Обсуждение статьи "Дарение как скрытая купля-продажа"

Комментарии (78)
  • 13 сентября 2012 в 17:45 • #
    Борис Глобин

    Уважаемый Глеб! К сожалению из того что написано, не вижу оснований для удовлетворения такого иска с тем объемом доказательств, которыми Вы распологаете. Ну и потом наверно не приватная сделка, а притворная, а?

  • 14 сентября 2012 в 11:20 • #
    Глеб Грохольский

    притворная
    Конечно! Спасибо, что поправили!

  • 13 сентября 2012 в 19:09 • #
    Рамиль Дамиров

    Конечно а какие основания? ! Как известно соб-ку принадлежит право распоряжаться своим им-вом, т.е. он дарит кому захочет, а не только родственнику.

  • 13 сентября 2012 в 19:12 • #
    Janina Ladyinblack

    Если право первоочередности на продажу доли нарушено, то есть нет факта отказа от покупки доли вторым собственником и нет фактов предложения купить проданную/подаренную долю, то абсолютно не важно, каким образом оно отошло стороннему покупателю.
    В данном случае нужно доказывать не способ продажи/передачи права, а факт нарушения права первоочередности. На этом основании можно довольно легко признать сделку недействительной. Нельзя подарить кому-то часть, если нарушены правила передачи в собственность этой части. Но если такие факты будут на суде предоставлены, то Ваше дело труба. Как указано выше неважно, каким образом собственник распоряжается своим имуществом, если он не нарушает права третьих лиц и соблюдает законность сделки.
    Далее. Правоприобретатель дарения обязан заплатить налог со стоимости приобретаемого имущества, как и продавец должен уплатить налог 13%. Можно официально запросить налоговую службу о факте уплаты такового тем лицом, которое приобрело в дарение долю в квартире. Документы для суда налоговая предоставит или можно на суде попросить судью оформить запрос. В любом случае у того, кому подарили долю будут проблемы. Налог на приобретение дарения в виде квартиры не платится только в случае приобретения дарения близкими родственниками. В любом случае декларация о факте сделки все равно должна быть подана. Если это не было сделано, то налоговая выпишет штраф и заставит товарища это сделать. Если это не близкий родственник, это и будет для Вас фактом проведения сделки и будет показана ее стоимость. Но это все пока достаточно сложно в нашей стране и вряд ли повлияет на что-то кроме нервов неожиданного соседа, если нарушение права первоочередности не удастся доказать.

  • 14 сентября 2012 в 09:24 • #
    Исаак Перельманн

    Довод с обращением в налоговую, считаю в данном случае не совсем уместным.Дело в том,что обязанность по уплате налога продавцом возникает с момента продажи,но не означает,что продавец должен исполнить эту обязанность немедленно.Он может это сделать и в следующем году,в период проведения налоговой компании по отчетности физлиц по совершенным им сделкам.А у одаряемого обязанность по уплате налога на недвижимое имущество наступит еще позднее. Даже если и поступит запрос в налоговую,то налоговая даст только ту информацию,которая у нее будет при поступлении из ФРС.Дата совершения сделки,вид сделки,доля в праве,вид собственности..И полностью согласен с Борисом.Дарение и купля-продажа сиречь разные виды сделок,и при дарении ни о каком преимущественном праве,речи быть не может.

  • 14 сентября 2012 в 11:43 • #
    Глеб Грохольский

    Спасибо за подсказку, обязательно сделаю запрос в налоговую.

  • 16 сентября 2012 в 08:38 • #
    Olga Zimareva

    Извините, но о каком налоге с продавца Вы говорите, если речь в данном случае идет о договоре дарения?

  • 13 сентября 2012 в 20:16 • #
    Борис Глобин

    Не понимаю. О какой первоочередности права идет речь??? Что вообще такое первоочередность??? Имеете в виду преимущественное право что ли? Если да, то тогда сделка дарения и преимущественное право, это категории совершенно ни как не соприкасающиеся друг с другом.
    Уважаемые, Вы ап чем вообще???

  • 13 сентября 2012 в 21:04 • #
    Александр Суродеев

    Согласен полностью с Борисом. В данном случае доказать, что договор дарения прикрывает куплю-продажу и поэтому притворен, маловероятно. Тем более, что диктофонная запись без согласия лица, чья речь записана, недопустимое доказательство. Не думаю, что Вам удастся доказать возмездность сделки.

  • 14 сентября 2012 в 11:41 • #
    Глеб Грохольский

    Да, такая запись не будет признана доказательством, но судом будет принята к сведению

  • 14 сентября 2012 в 13:16 • #
    Борис Глобин

    Ни факт, что будет принята, Уважаемый Глеб.

  • 14 сентября 2012 в 11:42 • #
    Janina Ladyinblack

    Не стоит цепляться за слова. Я понимаю о чем речь и говорю, что сама тема поставлена неверно. Или тут раскрыты не все сведения. Собственник имеет право как подарить так и продать свою долю. Ограничение в данном случае только право сособственника на первую очередь как покупателя при сделке купли-продажи и все. Признание сделки недействительной может быть только если сособственника принудили к сделке или он был в неадекватном состоянии, но таковое состояние фиксируется нотариусом при оформлении дарения/договора.
    Естественно, это разные виды сделок, но при чем тут факт того, что собственник выразил свою волю и передал свое имущество стороннему человеку? По закону это его право как собственника, если доля в квартире выделена. Вот если он не предложил приобрести соседу, Тогда право нарушено. Я так понимаю это и является целью автора. Доказать, что это сделка купли-продажи и что тогда право сособственика на первоочередную покупку нарушено. Ведь если это дарение, то тут мало что можно сделать. Свидетелей нет, факта передачи денег нет, а телефонные разговоры обычно на суде как доказательство редко принимаются. При продаже квартиры деньги большие и можно еще попробовать оказать, что имущественное положение дарителя улучшилось с момента продажи, искать свидетелей. Больше ничего не посоветуешь.
    Если дарение оформлено правильно, то есть для передачи не оформлено никаких условий, подпадающих под другие законы(то есть нет условия проживания бывшего собственника доли или его содержания или право наследования всей квартиры и т.п.), то аннулировать такой договор, как говорят все коллеги невозможно.
    А насчет налоговой - так я так и написала, что это просто такая бяка, трепка нервов новому сособственнику, потому что общаться с налоговой товарищу при завлении другого сособственника придется в любом случае. Немедленной оплаты действительно не последует но документы предоставить они попросят и в апреле следующего года обяжут подать налоговую декларацию по сделке. На сегодняшний день люди, получающие имущество по договору дарения думают, что они таким образом уходят от налога с продажи. Продавец уходит, а для получателя имущества по скрытой дарением сделке купли-продажи имущество обходится на 13% дороже. И это обычно не учитывают, что становится проблемой. При отсутствии оценки доли квартиры или имущества сегодня налоговая рассчитывает налог исходя вовсе не из стоимости БТИ как раньше, а по рыночной стоимости по своему усмотрению....

  • 14 сентября 2012 в 11:39 • #
    Глеб Грохольский

    Невеселая картина обрисована... . Кстати, собственность на 1/4 доли была получена по праву на наследование человеком, который никогда к этой квартире отношения не имел и там не проживал . Этот наследник в свою очередь одарил своей долей постороннего человека. А последний продает временную регистрацию на свою долю в квартире. В квартире находятся личные вещи и проживает человек. Нарушено право первоочередности, собственнику 3/4 доли покупка 1/4 не предлагалась. И сейчас проживать в квартире, где четверть принадлежит неизвестно кому и еще множество темного народа имеют временную регистрацию ему , мягко говоря, тревожно. Неужели невозможно доказать притворность сделки, выкупить эту злосчастную долю и дать возможность человеку спокойно жить?

  • 14 сентября 2012 в 11:49 • #
    Janina Ladyinblack

    Ищите свидетелей, что имущественное положение "дарителя" улучшилось. Что он купил что-то дорогостоящее, съездил за границу и т.п. Если это будет одним из доказательств в суде дарителю придется раскрыть источники дохода после дарения.
    А то что на 1/4 квартиры регистрируется куча людей - надо писать в полицию. "Прописывать" кого-то лишнего кроме нового собственника и членов его семьи без согласия соседа на данную площадь не имеют права.

  • 14 сентября 2012 в 13:27 • #
    Борис Глобин

    Не соглашусь с Вами Janina. Более того, полагаю, что сие занятие вредно как для сторон процесса, так и для самого суда, на что я думаю суд не пойдет.
    Свидетели!!!!?????? И что же они засвидетельствуют!? Что улучшилось материальное положение стороны? Справочки из банка, что на счету этой стороны с такого-то времени появилась крупненькая сумма???? И что? ну появилась, это ни кто и оспаривать не будет. Вам -то нужно ДОКАЗАТЬ основания приобретения денежных средств, что именно эти денежные средства были получены по договору купли-продажи и что именно эти денежные средства были стороной положены в банк на счет. Уверен, это сторона представит суду расписку о займе у своего близкого родственника и заявит, что именно эти денежные средства лежат на этом счету. А дальше что?
    А дальше, "картина Репина "Приплыли"", сушите весла, сливайте воду.

  • 14 сентября 2012 в 19:15 • #
    Janina Ladyinblack

    Мы не знаем кто такой бывший собственник 1/4 и кто такой новый собственник и его сособственник, владелец 3/4.
    Так что мои слова всего лишь совет, то, что возможно сделать в этой ситуации. Расписку о займе родственика представить можно, однако такие расписки стоят ничто для суда, если нет нотариального заверения таковой расписки, а ее задним числом как сделаешь?. Можно и родственников в суд притащить как свидетелей, что они дали денег, но однако и у них можно спросить на суде, а откуда деньги у них и отражены ли эти средства в налоговой декларации... Не каждый пойдет в суд чтобы получить такой вопрос, рискуя наказанием за ложные сведения. Такие разборки в суде для человека, который купил по сути прописку в москве в любом случае геморрой. Вариантов может быть много. Но ка дело пойдет или не пойдет вообще - это зависит от слишком многих обстоятельств. Повторяю, мы не знаем что за люди и каковы возможности всех трех сторон.

  • 14 сентября 2012 в 20:09 • #
    Олег Оберемок

    Интересная мысль о нотариальном заверении расписки! Интересная, но не основанная на нормах гражданского законодательства. Договор займа между физическими лицами заключается в письменной форме, если сумма займа не менее чем в десять раз превышает установленный законом МРОТ. А если сумма меньше, то договор может быть и устным. А нотариальное оформление может иметь место лишь по требованию одной из сторон договора. Ну и сомневаюсь я, что нотариус будет удостоверять расписку о займе. Нотариальное удостоверение договора займа - это другое дело.
    По поводу отражения средств в налоговой декларации хочется сказать следующее: к рассматриваемому в суде делу о признании договора дарения притворной сделкой материальное положение дарителя и/или наличие (отсутствие) в его налоговой отчетности источников средств к существованию (равно как и средств, на которые он купил что-то, съездил за границу и т.п.) не будет иметь совершенно никакого отношения. И уж тем более никоим образом указанные выше обстоятельства не смогут подтвердить или опровергнуть притворность договора дарения.
    Думается мне, что дарители (впрочем как и одаряемые) в России могут в течении какого-то времени откладывать свои кровно заработанные, а потом тратить их, не спрашивая разрешения уважаемых и горячо любимых налоговых органов.
    С уважением, Оберемок Олег.

  • 14 сентября 2012 в 20:28 • #
    Борис Глобин

    Согласен полностью Олег, и то нотариальное удостоверение договора займа не есть обязаловка. Из начально предусмотрена простая письменная форма.
    Дохлое дело - признавать эту сделку притворной.

  • 14 сентября 2012 в 21:03 • #
    Олег Оберемок

    Добрый вечер, Борис! Я это, в принципе, и хотел сказать. А фраза "Нотариальное удостоверение ДОГОВОРА ЗАЙМА - это другое дело" приведена исключительно относительно к нотариальному заверению РАСПИСКИ о займе.

  • 14 сентября 2012 в 20:13 • #
    Борис Глобин

    С чего бы это вдруг Уважаемая Janina, договор займа стал обязательно нотариально удостоверенной сделкой!!!??? Не пробовали часть вторую ГК РФ открыть и посмотреть???
    Извините Janina , я с уважением к предпринимателям отношусь, однако полагаю, что каждый должен заниматься своим делом. Вы явно Janina взялись не за свое дело. Когда человек говорит о нотариальном удостоверении сделки займа, у меня отпадает желание о чем -либо с ним вести беседы, тем более в области юриспруденции. Может быть предприниматели и их налогооблагаемый режим другой, но налоговую декларацию, я вообще-то сдаю только на следующий год.
    Знать тут Janina нечего. Я на поставленный вопрос четко сказал, что Глеб потерпит фиаско в этом судебном процессе, при том объеме доказательств, о которых он указал, да и сам факт дарения оспорить не представится возможным. Единственный шанс есть - представить суду акт приема передачи денежных средств по договору купли-продажи, подписанный продавцом и покупателем, с указанием договора, адреса и описания недвижимости. Вот единственное основание, когда такая сделка может быть судом признана притворной. Другого- чего-то не существует. Извините меня, если грубо мой пост получился.

  • 16 сентября 2012 в 10:37 • #
    Глеб Грохольский

    Уважаемый Борис! Если бы имелся такой АКТ, то вопрос к Профессионалам не возник бы вообще. Просьба о содействии вызвана именно тем, что обстоятельства проигрышные, а помочь хорошему человеку, с которым незаслуженно обошелся корыстный родственник, очень хочется

  • 16 сентября 2012 в 10:50 • #
    Борис Глобин

    Понятно Глеб. К сожалению помочь не могу. Единственным вариантом для оспаривания такой сделки вижу только представление либо акта либо самого договора купли-продажи. Диктофонная запись доказательство слишком сомнительное.

  • 16 сентября 2012 в 18:56 • #
    Глеб Грохольский

    Борис, конечно Вы правы, запись может быть одним лишь из свидетельств и обстоятельств. Вот подсказок о том, какими могут быть другие свидетельства я и ищу с помощью Профессионалов.

  • 16 сентября 2012 в 19:10 • #
    Борис Глобин

    К сожалению, Уважаемый Глеб, не могу Вам подсказать. Не знаю.

  • 18 сентября 2012 в 11:32 • #
    Janina Ladyinblack

    А я не говорю об ОБЯЗАТЕЛЬНОСТИ такового, уважаемый Борис. Сумма займа ( то есть то, что покажет улучшение материального уровня дарителя - сиречь стоимость доли в квартире) в данном случае должна сильно превышать упомянутую Вами сумму 10-кратного превышения МРОТ. говорю об обоснованном сомнении подлинности займа, которое вполне может трактоваться в пользу заявителя. В даннном случае если перед судом предстанет иммигрант, получающий копейки или продавший ранее свое жилье черти-где за ничто и его нищий родственник, якобы давший взаймы, и человек, продавший/подаривший квартиру наверное до этого не был богачом, если второй сособственик надеется признать дарение куплей/продажей - то все это не в пользу чистоты сделки дарения.
    Вообще я же сказала, что такие вещи зависят очень от многих обстоятельств и надо учитывать даже самые мелочи В современном процессе многое зависит от мнения судьи и его вполне можно сформировать, если все учесть верно. Это нормальная международная практика, которая сегодня пришла и к нам. Глеб вполне вероятно потерпит фиаско, потому что процесс очень сложный и дорогостоящий по подготовке, а у него такой практики доказывания в суде нет, судя по всему именно поэтому он и ищет совета здесь. Но, все же огульно ставить крест на деле в ситуации, когда мы ничего не знаем об участниках процесса и реальной сути дела я бы не стала.
    А если у Вас отпадает желание разговаривать со мною только потому, что я говорю что-то не так по Вашему личному мнению, то напоминаю я и говорила, собственно не с Вами. И я высказывала свое личное мнение на которое имею право, нравится Вам или нет.
    Я выделяла то, что для хорошего совета в таком сложном деле слишком мало информации. Кому-то такой процесс по зубам, а кому-то нет. И выстраивать ведение процесса работа в данном случае не наша, а Глеба. Это его ситуация. Я лишь даю направление мысли, если он действительно решил ввязаться в очень сложное дело, о котором он знает гораздо больше нас, что, собственно и правильно.

  • 18 сентября 2012 в 11:54 • #
    Глеб Грохольский

    Цитата: "такие вещи зависят очень от многих обстоятельств и надо учитывать даже самые мелочи В современном процессе многое зависит от мнения судьи и его вполне можно сформировать, если все учесть верно."
    Абсолютно с Вами согласен, именно эту цель я и преследую.Поэтому и обращаюсь к Профессионалам, надеясь на рекомендации в этом сложном вопросе.

  • 14 сентября 2012 в 14:33 • #
    Александр Суродеев

    "А последний продает временную регистрацию на свою долю в квартире". Каким образом продает? Если регистрирует кого-либо срочно за мзду, которую не докажете, то вернее говорить, что предоставляет в пользование иным лицам. Только как это происходит без согласия второго собственника квартиры?
    Если собственник 1/4 доли квартиры не имеет интереса в пользовании ею, то можно в судебном порядке требовать передачи доли в собственность пользующегося мажоритарного собственника 3/4 доли с выплатой компенсации в размере стоимости 1/4 доли.

  • 14 сентября 2012 в 15:13 • #
    Исаак Перельманн

    "Если собственник 1/4 доли квартиры не имеет интереса в пользовании ею, то можно в судебном порядке требовать передачи доли в собственность пользующегося мажоритарного собственника 3/4 доли с выплатой компенсации в размере стоимости 1/4 доли." С этого момента поподробней пожалуйста.Получается,что мажоритарный так сказать собственник,понуждает к совершению сделки миноритарного? Так что ли получается?При чем здесь интерес собственника 1/4?Он собственник,и этим все сказано.И обязать его продать свою долю, даже через суд, вы не сможете.

  • 15 сентября 2012 в 15:42 • #
    Александр Суродеев

    Интерес при том, что так установлено законом.
    Прежде чем утверждать, что я что-то не смогу, потрудитесь изучить нормы, регулирующие отношения, возникающие между долевыми собственниками. Я неоднократно в судебных делах использовал возможность принудительного изъятия доли у собственника с выплатой компенсации. Я когда узнаю для себя новую юридическую конструкцию, прежде изучаю ее, а потом высказываю свое суждение, рекомендую и Вам.
    Вот Вам конкретная статья, смотрите часть 2 пункта 4 ст. 252 ГК РФ.
    Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
    1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
    2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
    3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
    Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
    4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
    Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
    5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

  • 16 сентября 2012 в 17:36 • #
    Павел Мизин

    хотелось бы ознакомиться с вашей судебной практикой для расширения кругозора. это возможно? сообщите в каких судах у вас наработана практика, я попытаюсь найти решения. спасибо.

  • 17 сентября 2012 в 09:09 • #
    Александр Суродеев

    В Печорском городском суде. Проще посмотреть практику Верховного суда. Поиск на сайте обременителен, но при желании найти можно.

  • 16 сентября 2012 в 18:33 • #
    Исаак Перельманн
  • 16 сентября 2012 в 18:35 • #
    Исаак Перельманн

    Не самая удачная на мой взгляд аргументация.Хотите пример?3-хкомнтаня квартира.80 кв.м. из них 60 жилая,20 вспомогательные площади.Жилая площадь состоит из 2-х изолированных комнат и одной проходной,ни одна из комнат и + вспомогательные площади не попадает под 1/4.И попробуйте получить заключение БТИ о возможности выделения одной из комнат в самостоятельный объект,а затем выделить его в натуре.А потом сообщите во всеуслышание,чтобы мы порадовались за Вас.А вообще то речь в топике идет о другом.

  • 17 сентября 2012 в 09:28 • #
    Александр Суродеев

    Когда мы рассматриваем возможность применения той или иной нормы права, каждое слово в ней имеет значение. Вы ознакомьтесь внимательно со смыслом части 2 пункта 4 ст. 252 ГК РФ, посмотрите ее правоприменение. Один из юридических фактов, требующих установления в случае желания иметь в квартире одного собственника - это невозможность выделить долю в натуре. Оценить имеет ли этот факт место может Глеб Грохольский. Я ему подсказал один из вариантов решения проблемы, так как путь которым он предполагал идти, на мой взгляд, тупиковый.
    Я речь как раз вел о невозможности (в подавляющем большинстве случаев) выделения в натуре долей в жилых помещениях. Экспертизу в случае спора лучше поручать не БТИ, а специалистам в области проектирования жилых зданий. В результате выдела доли, в нашем случае, должно получиться два физически обособленных объекта - две квартиры, отвечающие требованиям, предъявляемым к созданию жилых помещений. В вашем примере с общей площадью 80 кв.м придется на 20 кв.м создать жилую комнату, кухню, санузел, коридор с входной дверью, если конструкция подъезда это позволит. Поверьте, вписать такую реконструкцию в иначе спроектированный дом в подавляющем большинстве случаев невозможно. При этом такая реконструкция не должна быть слишком дорогой по смыслу нормы. Поэтому в случае назначения экспертизы суд всегда ставит вопрос о стоимости работ в случае возможности реконструкции.

  • 7 февраля 2013 в 17:22 • #
    Мария Косенко

    Полностью согласна с мнением Александра. Это очень хороший путь. И самое важное - у нового собственника меньшая часть имущества и он там не проживает, в жилплощади не заинтересован. Вот если бы ему "подарили" 1/2 - то и эта норма бы не прокатила. А так, на мой взгляд, способ более реальный, нежели признание дарения притворной сделкой. Тут еще, благо, можно "постараться" с определением стоимости 1/4 квартиры, что тоже "на руку".

  • 14 сентября 2012 в 19:24 • #
    Олег Оберемок

    Требовать-то можно. Только ничтожно мало шансов, что суд такое требование удовлетворит.

  • 14 сентября 2012 в 19:30 • #
    Janina Ladyinblack

    Имущественное право и коммерческое право различны в вопросах "интересах пользования". Недвижимое имущество может быть использовано а может и нет. Это право собственника. СТоит себе пустая комната или квартира и все тут. Вот если сособственние свою часть квартиры не обслуживает, не оплачивает и там живут чужие люди, мешающие жить второму сособственнику или первый устраивает дебоши с уголовными разборками, а за обслуживание и ремонт платит второй собственник и несет при этом как материальный так и моральный вред, тогда неважно "мажоритарный" он или "миноритарный". Размер доли в данном случае не имеет значения. Вот только тогда можно как-то бороться за свое право свободно жить в квартире и заставить по суду выселить недобросовестного совладельца с компенсацией ему его доли как Вы говорите.

    А если он ведет себя нормально, оплачивает свою долю в квартире и т.п., то живет о там или нет не имеет значения. Он имеет полное право распоряжаться своей долей недвижимости как угодно. Даже перепродать через положенное законом время.
    Можно только устроить ему "красивую" жизнь, подмечая все нарушения и сообщая об этом в полицию. Особенно это касается нахождения на его площади подозрительных лиц, тем более незарегистрированных. Без согласия второго владельца незарегистрированные товарищи на территории квартиры после 23 часов не могут. Можно спокойно вызывать участкового или патруль, писать жалобы на несанкционированное поселение подозрительных людей. Они обязаны выяснить личность данных товарищей и причину из нахождения на чужой территории. Это касается как незарегистрированных даже близких родственников, так и "сожителей". Если постоянно живут другие люди, то это аренда жилья, которая также должна быть зарегистрирована и на нее нужно согласив второго владельца квартиры. То есть права сособственика нарушаются. Тут вполне можно применять многие нормы АК. Однако, на это нужны хорошие нервы и стойкость, а также знания ззаконодательства, потому что если полиция не хочет работать их одними словами не проймешь.

  • 15 сентября 2012 в 15:34 • #
    Александр Суродеев

    Не абсолютизируйте право одного из долевых собственников. Как быть с правом второго сособственника выделить долю в натуре (ст.252 ГК РФ)? Выплата компенсации взамен доли, интереса в пользовании которой собственник не имеет, это нормальная практика.
    Как можно всерьез обсуждать невозможность применения императивной нормы права?
    Вот Вам цитата из Определения Верховного Суда РФ от 24.10.2006 N 56-В06-17:
    "Доводы надзорной жалобы о том, что применение положений, содержащихся в абзаце 2 пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, допустимо лишь в отношении участника, требующего выдела из общего имущества принадлежащей ему доли, основаны на неправильном толковании норм материального права. Закрепляя в названной норме возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности, в связи с чем распространил действие данной нормы как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников долевой собственности."

  • 18 сентября 2012 в 11:45 • #
    Janina Ladyinblack

    Александр, я-то как раз и не говорю о безусловной невозможности, так что не рубите с плеча. Я просто пока не увижу документов и не пойму кто чего стоит в сделке о возможности или невозможности вообще не говорю. Второй участник естественно тоже имеет права. Вопрос с какой стороны заходить в суд по защите таковых и какие нормы применять. Вот и все.

  • 16 сентября 2012 в 10:43 • #
    Глеб Грохольский

    Александр! Вы подсказали гениальную мысль! СПАСИБО! Именно так, регистрация происходит без согласия мажоритарного собственника. Цель покупки 1/4 доли была именно такой: заработать на временной регистрации, пользоваться 1/4 доли невозможно, так как ее нельзя выделить в натуре. В квартире две комнаты 17+11, кухня 6 м, с/у совмещенный.

  • 18 сентября 2012 в 12:01 • #
    Janina Ladyinblack

    Александр, в том то и дело, что у "купившего" долю в квартире ЕСТЬ интерес. Он теперь "прописан" в этой квартире и это его право как собственника доли. А вот то как он это право использует - вот это вопрос.

  • 18 сентября 2012 в 12:10 • #
    Глеб Грохольский

    Цитата: "Если собственник 1/4 доли квартиры не имеет интереса в пользовании ею, то можно в судебном порядке требовать передачи доли в собственность пользующегося мажоритарного собственника 3/4 доли с выплатой компенсации в размере стоимости 1/4 доли."
    Александр! Как это можно доказать? Реально собственник 1/4 никогда не появлялся в квартире. Это чужой, незнакомый человек и он не пришел со словами " я собственник 1/4 этой квартиры". Всюду личные вещи других людей, а где может быть его 1/4 ? Ведь когда сособственниками являются родственники, этого не требуется, потому что они совместно пользуются всеми предметами. А в данном случае это исключено. Мы и хотим получить 1/4 за компенсацию. Ведь оч важно составить иск с четким требованием и аргументированным обоснованием его. И получить 1/4 за компенсацию-это наша задача.

  • 18 сентября 2012 в 12:27 • #
    Janina Ladyinblack

    Отсутствия интереса пользования Вы не докажете только фактом отсутствия сособственника в квартире. Смотрите как обстоят дела с оплатой обслуживания его доли и кто пользуется данной долей кроме нового сособственника. Не знаю, что у Вас там с правилами оплаты данной квартиры - выделена ли 1/4 как отдельная часть квартиры к оплате. Если нет а скорее всего так и есть - начните с судебного иска по урегулированию платы а обслуживания сособственниками согласно размеру доли и количеству зарегистрированных. (Это, кстати, зафиксирует количество зарегистрированных людей. Как только появится задолженность у Вас появится право просить в суде о принудительной продаже Вам данной доли. Иного пути в данном случае нет. Если квартира в плохом состоянии - можно вызвать представителей УК и составить акт обследования на предмет стоимости необходимого ремонта мест общего пользования. Свою долю в ремонт сособственник также обязан внести. Если откажется или будет игнорировать Ваши требования об оплате - тоже будет моментом для признания отсутствия интереса пользования, ну и так далее. Это время и та самая "красивая" жизнь, о которой новый сособственник еще не имеет представления, но, как я уже говорила, если второй сособственник будет настойчив и запасется терпением, то все будет в его пользу. К соалению, Ваше дело быстро никак не решить. Вот это точно.

  • 19 сентября 2012 в 19:19 • #
    Александр Суродеев

    Janina S, пользование квартирой - это проживание в ней. Иначе жилое помещение использовать нельзя. Если не живет, значит не пользуется. Какой еще может быть интерес. При этом автор не до конца объяснил ситуацию. Собственник (один из двух) без согласия второго не может предоставлять квартиру в пользование посторонним.

  • 20 сентября 2012 в 10:42 • #
    Janina Ladyinblack

    Проживание в квартире не является обязательным для собственника по закону. Для арендатора - да, а для собственника - нет. Это его дело живет или не живет, сдает или не сдает кому-то, не нарушая при этом норм закона, особенно если все вовремя оплачивает и квартира в его отсутствие не приносит каких-либо неудобств или ущерба соседям и дому в целом. А вот вселять кого-то, о чем я уже писала или хранить что-то чужое, то есть складировать на территории без согласия второго со-собственника действительно он не имеет права. Первое доказать легко, если в квартиру приходят неизвестные люди. Вызывать полицию и выгонять, фиксируя нарушение. Второе доказать - сложнее, именно потому же, что Вы сами говорили о происхождения возможного займа. Придется доказывать, что вещи принадлежат сторонним лицам и/или их складирование наносит какой-либо ущерб кому-то или угрожает безопасности/здоровью и т.п.

  • 7 февраля 2013 в 17:30 • #
    Мария Косенко

    Джанина, согласна с Борисом, Вы советуете о том, о чем сами мало имеете представление.

  • 7 февраля 2013 в 19:09 • #
    Janina Ladyinblack

    Я бы не судила об отсутствии "представления" в каких- либо вопросах так безапелляционно в феврале по теме, которая дискутировалась в сентябре прошлого года.
    Иногда надо иметь представление о дате публикации конференции...

  • 19 сентября 2012 в 19:15 • #
    Александр Суродеев

    Доказывайте свидетельскими показаниями соседей, лиц вхожих в семью собственника 3/4 долей. Счета за коммунальные услуги наверняка оплачивает один собственник? Потом, как я понял, собственник 1/4 доли не регистрировался по месту жительства или пребывания. Опять вопрос, как он может зарегистрировать в квартире посторонних лиц без согласия второго собственника? Почему это не оспариваете?

  • 14 сентября 2012 в 19:32 • #
    Артем Уральский

    В одном случае докажете притворность.. Если у Вас имеется следующий документ:
    Расписка дарителя о принятии денежных средств, соответствующих рыночной стоимости 1/4 доли, одаряемому, которая дается в счет обеспечения дарителем своих обязательств. Обычно такая расписка дается на период осуществления сделки, то есть на период регистрации права собственности, и уничтожается при передаче регистрационных документов.
    Поэтому ничего Вы реально не оспорите. И если этот Ваш рейд не простая вытяжка денег из кошелька граждан, то лучше не браться за это абсолютно безнадежное дело.

    Сами же понимаете, что такие мероприятия (дарение) предпринимаются собственником 1/4 доли в том случае, когда с собственником 3/4 доли договориться мирно не удалось. И, как показывает практика, в этом случае собственник 3/4 доли повел себя неадекватно. Следовательно, на неадекватную реакцию, он незамедлительно получает адекватный ответ.

    Потеряете время, и заработаете неприятную репутацию.

  • 14 сентября 2012 в 20:22 • #
    Борис Глобин

    До последней буквы согласен с Артемом.

  • 16 сентября 2012 в 10:48 • #
    Глеб Грохольский

    Артем, с собственником 3/4 доли никто договариваться намерения не имел. Я об этом писал в посте от 14.09

  • 14 сентября 2012 в 19:57 • #
    Аман Омушев

    бЕСПОЛЕЗНАЯ ТРАТА ВРЕМЕНИ И СИЛ..Одаренный по расстрелом не признает что купил....В Москве сейчас идёт страшная волна скупки долей в квартирах "чёрными риэлтерами" через договора дарения , в результатеквартиры из цельных превращаются в коммуналки, а далее заселятся шалман, который понуждает остальных сособственников продать свои доли за меньшую цену лишь бы получить спокойную жизнь.......НЕДОРАБОТКА ЗАКОНОДАТЕЛЯ

  • 14 сентября 2012 в 20:19 • #
    Борис Глобин

    Согласен с Аманом полностью.

  • 15 сентября 2012 в 10:31 • #
    Аман Омушев

    думаю это вопрос довести до конституционного суда РФ

  • 16 сентября 2012 в 11:05 • #
    Глеб Грохольский

    Да, Аман, беспредел полный. Повторюсь, о том что задача практически не решаема, мне понятно. Но я все же надеюсь на помощь Профессионалов, ведь можно найти какие-то ходы в нашем законодательстве, которые помогут продвинуть это дело. Полагаю, что сам факт подачи заявления в суд о выделе в натуре доли квартиры уже создаст предпосылки для решения вопроса о выкупе доли миноритарного собственника. Может быть иск о выделе доли даже правильнее иска о признании притворности сделки

  • 16 сентября 2012 в 22:50 • #
    Борис Глобин

    Приветствую Вас Глеб! Хочу сразу предостеречь вас от неверных мыслей, что бы Вы были уже к этому готовы.
    Вы пишите: Полагаю, что сам факт подачи заявления в суд о выделе в натуре доли квартиры уже создаст предпосылки для решения вопроса о выкупе доли миноритарного собственника.
    Долю в квартире Вам не выделят в натуре, не буду объяснять почему, просто не выделят и все, откажут в удовлетворении иска 100%. Забудьте про это.
    Выкупить меньшую долю возможно. К примеру: собственник 3/4 доли, через суд выкупает 1/4 долю. Имеется судебная практика на этот счет и не так давно на форуме была такая тема, хотя сам факт такого принудительного выкупа вроде бы ни как не базируется на правилах ст. 35 Конституции РФ. Однако такое имеет место. Есть решение и определение ВС РФ на этот счет. Я полагаю, что таким неадекватным методом Российское государство "борется" с коммуналками.
    Потом по последнему Вашему предложению усматриваю некую "кашу". Вы пишите: Может быть, иск о выделе доли даже правильнее иска о признании притворности сделки.
    О каком выделе доли Вы говорите? Об определении доли? Так она определена как я понял Вас. О выделе в натуре? Так её ни кто и ни когда не выделит в натуре, тем более 1/4 да еще и в квартире.
    Коллеги ниже все же правильно подсказывают, о написании в полицию заявления, однако, хотя будучи цивилистом, все же отмечу, что коллеги чуть заблуждаются. Что бы провести очную ставку необходимо вынесенное Постановление о возбуждении уголовного дела, так как это процессуальное действие и оформляется соответственно и только в рамках возбужденного дела и ни как ни в рамках проверки. Тоже самое, касается и допроса. Могут взять лишь объяснения.
    Мое личное убеждение, (вполне может быть и ошибочное), но крайне малы шансы и в этом случае на успех. Материалы проверки принимаются судьей как доказательство, а могут и не приниматься как доказательство вообще. Я не думаю, что материал проверки будет в данном случае являться каким-то доказательством по гражданскому делу, с учетом того, что в этом материале кроме взятых объяснений больше не будет ни чего. И даже приобщить к материалам проверки диктофонную запись не представляется возможным. Для этого нужно возбужденное уголовное дело, должна быть экспертиза об отсутствии в аудиозаписи монтажа и идентификация голосов.

  • 16 сентября 2012 в 23:12 • #
    Борис Глобин

    Ну ни как не успокоюсь:))))))
    Глеб, если даже вдруг каким-то сказочным образом, диктофонная запись будет приобщена к материалам проверки, то она в гражданском судопроизводстве не будет являться доказательством факта купли-продажи, в виду отсутствия идентификации голосов.

  • 18 сентября 2012 в 12:20 • #
    Глеб Грохольский

    Борис, благодарю Вас за интерес к моей теме. Мне бы не хотелось начинать движение по разным направлениям, но понимаю, что аргументы и доказательства обоснованности нашего иска надо продуманно готовить. Заявление о мошенничестве мера может быть и действенная, но результат оч зависим от человеческого фактора, то есть от сотрудников полиции. Может оказаться, что выстрел будет холостым и вызывающим раздражение.

  • 16 сентября 2012 в 11:41 • #
    Аман Омушев

    Глеб единственный выход в вашем случае подать в правохранительные органы по факту мошеничества, соответственно будет проведена проверка, вам естественно откажут, НО ТО ЧТО У ВАС ЕСТЬ ДИКТОФОННАЯ ЗАПИСЬ даст возможность дознователю допросить и требуйте проведения очной ставки. Ествественно вам откажут, но важен не отказ а фиксация в материалах проверки факта передачи денег, т.е. оплаты и тогда есть смысл подать иск о признании недействительной ввиду её притворности. На моей практике это прошло и суд был в нашу пользу

  • 16 сентября 2012 в 11:43 • #
    Аман Омушев

    Да, Глеб аккуратней с терминологией никакие миноритарии, просто сособственники долей

  • 16 сентября 2012 в 19:01 • #
    Глеб Грохольский

    Спасибо, Аман, за дельное предложение. Видимо с такого заявления мы и начнем.

  • 16 сентября 2012 в 12:09 • #
    Alisher Zaynutdinov

    Если платеж прошел наличными, т.е. не путем банковского перевода, то вряд ли доказуемо возмездность сделки. Если конечно Ваши ответчики не ляпнуть в суде об этом, что маловероятно, и конечно если вы не найдете расписку дарителя, что тот получил от получателя денежные средства либо иное имущество взамен проданного!
    Согласен с Борисом преимущественное право и договор дарения совсем другие вещи, и если я не ошибаюсь, таким макаром обходятся многие сделки, когда со собственник решает, что его партнер должен продать имущество не по рыночной цене.
    А предложение Амана очень рациональное, но нужно иметь ввиду, что если даритель и получатель имущество достойно перенесут это испытание, то можете забыть об этом деле вообще!

  • 16 сентября 2012 в 19:02 • #
    Глеб Грохольский

    Постараемся создать внешние условия, препятствующие такой реакции

  • 16 ноября 2012 в 19:49 • #
    Василий Ломакин

    Прочитал эту тему в сентябре для информации. А сейчас у самого такая же проблема. Условия задачи: 1 комнатная квартира. Зарегистрировано и проживает 2-е. Собственников 2-е (один не проживает и не зарегистрирован). Непроживающий собственник посылает уведомление с предложением выкупить его долю другому собственнику. Через 2 недели после отправки уведомления дарит по 1\100 своей доли 2-им третьим лицам. Через 20 дней, после получения свидетельст о государственной регистрации, этот же собственник продает остаток своей доли одаряемым . Естественно, новые владельцы проживать в однокомнатной квартире с 2 людьми не имеют намерение, тем не менее, пытаются проникнуть в квартиру под прикрытием полицейских. В общем, оказывают давление на проживающих и через некоторое время предлагают выкупить их долю по дорогому. Вопрос: 1) Возможно ли признать договор дарения притворной сделкой, имеющей своей целью прикрыть последующий договор купли-продажи? 2) Есть ли другой вариант противодействия этой схеме? У меня есть некоторые мысли по этому вопросу, но хочу выяснить мнение, уважаемых мной профессионалов и понять, заблуждаюсь я или нет. Заранее спасибо за размышления и ответы. Я думаю эта тема в ближайшее время будет очень актуальна для всех. Борьба за собственность продолжается. "Черные .... (юристы, риэлтеры и т.д.)" пытаются заработать всеми способами и подходят очень творчески к решению этого вопроса.

  • 10 января 2013 в 17:22 • #
    Глеб Грохольский

    Василий, решить вопросы только в гражданском судопроизводстве по этой проблеме невозможно. Мы начали с заявления в полицию, с помощью правоохранительных органов мы узнаем многие обстоятельства совершенной сделки. Уже выяснилось, что "одариваемый" является местным депутатом, а квартира находится в доме, подлежаем сносу. Это выяснили полицейские.

  • 12 января 2013 в 12:54 • #
    Василий Ломакин

    Ну, скажем так: менты нам не кенты. Параметры сделки по купле продажи доли мы узнали по своим каналам. Скажу лишь, что цена сделки в договоре КП доли в 2 раза ниже, той, которую противная сторона предлагала в письме. Исковое в суде. В ближайшее время будет рассмотрение. Предмет иска - нарушение первоочередного права на выкуп доли. По результатам отпишусь.

  • 14 января 2013 в 01:03 • #
    Лариса Пимонова

    Василий, здравствуйте. Вашим исковым требованием должно быть требование о ПЕРЕВОДЕ прав и обязанностей покупателя на сособственника ( на Вас) на условиях заключенного договора купли-продажи.
    В 3-х месячный срок Вы имеете право признать заключенную сделку недействительной и перевести права и обязанности покупателя на себя т.е. купить долю у продавца.
    А просто "нарушение первоочередного права на выкуп" не делает сделку недействительной. Вы готовы долю выкупить?

  • 15 января 2013 в 20:15 • #
    Василий Ломакин

    Лариса, вы абсолютно правы. Именно это мы и просили. Просто я сократил в посте информацию, или, выразил ее бытовым языком. Но вы, поскольку являетесь профессионалом, ведь поняли меня. Ссори, если мой проступок покоробил ваш профессиональный взор)))).

  • 14 января 2013 в 15:14 • #
    Глеб Грохольский

    Да, Василий, опыт очень важен, буду ждать Ваших сообщений

  • 10 января 2013 в 18:46 • #
    Оксана Яковлева

    Здравствуйте! Хотела бы узнать ваше мнение? В ноябре 2011 года сестра дала займ денег под проценты, как гарантию того что займ будет возвращен, заемщик подарил 1/3 долю в квартире. Три месяца заемщик платил по займу процент, а потом просто исчез и на связь не выходил. Сестра продала эту долю.Сейчас заемщик подал иск об отмене дарения, мотивируя это мнимой сделкой. Может посоветуете что ей делать в этой ситуации? Договор займа они приложили к иску. Какие могут быть варианты исхода дела? И что можно сделать в этой ситуации?

  • 14 января 2013 в 01:23 • #
    Лариса Пимонова

    Здравствуйте, Оксана.
    В вашем случае надо смотреть, что написано в долговой расписке, когда она составлена, когда исполнена.
    Вообще такой иск оценочный, т.е. какая из сторон будет убедительнее в суде та и выиграет дело. Сможет ли другая сторона доказать, что договор дарения на самом деле прикрывал договор о залоге, сможет ли сестра отстоять свою позицию, что долг и дарение никак не связаны между собой?
    Обратитесь к юристу в реале.

    P.S. Кстати такие сделки называются ПРИТВОРНЫМИ, т.е. договор дарения прикрывал другую сделку - договор залога. Это НЕ мнимая сделка.

  • 14 января 2013 в 01:56 • #
    Лариса Пимонова

    Оксана, вот статья, читайте:
    "Статья 170 ГК РФ. Недействительность мнимой и притворной сделок
    ….
    2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К СДЕЛКЕ, КОТОРУЮ СТОРОНЫ ДЕЙСТВИТЕЛЬНО ИМЕЛИ В ВИДУ, С УЧЕТОМ СУЩЕСТВА СДЕЛКИ, ПРИМЕНЯЮТСЯ ОТНОСЯЩИЕСЯ К НЕЙ ПРАВИЛА".

    Т.е. если другая сторона утверждает, что договор дарения прикрывал договор о залоге, то суд должен применить правила, относящиеся к договору залога, т.е. передать долю сестре в залог.
    Правда, залог был продан, и продан не по правилам. Теперь другая сторона, если она докажет притворный характер договора дарения, может предъявить иск к покупателю об истребовании своего им-ва из чужого незаконного владения. Так и надо было им действовать.
    Но должник пока действует юридически не совсем грамотно.
    Ищите юриста в реале.

  • 14 января 2013 в 11:11 • #
    Оксана Яковлева

    Здравствуйте Лариса! Спасибо за ваши комментарии. В договоре займа было указано что если заемщик не платит в течении 30 дней проценты, то залог можно продать, заемщик не платил 8 месяцев, сменил все номера телефонов. За 2 месяца до продажи была отбита телеграмма о намерении продать долю и тут тоже тишина. Отозвались они тогда когда доля была продана. Как можно доказать что сделка не была притворной, договор займа они приложили к иску ( оформлен он той же датой, что и дарение).

  • 16 января 2013 в 00:58 • #
    Лариса Пимонова

    Оксана, грустно, но то, что Вы пишете, как раз и свидетельствует о притворности сделки: и долговая расписка, в которой указаны условия залога, и телеграмма.
    Это значит, что у противной стороны сильные ПИСЬМЕННЫЕ доказательства.
    Последний покупатель скорее всего является добросовестным покупателем, кроме того, им-во выбыло у собственника с его согласия, что я не учла в предыдущем посте, и истребовать его у покупателя не получится.
    Оксана, не буду утомлять Вас теорией. Суд, скорее всего, взыщет стоимость доли с Вашей сестры в пользу должника, а Вы подавайте встречный иск о взыскании долга.

  • 17 января 2013 в 09:44 • #
    Оксана Яковлева

    Извините пожалуйста за настойчивость! Еще есть некоторые особенности! Покупатель который купил у сестры, продал 2 месяца назад другому человеку эту долю. Теперь интересно, кто будет должен последнему покупателю деньги? Кому будет должна сестра, если там уже 2 хозяин, после должников?

  • 17 января 2013 в 19:33 • #
    Лариса Пимонова

    Оксана, здравствуйте. На Ваш последний вопрос я ответила чуть выше.
    Покупатели и 1-ый, и 2-ой, можно с большой долей уверенности предположить, являются добросовестными приобретателями - есть такое понятие.
    А поскольку им-во выбыло у должника по его воле (он сам распорядился, у него долю не украли), то по теории гр.права у покупателей сложно истребовать им-во. И Ваш должник (его адвокаты) пойдут по другому пути, они будут взыскивать СТОИМОСТЬ доли с Вашей сестры. А покупатели как были, так и останутся при своих ненарушенных интересах:)
    По крайней мере, мне так видится. Могут еще какие-то обстоятельства всплыть, я не знакома с материалами дела. Но из того, что вижу сейчас, похоже, что так обернется дело.

    Оксана, а какой сейчас иск предъявлен?

  • 18 января 2013 в 11:45 • #
    Оксана Яковлева

    Здравствуйте! Иск о признании недействительным договора дарения 1/3 доли в квартире. Согласно ст.166 ч.1, ст.167 и ст.170.п.2. ГК РФ Сестра продала эту долю в 3 раза ниже рыночной стоимости. Неужели она им будет теперь должна полную стоимость. И как так просто можно оспорить договор дарения:( Вчера еще посмотрела договор займа, там нет конкретной даты когда он был заключен, только график платежей процентов. Может это как то тоже можно отнести к делу.

  • 4 февраля 2013 в 09:36 • #
    Лариса Пимонова

    Оксана, мне не пришло уведомление о Вашем сообщении, поэтому я на него не ответила сразу.
    Я не поняла, какие требования истца, что написано в просительной части иска, после слов: прошу суд?
    То, что сестра продала долю по цене существенно ниже рыночной, лишь подтверждает тот факт, что она являлась неуправомоченным отчуждателем (продавцом), т.е. продавала "чужое", "свое" за бесценок не продают.

    К сожалению, да. Истец определит рыночную (действительную) стоимость доли, которую и будет взыскивать с Вашей сестры. Разницу между ценой продажи и рыночной ценой доли - это ее убытки, взыскать их с покупателя не получится. Разве что пытаться доказать, что покупателю было ИЗВЕСТНО, что Ваша сестра является неуправомоченным отчуждателем, т.е. нужно доказывать, что он ЗНАЛ, что сестра является залогодержателем, а не собственником имущества. Доказывать это сложно.


Выберите из списка
2019
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008