Обсуждение статьи "договор аренды сроком менее года подлежит регистрации!?"

Комментарии (28)
  • 9 декабря 2011 в 17:57 • #
    Сергей Уточкин

    Если указано такое прямо (обязанность госрегистрации) - то можно признать незаключенным...

  • 10 декабря 2011 в 01:58 • #
    Илья Алексеев

    Да, конечно можно признать такой договор незаключенным, т.к. договор считается заключенным если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Раз стороны в договоре указали, что договор считается заключенным с момента госрегистрации, то это обстоятельство является обязательным для сторон.
    С уважением Адексеев И.А.

  • 10 декабря 2011 в 09:46 • #
    Элла Форос

    А в регпалате отказывают в регистрации краткосроков ссылаясь на то, что их инструкциями не предусмотрена регистрация краткосроков, обязанность по их регистрации законом не установлена, а условие договора об обязательной регистрации противоречит закону. Договор заключен в требуемой форме - путем составления документа, подписанного двумя сторонами. Условие о гос. регистрации не является существенным, поэтому не может служить основанием для признания договора недействительным.

  • 10 декабря 2011 в 10:05 • #
    Борис Глобин

    Согласен полностью с Вами Элла и не согласен с Сергеем и Ильей, но наверно корректней говорить все же о незаключенности чем о недействительности. Считаю такой договор заключенным.

  • 10 декабря 2011 в 10:57 • #
    Сергей Вдовин

    Согласен с Сергеем. В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
    В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
    В данном случае, действует диспозитивная норма, раз имеется в условиях договора пункт - считать заключенным с момента его государственной регистрации, такой договор без регистрации считается незаключенным. А действие "регпалаты" пробуйте обжаловать, Ваш пункт договора не противоречит законодательству РФ.

  • 10 декабря 2011 в 23:07 • #
    Елена Белякова

    диспозитивность или императивность нормы устанавливается в самой норме. По вашей логике раз имеется оговорка в договоре, которая изменяет установленные законом требования, значит норма, содержащаяся в законе диспозитивная .....

  • 10 декабря 2011 в 11:27 • #
    Сергей Вдовин

    Хотелось бы добавить, что Марине принимать решение, как действовать в данной ситуации. Каждый высказывает своё субъективное мнение. В данном случае, условия в договоре аренды об обязательной государственной регистрации не относится к существенным условиям договора.

  • 10 декабря 2011 в 11:59 • #
    Владимир Салыев

    Отказ палаты в регистрации законный, а пункт о регистрации договора и времени начала действия договора ставят его как не заключенного. Спор решается в соответствии с ГК РФ. Марина посмотрите судебную практику в Гаранте или в Консультанте, но на мое усмотрение договор не заключенный.

  • 10 декабря 2011 в 12:59 • #
    Елена Белякова

    Согласна с Эллой и Борисом. Как мне кажется здесь все же речь о форме сделки, а не о существенном условии договора. Ст. 651 ГК РФ не содержит в себе оговорки "если иное не установлено соглашением сторон" - диспозитивной нормы. Соответственно опираясь на эту статью, учитывая срок договора и соблюдение его письменной формы, можно утверждать, что договор является заключенным и его государственная регистрация будет совершенно излишней. В данном случае мы говорим лишь об условии, содержащемся в договоре, которое не соответствует закону. Недействительность части сделки не влечет недействительность сделки в целом (ст. 180 ГК), тем более, что форму стороны соблюли.
    При этом, закон не устанавливает запрет на гос.регистрацию таких договоров и как раз с позиции "что не запрещено то разрешено" и можно оспорить отказ регпалаты. То что их инструкция не предполагает еще не означает, что это не возможно, как уже сказала федеральное законодательство прямого и косвенного запрета не содержит.
    С другой стороны зачем Вам это нужно? Обратитесь с Вашему арендодателю с письмом о заключении доп.соглашения в котором внесете изменения в этот пункт, обоснуйте положениями ст. 651 ГК . если они откажут, можно обратиться в суд о понуждении к заключению допа по основаниям ничтожности этого условия, либо просто о признании условия недействительным. Имея такое решение на руках вам никто не сможет в последствии заявить о незаключенности договора

  • 10 декабря 2011 в 14:47 • #
    Сергей Вдовин

    Елена, а где Вы увидели условие, содержащееся в договоре, которое не соответствует закону? При этом, Вы сами отвечаете "что не запрещено, то разрешено" и можно оспорить отказ регпалаты.

  • 10 декабря 2011 в 16:15 • #
    Владимир Мурашко

    А к чему осложнять проблему? Да, можно оспорить. Возможно, что суд обяжет зарегистрировать (возможно!), но что от этого изменится? А не проще ли допсоглашением исключить этот дурацкий пункт, если он создает дополнительные проблемы и ни на что по существу договора не влияет? Очевидно, что, заключая договор на 11 месяцев и 28 дней, стороны исходили именно из того, что он не подлежит госрегистрации. А взяли почему-то вписали ненужный пункт.

  • 10 декабря 2011 в 16:26 • #
    Сергей Вдовин

    В данном случае, мы не обсуждаем возможность достижения дополнительных соглашений. Мы отвечаем на вопрос о возможности признания договора аренды незаключенным по основанию отсутствия государственной регистрации. Видимо одна из сторон желает расторжения указанного договора.

  • 10 декабря 2011 в 16:32 • #
    Владимир Мурашко

    Не вдаваясь в глубину, можно сказать следующее: поскольку названный пункт противоречит закону, но не относится к существенным условиям договора, признать его незаключенным будет нельзя.

  • 10 декабря 2011 в 17:20 • #
    Сергей Вдовин

    Читайте внимательнее, названный пункт не противоречит закону!

  • 10 декабря 2011 в 23:19 • #
    Елена Белякова

    Пункт закону противоречит, поскольку он ставит в зависимость заключенность договора с его гос.регистрацией, а закон такой формы не предусматривает, равно как и не предусматривает возможность установления соглашением сторон такой зависимости. ИМХО.

  • 15 декабря 2011 в 17:58 • #
    Наталья Елькина

    гос. регистрация формой договора не является

  • 10 декабря 2011 в 23:01 • #
    Елена Белякова

    условие о том, что "договор считается заключенным с момента гос.регистрации" - не соответствует закону, поскольку дог.заключенный на срок до года считается заключенным с с момента его подписания

  • 10 декабря 2011 в 23:12 • #
    Елена Белякова

    разрешено зарегистрировать, но не обязательно и если это условие не нравится арендатору его можно исключить, при этом наличие такого условия не делает договор незаключенным. ИМХО

  • 11 декабря 2011 в 12:57 • #
    Вадим Корольков

    Доброго времени суток, Елена!

    Существенные условия это не только то, что указанно в законе, но и то о чем стороны договорились считать существенным для них. Поэтому если стороны прямо укажут, что для них существенное условие это регистрация, то это и будет существенным условием без которого договор не вступит в силу!! И не дело регпалаты (органа технического), пытаться трактовать волю сторон.
    Давайте посмотрим дальше?! В статье 609 говориться, что « Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом».
    Другими словами, в законе должно быть НАПИСАНО, что договор сроком менее одного года не подлежит государственной регистрации. НО ЭТОГО НЕ НАПИСАННО!!
    Правило ст.609 общее и отменить его может только правило специальное!! В 651 ст. говориться о договоре сроком более года и не о чем более, то есть подтверждается общее правило.
    А так как в ГК не указанно, что договор сроком менее года не обязательно регистрировать, то должно действовать общее правило ст. 609 ГК. Вот такая математика.
    Но, пойдя в суд, вы столкнетесь с тем, что суд будет поддерживать позицию ВАС (Информационное письмо №59), что такие договора не подлежат регистрации. Логика ВАС понятна, но она основана не на законе, а на целесообразности упрощения экономического оборота.

  • 11 декабря 2011 в 19:23 • #
    Элла Форос

    Норма п. 2 ст. 651 ГК РФ является императивной, а не диспозитивной (определение ВАС РФ от 08.04.2008 № 4459/08, постановления ФАС Московского округа от 02.12.2009 № КГ-А40/12003-09, ФАС Северо-Кавказского округа от 07.02.2011 по делу № А32-56741/2009), поэтому стороны договора не могут установить условие, отличное от предусмотренного в этой норме. Условие договора аренды об обязательной регистрации договора субаренды к такому договору, заключенному на срок менее года, применяться не будет.

  • 11 декабря 2011 в 19:26 • #
    Элла Форос

    это относится как к спорам по регистрации краткосрочной субаренды и аренды

  • 11 декабря 2011 в 22:26 • #
    Вадим Корольков

    Прстите Элла, я не понял???
    норма п.2. ст.651 и не применяется к нашему случаю!! Ведь там договор более года, а у нас менее года. Норма данной статьи для нас безразлична!!!

    С Уважением!!

  • 15 декабря 2011 в 23:29 • #
    Илья Алексеев

    Я извиняюсь, что не по теме, по теме все что можно уже сказано. Кто нибудь имел опыт судебной практики с ПИК Строим Вместе?

  • 15 декабря 2011 в 23:33 • #
    Илья Алексеев

    По теме, хочу полностью поддержать Сергея Вдовина, все остальное чистой воды вудумки!

  • 15 декабря 2011 в 23:39 • #
    Илья Алексеев

    Хочу напомнить коллегам, что значит понятие "существенные условия договора" - это условия названные в законе и УСЛОВИЯ КОТОРЫЕ СТОРОНЫ СЧИТАЮТ СУЩЕСТВЕННЫМИ, т.е. абсолютно любые условия которые стороны укажут в договоре! Если стороны это условие указали в договоре - значит они считают его существенным.

  • 11 января 2012 в 17:36 • #
    Вероника Братухина

    Вопрос следующий: а кто-нибудь стремится признать договор недействительным по этому основанию? Если в договоре и есть подобное условие, но обе стороны выполняли свои обязанности по договору: т.е. одна сторона пользовалась имуществом, а другая оплачивала арендную плату, то договор будет считаться заключенным, т.е. налицо конклюдентные действия, а поскольку законом не предусмотрена государственная регистрация, то и отсутствие оной не будет влечь собой недействительность или "незаключенность" договора.

  • 11 января 2012 в 17:39 • #
    Вероника Братухина

    В конце концов сделайте дополнительное соглашение исключите этот пункт или измените, что "Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до...."

  • 11 января 2012 в 17:42 • #
    Вероника Братухина

    Если же наоборот, Вы стремитесь расторгнуть его, настаивайте на этой редакции и пусть у другой стороны болит голова как его зарегистрировать. При этом не выполняйте свои обязанности по договору.


Выберите из списка
2019
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008