договор аренды сроком менее года подлежит регистрации!?

договор аренды сроком менее года подлежит регистрации!?

Здравствуйте! Сложилась такая ситуация… Договор аренды офисного помещения заключен между государственным учреждением и предпринимателем на срок 11 месяцев и 28 дней. То есть такой договор не подлежит государственной регистрации на основании ст. 651 ГК РФ. Однако в договоре имеется пункт: «Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации». Вопрос состоит в том, можно ли признать такой договор незаключенным по основанию отсутствия государственной регистрации?

4495
Комментарии (14)
  • 7 декабря 2011 в 16:39 • #
    Светлана Селихова

    На мой взгляд условие о регистрации договора аренды на срок менее года можно отнести к элементу формы договора.
    Т.к. законодательно установлено, что договор аренды на срок менее одного года не требует государственной регистрации, это условие имеет приоритетное значение, по отношению к условию договора о его регистрации.

  • 7 декабря 2011 в 19:04 • #
    Вадим Корольков

    Доброго времени, суток Светлана!!
    Совершенно очарован вашим пассажем о том что "...условие о регистрации договора аренды на срок менее года можно отнести к элементу формы договора..."!!!!!
    Но, совершенно не СОГЛАСЕН с вашей цитатой "что законодательно установленно. что договор аренды на срок менее одного года не требует государственной регистрации."
    Законодательно установленно в ст. .651 (если я не прав, то поправьте меня) что договор на срок не менее года( то есть от года и выше) требует регистрации. Заметьте норма императивная!! Всё же остальное про менее года это вопрос толкования законодательства.
    Марина: тут вот что, так как закон умалчивает про договор на менее года, то соответственно сороны сами могут предусмотреть существенные условия такого договора. И следовательно не кто им не запрещает включить условие о регистрации и договора на срок менее года. то есть это будет существеным условием. А при не соблюдении существеных условий такой договор будет считаться НЕ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ, А НЕ ЗАКЛЮЧЕННЫМ!!! Вот и ответ на ваш вопрос. выход один, переделать текст.

  • 8 декабря 2011 в 00:27 • #
    Марина Лыткина

    Спасибо!!! Так в том и дело что такая ситуация мне на руку... Мой клиент будет избавлен от пени за просрочку платежа по такому договору... :))) вопрос еще вот в чем... Может ли ФРС (как они раньше назывались) регистрировать подобные договоры... Наше судебное производство не всегда в ладах с логикой... и хотелось бы предусмотреть и такой вариант развития событий, как отказ в удовлетворении требований о признании договора недействительным.

  • 8 декабря 2011 в 09:41 • #
    Вадим Корольков

    Так если на руку, то есть, если я правильно понимаю, то нам надо признать такой догор недействительным, тогда зачем нам ФРС???
    Берем тогда на вооружени п.5 Информписьма ВАС№59, ("...Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК..."). И смело идем в суд!! Вот если я вас правильно понял.

  • 8 декабря 2011 в 10:57 • #
    Марина Лыткина

    Ну наверное немножечко не правильно поняли меня... я хочу признать такой договор недействительным или незаключенным (по сути не имеет значения). Если брать на вооружение п. 5 Информационного письма ВАС № 59, то получается как раз мне и откажут в моих требованиях, так как "...Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК...". Ведь ничтожным считается условие, а не договор... а значит он не подлежит гос. регистрации... а мне как раз и нужно, чтобы он подлежал гос. регистрации и на основании ее отсутствия признать его недействительным или незаключенным...

  • 8 декабря 2011 в 17:29 • #
    Андрей Миханьков

    ч.2 ст. 609 ГК РФ. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

    Заметьте. Если иное не установлено ЗАКОНОМ. А не ДОГОВОРОМ.

    И только после этого смотрим - что же все таки установлено ЗАКОНОМ:
    ч.2 ст.651 ГК РФ. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

    В эту минуту полагаю, что всё остальное домысел и попытка выдать желаемое за действительное.
    С течением времени все эти инфписьма 10-ти летней давности, пленумы 20-ти летней давности начинают просто мешать и запутывать. Ну давайте тогда посмотрим, что там указывал Совнарком по этому вопросу, а почему бы и нет?)))) Да и у судьи есть еще одно, совершенно независимое, мнение по этому вопросу)))

    Конец рабочего дня. Где то под шапкой начинает уже что-то дымится. )))

    Полагаю, что договор заключенный, действительный, не подлежит гос. регистрации, условие о гос. регистрации ничтожное. Пож-ста, держите меня тоже в курсе, сообщите о решении суда, а то у соседей к 27 декабря такая же ситуация образуется, они арендодатели))

  • 9 декабря 2011 в 13:30 • #
    Марина Лыткина

    Андрей, как раз в в том самом Информационном письме № 59 попался а глаза п. 6: "...Положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества.... Поскольку договор аренды здания был заключен сторонами на срок менее одного года и не подлежал государственной регистрации, то, следовательно, не подлежало регистрации в Едином государственном реестре прав и обременение в виде прав арендатора, возникающих на основании данного договора...."
    Поэтому видимо не удастся признать договор незаключенным...

  • 11 декабря 2011 в 18:50 • #
    Вадим Корольков

    Андрей, восхищаюсь вашей уверенной позицией по этому вопросу!!!!
    После пересказа содержания ст.609 и 651 ГК вы сказали, следующее: «…В эту минуту полагаю, что всё остальное домысел и попытка выдать желаемое за действительное…»? Не могли бы вы пояснить (на более подробном анализе текста данных статей), что вы имели виду, и что является домыслом и попыткой выдать желаемое за действительное???? Если честно просто не понял вашей логики!! За ранее спасибо!
    Небольшая ремарка по поводу того «что указывал Совнарком», например, «Положение о Векселях» принято СНК (он же Совнарком) в 1937 году и действует и без него и сегодня некуда не денешься!! Дедушка Калинин его еще подписывал.
    А вот насчет того что у судьи есть свое мнение, то тут вы зело неправы!!!
    Мнение судьи, как правило, аналогично мнению высшей судебной инстанции, которая свое мнения высказывает в постановлениях Пленумов и в Информационных письмах, и это мнение (если читать в системной взаимосвязи закон «о судебной системе», закон «об арбитражных судах»), будет обязательно к исполнению нижестоящими судами. Иначе решение суда, будет отменено, как нарушающее единство судебной практики.
    С уважением

  • 11 декабря 2011 в 19:46 • #
    Андрей Миханьков

    "...ЕСЛИ ИНОЕ НЕ УСТАНОВЛЕНО ЗАКОНОМ" - а ч.2 ст.651 ГК РФ уточняет применение норм ст. 609 - для Договоров аренды здания или сооружения, заключенных на срок не менее года. Но норм для договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок менее года, в ГК нет. И не будем ничего сами придумывать, все же учтем информписьмо №59 п.6 и единую судебную практику)))

    Вадим Корольков один шагает в ногу, а ВАС, арбитражные и районные суды - нет)) - это я про Ваш комментарий на ту же тему в другом сообществе.)

  • 11 декабря 2011 в 20:19 • #
    Андрей Миханьков

    См. инф письмо Президиума ВАС от 1 июня 2000 г. N 53, где более четко комментируется ст. 609, 651

    "2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
    В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. "

  • 11 декабря 2011 в 22:23 • #
    Вадим Корольков

    Андрей, спасибо за ответ!!!

    Правда, Я так и не понял как ВЫ пришли к выводу из анализа статей 609 и 651, что условие о госрегистрации ничтожное !!?? я имею ввиду не что говорит ВАСя, а ваше мнение, если конечно оно у вас есть а вы не слепо копируете слова ВАС???? И где тут домысел и выдача желаемого за действительное??? Вы громко заявили, НО НЕ ПОПЫТАЛИСЬ НИЧЕГО ДОКАЗАТЬ!!!?? Скопировать из закона статьи можно. Но вы как юрист может провести логический анализ??? Обоснуйте на этих статьях ваш вывод??!!!!!
    Насчет того что я шагаю в ногу, а суды нет, Андрей неужели для вас открытие что система судопризводства часто стоит не на страже закона, а на страже интересов других???? А ВАС уж точно живет не по принципу «Пусть умрет мир, но восторжествует закон»!!!
    А ТЕПЕРЬ САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ.
    Андрей, очень удивлен вашей ссылкой на Инфписьмо Вас от 2000 года!!! ВЫ ЖЕ ПИШЕТЕ в посте от 08.12. что, «С течением времени все эти инфписьма 10-ти летней давности, пленумы 20-ти летней давности начинают просто мешать и запутывать»!!!
    И вдруг ссылаетесь на письмо 12 летней давности, ГДЕ ЛОГИКА????
    Андрей, давайте вместе подумаем, а на основании чего ВАС сделал такой вывод, давайте проанализируем статьи, может есть еще другие статьи ГК о которых мы и ВАС забыли!? Это ведь интереснее чем просто копировать слова из инфорписьма 11 летней давности!!

  • 11 декабря 2011 в 22:31 • #
    Вадим Корольков

    Андрей, мне кажетмя что нельзя рактовать п.2. ст.651 от обратного ка сделал ВАС, когда у нас есть еще ст.609. Вот в этом идея, и давайте ее обсудим.

  • 14 декабря 2011 в 17:59 • #
    Вадим Корольков

    Ваша цитата: «…норм для договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок менее года, в ГК нет». Это неверно! Как это нет!! А к чему относиться норма «« Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом».
    Как не интерпретируй это выражение , но ясною что договор аренды недвижимости регистрируется всегда, случаи, когда он не зарегистрирован должны быть установлены в законе!! Если я не прав, то поправьте меня!

  • 13 декабря 2012 в 16:58 • #
    Татьяна Лазарева

    Договор аренды недвижимого имущества на срок до 1 года не подлежит обязательной гос. регистрации. То есть он может быть зарегистрирован по желанию сторон. Стороны, заключив договор такое желание выразили, следовательно он вступает в силу с момента гос. регистрации. Поправьте, если я не права...


Выберите из списка
2013
2013
2012
2011
2010
2009