Вопросы-Ответы: Приобретение недвижимости в Германии

Вопросы-Ответы: Приобретение недвижимости в Германии

Вопросы-Ответы: Приобретение недвижимости в ГерманииВопрос 1.

Сколько раз нужно будет приехать в Германию для оформления сделки?

Ответ: Количество Ваших посещений зависит только от Вас. Всю необходимую документацию и фотоматериалы мы можем переслать Вам в электронном виде. Ваше личное присутствие у нотариуса не обязательно, достаточно нотариально заверенной доверенности с апостилем. Но все-таки желательно хотя бы один раз приехать в Германию, чтобы лично посмотреть объект и заключить сделку у нотариуса.

Вопрос 2.

Нужен ли мне адвокат, чтобы купить недвижимость в Германии?

Ответ: Для оформления сделки услуги адвоката для Вас не обязательны. Безусловно, это право остается за Вами. При необходимости в нашей фирме Вы можете получить бесплатные консультации юриста, но в этом случае мы не являемся нейтральным лицом, защищающим только Ваши интересы, так как мы — заинтересованная сторона. Не забывайте, что договор о купле-продаже готовит нотариус, это — юридическая основа сделки. Естественно, что при подготовке договора учитываются интересы и покупателя, и продавца. Здесь Вы можете полностью рассчитывать на нашу помощь и поддержку.

Рекомендуется воспользоваться услугами адвоката, если Вы не можете присутствовать лично при заключении сделки и Вам требуется доверенное лицо.

При покупке недвижимости с аукциона услуги нотариуса заменяет суд, через который эта недвижиость продаётся.

Вопрос 3.

А Вы берете предоплату за свои услуги? И какие дополнительные расходы могут возникнуть?

Ответ: Мы берём предоплату за свои услуги комиссионный сбор в рамере 10% от половины оценочной стоимости обьекта. А, в остально, Вы несете только расходы, связанные с Вашим пребыванием в Германии.

Вопрос 4.

Слышала, что в Германии можно приобрести дешевую недвижимость на аукционе. Вы могли бы нам рассказать, как это делается?

Ответ: Вы затронули очень серьезный вопрос. Эта тема чрезвычайно обширна и интересна. Я постараюсь ответить коротко и ясно.

Надо различать два возможных вида аукциона: частный и государственный. Частный аукцион — это искуственно созданная система по продаже объектов. Там любой может и выставлять свои объекты, и покупать желаемое. Чтобы заинтересовать покупателей, объекты выставляются по минимальной цене, которая позволяет компенсировать расходы аукциониста. Хорошие объекты редко продаются по цене ниже рыночной. А плохие обычно интереса не представляют. На таком аукционе Вы платите комиссионный сбор аукционисту. Недостаток: аукционист не несет ответственности за описание объекта и не гарантирует, что объект недвижимости свободен от обременений.

Государственный аукцион предусмотрен законодательством и неизбежен в случаях, когда владелец объекта недвижимости является банкротом. Это формальный процесс, предусмотренный законом и проходящий в стенах районного суда. Надо учитывать, что факт выставления объекта на аукцион не означает, что данную недвижимость там действительно можно купить. Чаще всего банк не соглашается со сделкой по многим причинам. Или вдруг выясняется, что объект уже продан. Недостаток: Вы покупаете, без предварительного осмотра и можете пологаться только на заклучение государственного оценщика. Заключение оценщика насчитывает от 30 до 60 листов с полным описанием преимуществ и недостатков обьекта, а так же прилагаются фотографии внутренних помещений. Если объект Вам понравился, то действовать надо достаточно быстро.

Специфика деятельности нашего концерна — это подготовка информации о таких объектах до аукциона. Что позволяет нашим клиентам выбрать обьект обдуманно и без лишней спешки.

Вопрос 5.

Интересует размещение инвестиций в Германии. Какая примерно доходность варианта с покупкой коммерческой недвижимости в Германии?

Ответ: Чистая прибыль от вложений в германскую недвижимость составляет 6–8% в год. Нетрудно посчитать, что если Вы инвестировали 1,000,000 евро, то заработаете 60,000 −80,000 евро. Если Вы купили недвижимость на 500 тысяч евро, то будете иметь чистой прибыли в год 30–40,000 евро в год.

Вопрос 6.

Как обстоит дело с покупкой недвижимости в Германии на аукционах? Можете что-либо сказать на эту тему?

Ответ: Действительно многие серьезные бизнесмены подбирают объекты для инвестиций в Германии именно на аукционах. На аукционах можно купить объекты на 50% ниже рыночной стоимости (это хорошее жилье, которое продают банки, отобрав у клиентов, которые не выплатили кредит), но участвовать в аукционах иностранцы как физические лица права не имеют, поэтому для этого нужно иметь фирму в Германии — GMBH.

Вопрос 7.

Каковы дополнительные расходы при покупке недвижимости в Германии с аукциона? Нужна некая вводная информация.

Ответ:

  • Налог на приобретение недвижимости на сегодняшний день составляет 3,5% от цены объекта.
  • Занесение имя нового владельца в поземельную книгу 0,28% от цены объекта.
  • Аукционный сбор 0,43% от цены объекта.
  • От дня аукциона, до полной выплаты стоимости объекта, взимается ежедневная процентная ставка в размере 0,09% от стоимости объекта. Оплата должна быть произведена в течении максимум за 56 дней.

Вопрос 9.

Какие налоги меня ждут при покупке коммерческой недвижимости в Германии с целью сдачу в аренду? Есть ли разница в налогообложении: 1) если я буду проживать в Москве, сдавая недвижимость в Германии в рент, 2) если я буду проживать в Германии, сдавая недвижимость Германии в рент?

Ответ: Есть некоторые фиксированные налоги на недвижимость, которые выплачиваются ежегодно. За 1000 кв. м. платится 2,500–3,000 евро в год. Это фиксированная стоимость, которую Вы будете платить каждый год. Она зависит от метров жилой площади. Этот налог одинаковый как для жилой недвижимости в Германии (вилла, замок), так и для коммерческой (доходный дом, гостиница).

Вариант 1. Если Вас не интересует иммиграция в Германию, а только чистая инвестиция в недвижимость, то Вы не будете платить никаких налогов, кроме налога на недвижимость, о котором я написал 3000 евро за 1000 кв. м. + за газ, воду, электричество. В этом случае Вы не проживаете в Германии, не имеете там годичного ВНЖ, не претендуете на постоянное место жительства. В этом варианте Вы заработали 100 тысяч евро чистой прибыли и все 100 тысяч евро положили в карман (как иностранный инвестор, а не как временный резидент Германии). В этом варианте для домоуправления Вы нанимаете человека в Германии (мы готовы за небольшие сравнительно деньги взять этот сервис на свою компанию).
Вариант 2. Если Вы планируете бизнес иммиграцию в Германию, и получение вида на жительство в Германии и ПМЖ в Германии в дальнейшем, то Вы будете платить 15–40% налогов в зависимости от величины Ваших доходов.

Вопрос 10.
Можно ли считать аукцион традиционной формой приобретения недвижимости для европейцев? Или все же это явление исключительное?

Ответ: Аукционы, как таковые, для Европы явление традиционное, но вряд ли можно считать их рядовым, распространенным способом приобретения недвижимости, т.к. существуют другие, более привычные варианты, например, строительство, покупка (в том числе в кредит. До сих пор даже не все местные жители знают о том, что квартиру можно приобрести через аукцион.

Вопрос 11.
А каким образом недвижимость попадает на аукционы? Опишите скрытый механизм этого процесса.

Ответ: Главные причины, как и всюду: это принудительная акция для должника со стороны кредиторов с целью возврата их средств.
В случае, когда клиент задолжал банку деньги (как правило, сумма долга превышает оценочную стоимость самой квартиры), все решает суд. После постановления суда о погашении долга путем продажи имеющейся у должника недвижимости назначаются день и время торгов, а также путем оценки представителем суда определяется рыночная стоимость квартиры. Обычно она складывается из многих факторов – как, например, местонахождение квартиры (район), площадь, ее состояние и т.д.
Для того, чтобы участвовать в торгах, необходим чек на сумму, составляющую 10 процентов от оценочной стоимости квартиры. Этот чек отдает судье каждый активный участник торгов, предлагающий свою цену. Разумеется, также потребуется паспорт.
Между тем, фирмы, которые пользуются хорошей репутацией, зачастую приобретают недвижимость даже без присутствия клиента на торгах. Достаточно доверенности, заверенной нотариусом и свидетельствующей о том, что они уполномочены вести торги от имени клиента и приобрести недвижимость на его имя.
Поскольку торги по своей структуре довольно сложны, а время ограничено, то для успешного участия в них нужно иметь свою стратегию, чтобы не переплатить за выставленный объект.
Всю подготовку к торгам берём на себя мы. Обычно рядовому покупателю так построить переговорный процесс не по силам. Кроме того, по окончании торгов мы помогаем в оформлении документов на квартиру.

Вопрос 12.
Видимо, существуют азбучные истины аукциона, которые, тем не менее, неизвестны тем, кто впервые попал на торги?

Ответ: Да, например, на первых торгах квартира должна быть продана за сумму не ниже 70 процентов ее рыночной стоимости. Если эта сумма оказывается меньше, то сделка считается недействительной. В случае, если первые торги заканчиваются безрезультатно, в следующий раз сумма, необходимая для завершения сделки, устанавливается существенно ниже 50 процентов. Ну, а если квартира снова не была продана и переходит на третьи торги, то сумма продажи квартиры определяется спросом и подтверждается банком, который выставил данную квартиру на торги.
Это, так сказать, прописи, а на деле все гораздо сложнее, чем кажется. Существует много тонкостей, которые позволяют не попасть впросак на торгахно они известны только специалистам.
Поэтому мы обычно советуем приобретать квартиру через специализированные фирмы, которые за свои честные маклерские проценты позволят клиенту сэкономить большие деньги, и получить квартиру по несравненно более низкой цене. Заинтересованность здесь обоюдная, поскольку, выигрывая на стоимости квартиры, клиенты снова обращаются к нам либо рекомендуют нас своим знакомым. А добрая репутация дорогого стоит.

Вопрос 13.
Каковы преимущества аукциона по сравнению с другими способами приобретения недвижимости?

Ответ: Преимущества аукциона состоят именно в том, что недвижимость, как правило, приобретается за гораздо меньшую сумму. Кроме того, независимо от суммы долгов неплательщика, при покупке недвижимости на аукционе долги предыдущего собственника не перенимаются.
Еще одно преимущество я вижу в том, что все оформление берет на себя суд. Таким образом, совершенно исключается опасность обмана при приобретении, а, кроме того, оформление документов на приобретение недвижимости через суд дешевле, чем подобная процедура с нотариусом при обычной сделке.

Вопрос 14.
Предположим, потенциальный клиент заинтересован в приобретении недвижимости на аукционе, но не знает, как подступиться – в силу незнания порядков и языка…

Ответ: Во-первых, любой иностранец имеет право на приобретение недвижимости в Германии. Во-вторых, для успеха участия в аукционе, как я уже говорила, надо найти опытного представителя интересов, то есть, специализированную фирму. Разумеется, россиянам лучше обратиться туда, где работают русскоязычные сотрудники, чтобы исключить дискомфорт.
Далее, я также обычно советую клиенту из-за рубежа открыть счет на территории Германии для возможности оплаты налогов и текущих расходов (например, счет «Hausgeld»), а также для получения на этот счет арендной платы в случае сдачи квартиры. Кстати, для покупателей из-за рубежа подобные фирмы часто предоставляют услуги по ведению необходимой документации и контролю над недвижимостью после приобретения.

Вопрос 15.
Каким образом должен поступить потенциальный клиент, чтобы застраховать себя от разного рода неожиданностей при участии в аукционе?

Ответ: Юридическим гарантом в этом случае является сам суд, который контролирует все до, во время и после торгов. А фирма является представителем интересов покупателя. Если говорить о нашей компании, мы консультируем клиента как до, так и после приобретения недвижимости, контролируем торги и помогаем приобрести недвижимость клиенту на его имя по самой минимальной цене, которая возможна для этой квартиры.

Вопрос 16.
Часто можно услышать о выгодах при получении кредитов под финансирование недвижимости с аукциона. Но, видимо, это касается только резидентов Германии и людей, имеющих здесь стабильную работу?

Ответ: Под приобретение недвижимости на аукционе, в самом деле, можно получить кредит. Но я советую сначала предварительно оговорить этот вопрос с банком. Желательно также заранее уточнить сроки предоставления кредита и конечную сумму финансирования.

Вопрос 17.
Какие выгоды могут получить жители стран СНГ, участвуя в аукционах?

Ответ: Наличие недвижимости в Германии упрощает получение визы в эту страну. А самое главное, это хорошее и надежное капиталовложение. Ведь падение в этой сфере не будет длиться вечно. Наступит момент, когда объекты начнут расти в цене.

Вопрос 18.
В прессе часто можно встретить объявления такого характера: дом за половину цены. Насколько все это реально, нет ли здесь рекламного трюка?

Ответ: Вы сами только что стали свидетелем того, как квартира сейчас была предложена фактически за половину своей стоимости – и даже меньше. А вот другие недавние примеры: наша фирма помогла приобрести 1,5-комнатную квартиру (так здесь называют малогабаритные «двушки») с балконом в высотном доме, 3 этаж, площадью 41,6 квадратных метров, в хорошем состоянии, всего за 16 тысяч евро. Отмечу, что оценочная стоимость этого владения составляла 46 тысяч евро.
Трехкомнатная квартира с балконом в высотном доме, 5 этаж, комнаты изолированные, 64 квадратных метра, была приобретена нашим клиентом за 20 тысяч 250 евро (при оценочной стоимости 64 тысячи евро).
Несколько дороже стоила большая трехкомнатная квартира площадью 80 квадратных метров, в хорошем состоянии, балкон, высотный дом, 2 этаж. Она обошлась нашим клиентам в 26 тысяч евро (оценочная стоимость 85 тысяч евро).
Наконец, четырехкомнатную квартиру с балконом, площадью 100 квадратных метров, высотный дом, 2 этаж, комнаты изолированные мы смогли помочь купить за 40 тысяч евро (оценочная стоимость 96 тысяч евро).
Однако все очень индивидуально и решается непосредственно перед торгами и во время проведения их. Аукцион располагает удивительными возможностями, но все же не стоит принимать в нем участие в одиночку. Лучше доверьтесь профессионалам.

Вопрос 19.

Появляются ли преимущества в получении визы в Германию у собственника недвижимости?

Ответ: Став собственником, вы можете обращаться в немецкое консульство с просьбой о выдаче вам так называемой мультивизы на полгода или на год. Основанием для получения такой визы является выписка из немецкой поземельной книги, где вы зарегистрированы в качестве владельца недвижимости. Такую выписку покупатель получает на руки через 2–3 месяца с момента регистрации покупки у нотариуса или в суде, если объект приобретается с молотка.
Кстати, для того чтобы купить недвижимость в Германии вам тоже потребуется виза. Конечно, покупку можно осуществить и по доверенности, но, чтобы потом приехать, без разрешения на пребывание все равно не обойтись. Мы сделать вам приглашение и оказать визовую поддержку. Если вы намерены приобрести дом или квартиру, но еще ни разу не были в этой стране, то, как правило, первую визу вам откроют на три месяца.

Вопрос 20.

Дает ли приобретение недвижимости в Германии вид на жительство?

Ответ: Владение недвижимостью на территории Германии автоматически не дает иностранцу права на постоянное место жительства. Выдача разрешения на жительство не связана с приобретением недвижимости, но владение ею является некоторым аргументом при рассмотрении заявления со стороны властей, так как это доказывает материальную независимость заявителя.
Законы страны относительно покупки недвижимости иностранцами очень либеральны. Иностранец может приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость на всей территории страны. В Германии нет никаких законов или положений, дающих немцам преимущества перед покупателями из других стран. Иностранец может приобретать недвижимость, как на физическое лицо, так и на юридическое. В этом огромное преимущество Германии по сравнению с другими европейскими странами. По желанию мы можем зарегистрировать для вас в Германии и фирму.
По закону, который вступил в силу с 2008 года, учредитель предприятия может претендовать на бессрочный вид на жительство в Германии в том случае, если инвестирует в экономику не менее 500000 евро и создает не менее 5 рабочих мест. Если масштабы у инвестора не такие крупные, то этот вопрос рассматривается всегда в индивидуальном порядке, зависит от успеха предпринимательской деятельности и, как правило, решается при поддержке адвоката.
Таким образом, наличие недвижимости, сданной в аренду или личное пользование объектом является не основным, но дополнительным подспорьем при решении вопроса о получении вида на жительства, поскольку подтверждает наличие имущества и стабильных доходов у заявителя на территории Германии. Достаточным прожиточным минимумом на одного человека в Германии является доход в размере 1500-2000 евро в месяц, на двоих 2000-2500 евро в месяц и т.д. Примерно такую ежемесячную доходность можно иметь от сдачи в аренду многоквартирнного дома стоимостью 400000 евро. Разумеется, для получения ВНЖ необходимо подпадать под какую-либо программу.

1103
Комментарии (0)

Выберите из списка
2009
2009