Oпределения стоимости недвижимости

Oпределения стоимости недвижимости

В немецкой практике существует множество интерпретаций определения стоимости недвижимости в зависимости от области ее применения: налоговая стоимость (общая стоимость, стоимость единицы, стоимость недвижимого имущества), страховая стоимость, стоимость предоставления ссуды, полная стоимость права, стоимость фирмы, стоимость в коммерческом и налоговом балансе (стоимость согласно торговым книгам, стоимость части, стоимость приобретения и т.д.). Тем не менее основой в практике оценки недвижимости является определение рыночной стоимости, содержащееся в Строительном кодексе. Рыночная стоимость (Verkehrswert (Marktwert) — это цена, определенная на дату оценки в условиях обычных деловых связей, соблюдения закона, фактического и возможного использования объекта недвижимости, с учетом влияния местоположения и прочих характеристик, не принимая во внимание необычные или частные условия.

Понятие «обычные деловые связи» предполагает торговлю на свободном рынке, на котором ни покупатели, ни продавцы не имеют недостатка времени, не действуют под принуждением или по крайней необходимости. При этом цена не должна зависеть от субъективных факторов и оценки будущего развития.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена на определенную дату в денежной форме или других формах оплаты, эквивалентных деньгам, или в других точно определенных формах расчетов за указанные права собственности, которые должны продаваться на конкурентном рынке при соблюдении всех необходимых условий справедливой продажи и притом что и покупатель и продавец действуют разумно, компетентно, с соблюдением личного интереса, и предполагая, что ни покупатель, ни продавец не находятся под принуждением. Рыночная стоимость в немецком понимании предполагает, покрайней мере, равноценное возмещение затрат на приобретение недвижимости. В экономическом и юридическом смысле она достигла своего апогея для целей застройки. В этом случае определение рыночной стоимости должно отличаться от оценки для целей инвестирования, которая не отражает реальных рыночных условий.

Рыночная стоимость для целей инвестирования определяется как стоимость будущего успеха (anticipation).

В ее основе лежат два принципа:

  1. принцип наилучшего использования (highest and best use);
  2. принцип замещения (substitution).

В немецкой практике оценки недвижимости четко разграничиваются рыночная стоимость и стоимость инвестиций (investment value). Германия — единственная страна, где юридически закреплен порядок оценки, содержащий принципы определения рыночной стоимости. Порядок оценки (Wertermittlungsverordnung (WertV) содержит общие понятия, критерии и определения рыночной стоимости, а также определения крестьянских земель, земель, прилегающих к постройкам, и земель под разрушающимися зданиями, данные о датах постройки, индексах, коэффициентах пересчета и проценте капитализации, который устанавливается на основе покупных цен и соответствующих им чистых доходов. Немецкий порядок оценки гарантирует унифицированное использование понятий и отсутствие судебных разбирательств по вопросам их разного толкования. При этом он не обязывает применять только классические методы при определении рыночной стоимости, а признает применение как новых методов, так и модифицированных классических методов оценки.

196
Автор:
Комментарии (0)
  • Желаете ознакомиться с остальными комментариями или оставить свой? в сеть, чтобы получить полный доступ к функционалу Профессионалов.ru! Еще не участник сети?