Перспективы ипотеки под новое частное строительство
18 апреля 2009 в 20:36

Перспективы ипотеки под новое частное строительство

Мне хочется надеяться, что среди нас есть люди, компетентные в вопросах ипотеки и кредитования в целом. А потому открываю эту тему, которая несомненно будет интересна для многих.

Насколько перспективно появление в России такого кредитного продукта, как кредитная линия на новое частное строительство? Может я не очень корректен в термине, но речь о возможности получения первого транша кредита под залог участка, по мере реализации нулевого цикла строительства получение второго транша, по мере завершения несущих конструкций — третьего, и по непосредственно на отделочные работы — четвертого. Естественно, при строительстке по проекту, прошедшему экспертизу уполномоченной банком компании и при полном технико-экономическом мониторинге хода строительства со стороны банка. Т.е.— как это давным давно существует в развитых странах.
Что-то слышал, что возникновению такой формы кредитования мешает собственно закон об ипотеке, по которому объектом ломбардной ипотеки может рассматриваться любая жилая недвижимость и земельный участок. Но объект должен быть ликвиден и иметь высокую рыночную стоимость. Новостройка, и уже тем более объект незавершенного строительства, не могут быть объектами залога, так как отсутствуют документы на право собственности.

Также эта тема обсуждается в https://professionali.ru/Topic/1193364

252
  • Тема закрыта
Комментарии (34)
  • 18 апреля 2009 в 23:05 • #
    Алексей Каренов

    Вы рисуете схему проектного финансирования. Она очень рискованная. Этим раньше занимались банки, когда кредитовали свои собственные проекты. Станьте родственной структурой для банка и получите такую схему.

  • 18 апреля 2009 в 23:07 • #
    Николай Алексеев

    Ну при чем же тут это. Меня волнует свободный доступ к таким программам для любого жителя страны, имеющего достаточный доход и земельный участок как максимум.

  • 18 апреля 2009 в 23:35 • #
    Виолетта Малышева

    Николай, считаю, очень нужное, очень своевременное и очень перспективное направление. Вы мыслите абсолютно верно. Та форма ипотечного кредитования, которая сегодня присутствует на рынке, убога и неприемлема. Всю структуру ипотечного кредитования нужно менять в целом.
    Это вопрос очень сложный, требующий глубокого рассмотрения во многих областях и сферах экономики, государства в целом. Необходим пересмотр законодательной базы, принципиально новое содержание кредитных договоров, высокое сознание самого заемщика.
    На сегодня нет никакой финансовой защиты граждан, берущих кредит на приобретение жилья.
    Банками вопрос решается просто и в одностороннем порядке: нет возможности выплачивать по кредиту-отберем залог.
    Цель ипотеки на самом деле должна быть в другом, а именно в том, чтобы принципиально решался вопрос в приобретении жилья. Чтобы заемщик не жил 15-20 лет в постоянном напряге с мыслью, смогу ли я через 5-7-10 лет продолжать выплачивать кредит или лишусь жилья, которое УЖЕ обжил, где УЖЕ сделал ремонт, куда УЖЕ вложил немало средств помимо первоначального взноса и т. д.
    В Вашем предложении сложность реализации идеи, как Вы правильно заметили, еще и в том, что на незавершенное строительство отсутствуют правоустанавливающие документы.
    Но безвыходных ситуаций не бывает. Мы разрабатываем схему.
    Я на сегодня подключаю грамотных юристов, частных инвесторов, планируем проведение переговоров с крупным предпринимателем из Испании.
    Можете на меня рассчитывать. Предлагайте.
    Согласна объединить усилия, открыта для любого рода предложений.
    Пишите в личку.

  • 19 апреля 2009 в 11:23 • #
    Николай Алексеев

    Суть предложения то достаточно проста. На рынке есть достаточное количество компаний, занимающихся строительным мониторингом. Соответственно банк может заключить договоры с такими компаниями в тех регионах, в которых готов кредитовать клиентов. На старте заемщик представляет в банк (в эту мониторинговую компанию) проект будущего строительства и документы о собственности на землю. Естественно, одобрение самого факта кредита исходя из доходов семьи само собой должно проводиться. Мониторинговая компания оценивает проект с позиции возможной залоговой стоимости построенного по нему дома и выдает заключение. Если все вписывается, например, в такую схему, что у застройщика есть участок с рыночной стоимостью 2 млн рублей, проект дома с исполнительной сметой на 6 млн. рублей, и в результате оценки получается, что стоимость построенного на этом участке дома будет никак не меньше 10 млн., схема рабочая.

    Застройщик получает первые 1,5 млн, строит фундамент, мониторинговая компания оценивает качество работ (дабы будущая стоимость дома не пострадала из-за качества работ), оценивает разумность статей затрат, и если все ОК - дает банку отмашку на выдачу следующих 1,5 млн уже на строительство коробки дома. И т.д. вплоть до сдачи дома. Естественно, со стороны мониторинговой компании выделяется инспектор, который отслеживает ход стройки, в т.ч. и по срокам, и по качеству, и по фактическим объемам. С ним же застройщик согласовывает возможные изменения и отклонения от проекта, возникающие в ходе строительства, и влияющие и на смету стройки, и на будущую оценочную стоимость дома.

    Говоря о нашей компании, мы могли бы выступить в данном случае именно как кредитное бюро, поскольку занимаемся как раз дистрибьюцией проектов домов, только за первую половину 2008 года по нашим проектам началось строительство более 2 500 домов по всей России (второе полугодие уже не было таким показательным, но даже на фоне кризиса спрос не настолько упал, как в других отраслях). Так что вот так - нужна только активная позиция банков, ну и лобби конечно, чтобы поправить закон об ипотеке, мне так представляется. Оттого и вопрос - как сами банкиры оценивают перспективы.

  • 19 апреля 2009 в 11:58 • #
    Виолетта Малышева

    Банкам в данном случае будет не выгодно кредитовать. Здесь все дело в проценте, под который берутся заемные средства. Почему банки с иностранным капиталом выдавали кредиты направо и налево? Потому что они брали деньги под маленький процент и накручивали более чем достаточно на эти заемные средства. Поэтому и ипотека такая дорогая. Если бы деньги выдавались заемщику под процент в несколько раз ниже, то граждане до сих пор бы платили по кредиту. Платить заемщик в среднем 7-10 тыс в месяц еще может, а 20-30 тыс.руб. уже нет.
    Попыталось государство помочь с помощью АИЖК и что? Бес слез нельзя смотреть на эти жалкие потуги.
    Поэтому мы и ищем выходы на дешевые деньги за рубежом.
    Нужно убедить инвестора в выгодности и ликвидности предложения.
    Еще сложность в том, что оформление документов под ИЖС и на строительство гораздо дольше и сложнее, чем оформление правоустанавливающих документов на квартиру.
    Там все понятно. Закончен объект, получен техпаспорт, свидетельство, прописано обременение. Все ясно.
    С документами на землю столько подводных течений!!!
    Случится ситуация, когда у заемщика наступает критическая точка невозврата и что?
    Мы будем должны банку? Чтобы отдать, нужна ситуация, при которой тут же бы нашелся другой покупатель на недострой. В этом случае они УЖЕ должны стоять в очередь и, как коршуны ждать, у кого первого начнутся финансовые затруднения.
    Как переоформлять кредитный договор? Договор-то заключен с заемщиком.
    Тут нужна какая-то новая форма договора. Что-то сродни договору поручительства, но с субсидиарной ответственностью. Как-то так. Чтобы этот поручитель ХОТЕЛ, ПРОСТО МЕЧТАЛ тут же приобрести права на дальнейшие выплаты.
    Отнять участок отнимем, хотя, тоже гемор. Вопрос в деньгах.
    Ведь наша цель-чтобы были и волки сыты и овцы целы.

  • 19 апреля 2009 в 12:03 • #
    Николай Алексеев

    Вряд ли очередь "коршунов" возможно обеспечить. Да и не надо. Если застройщик поломался на середине - дом достраивает уполномоченная строительная компания и продает как законченный объект, да еще с маржой как правило. И возврат кредита не нужен - реструктуризация под строительную компанию и перекредитование под нового покупателя уже по стандартной схеме покупки недвижимости. Банку от таких смен заемщика может даже прибыль достаться дополнительная :-)

  • 19 апреля 2009 в 12:08 • #
    Виолетта Малышева

    Вы знаете, что такое реструктуризация? Спросите у Оксаны, выгодна ли она заемщику. Она выгодна банку.
    А на что достраивает дом уполномоченная строительная компания?
    Это какие же свободные средства она должна иметь!
    А если эти средства продолжать брать у банка, да еще и реструктуризируя долг, то насчет маржи я чего-то сомневаюсь...

  • 19 апреля 2009 в 12:13 • #
    Николай Алексеев

    Думаю, 200-300% (а в ряде случаев, лично знаю пример, 3000%!) маржи в разнице между ценами строительства и ценами продажи готового дома, а иначе за что работали бы девелоперы, вполне достаточно для любых реструктуризаций. Посмотрите на цены и все станет понятно. Приведу одно высказывание из параллельной конференции: Сергей Фурман (директор, спмк), Сегодня в 11:48:
    "В 2008 году с июня по август построил 7 каркасных домов "под ключ" .По нашему региону стоимость жилья составляла 1200-1700 долларов за кв. м. Наши же цены
    сложились в пределах 320-380 долл. Дома тёплые, уютные,экологичные. С приходом кризиса стоимость строительства уменьшилась на 15-35 процентов.
    Комментарии излишни." (https://professionali.ru/Topic/1197244#reply1202319)
    Так что, давайте применим банковскую практику к реалиям рынка - все быстренько встанет на свои места

  • 19 апреля 2009 в 12:17 • #
    Виолетта Малышева

    В любом случае никакой вариант отвергать нельзя. Садиться и просчитывать. И действовать.

  • 19 апреля 2009 в 12:22 • #
    Николай Алексеев

    В ожидании конкретики :-)

  • 19 апреля 2009 в 12:40 • #
    Виолетта Малышева

    А у Вас есть хотя бы наброски на бумаге? Схема движения финансовых потоков?
    Меня ОЧЕНЬ волнует вопрос заключения договора с банком.
    Кто с кем и на какой основе? Вот здесь пока разобраться не могу. Лично для меня много непонятного. Думаю, и нам и банку захочется иметь реальные подтверждения финансового обеспечения и быстрой оборачиваемости денежных средств. А для этого как минимум, наверное, нужно банку предоставить какое-то реальное обоснование, что недострой будет быстро реализован. Как это сделать?
    Чем вот прямо сейчас, в данную минуту Вы можете гарантировать, что один участок или недострой купят сразу 5 человек? Я бы на месте банка такой вопрос задала. Ответим на него и все сдвинется с мертвой точки. Или дешевые деньги за рубежом.
    Больше пока вариантов не вижу.

  • 19 апреля 2009 в 13:55 • #
    Виолетта Малышева

    Вижу 2 варианта оформления договора.
    Конкретнее могу скинуть в личку. Хочу услышать Ваше мнение.

  • 19 апреля 2009 в 20:43 • #
    Михаил Жестков

    Виолетта Малышева Вы абсолютно правы нужна немецкая схема ипотеки!
    А вроде ломбард был под живые деньги хоть куда направленные. Для всего остального инвесторы есть.
    Поправте если не прав)

  • 19 апреля 2009 в 21:17 • #
    Виолетта Малышева

    Я не поняла про ламбард, Мигель.Расшифруйте. Ломбардный кредит и ипотека?
    Так это вещи несовместимые из-за немыслимых процентов.
    Или Вы что-то другое имели ввиду?

  • 19 апреля 2009 в 21:23 • #
    Михаил Жестков

    ломбардная ипотека.
    Ну дают не менее 50 процентов от стоймости закладной.
    Ломбардный кредит это вроде под авто?
    Разьясните!

  • 19 апреля 2009 в 21:35 • #
    Михаил Жестков

    кредит под залог имеющегося жилья - ломбард
    а под приобретаемого и залог -ипотечная

  • 19 апреля 2009 в 21:39 • #
    Николай Алексеев

    #

  • 19 апреля 2009 в 21:39 • #
    Виолетта Малышева

    Вы о чем речь ведете? Об авто или об ипотеке?
    Выразите внятно свою мысль.

  • 19 апреля 2009 в 21:53 • #
    Михаил Жестков

    абезразницы про кольцо в ломбард принесенном.
    Тема одна Живые деньги под вес рыночной стоймости под большой процент!
    а ломбардная ипотека это платежеспособность но меньший %.

  • 19 апреля 2009 в 21:57 • #
    Виолетта Малышева

    Мигель, Вы не о том.
    Ипотека и ломбардный кредит несовместимы.

  • 19 апреля 2009 в 22:02 • #
    Михаил Жестков

    я их не совмещаю.
    Тут много пишут ...сути не ясно...

  • 19 апреля 2009 в 22:27 • #
    Михаил Жестков

    В некоторых банках(например сбер) есть такое понятие ломбардная ипотека, в связи с кризисом, в данный момент никто не продаст новостройку, только под залог имеющегося жилья, когда котлаван построиться и сдастся, ваш заложенный обьект выводят, и закладывают новостройку).

  • 19 апреля 2009 в 10:54 • #
    Оксана Мурга

    Николай, Вы не правы говоря о том, что объектом залога не может быть незавершенка...банки кредитуют под такие залоги...все зависит на какой стадии строительство не завершено и соответственно от конкр.стадии зависит пакет правоустанавливающих документов на объек.

  • 19 апреля 2009 в 11:10 • #
    Николай Алексеев

    Оксана, я в начале темы описал ситуацию. И получается так, что если первый транш дается под землю, здесь все просто, то второй - под землю и фундамент дома. А это для нашего закона об ипотеке - нонсенс, насколько я знаю.
    Ведь ситуация, когда участок стоит, например, 1 500 000 рублей, а цена строительства оценивается минимум в 6 млн., достаточно типична. Как же человеку без дополнительных залогов получить такой кредит, кроме как не в рамках описанной кредитной линии?

  • 19 апреля 2009 в 21:47 • #
    Михаил Жестков

    Про транши такие надо с банкиром общаться, а вот кто это страховать то будет, может вы деньги возьмете и пропадете).
    Могу помочь под 50% реальной стоймости! откат 14% под вашу землю - ломбард..
    если не дальше 50км. от Москвы. Деньги инвесторов!
    Если с возратом 36% годовых.

  • 19 апреля 2009 в 21:56 • #
    Николай Алексеев

    Что-то вы о чем-то не том, право слово!

  • 19 апреля 2009 в 22:07 • #
    Виолетта Малышева

    :))))

  • 19 апреля 2009 в 22:07 • #
    Михаил Жестков

    Согласен.
    Аккредитация банком строительства, как это происходит в этом вопрос.

  • 20 апреля 2009 в 10:35 • #
    Никита Клемперт

    В Латвии во всех банках работает такая система с 2005 года. Риск минимален при мониторинге процесса строительства и поэтапного кредитования.

  • 20 апреля 2009 в 12:59 • #
    Виолетта Малышева

    Никита, а можно подробнее?
    У Вас есть возможность скинуть вариант банковского договора?
    Буду очень признательна.
    #

  • 20 апреля 2009 в 15:53 • #
    Никита Клемперт

    Поскольку банк, в котором я работаю находится в ЛР(Латвийская республика),все договора на государственном - латышском языке.
    Система финансирования обычно следующая:
    У клиента есть участок земли, на котором он собирается строить частный дом. Клиент делает будущную оценку недвижимости(согласно смете и проекту дома). Из цифры будущной оченки и исходит банк. Кредит разделяется как правило на несколько этапов. Система финансирования может быть следующая: клиент за свой счет делает первый этап строительных работ, после чего банковский работник(либо прораб, нанятый банком) приезжает на объект и оценивает его готовность согласно смете. После этого банк выплачивает клиенту первый транш, после чего клиент начинает выполнять след. этап строительтва. И так до конца строительства! Будут вопросы, пишите!

  • 20 апреля 2009 в 16:10 • #
    Виолетта Малышева

    Спасибо, но у меня сразу вопросы:
    1.Прораб, нанятый банком? Ладно, с этим разберемся. Оценщика найдем
    2.Клиент делает ЗА СВОЙ СЧЕТ первый этап. В этом-то и проблема!
    А если у клиента нет средств на первый этап? Ведь есть такие программы по ипотечным кредитам, где первый взнос не нужен. Как раз эти программы и интересуют сегодня клиента.
    3.Никита, давайте подумаем, наверняка найдется вариант как можно превратить договор на латышском в договор на русском. Буду очень признательна.
    Очень интересуют некоторые юридические моменты. Всю голову сломала.
    Ну нет у нас пока такого в законодательстве, чтобы все срослось. (Учитывая к тому же такую высокую неплатежеспособность граждан сегодня)

  • 20 апреля 2009 в 17:46 • #
    Никита Клемперт

    Насчет первого взноса: у нас минимум во всех банках 20% от всей суммы сделки(покупа земли+постройка дома). Банк может профинансировать и покупку земли и постройку дома с пропорцией 20:80. Так как земля - не самое дорогое в проекте, то 20% найти реально. что касается стройки- скажу честно, в банк подают смету чуть чуть завышенную, а на самом деле стоимость проекта чуть ниже. В Итоге и получается что клиент вносит только 20% во время покупки самой земли!
    Какие юридические моменты Вас конкретно интересуют?

  • 20 апреля 2009 в 19:04 • #
    Виолетта Малышева

    Никита, если можно, полностью права и обязанности заемщика
    Андеррайтинг (весь кейс)
    Все, что касается созаемщиков
    Слушайте, давайте на почту
    #
    И там уже подробно.
    Если с Вашей стороны будут какие-то вопросы, тоже помогу, чем могу.

  • Желаете ознакомиться с остальными комментариями или оставить свой? в сеть, чтобы получить полный доступ к функционалу Профессионалов.ru! Еще не участник сети?