Заключение предварительного договора на этапе совершения...

Заключение предварительного договора на этапе совершения сделок с недвижимостью

По своей правовой сути предварительный договор оговаривает существенные условия другого «окончательного» договора, подписание которого последует позже. Характерным является в нем то, что стороны, вступившие во взаимоотношения, обозначая предварительные договоренности и возникшие в связи с этим права и обязанности, не достигли такой степени определенности, чтобы можно бы было заключить идеальный, с точки зрения законодательства, договор (нет еще самого предмета сделки,например квартиры) Стороны, однако, делают шаг к подготовке окончательного договора, оговаривая как правило его существенные условия такие, как предмет договора, цена, сроки и т.д. Правовое регламентирование предварительного договора содержится в ст 19 ЗЗД и ст. 297–298 ГПК.
Допустимо заключать предварительный договор различный по характеру и содержанию в форме двусторонней сделки в форме предварительного договора купли-продажи недвижимости или автомобиля, обмен движимого и недвижимого имущества, найм и т.д. Однако ничтожным признается предварительный договор дарения.

Условия, при которых договор признается действительным.
Важно отметить, что предварительный договор также подчинен требованиям статей. 26–33 ЗЗД. Закон не требует никакого специального разграничения по отношению к предмету договора, но неформально принято, что он должен быть заключен в простой письменной форме, а окончательный — в нотариальной форме или по форме нотариального акта. Необходимо подчеркнуть, что, если окончательный договор по какой- либо причине признан ничтожным из — за отсутствия требований, предъявляемых к нотариальному договору, предварительный договор имеет силу, если он отражает волю сторон и содержит существенные условия, необходимые для заключения окончательного договора в будущем. Это толкование закона не нужно абсолютизировать, потому что в некоторых случаях ничтожность окончательного договора не может трансформироваться в исполнение предварительного договора, когда предмет договора не соответствует нормам права.

Ошибочно считать, что предварительный договор не имеет самостоятельного значения, по своей сущности это отдельный договор, т.к. предмет престации различен от того, который в окончательном договоре условно можно определить, и предмет как право приобретения ст.19 ч.3 ЗЗД. Существенно и то, что в предварительном договоре стороны могут оговаривать условия, которых может не быть в окончательном договоре как неустойки, штрафы. С другой стороны, сам окончательный договор может содержать пункты, которые не были вписаны и учтены в предварительном договоре, т.к. предварительный договор должен содержать только существенные условия договора. Необходимо отметить, что предварительный договор не обязывает к передаче имущества. С этой точки зрения он имеет определенную правовую уязвимость.

При заключении предварительного договора у каждой из сторон возникают взаимные права и обязанности лишь о заключении в будущем окончательного договора. Вопрос о времени и месте заключения окончательного договора является добросовестным действием каждой из сторон. Не редки случаи, когда одна из сторон показывает добросовестное поведение, но встречает противодействие в виде недобросовестного поведения другой стороны, в этом случае добросовестному лицу остается обратиться в суд. В этом случае судебное решение заменит окончательный договор, который должен был быть заключен.

133
Комментарии (0)

Выберите из списка
2013
2013