Рынок жилой недвижимости: будет ли снижение цен?
30 октября 2008 в 18:11

Рынок жилой недвижимости: будет ли снижение цен?

Добрый день, коллеги!

22 октября в Ростове на Дону проходила конференция «Инвестиции в недвижимость», организованная газетой ВЕДОМОСТИ. В ходе нее обсуждалась возможность снижения цен на жилую недвижимость, я пытался доказать неизбежность их снижения в некоторых городах. Прошу заметить, не во всех, а в тех где для этого сложились определенные рыночные условия, которые усилил сложившийся финансовый кризис. Однако, господин Камерон Сойер заявил, что по его мнению в России нет ни одной причины по которой цены на жилье в течение ближайшего года могут упасть…Интересует, что Вы думаете по этому поводу?

230
Комментарии (45)
  • 30 октября 2008 в 18:18 • #
    Юлия Миклашевич

    а вы бы ему одну весомую причину привели - город Москва, где а) рынок переносыщен игроками; б) объекты недвижимости переоценены. падение уже началось... американца вообще тупые, это всем известно. дальше своего прыща на носу не видят.
    Другое дело, что спустя какое-то время неизбежен интенсивный рост стоимости жилых квадратов.

  • 30 октября 2008 в 18:21 • #
    Илья Володько

    я полностью согласен с Вами...рост неизбежен, после заврешения кризиса цены вернуться на прежний уровень очень быстро. а потом из-за недостатка предложения совершат еще более стремительный рост. насчет американцев и еще с ними тоже согласен....)))

  • 30 октября 2008 в 18:25 • #
    Юлия Миклашевич

    думаю не совсем. все зависит от того, каким способом мы будем выходить из кризиса. цены могут стабилизироваться, при оптимизации продаж и ухода с рынка части игроков, а могут взлететь, если коммерческие проекты выкупит государство под соц нужды, и в стране будет временный дефицит свободных квадратных метров. все прогнозы условны в настощий момент. поэтому спорить не имеет смысла

  • 31 октября 2008 в 00:38 • #
    Илья Володько

    я бы не надеялся на государство. если взять весь объем средств, который оно может выделить на приобретение квартир и размазать это тонким слоем по всей стране, то получится не очень много...

  • 31 октября 2008 в 10:45 • #
    Юлия Миклашевич

    так оно и не собирается покупать проекты за реальную цену, только с дисконтом в 80%. =))))))

  • 30 ноября 2008 в 18:05 • #
    Илья Володько

    как бы на деле не оказалось, что государство приобретает проекты не с диконтом, а с неценкой 80%...и у правльных застройщиков

  • 31 октября 2008 в 11:59 • #
    Илья Володько

    ну конечно...не думаете же Вы, что государство будет искать, выбирать и торговаться? деньги получат компании приблеженные...по реальной рыночной стоимости

  • 15 декабря 2008 в 08:51 • #
    Андрей Бачалдин

    Конечно да, выбирать будут тех кто ближе к телу вопросов нет, но вот такой вопрос а как насчет гарантий что объекты доведут до ума, и сдадут в срок. По Краснодару таких объектов валом, один только "ДСК" около 50-70 тыс кв. не довел, стоят коробки и никто за них братся сильно не хочет, так как не выгодно, а люди все ждут. Про великую организацию как "Социальная инициатива" я вообще молчу.

  • 10 ноября 2008 в 11:25 • #
    Герман Попов

    Здравствуйте,

    хочу продолжить дискуссию). Только перед продолжением хотел бы определиться в терминах. Что считается "снижением цен"? Изменение стоимости какого количества метров в процентном отношении к исследуемому региональному рынку будем считать как тенденцию к изменению, а не разовой сделкой, произошедшей по неизвестным нам параметрам?

  • 25 ноября 2008 в 15:58 • #
    Антон Кряжев

    московский рынок перенасыщен спросом, т.е. на нем давно держится дефицит. однако сейчас цены будут снижаться, сначала на первичке (застройщику необходимы хотя бы оборотные средства) и они будут давать дисконт, а затем и на вторичке, которая традиционно более инертна. Когда макроэкономическая ситауция станет выправляться цены естественно пойдут вверх. при этом в Москве - быстрее, чем где-то еще в России, поскольку дефицит еще больше усилится (земельных участков очень мало, во время кризиса новых проектов не будет, старые так или иначе распродадутся)

  • 26 ноября 2008 в 09:54 • #
    Даниил Пятецкий

    При всем моем уважении к Вашей должности ... каким спросом??? инвестиционным??? Дефицит ... это вы о чем??? посмотрите на современные новостройки, как долго они заселяются, вечером лишь в 10-20% горит свет!!! Даже если в Москве в ближайшее время (1-2 года) не будет новых проектов, существующий задел инвестиционных квартир вполне удовлетворит все потребности рынка, а они и сейчас и в обозримом будущем будут минимальными! Кому покупать квартиры??? Везде РЕАЛЬНЫЕ сокращения! У людей денег нет, а ведь все только начинается... У крупнейших риэлторов России продажи упали в 5 раз, это реальные цифры, можете мне поверить! Аренда - стоит и падает! Снимать некому, люди уезжают! Так что в ближайшее время ни о каком росте речи быть не может!!!!!

  • 15 декабря 2008 в 08:53 • #
    Андрей Бачалдин

    Ну упали не только по причине отсутствия денег, а не выдачи ипотечного кредитования.

  • 26 ноября 2008 в 10:39 • #
    Антон Кряжев

    (Даниил), не вижу в чем противоречие: давайте посмотрим на динамику цен за последнее время (вплоть до августа) - цены на московском рынке жилья продолжали расти, следовательно спрос был и был его рост - инвестиционный, или конечных потребителей, за счет собственных средств или кредитов - другой вопрос - тоже имел место быть. Если отбросить спекулятивные инвестиционные сделки (доля которых, хотя и доходила до 15-20%, однако это касалось лишь далеко не самого массового сегмента рынка - я говорю о Премиум-классе), то остаются инвестиционные сделки, целью которых было сохранение вложений (а не перепродажа), случайные покупки (на всякий случай, что бы было - так поступали многие из регионов), и сделки, обусловленные реальной необходимостью конечных потребителей, которых как раз больше всего в самом массовом сегменте - панельные дома и эконом класс - там РЕАЛЬНЫЙ спрос действительно превышал предложение.
    Сейчас ситуация конечно изменилась, о чем и написано в моем посте, - спекулятивных сделок нет, кредиты на покупку жилья банки фактически не дают, поэтому спрос сократился и сейчас цены снижаются. И будут снижаться до тех пор, пока не начнется рост экономики (банки, кредиты, зарплаты, бонусы и т.д.), о чем, собственно, также написано в моем посте. И вот тогда, проснется отложенный спрос на жилье, который будет дополнительно двигать цены вверх. Кстати, по поводу аренды, ставки на жилые площади за последний месяц выросли на 10-15%.

  • 26 ноября 2008 в 16:45 • #
    Даниил Пятецкий

    Антон, насколько я знаю Ваша Ко работает в высоких ценовых сегментах (недвижимость) по моему это вообще отдельное, специфическое направление живущее по собственным законам! Поэтому мне не совсем понятны Ваши рассуждения про "эконом"? Конечно, рост цен будет, но точно не в ближайшее время и какой рост: относительно вчерашних или будущих цен, очевидно, что цены просядут (все уже началось и продолжается)... т.е. купим сегодня, цены упадут, а через год другой может быть вернуться к сегодняшним и о каком росте идет речь??? Вложения в недвижимость можно рассматривать только как ДОЛГОСРОЧНЫЕ инвестиции, да и то, выбирать надо с умом и профессионализмом! А по поводу аренды ... может элитка и выросла, но массовое жилье уже испытывает затруднения. Еще раз говорю, все только начинается, думаю нас ждут большие перемены!!!

  • 26 ноября 2008 в 20:04 • #
    Илья Володько

    Мне кажется, что все рассуждения очень интересные. И главное - что все по своему правы. То, что дефицит предложения был - очевидно. Другой вопрос, что он формировался за счет инвестиционных покупок, которых сейчас не стало. Возможно, недвижимость действительно стоит рассматривать как интсрумент долгосрочных инвестиций, но надо признаться, что до сегодняшнего дня эти инвестиции позволяли получать и очень даже краткосрочную спекулятивную выгоду.

    Другой аспект - это рост цен после того, как все закончится. Я убежден, что после появления первых позитивных тенденций цены очень быстро вернутся к уровню, с которого они начинали свое падение. А потом мы будем еще переживать период очень активного роста. С жилой недвижимостью все значительно сложнее, чем, например, с коммерческой. Устранить потребность в торговых центрах рынок может достаточно быстро. Потенциал же жилой недвижимости в России еще очень высок и до насыщения здесь очень далеко. Нынешний кризис, нужно помнить, это не кризис рынка недвижимости (во всяком случае, жилой), это лишь финансовый кризис. И причина снижения цен кроется не в переизбытке предложения, а именно в системных проблемах глобальной экономики. Конечно, ситуацию нужно рассматривать в каждом конкретном городе и общих выводов делать нельзя. Я не эксперт в московском рынке, но по каждому другому городу России готов дать развернутые комментарии. И ситуация везде очень разная...

  • 27 ноября 2008 в 10:26 • #
    Даниил Пятецкий
  • 15 декабря 2008 в 08:59 • #
    Андрей Бачалдин

    Переменны и большие в каком плане? Недвижимость как и была так и есть востребованный товар, уже много лет говорят о перенасыщеннии, но оно увы не происходит, спрос был и будет всегда ведь невдижимость как вы сказали это долгосроное вложение капитала, и наверное после последних событий самое выгодное, и более застрахованное.

  • 13 декабря 2008 в 11:58 • #
    Андрей Бачалдин

    Снижение цен, увы наверное значительного не произойдет, по причине:
    1. Себестоимость жилья намного не упала;
    2. Строительные компании увязли в долгах банкам;
    Да и снижение стоимости жилья приведет к понижению заработной оплаты труда персонала, максисмум 20% стоимости большего понижения просто быть не может.

  • 14 декабря 2008 в 22:06 • #
    Илья Володько

    вопрос в том, что Вы считаете значительным или незначительным снижением цен

  • 15 декабря 2008 в 08:05 • #
    Андрей Бачалдин

    Мое мнение рынок недвижимости далеко зависел ценовую политику, 15-25%в минус огромной роли не сыграет, но большего в пинципе быть не может. И то нужно рассматривать качество строительства жилой недвижимости.

  • 15 декабря 2008 в 13:21 • #
    Илья Володько

    да, совершенно верно, есть много факторов...но 15-25% - это, на мой взгляд, значительное падение

  • 17 декабря 2008 в 09:19 • #
    Андрей Бачалдин

    А завышенная изначально стоимость квадрата? Так, что 15-25% на мой взгляд нормульное состояние.

  • 18 декабря 2008 в 00:48 • #
    Илья Володько

    т.е. все же когда Сергей Иванов говорит о том, что снижаться особо некуда это не совсем правда? цены все таки завышенные?)

  • 18 декабря 2008 в 08:35 • #
    Андрей Бачалдин

    Конечно, Сергей Петрович берет основу наших проектов как класс А, а вот эконом класс с 55 тыс. руб. уже пришди к 47 тыс. руб. Вот Вам и снижение, спрос диктует также ценовую политику.

  • 14 декабря 2008 в 00:17 • #
    Раджана Доржиева

    Отвечу кратко, но по сути: снижение цен на первичный рынок (Москва и МО) будет.

  • 15 декабря 2008 в 08:44 • #
    Андрей Бачалдин

    И на сколько по Москве возможно снижение стоимости кв. м? Какая сейчас уеновая политика? Заранее спасибо.

  • 15 декабря 2008 в 08:53 • #
    Раджана Доржиева

    Первичный рынок - до 30%, вторичный рынок - падение небольшое до 5%. Но это все, конечно, условно. Минус 30% может быть на дома на стадии чуть ли не котлована.
    Пик падения цен ожидается на лето 2009 г.

  • 23 декабря 2008 в 14:26 • #
    Кенан Ахмедли

    Я тоже думаю, что с лето 09 начнется падения цен на недвижимость..
    первичке наверно до 40%

  • 18 декабря 2008 в 10:53 • #
    Андрей Бачалдин

    Скажите, так к середине 2009 года планируется только накал кризисной обстановки в сфере недвижимости и также строительной индустрии? Как по Вашему выход из этой сложной ситуации возможен и когда примерно? Заранее спасибо.

  • 23 декабря 2008 в 23:47 • #
    Раджана Доржиева

    В строительной индустрии настал уже сейчас. Это можно наглядно заместить по ряду крупных строительных компаний.
    Уровень продаж квартир в строящихся домах значительно упал. Это безусловно влияет на финансовое состояние строительных компаний, как застройщиков, так и подрядных организаций.
    Поэтому чем ниже спрос на недвижимость, тем бедственнее положение строительных компаний.
    Поэтому в ход расчетов с подрядчиками идут квартиры, а не живые деньги. Подрядчики, в свою очередь, дабы получить поскорее живые деньги, продают квартиры по заниженным ценам. Это одна из причин снижения цен на первичный рынок недвижимости.

  • 24 декабря 2008 в 08:11 • #
    Андрей Бачалдин

    Поймите снижение цены на квадраты просто не возможно, уже цена встала в том пределе, который и должен был быть, по краю у нас квадрат стоито себестоимость плюс 25%-40%, ниже это уже критическое состояние. Говорить что квадрат может стоить 25-40 тыс. руб. просто не красивый обман-сказка, увы. Примерами стали наша всеизвестная "Социальная инициатива", "Стройинтеркомплекс", и.т.д. Навеное такие печальные примеры должны бы и законьчится. Время в данный момент для тех кто более менее сильный, он и выживет и продолжит развитие. Причин может быть много, если брать Европу и Америку, то там колосальное перепроизводство, у нас увы, недопроизводство, не хватка квадратов жилой недвижимости увы даст о себе знать, как было в середине 90-х. Надо переждать, и идти дальше. Лучше конечно же, на рынке строительства просто оставить те организации которые могут жить и работать, более или менее сильные, а самое главное честные наверное просто исчезнут в худшем случае, либо сольются в более крупные в лучшем. Примерно так.

  • 19 декабря 2008 в 14:29 • #
    Юлия Василенко

    самое ужасное в сегодняшней ситуации, то, что еще не произошел обвал рынка, не было пика падения. чем быстрее он наступит, тем скорее ситуация начнет нормализоваться. пока нет четкого понимания, как двигаться дальше. украинский рынок похож на российский, вот только у нас все сложнее, в силу того, что застройщики не защищены на законодательном уровне от влияния кризисных процессов. то, как скоро рынок начнет восстанавливаться, я думаю, как в украине так и в россии зависит от финансовой и экономической ситуации в стране. у нас, например, финансовый кризис начал перерастать в экономический... пока же по предварительным оценкам, надеемся, что рынок снова оживет к середине 2010 года. а цены уже упали на 25%, и будут падать и это нормальный процесс, так как стоимость квадратного метра должна быть адекватна платежеспособности потребителей. просто мы привыкли к показателям рентабельности в 80-100%.

  • 24 декабря 2008 в 08:17 • #
    Андрей Бачалдин

    Ну сравнивать две разыные страны с ихними экономическими системами увы не совсем верно. Украина более способная страна для выхода из кризиса, так более меньшие объемы расхода средств, но увы у Вас не совсем компетентное руководство странной, что и ведет Вас в более глубокий кризис, но политические вопросы давайте оговаривать злесь не станем. В Украине насколько известно 85% площадок просто остановилось, на долю 15% остались только доведенние объектов, увы это факт.

  • 25 декабря 2008 в 17:49 • #
    Елена Звонарева

    Россия не далеко от этого ушла, по крайней мере, если судить по местячковым нашим Красноярским понятиям...
    Разве не похоже, что наш финансовый плавно, да какой там плавно... стремится к экономическому..., а тут уже другие сценарии,
    прогнозировать как это будет точно, практически тоже самое, что ловить рыбу в мутной воде.

  • 25 декабря 2008 в 18:34 • #
    Андрей Бачалдин

    Вол первых в нашей стране, как и врегионах установилась политическая стабильность, во-вторых валютно-золотой запас у нас все таки за последние пять-шесть лет сложился не плохой, стаб. фонд работает. Так что думаю в отличие от Украины боятся нам просто увы нечего. А что в Украине на сгодняшний день???? Вместе с экономическим, там бушует и политический кризис, сборище политиков просто не могут поделить страну, вот Вам и проблемы.

  • 25 декабря 2008 в 18:39 • #
    Елена Звонарева

    хотелось бы верить, но события развиваются не празднично, предприятия на грани замирания, какие шаги сейчас могут улучшить ситуацию?

    где же те деньги которые в таком объеме были направлены на поодержание и нас с вами в том числе.. пока не чувствуем, кому они помогли и кому поможет стабфонд, не хочется быть пессимистом, но не прозевали ли время?

  • 26 декабря 2008 в 08:16 • #
    Андрей Бачалдин

    Уважаемая Елена, ну наверное в предверье праздников главных в нашей жизни хочется быть пессиммистом. Конечно согласен с Вами, да предприятия сейчас не в самом лучшей ситуации, но еще пол года назад мы просто шиковали, постоянно происходил поток денег, который увы не совсем рационально расходывался, а сейчас пришел момент проверки на прочность предприятий. Нужно пережить, и постаратся получить урок и научится, ведь этот кризис увы не первый и не настолько страшный в нашей стране. Переживем, плюс у нас все таки в отличие от Украины трезво мыслящее правительство. :-) И это уже просто не может не радовать.

  • 26 декабря 2008 в 08:39 • #
    Елена Звонарева

    По поводу апоследний реплики умолчу ибо не так уверена как Вы.
    А вообще да и на примере своего небольшого по сути предприятия могу наблюдать как раз не совсем рациональное расходывание средств, а сейчас когда минимизировали.. оказывается столько можно было не транжирить, это нам то... а крупные предприятия это совсем другой порядок..цифр

    а по поводу пессимизма, то я скорее реалист, но настроенна по боевому))) все равно шевелением мозговых извилин, зубками ножками но прорвемся)))

  • 26 декабря 2008 в 09:19 • #
    Андрей Бачалдин

    Вот это правильное решение, прорвемся, и куда мы денемся, ведь мы профи своего дела. Главное верить. Уверенсть в совем гос-ве и людях которые им управляют, увы оно должно быть, реализм вещь тоже хорошая, но оптимизм должен также присутсвовать, какя же это реальность не веря в светлое будущее??? :-)

  • 26 декабря 2008 в 09:21 • #
    Елена Звонарева

    Я верю в чудеса))))

  • 26 декабря 2008 в 09:31 • #
    Андрей Бачалдин

    И это правильно.

  • 26 декабря 2008 в 09:47 • #
    Елена Звонарева

    дык... либо с моста, либо в чудеса)))

    как про того динозавра, либо встретишь либо нет))) 50 на 50

  • 26 декабря 2008 в 10:12 • #
    Андрей Бачалдин

    Про кризис: 95% на 5%
    95- выйдем
    5- будем старатся выходить. :-)

  • 30 декабря 2008 в 09:06 • #
    Сергей Багров

    Всем здравствуйте! Господа, будьте реалистами, посути кризис в нашем бизнесе вступил только в начальную стадию! А вот к лету будут "ягодки". На рынке останутся несколько (5-7) компаний и будут негласно подконтрольны государству. Вот такая кратенькая картинка.

  • 2 января 2009 в 14:45 • #
    Наталья Латышева

    Мне вот очень интересно, как цены могут упасть на 50 и более % ( то есть,типа до 40-50 тыс рублей за 1 кв.метр у нас в СПБ), если по отдельным проектам у некоторых компаний себестой выходит за пределы 60тысяч рублей за 1 кв. метр. Думаю, что мы просто перестанем продавать до лучших времен и все... Так, по крайней мере, себе не в убыток... Зато потом, когда возникнет дефицит, уж как мы оттянемся!!!))))))))))))

  • Желаете ознакомиться с остальными комментариями или оставить свой? в сеть, чтобы получить полный доступ к функционалу Профессионалов.ru! Еще не участник сети?