НАМЕРЕНЫ ЗАНЯТЬСЯ ИНВЕСТИЦИЯМИ? ИНВЕСТИРУЙТЕ В НЕДВИЖИМОСТЬ...
8 октября 2011 в 15:00

НАМЕРЕНЫ ЗАНЯТЬСЯ ИНВЕСТИЦИЯМИ? ИНВЕСТИРУЙТЕ В НЕДВИЖИМОСТЬ ЗАРУБЕЖОМ

Мировая финансовая система похожа на кровеносную систему человека – если какой-то орган начинает работать в усиленном режиме, кроветок (а в нашем случае – финансовые потоки) устремляются к нему. Куда же сегодня «текут» финансовые потоки и куда им следует «течь», чтобы принести максимальную выгоду своему владельцу в наше нестабильное в экономическом плане время? Одним из способов сохранить, а при правильном алгоритме действий и преумножить свои средства, является покупка недвижимости (в том числе и за счет ипотечного кредитования) за рубежом.

Портрет российского покупателя зарубежной недвижимости
По данным экспертов, до кризиса 2008 года, зарубежную недвижимость россияне покупали в трех случаях: чтобы иметь возможность отдохнуть за рубежом как «у себя дома», в расчете на рост ее стоимости и для того, чтобы в дальнейшем сдавать недвижимость в аренду. В кризисные 2008–2009 годы инвестирование в зарубежную недвижимость стало делом весьма сомнительным, однако в конце 2010-го начале 2011 года этот процесс вновь возобновился.
Для личного проживания россияне, как правило, предпочитают покупать недвижимость в Болгарии, Черногории, Испании, Германии, США, Чехии, Франции, на Кипре и в Турции. Для инвестирования выбираются Англия, Италия, Австрия и Израиль, а недавно к этому списку добавились Китай и Латвия.
При выборе недвижимости «для жизни» россияне учитывают несколько факторов: ее стоимость, возможность быстро и с комфортом добраться до своего приобретения (дороги и транспортная обеспеченность), «мягкий» визовый режим, условия приобретения недвижимости, наличие русскоязычной диаспоры и так далее. Одна из наиболее популярных стран в этом плане – Болгария, где владеют объектами недвижимости более 300 тысяч наших соотечественников. В лидеры этого рейтинга стремится и Латвия, где во второй половине 2010 года был введен закон, в соответствии с которым иностранцы имеют право приобретать недвижимость в этой прибалтийской стране. Германия привлекает россиян традиционной стабильностью рынка недвижимости и вполне приемлемым уровнем цен. А Чехия, кроме всего прочего, готова предоставлять нашим соотечественникам вид на жительство (ВНЖ), что также добавляет ей популярности.
Что касается рентного дохода, то его максимальный показатель демонстрируют страны Западной Европы. По оценкам специалистов, в год здесь можно получить прибыль в размере от 4 до 8% от стоимости недвижимости – это особенно выгодный источник прибыли при ипотечном кредитовании. Рост стоимости самой недвижимости, гарантирующий выгодность инвестиций в зарубежную недвижимость, во второй половине 2011 года составлял 2-3% годовых. Не остались в стороне и Соединенные Штаты – недвижимость в этих странах традиционно пользуется спросом у жителей Китая и Ближнего Востока, что также способствует росту цен. К веянию последнего времени можно отнести и тот факт, что сегодня многие российские инвесторы, пользуясь тем, что доллар «дешевеет» на глазах, вкладывают американскую валюту в американскую же недвижимость.
Если говорить о видах самой зарубежной недвижимости, можно сказать, что более половины россиян покупают за границей квартиры разной площади и разного уровня комфортности, примерно четверть покупателей выбирают виллы и дома и около 5% предпочитают приобретать земельные участки.
Большинство российских покупателей зарубежной недвижимости – это мужчины в возрасте от 40 до 60 лет, являющиеся либо собственниками бизнеса, либо высокооплачиваемыми специалистами из Москвы и Санкт-Петербурга. И подавляющее большинство таких покупателей, даже если у них есть все 100% от стоимости покупки, интересует ее приобретение в счет ипотечного кредита, который можно взять в зарубежном банке.

Особенности ипотечного кредитования за рубежом
Кризис 2008 года, когда цены в некоторых европейских странах упали на 15-70%, подтолкнул российских инвесторов к активной покупке зарубежной недвижимости. Способствовала этому процессу и заинтересованность в российских заемщиках европейских банков, предоставляющих ипотечные кредиты. По оценкам экспертов, только в 2009 году количество покупок недвижимости в странах Евросоюза нашими соотечественниками выросло на 70%, а «лидерами продаж» оказались Болгария, Черногория, Испания и Франция.
В то же время следует упомянуть о некоторых специфических особенностях ипотеки за рубежом. К ее несомненным плюсам относятся более низкие, чем в России, процентные ставки. В среднем они колеблются в пределах 4-8% в зависимости от страны, где вы намерены приобрести недвижимость, и условий кредитования. Еще один плюс заключается в том, что, взяв ипотечный кредит, вы …сэкономите значительную часть своих средств. И дело не только в том, что, сдавая приобретенную недвижимость в аренду, вы практически вернете деньги, вложенные в покупку, но и в том, что личные свободные средства вы можете направить на развитие бизнеса и получить прибыль, несопоставимую с теми суммами, которые придется уплатить по процентным банковским ставкам. И еще один момент – на Западе ипотечные сделки сопровождаются выкупом закладных, в результате чего у собственника недвижимости во временном пользовании оказываются и эти средства, которые также могут быть источником дохода.
Однако в этой бочке меда есть и несколько ложек дегтя. Главный «минус» зарубежной ипотеки с точки зрения покупателя, заключается в том, что пока вы не погасите ипотечный кредит, недвижимость не является вашей собственностью. А это значит, что, если вы не сможете выплачивать кредит, недвижимость будет изъята в пользу собственника закладной. Кредиты и закладные в Европе и США выдаются на срок от 10 до 25–30 лет, а это означает, что заемщик должен весьма взвешенно подходить к своей покупке. При этом сумма первоначального взноса может доходить до 50% от стоимости покупаемой недвижимости.
Схема получения ипотечного кредита в иностранном банке довольно проста, хотя каждая страна имеет свои особенности. Для начала вы обязаны открыть счет в банке и положить на него сумму первоначального взноса. Впоследствии банк-кредитор будет контролировать финансовые потоки вашего счета. Из-за миграционного законодательства могут возникнуть проблемы с открытием счета в банках Англии и Германии, легче всего выполнить эту операцию в странах СНГ и на Кипре – эта страна, так любимая многими нашими соотечественниками, рассматривает ваши ипотечные вложения как вложения в развитие своей экономики. Также вам придется предоставить документы, свидетельствующие о вашей платежеспособности и о том, что у вас нет задолженностей перед другими кредитными учреждениями. Будьте готовы и к тому, что проживать в своей недвижимости – даже в случае ее покупкив некоторых странах вы сможете не более 3 месяцев в году – таковы требования визовых и миграционных служб. Если вы решили взять ипотечный кредит в зарубежном банке под залог имеющейся недвижимости, следует учитывать, что в подавляющем большинстве случаев банки рассматривают в качестве залоговой только ту недвижимость, которая находится в их стране.

Ипотека за рубежом: немного теории
Различают три вида классической зарубежной ипотеки: расширенно-открытая (США), сбалансировано-автономная (Германия) и усеченно-открытая (Великобритания, Испания, Франция, Италия).
Американская ипотечная система зиждется на трех китах – закладных, рынке ценных бумаг и самой недвижимости. Участие в этом процессе – кроме самих продавца и покупателя – принимают ипотечные банки, государство, инвесторы, оценочные и страховые компании. Приобретая жилье, заемщик оплачивает часть его стоимости наличными средствами, а остальное – при помощи займа, который выдает ипотечный банк под залог недвижимости. Затем в пользу банка оформляется закладная на приобретенную недвижимость, которая реализуется на рынках (первичном и вторичном) ценных бумаг. Государство в этом случае выступает гарантом по ипотечным ценным бумагам, которые продаются инвесторам.
Что касается Германии, здесь получила большое распространение система накопительных счетов, которая иначе называется система стройсбережений. Ее смысл заключается в том, что заемщик, прежде чем получить ипотечный кредит, должен открыть специальный накопительный счет. После того, как заемщик самостоятельно накопит некоторую сумму для покупки недвижимости, государство выдает ему дотацию, а банк — ипотечный кредит на льготных условиях.
Усеченно-открытая модель получила свое развитие в странах «старой» Европы. Здесь тоже используется механизм закладных ценных бумаг, но обращаются они лишь на первичном рынке. Ипотечные кредиты выдаются как специализированными банками, так и универсальными банками, имеющими в своей структуре отделы ипотечного кредитования. Банк реализует заявку клиента при помощи средств, которые находятся у него в данный момент в распоряжении – это могут быть средства других заемщиков, собственные активы и т.д. А процентные ставки при этой модели зависят от общего климата на финансовом рынке данной страны.

Ипотека за рубежом: в дело вступают кредитные брокеры
Практически ни одна сделка с недвижимостью за рубежом не обходится без участия кредитного брокера, который выступает в качестве профессионального посредника. Принято считать, что именно участие специалиста, досконально разбирающегося во всех нюансах кредитования, гарантирует успешный исход дела. Что касается данного случая, невозможно даже представить, чтобы наш соотечественник, не разбираясь в местном законодательстве и не зная специфику национальной системы кредитования, смог сам оформить и получить ипотечный кредит в зарубежном банке. А одной из организаций, которая может оказать вам помощь в получении зарубежной ипотеки, является единый кредитный центр «ФОСБОРН ХОУМ, на сайт которого можно попасть, пройдя по ссылке www.fhome.ru.

195
Комментарии (2)
  • 15 октября 2011 в 08:35 • #
    Вера Тимошенко

    Светлана, здравствуйте.
    Приятно видеть Вас в таком ракурсе.

  • 15 октября 2011 в 09:45 • #
    Светлана Сафонова

    И мне приятно видеть Вас здесь...
    Стараюсь брать пример с Вас))))))))))


Выберите из списка
2018
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010