Top.Mail.Ru
Право на земельный участок после продажи объекта...

Право на земельный участок после продажи объекта недвижимости, находящегося на нем.

Здравствуйте, уважаемые участники сообщества и те, кому эта тема показалась интересной!

В собственности у физического лица имеется жилой дом, полученный по наследству. В 2004г. заключается соглашение о задатке, в соответствии с которым лицо обязуется продать дом юридическому лицу в срок до 2005г., о продаже земельного участка в нем не говорится. При этом, деньги получены, однако основной договор так и не заключился. Организацией после выкупа дома осуществлено строительство многоквартирного дома с получением в аренду земельного участка (2005г.), получением разрешения на строительство (2006г.) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (2008г.).
Однако, у физического лица имеются документы на землю 1928-1929гг. о пользовании, произведена регистрационная запись, есть план земельного участка, с описанием смежных земель.
В настоящее время приходит налог на землю, а в кадастровом паспорте земельного участка в сведении о правах указан вид права – собственность (общая долевая), в качестве правообладателя — указанное физическое лицо.

Вопросы:
1. Имеются ли основания у физического лица претендовать на земельный участок или на компенсацию его стоимости после продажи объекта недвижимости, находящегося на нем?
2. Каковы шансы обоснования уважительности пропуска исковой давности по тому основанию, что срок исковой давности так и не начал течь, в связи с тем, что основной договор купли-продажи так и не был заключен, т.к. предложений об этом от другой стороны не поступало. Следовательно, лицо узнает о нарушении своих прав только сегодня (например, с момента, когда приезжает обратно в город и не имеет возможности пользования земельным участком или с момента получения уведомления от налогового органа об уплате земельного налога, если этот орган ранее уведомления не присылал)? Есть ли иные предложения по обоснованию?
3. Возможно ли сделать межевание по документам и плану 1929г., где указаны масштаб и расстояния с описанием смежных земель?

Нормы:

ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ — Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ — При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ — Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

п. 9.1 ст. 3, Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» — Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках*, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки (а именно, земельные участки предоставленные до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования). …Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

Статья 61 Земельного кодекса РФ — Признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления
1. Ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.
2. Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту и нарушающего права на землю и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 28.02.2007 N 21-ФЗ)

Статья 62 Земельного кодекса РФ — Возмещение убытков
1. Убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
2. На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Статья 63 Земельного кодекса РФ — Гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд
1. Изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:
1) предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;
2) возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках.

1358
Комментарии (17)
  • 1 июля 2014 в 18:01 • #
    Вадим Лютенков
    При этом, деньги получены, однако основной договор так и не заключился.

    Давайте начнем вот с чего. Деньги получены полностью в сумме стоимости всего дома или только в сумме задатка?

  • 1 июля 2014 в 18:04 • #
    Вадим Лютенков

    И чем подтверждается получение денег?

  • 2 июля 2014 в 17:33 • #
    Егор Арасланов

    Получение денег подтверждается нотариальным соглашением о задатке.

  • 2 июля 2014 в 17:32 • #
    Егор Арасланов

    Номинальный размер задатка (который был получен) выражен в сумме, эквивалентной определенной сумме в долларах и соответствует цене основного договора с той лишь разницей, что стоимость основного договора должна быть пересчитана на день его заключения по курсу, действующему на момент заключения основного договора. Основной договор должен был быть заключен до 01.01.2005г.
    Можно сказать, что юр. лицо должно еще было доплатить разницу по курсу (с 03.09.2004 по 01.01.2005). Но срок исковой давности...

  • 2 июля 2014 в 20:57 • #
    Вадим Лютенков

    Добрый вечер, Егор! Вы-то, на чьей стороне?
    Какая у Вас задача?

  • 3 июля 2014 в 10:51 • #
    Егор Арасланов

    Доброе утро, Вадим! Я на стороне физ. лица. Он хочет получить денежную компенсацию за землю, на которой был расположен проданный жилой дом. Главный вопрос, есть ли у него право такое или нет? И если есть, то как восстановить срок исковой давности?

  • 2 июля 2014 в 22:26 • #
    NATALIA SHEVCHENKO

    Егор! Не совсем понятно:юридическое лицо построило дом,расплатилось не в полном объеме (был внесен задаток в счет будущей сделки).Как построили и получили разрешение на строительство без регистрации перехода права собственности по сделке?Написано все мутно.В чем суть вопроса?Даже если опустить все вопросы ,можно воспользоваться правом установления сервитута.
    Кто на чьей стороне ? У какой из сторон претензии?Кто в чем заинтересован?

  • 3 июля 2014 в 11:30 • #
    Егор Арасланов

    Наталья, здравствуйте! По поводу регистрации перехода права вопрос конечно интересный, если честно, это не известно, но думаю, что в выписке ЕГРП проданного жилого дома как объекта права уже не будет. А суть вопроса - имеем ли право получить денежную компенсацию за землю, на которой был расположен проданный жилой дом. Главный вопрос, есть ли у него право такое или нет? И если есть, то как восстановить срок исковой давности?
    Установление сервитута связано, опять же, с наличием права на землю, а в этом и состоит вопрос.
    Претензии хочет заявить физ. лицо юр. лицу или властям города. Юр. лицо заинтересовано, чтобы его не трогали, т.к. дело уже давно минувшее.

  • 3 июля 2014 в 15:46 • #
    NATALIA SHEVCHENKO

    Егор! Ну как я поняла сделка купли-продажи в ФРС не зарегистрирована!? Юр.лицо обязано предоставить договор купли-продажи либо доказательство иной сделки по переходу права,акт приема-передачи,платежные док-ты.Если земельный участок был на праве бессрочного-постоянного пользования или собственности,его судьба также должна была отражаться в договоре. Восстановить исковую давность шанс есть (могу заблуждаться,но здесь исковая давность может быть по спец.срокам,нужно смотреть закон) Закиньте юр.лицу претензии о спорной сделке и требовании компенсации (ссылайтесь на ввод в заблуждение).Проанализируйте отзыв и кидайте исковое. Право на компенсацию есть ,если докажете документально.
    Но, если во время проведения сделки зем.участок находился в бессрочном постоянном пользовании,то на основании купли-продажи дома юр.лицо обязано было перевести земельный участок в собственность.Данный вид сделки в обязательном порядке проводится с администрацией.В этом случае шанс на компенсацию теряется.

  • 4 июля 2014 в 17:05 • #
    Егор Арасланов

    Наталья! Документов о регистрации сделки у меня нет. Со слов клиента основная сделка так и не заключалась. Судя по кадастровому паспорту, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости - 14.03.2006г., а в графе "Сведения о правах" в качестве документа указана "оценочная опись кадастрового квартала №... от 24.12.2005г., № б/н", т.е. обе даты идут уже после подписания соглашения о задатке (03.09.2004г.) и после даты предполагаемого заключения основного договора (01.01.2005).

    Я не уверен в доказательстве права собственности на землю, т.к. из документов: 1) документы 1928-1929гг. о пользовании, 2) кад. паспорт с видом права "общая долевая собственность", 3) приходящий налог на землю как собственнику, 4) план зем. участка, прилагаемый к жилому дому от 1993г.

    Жилой дом, который был в соглашении о задатке, скорее всего снесен еще до 2005г., т.к. имеется письмо организации застройщика в регистрационный центр сделок с недвижимостью о выдаче справки о сносе домов, включая наш дом, который указан в соглашении о задатке.

    Есть копия разрешения на строительство, документа о предоставлении в аренду земли и о вводе объекта в эксплуатацию предположительно в месте нахождения нашего дома и земельного участка (точнее сказать пока нельзя), а также копия градостроительного плана зем. участка от 2006г. Судя по этим документам, земля юр. лицу под строительство многоквартирного дома предоставлялась в аренду из федеральных и муниципальных земель (зем. участков несколько).

    Непонятно, как появилась запись в кад. паспорте о собственности, если зем. участок должен был быть переведен в собственность или в аренду?

    (((
    Право на компенсацию есть ,если докажете документально.
    ))) Какими документами?

  • 3 июля 2014 в 20:23 • #
    Вадим Лютенков
    По поводу регистрации перехода права вопрос конечно интересный, если честно, это не известно, но думаю, что в выписке ЕГРП проданного жилого дома как объекта права уже не будет.

    Интересно, а на основании чего зарегистрировали переход права? Если договора купли-продажи не было? Или был? А клиент вводит в заблуждение?

  • 3 июля 2014 в 16:19 • #
    Вадим Лютенков

    Егор, я вот это еще не пойму:

    В настоящее время приходит налог на землю, а в кадастровом паспорте земельного участка в сведении о правах указан вид права – собственность (общая долевая), в качестве правообладателя — указанное физическое лицо.

    Вы имеете в виду кадастровый паспорт ЗУ, выдаваемый Росреестром?
    Если да, то собственником ЗУ является ваш доверитель. Каким образом тогда

    Организацией после выкупа дома осуществлено строительство многоквартирного дома с получением в аренду земельного участка (2005г.)

    С кем они тогда заключали договор аренды?

  • 4 июля 2014 в 09:08 • #
    NATALIA SHEVCHENKO

    Вадим! полностью с Вами согласна.Очень даже интересно.

  • 4 июля 2014 в 13:22 • #
    Вадим Лютенков

    Возможно, эта запутанность возникла вследствие не доведения сделки до конца? Поэтому регистрации перехода прав не было, а фирма уже поспешила снести дом и начать строительство?

  • 4 июля 2014 в 12:48 • #
    Вадим Лютенков

    В данной ситуации надо посмотреть действие законодательства во времени.

    На сколько я понимаю, предыдущая редакция ст.552 ГК до 26.06.2007 указывала, что по договору продажи здания покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права только на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а не на весь участок целиком (п.1).
    Причем, права на часть земельного участка по договору продажи здания покупателю передаются одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость. А это происходит при госрегистрации данного договора. Если я правильно помню, договор продажи жилой недвижимости вступает в силу только при госрегистрации. Но это надо уточнить.
    Но, вы пока не имеете и самого договора купли-продажи, как я понимаю.

    Кроме того до 26.06.2007, когда продавец являлся собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передавалось право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.
    Опять же, если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (п.2).

    Таким образом, право собственности на земельный участок у покупателя даже не возникло.

    Возможно, я ошибаюсь, пусть коллеги поправят.

  • 4 июля 2014 в 18:17 • #
    Вадим Лютенков

    "В нарушение этого требования закона сделка купли-продажи спорного имущества от 30.09.98 не была зарегистрирована в установленном законом порядке, доказательств уклонения Ш.В. от указанной регистрации в силу ст. 165 ГК РФ и, как того требует ст. 50 ГПК РСФСР, истцом не представлено.
    Более того, согласно расписке от 30.09.98 Ш.В. был продан дом по ул. 4 Путевая, 148; сведений о продаже, в том числе земельного участка площадью 930 кв. метров с возведенным на нем гаражом, в ней не содержится, что исключало возможность признания за Д. права собственности на гараж и земельный участок в полном объеме, так как согласно ч. 2 п. 2 ст. 552 ГК РФ, если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к нему может перейти право собственности лишь на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее пользования (л.д. 6 - 7)".

    Определение Верховного Суда РФ от 17.09.2002 N 50-В02пр-6
  • 4 июля 2014 в 19:57 • #
    NATALIA SHEVCHENKO

    Судя по всему договор гос.регистрацию не прошел.
    Егор,вы сами ответили на свой вопрос.Для претензии этих доводов достаточно.
    Единственное,я полагаю,что соглашение о будущей сделки,заверенное нотариально, может быть приложением к основному договору о множественности лиц.Может клиент что то упустил !? И дома под застройку многоквартирного дома выкупались комплексно?
    Ответ Вы получите в отзыве на претензию.Пишите,и руководствуйтесь теми доказательствами,которые у Вас есть.


Выберите из списка
2017
2017
2016
2015
2014
2013
2012