Риэлтор с брокерскими замашками

Риэлтор с брокерскими замашками

Статья старенькая,но обсудить можно..

Я не риэлтор, я — брокер!

В Омске большинство строящихся объектов проваливается по подбору арендаторов, по архитектуре, техническим параметрам и т.д.

ООО «Omsk Real Estate Group» появилось на омском рынке в марте текущего года.

За короткое время новой фирме удалось достичь серьезного результата. Компания приводит в город крупных федеральных операторов сетевого ритейла, занимается глубоким изучением омского рынка и осваивает новые направления, связанные с развитием логистических комплексов. Об этом и многом другом генеральный директор ООО «Omsk Real Estate Group» Дмитрий САПУНОВ рассказал корреспонденту «КВ» Алексею ПАНТЕЛЕЕВУ.
— Одно из основных направлений работы вашей компании — брокеридж. Чем отличается эта услуга от риэлторской деятельности?

— Риэлтор в нашем понимании — это человек, владеющий информационной базой.
Его основная задача — собрать информацию и умело ею распоряжаться.

Брокер на рынке недвижимости тоже выполняет эту работу. Но брокер — это агент, действующий в интересах того, кто его нанимает.
И когда он получает заказ найти определенный объект недвижимости, то начинает «прочесывать» весь город по нужным параметрам.
Зная ключевые требования своего клиента, я сам пойду в город, буду обращаться и к риэлторам, начну обзванивать застройщиков и т.д.

Мы выделяем в своей деятельности этот подход и двигаемся в данном направлении. Это не новинка на рынке коммерческой недвижимости, но, может быть, в омской специфике такая практика существенно отличается.

— Но технологии работы риэлторов и брокеров все-таки очень схожи, как определить разницу?

— Разница в нюансах. Риэлторскую деятельность можно сравнить с рекламой, а брокериджс маркетингом. Реклама — это всего лишь инструмент маркетинга, но в нем есть множество и других дополнительных инструментов. И брокер должен уметь пользоваться каждым из них. В этом отношении мы в городе первые, «Omsk Real Estate Group» развивается очень активно и уже имеет базу арендаторов, которые хотели бы прийти в Омск в 2006–2008 годах.

При этом мы работаем в первую очередь с «якорями» — крупными федеральными сетями. Мы говорим о тех операторах, которые подписывают «длинные» договора и знают, как торговать и какого покупателя привлекать.
— Кто уже заинтересован в приходе в наш город?
— Мы представляли Омск для «Снежной королевы», «М. Видео», «Киномакса», «Детского мира» и других. Но возникает проблема — арендаторам некуда «сесть».
Объектов, представляющих интерес для федеральных операторов, нет, за редким исключением. Поэтому наша компания от брокериджа плавно начинает двигаться к девелопменту.

Сегодня мы инициируем ряд проектов и двигаем наших заказчиков, говорим им: надо строить, а клиентов мы вам найдем.

Но строить надо так, чтобы объект соответствовал критериям рынка. А сегодня мы видим, как большинство строящихся объекты проваливается по подбору арендаторов, по архитектуре, техническим параметрам и т.д.
— Почему это происходит?

— Хочу обратить внимание владельцев будущих торговых, офисных или развлекательных комплексов на то, что сегодня просто заявить о новом коммерческом объекте нельзя. Рынок способен показать себя с плохой стороны — он может «проглотить» объект, но не по той цене и не за те сроки, которые вы запланировали.

Коммерческая недвижимость сама по себе рентабельна, но к банкротству может прийти ее хозяин. Здание выстоит, однако его перекупит и завершит кто-то другой.

Поэтому наша компания, кроме оказания брокерских услуг, занимается еще и консалтингом.

Пора понимать, что без концепции, без осмысления конкурентной среды и эффективности участка, без расчета проходимости строить коммерческую недвижимость нельзя. Примеров бесконцептуальных комплексов сегодня в Омске уже достаточно, в том числе и среди новых строящихся объектов.

— Что подразумевается вами под разработкой концепции объекта?

— Мы определяем, сколько на данном участке можно разместить площадей и для какой функции. Дается обоснование, почему, например, здесь нужно строить именно торговый или офисный центр, а может быть, эффективней здесь будет разместить развлекательную функцию.

Причем выводы основываются на глубоком анализе, опросах, исследованиях, экспертных заключениях. И результат будет гарантирован. «Omsk Real Estate Group» страхует свою деятельность в страховой компании, если клиент не попадает в концепцию, деньги будут ему возвращены, а риски компенсированы. Концепция также может выступать техническим заданием на проектирование. Мы устанавливаем параметры для строительства, вплоть до того, что определяем основные элементы отделки.

При разработке концепции мы гарантируем, что наибольшие потери полезной площади составят максимум 25% — это то, что отводится для мест общего пользования. Эксперты выстроят логистику, расположение торговых площадей и сделают так, чтобы потерять как можно меньше пространства. Максимально мы стремимся к 12%. Но сталкиваемся сегодня и с проектами, где потери составляли от 30 до 45% полезной площади! А ведь ее можно было продать или сдать в аренду.

— А какова стоимость работы консультанта?

— На разработку концепции, проведение анализа и маркетинговых исследований уходят очень небольшие деньги по сравнению со сметной стоимостью объекта. Эта сумма никогда не выходит за процент от сметы. К примеру, при возведении объекта площадью десять тысяч кв. метров стоимость строительства может достичь 200 млн. рублей.

Стоимость концепции при этом — около 500 тысяч рублей, то есть 0,25% от цены объекта. А цена ошибки при бесконцептном подходе может обернуться не одним миллионом. Важный момент — концепция нужна для инвестора. Обратитесь за деньгами к москвичам или крупному банку — они спросят, какие здесь будут потоки, целевая группа объекта, функции, зоны, как будет выстраиваться логистика и т.п. И нормальный инвестор не будет вкладывать деньги без этого осмысления.

— Подобная услуга в Омске востребована?
— Востребована, но, наверное, не настолько, насколько хотелось бы. Хотя сегодня я готов формировать заказы на разработку концепций только на осень. До конца лета я уже одновременно работаю с четырьмя крупными фирмами. Люди начинают считать, понимать, что без этого двигаться очень сложно.
— Какими вы видите ближайшие перспективы коммерческой недвижимости в Омске?

— В среде торговой и офисной недвижимости происходит самое главное — здесь зарабатываются деньги. И по этим объектам можно определить, как живет и двигается город. Но в Омске пока достаточно развита лишь уличная торговля — street retail. У нас нет ни одного торгово-развлекательного центра, ни одного комплекса площадью более 50 тысяч кв. метров, которые очень активно строятся по всей России. Поэтому есть мнение, что Омск — бедный город.

Но это не так, движение финансовых потоков здесь очень интенсивное. Я считаю, что Омск готов «проглотить» 10 торгово-развлекательных комплексов, 10 гипермаркетов. Мы готовы включаться в эти проекты, участвовать в них как девелоперы, консультанты, брокеры.

Очень доходный сектор — складская недвижимость. «Omsk Real Estate Group» активно выходит на этот рынок, оказывая консалтинговые услуги. Для начала мы определили емкость данного сектора, провели первичный анализ ситуации. По нашим данным, потребность в складах на сегодня составляет порядка 150 — 200 тысяч кв. метров. Недавно в Москве я встречался с представителями российских и иностранных логистических компаний. И по результатам этой поездки мы договорились с рядом логистических операторов, что они включат наш город в зону своих приоритетов. Наша компания готова доводить эти замыслы до мощных проектов, оказывать консалтинговые услуги на стадии проектирования и управления, а также находить для складов покупателей и арендаторов.

Строить просто складские комплексы не стоит, нужно создавать логистические центры. И, развивая логистику в Омске, мы сможем оказывать логистические услуги Новосибирску, Челябинску, Тюмени, Казахстану. Так что этот бизнес может быть интересным и для логистических компаний, и для застройщиков-девелоперов.
Автор: ПАНТЕЛЕЕВ Алексей
Источник: Коммерческие вести № 25, 5 июля 2006*

390
Комментарии (0)
  • Желаете ознакомиться с остальными комментариями или оставить свой? в сеть, чтобы получить полный доступ к функционалу Профессионалов.ru! Еще не участник сети?