Top.Mail.Ru
банальный вопрос: рынок жив... когда?
9 июля 2010 в 12:38

банальный вопрос: рынок жив... когда?

чтоу нас вкратце по рынку?
ритейл в МСК — живет и процветает, вал арендаторов на хорошие предложения от 50 до 200м, цены предложения в районе двух ойро за метр аренды уже не пугают.

Впрочем, «торгаши» (не оскорбление, классификация) всегда живее и быстрее всех остальных. Есть проходняк — есть бизнес. Нет проходняка — ломай голову.

Итого — ритейл показывает некоторую динамику.

дальше все хуже.
крупные ТЦ, новые ТЦ — заполняются за счет сетей,
но динамика вывода на рынок новых площадей в ТЦ заметно просела, поэтому при «оживляже» строек ТЦ будет небольшой бум. Вопрос — когда.

Во первых, в МСК на мой взгляд количество существующих ТЦ близко к «цифре насыщения».

Поэтому во вторых — успешными станут правильные ТЦ в регионах — с хорошей концепцией и управлением.

Вопрос — КОГДА? Когда в регионах начнут достраивать брошенные стройки (таких, признаю, немного), или начнт дореализовывать проекты? Имхо, года через два, не раньше.

в МСК еще сложнее — все что существовало в качестве проекта на «бумаге» и не вышло на стадию «Рабочка/Ордер» — встало надолго.
Причина в законодательстве — когда примут ПЗЗ (Правила Застройки и Землепользования) — непонятно (хоят и существуют обещания «в июле-августе»).
После выхода ПЗЗ начнут заморочки с ГПЗУ, и любйо проект которому нужно будет получать ГПЗУ — встает минимум на полгода, эта бумага за неделю не делается.

Проблемы с ГПЗУ относятся не только к ТЦ, но и к офисникам. Все новые проекты — либо заморожены в начале кризиса, либо находятся на стадии «ждем ПЗЗ/ГПЗУ». Количество продолжающихся строек можно пересчитать по пальцам.

Теперь прогнозы.
За торговые центры говорить не стану (неждостаточно знаю этот рынок), но офисники и инвест-площадки затрону.

Офисы — рано или поздно рынок выгребет все приличное.
-За счет западных компаний, финаносове положение российских офисов которых не вызывает сомнения.
-За счет компаний госсектора (с прессингом по ставкам)
-За счет крупного бизнеса, который в россии жив.

Это произойдет к концу этого-середине следующего года.
Если к этому моменту на рынке не будет достаточно количества «замещающих» площадей (те самые замороженные/ждущие ГПЗУ проекты),
то вначале начнется процесс выравнивания ставок — рынок выведет ориентир актуальной стоимости офиса в аренду.

Затем — когда мировая экономика наконец то выйдет из кризиса — начнется медленный рост ставок аренды.

Это рынок аренды.
С куплец-продажей все сложнее.

Свободных Денег на рынке много, но их некуда вкладывать.
В стройки? Рисково («недострои» практически не продаются, проекты и площадки — см. ситуацию с ГПЗУ).

В готовые пустые объекты?
Неликвидно (надо заполнять здание, остраивать потоки и т.д.), только в случае продажи по супердисконтной цене.

В готовые бизнесы?
Но здесь проблема. Девелоперы/Собственники не готовы расставаться с недвижимостью со стакой капитализации выше 8-10%, покупатели же ждут предложения на уровне 12-14%.
Непреодолеваемая пропасть. Почти непреодолеваемая.

Несмотря на такие несовпадения ожиданий продавцов и покупателей, сделки все таки проходят. Редкие, и на «диких» условиях (цена продажи ниже желаний продавца, но форма оплаты и сделки частично нивелируют дисконт и падение цены).

Какие это сделки? В качестве примера назову некоторые более-менее значимые: Северная Звезда, Северная Башня, Капитал Плаза.

Такие сделки — индикатор сегодняшнего рынка.
И этот индикатор указывает в сторону покупателей — рынок реальных сделок формируют именно они.
(Цели таких покупок -как правило инвестиционные вложения, но об этом в другой раз)

Сделки получения крупных активов банками — совершенно отдельная песня. Рассуждать сейчас о заемной политике девелоперских компаний — как бить ногами лежащего на земле парализованного инвалида: )

Тема назывется «Когда?»
-Нет. Я не знаю ответа на этот вопрос.

Но я понимаю, что в настоящий момент рынок не совсем на дне, но куда он двинется — еще не понятно.

Что делать в такой ситуации — каждый должен решать сам.
Я — придерживаюсь позиции «сейчас удобнео время пристальнее всмотреться в свои позиции, подумать над тенденциями и выбрать правильный вектор движения на ближайшие 5 лет».

P.S. сумбурно — потому что некогда: )

188
Комментарии (0)

Выберите из списка
2010
2010