Банки. Залоги. Забрали. Что дальше?
22 июля 2010 в 15:06

Банки. Залоги. Забрали. Что дальше?

На этой неделе обсуждали с одним из банков перспективы активов (коммерческая недвижимость), полученных в качестве обеспечения по (просроченным) кредитам.

Беседа была долгая, краткий итоги:

  • единственный способ «дополучить» невозврат по кредиту — либо создать свои собственные эксплуатирующие службы, либо продать залог.

Ни в первом, ни во втором случае — банк не имеет четкой стратегии и возможносте — несмотря на желание.

Объясняю почему:

  1. Эксплуатация. Лучший случай — объект приносит доход,
    в обозримой перспективе можно «оттюнинговать» его чтобы за счет этого дохода в приемлимый срок «дополучить» кредитные средства.
    Худший случай — объект пуст/запущен/приносит неполный доход.

Замечу, говорим об одном объекте — у крупных банков таких, как правило, не один десяток/сотня.

Кроме того — не приносящий дохода объект — это не «ноль», это «минус»!!!
Налоиг, содержание, текущие ремонты и работы — затраты и убытки вдобавок к имеющейся невозвращенной кредитной сумме.

  1. Продать недвижимость.
    Можно. Но нельзя. Потому что у банка есть четко посчитанная сумма, которую необходимо получить от реализации такого объекта.
    И посчитана она не рыночными методами, не ставкой капитализации или «средней ценой за метр по аналогам» — нет. Это сумма, посчитанная банком. Она выше рыночной в 99,9% случаев.

Поэтому — банки в жопе. Единичные случаи реализации «залоговых» объектов — совпадение удачной комбинации фактов, в которых банк мог позволить себе дать цену, по которой рынок мог «проглотить» объект.
Во всхе остльных случаях — да здравствуют раздутые балансы банковских структур, ибо по другому — нельзя.

Что с этим можно сделать?

  1. Эксплуатация объектов.
    По каждом уиз объектов разработать стратегию реализации, без оглядки на «во сколько на обошелся крдеит за этот объект». Применить «штатовский» подход: «ОК, деньги все равно потеряны, не надо их считать — давайте думать что делать дальше».
    Привести такие объекты в порядки, рассчитать график вывода их на рынок (чтобы не обвалить и без того низкую планку ставок и цен), нанять профессионалов.

Успешное окончание такой стратегии — двувариантно:

  1. арендные доходы с объекта покроют «недополученные суммы» по кредиту, у банка на балансе останется доходный объект
  2. продать приведенный в порядок объект по рынчоным ценам, не сразу — через год-два-три. Кредит покроется суммами с аренды+стоимостью продажи
  3. Продажа объектов
  4. «вываливать» не все объекты сразу, а постепенно.
    Большое кол-во предложений понизит цены.
    Рассматривать продажу не каждого объекта как завершение каждой кредитной истории,
    а считать весь «пул» за все долги сразу.
    Такой вариант закроет «всю» недостачу банку за «все» кредиты.
  5. Есть еще один вариант — продевелопимть имеющиеся объекты, банку — выступить в качестве классического девелопера (не застройщика, а именно девелопера проекта).

Эта тема наименне изучена банками, но позволяет выжать максимум даже на низколиквидных объектах.

Элементарная (условная!!!) экономика:
промплощадка 1,5 Га земли 10 000 кв.м. строений в «каком-нибудь ВАО». Максимальная РЕАЛЬНАЯ рыночная цена продажи по текущему (июль 2010) рынку — $1 800/м — $18 млн. (максимум, реально — дешевле)

Девелопится (привести в порядок и выпустить новые документы) до 50 000 кв.м.м за год-полтора, за $2-$4 млн,
продается по $500-$600 (это сейчас, через год — дороже) за 1 кв.м., на выходе- $25 — $30 млн

математика: 25-2 — 18 = $5 млн (30-4–18 = 8 млн!) прибыли.

«текущие расходы» — какбэ «проценты» по уже несуществующему кредиту и пр — не беру, ка ки временный доход от быстрой сдачи в аренду на срок производтсва документов ($100-$150/кв.м. это +еще полтора миллиона долларов)

Красивый бизнес, мне нравится.
При этом, на рынке существуют стркутуры и команды, готовые выполнить такую работу. Мне нравится.

Будущая тенденция?

P.S. пост написан не в рекламных целях, несмотря на то что автор способен провести полноценные консультации по любому вопросу, затронутому в посте.: )

135
Комментарии (0)

Выберите из списка
2010
2010