Как не лохануться при покупке квартиры
20 сентября 2011 в 06:45

Как не лохануться при покупке квартиры

Как не лохануться при покупке квартирыАвтор Наталья Петькина

Если вы решили купить или продать квартиру, то вам нужен совет, как не лохануться при этом

Начнем с анализа цены. Как же устанавливается цена на недвижимость продавцами? Существует лишь два метода оценки недвижимости на этапе продажи готового жилья – это доходный и аналоговый.

Доходный метод расчета – это вычисление стоимости квартиры исходя из суммы аренды + увеличение рыночной стоимости. Данный метод чаще всего используется при продаже VIP-жилья.

Аналоговый метод – это метод сравнения равного с равным, который и имеет наибольшее влияние на конечную цену жилья. Данная схема выглядит примерно так: продавец смотрит в газету рекламных объявлений, опрашивает знакомых и звонит в агентства недвижимости, где и узнает по какой цене в настоящий момент продаются подобные квартиры. Затем собственник оценивает преимущества своей недвижимости, при этом забывая о недостатках, держа в уме постоянно муссирующуюся информацию о росте цен на квартиры, и исходя из этого формирует цену, прибавляя к ней на всякий случай 60–300 тысяч рублей, в зависимости от расположения квартиры, и вот вам – цена готова. Следующий продавец оценивает стоимость квартиры с учётом данной цены и соответственно вновь поднимает цену, и так далее.

В свою очередь спрос формирует покупательская способность, которая состоит из накопленной или доставшейся по наследству суммы и ежемесячного дохода. Исходя из последнего берется ипотечный кредит в банке. И именно благодаря «кредитным возможностям» приобретается недвижимость за сумму в три-четыре раза большую, чем наличный капитал.

Продавец в свою очередь динамично поднимает цену квартир. Данный рынок работает по принципу естественного отбора: из тех, кто может приобрести две существующие квартиры в центре, есть трое, которые могут купить за 100 тыс. у. е., двое за 130 тыс. у. е., один за 140 тыс. у. е., и один за 150 тыс. у. е. Соответственно, первая тройка сразу выбывает из борьбы за данную квартиру и начинает искать более дешевый вариант.

Так как же себя вести при покупке квартиры? Перво-наперво — не поддаваться влиянию продавца на первом этапе. То есть нужно изначально отсечь заведомо проигрышное поведение при покупке или продаже недвижимости, а именно:

  1. Во время первой беседы с продавцом не давать никаких обещаний. Нужно время, чтобы хорошенько оценить свой выбор.
  2. Такие характеристики, как указанный или заявленный метраж, нужно оценивать в самую последнюю очередь. Лучший показатель при осмотре квартиры – это техпаспорт и поэтажный план БТИ.
  3. Нельзя вести поиск квартиры без просмотра каждого варианта, веря на слово продавцу или риелтору, ибо это стопроцентный провал. У риелторов есть термин «заложиться» — это основа, движущая настоящим профи этого бизнеса. Закладываться — значит заблаговременно оговорить с продавцом свой интерес от разницы между суммой продажи желаемой продавцом и фактической ценой продажи.
  4. Нужно помнить про «эмоциональные качели». Вы уже завтра готовитесь купить квартиру и договорились съехать из арендного жилья. И вот вечером вам звонит взволнованный продавец и сообщает, что ему предложили за квартиру на 50–100 тысяч рублей больше. Что делать вам, если вы уже внесли задаток? Придется соглашаться на повышение цены. А чтобы не было подобных ситуаций, категорически нельзя говорить о своих проблемах ни продавцу, ни риелтору, ибо это может обернуться против вас.

Есть еще одна «разводка». Суть ее заключается в том, что вы, продавец квартиры, встречаете будущего покупателя, который вас обрабатывает и сбивает цену до минимума, зато даёт хороший задаток. Придя домой, вы расстраиваетесь, но ждете заключения сделки. И тут появляется новый покупатель и предлагает за вашу квартиру цену даже выше рыночной, что составляет весьма приличную разницу с первым покупателем. Вы понимаете, что вам намного выгоднее в двойном размере вернуть задаток первому покупателю и продать жилье второму. Вы объявляете первому покупателю о своём решении, возвращаете двойную сумму задатка и ждёте звонка от второго покупателя. Но он исчезает в неизвестном направлении, потому что первый вместе со вторым едут с вашими деньгами к следующему лоху.

Другая популярная «разводка» заключается в следующем. Вы приобретаете квартиру через одно агентство, а за вашу, которую продаете, уже получили задаток через другое агентство. Данный «непорядок» спешит исправить агентство № 2, которое рассказывает о том, что у них уже есть клиент на вашу квартиру, причем за большую цену и он готов дать задаток, правда, с условием подождать месяц-полтора. Задаток действительно дают, однако это делает агент этого же агентства, а не реальный клиент, поэтому и ждать вам приходится больше месяца, пока они найдут реального клиента. И к этому времени цены на рынке уже вырастут, а вы к тому же уже потеряли часть суммы на возврате задатка. Цель данной схемы — агентству № 2 провести обе сделки и получить двойные комиссионные.

А еще можно приобрести квартиру в кредит, даже если у вас нет ни копейки для первоначального взноса. Для этого придумана следующая модель: так как банк выдаёт 80% суммы не от запрашиваемой продавцом стоимости квартиры, а от оценочной, то за несколько сотен у. е. оценщик просто завышает оценку нежвижки до требуемого покупателем предела и соответственно продавец может получить всю сумму на руки. Однако теперь банки стали более осторожно подходить к оценке квартир. И эта серая схема стала невозможна. Однако риелторы не дремлют и придумывают все новые способы «разводки» как покупателей, так и продавцов квартир.

Источник http://www.km.ru/nedvizhimost/2011/09/16/nedvizhimost/kak-ne-lokhanutsya-pri-pokupke-kvartiry

648
Комментарии (3)
  • 20 сентября 2011 в 12:52 • #
    ХХХХХ ХХХХХХХХХХХХХ

    наймите специалиста.

  • 22 сентября 2011 в 09:51 • #
    -- --

    Наймите специалиста

  • 25 сентября 2011 в 20:25 • #
    Наталья Домрачева

    Внимательно прочитала. Про "разводку" - такая тема была популярна в 90-х, а по поводу завышения оценочной стоимост ха-ха-ха - было актуально до 2008 г. теперь, чтобы реальную стоимость оценщики показали нужно о-о-очень стараться, у оценщиков по новому законодательству личная ответственность, а если кто и может договориться, так точно не человек с улицы. Соглашусь с вышесказанным: Наймите агентство или специалиста и лучше с положительными рекомендациями.


Выберите из списка
2018
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008