Куда катиться рынок и кто на нем играет!
27 августа 2009 в 01:54

Куда катиться рынок и кто на нем играет!

Итак Господа и Дамы предлагаю поразмыслить куда катиться рынок и кто на нем играет!
Наконец то нашлось время, что бы пообщаться!
За свой долгий срок работы в недвижимости я успел воспитать массу профессионалов, которые на данном сайте находятся, среди них и директора и начальники и менеджеры и я горд этим. За мной многие десятки крупных проектов, которые я закрыл и довольно успешно. Я довольно долго наблюдал за этой площадкой и вот мое резюме:
Площадка «Недвижимость» что следует из аннотации для начинающих людей обменивающихся опытом, далее следует: «Здесь люди обмениваются информацией, получают новые знания и определяют новые направления в своей деятельности. А также, здесь можно найти друзей и, возможно, будущих коллег…ведь никто не знает, что нам принесёт следующий новый контакт..». В итоге я вижу рекламную площадку для всех, из которых большинство, посредники которые пытаются снять сливки с чужих трудов но несколько оригинально: «На вопрос как вы пытаетесь снять свое вознаграждение за труды, ответ с «Покупателя». У меня следующий вопрос: При стоимости объекта в 9 000 000$ можно ли снять более 50% стоимости объекта (вознаграждение) (имеется ввиду продажа). с Покупателя или Продавца? Сразу отвечу, нет! Ответ прост логика у них безупречна, но я ведь свои прикрутил всего лишь 100$ за кв.м. но сумма в итоге получается на всех более 4 000 000$ (на всех но в итоге их от 3 до 15 человек). Бред!
Представьте себе на моем опыте ко мне приходит Покупатель купить площадку для строительства и в итоге узнает, что стоимость ее всего 1 500 000$ (естественно он забрал ее сразу)? Ане те 4 000 000$ что ему озвучивали посредники (причем ни один из них ко мне не пришел, вполне возможно я рассмотрел бы их комиссию). Итак масса примеров!
Объявился черный список на площадке «Недвижимость» «СМЕШНО!» якобы уводят собственников и клиентов. У меня всего один вопрос: « А что вы сделали что бы это клиент или собственник работал только с вами?» Он попросил оказать ему услугу, вы дали рекламу и все, ждете лавину звонков и про него забыли. Попробуйте меня переубедить? Или не так? Но когда у вас увели клиента, тут же начинаем разоряться, как же так мы столько для него сделали!
У МЕНЯ ВОПРОС В ЧЕМ ОБМЕН ОПЫТОМ?
На площадке «Коммерческая недвижимость» чувствуются «Профессионалы» не зря тут мои ученики. Но вопрос, неужели вы пытаетесь продать объект стоимостью более 15 000 000$ не имея определенных навыков? Привести просто человека который может быть купит, это да. Но в большинстве случаев это замы и д.т. и информация до истинных покупателей доходит в искаженном виде или вообще не доходит. На рынке Москвы я могу перечислить всего может 20–30 человек весомых игроков рынка, которые постоянно совершают сделки.
На данной площадке у меня предложение: Есть определенный спрос и давайте на него реагировать!!!, А не открывать новые темы а я продам или сдам. Или вы по Москве или в регионе не ездили все в баннерах продам или сдам и то что вы предлагаете только очень ленивый не найдет (70% ваших предложений).
Просто на этих двух площадках вы представляете собой массу посредников которые переливают из пустого в порожний по своим предложениям. И только один процент совершает сделки на этом сайте. Давайте посчитаем по количеству участников проекта?
Давайте все-таки реагировать на спрос!

293
Комментарии (29)
  • 1 сентября 2009 в 12:05 • #
    Алексей Пичугин

    Согласен, давайте

  • 11 сентября 2009 в 11:10 • #
    hristo petrov

    paprobvai v bulgaria i uvidesh koda idut dengi

  • 1 сентября 2009 в 12:30 • #
    Павел В

    Позвольте выразить свое скромное мнение! Думаю, что большинство объявлений "продам/сдам" на этом сайте имеют целью увеличить "информационный шум" вокруг объекта предполагаемой сделки. В случае "продам" это, скорее, минус, в случае "сдам" - плюс... Я сам занимаюсь в том числе сдачей в аренду торговых площадей и знаю, что этот "шум" повышает узнаваемость моих площадей... Замечу, что я не риэлтор, не посредник...
    С другой стороны, предлагаю не реагировать на спрос, а формировать его! Вот это было бы по-настоящему "круто"! Это сделает честь любому Профессионалу рынка недвижимости.
    Жду комментариев.

  • 1 сентября 2009 в 16:16 • #
    Сергей Митин

    Коллеги, я тоже хотел бы поддержать Павла Юрьевича! Сейчас повсюду снуют посредники и вроде как профессиональные риэлторы, которые выставляют одни и те же запросы от, якобы Покупателей (я их называю Заинтересантами). Запросы звучат так: купим, при условии - окупаемости объекта 3-5 лет!!!!, или "цена ниже рыночной" - "антикризисная цена" (причем, когда пытаешься понять термин "антикризисная цена" ответа от них не получаешь...), или 100% заполняемость арендаторами по высоким ставкам... Вообщем - бред!!! При этом, уважаемые коллеги, тратя попосту своё время и прогибаясь перед т.н. Покупателями (которые думают, что заплатив свои накопленные 5-10 млн. $., на падающем рынке недвижимости, где вакантные места в объектах составляют от 20-до 60%, можно зарабатывать до 20-25% годовых!!! и сидеть спокойно нва Канарах!) пытаются "схватится за соломенку", и рассылают свои запросы по всем сайтам!!!!
    Друзья-коллеги, призываю Вас - давайте профессионально относится к своему делу! Объясняйте Покупателям ситуацию на рынке! РЕАЛЬНЫМИ ПОКУПАТЕЛЯМИ сейчас могут быть только те, кто приобретает недвижимость ДЛЯ СЕБЯ в качестве средства производста (хороший офис, склад, пр-во, кафе-ресторан и т.п.). Т.е. то, что раньше было не подъемно в цене!!!! Либо те, кто действительно решил рапределить свои средства и вложиться в долгосрочные инвестиции - купить качественную недвижимость с хорошим, РЕАЛЬНЫМ дисконтом (раньше цена метра в ЦАО не опускалась ниже 10 000 за квадрат, сейчас это 4000 - 7000 $, что на 30-60% ниже....). Тот кто хочет быстрых денег не стоит сейчас обращать внимание на недвижимость, и не морочить голову непрофессиональным риэлторам, которые "носом роют рынок" с надеждой найти объект с доходностью 3-6 лет окупаемости.... И только тратят время!!!! Не может объект в ЦАО стоить как трущёбы в Бомбее!!!! Это же МОСКВА, финансовый и культурный центр России и Европы!!! Как бы пафосно это не звучало!!!!

  • 1 сентября 2009 в 16:21 • #
    Павел В

    Сергей! Со многим согласен, но... как же быть с формированием рынка? Кто же как не мы должны это делать? Или так и будем сидеть и ждать, когда все само собой снова заработает "врост"? Есть конкретные идеи по этому поводу? Вообще, это вопрос ко всем Профессионалам недвижимости!!!

  • 1 сентября 2009 в 16:38 • #
    Сергей Митин

    Во-первых, нужно охладить свой пыл (я отношу это ко всем профессионалам и риелторам), и не бросаться на любого Покпателя. Боясь потерять этого самого Покупателя-Заинтересанта,( который выставляет вышеописанные условия покупки объектов/проектов), "наш брат" хватается за такой "запрос" , тем самым обнадёживая потенциального покупателя! Естетственно, Покупатель видит, что профессионал готов искать ему объект по запрашиваемым утопичным условиям, и надеется, что такое возможно!!! Представляете: Вы приходите к профессиональному продавцу машин (чей авторитет в этой области очень высок!) и просите у него найти Вам новый Мерседес с чистыми документами по цене 5000 - 10000 евро. Если этот профессионал не пошлёт Вас далеко, а скажет, что обязательно найдёт, то Вы, естественно будите уверены, что такое возможно. А там ещё ходит байка, что "брат знакомого моего товарища приобрёл такой вот объект совсем за копейки!" Всё это и формирует рынок. Сможем грамотно направить этих Заинтересантов в нужное русло, получим результат. А так - будем работать в корзину...

  • 1 сентября 2009 в 16:45 • #
    Павел В

    В том-то и вопрос! Как? Как грамотно убедить Покупателя, что есть реальность, а есть его желание?
    Что, проводить предварительную огромную работу по оценке объекта на окупаемость? Оценивать надежность арендных договоров и платежеспособность арендаторов? Так это скорее для разговора "по душам" с продавцом... А документы на объект? О них я вообще молчу...

  • 1 сентября 2009 в 16:58 • #
    Сергей Митин

    А вот для этого надо и понять: кто перед Вами стоит - Покупатель или Интересант! Просто, объяснив ему ситуацию на рынке можно понять реакцию вашего Визави. Надеюсь, что у каждого профессионала есть свои методы выявления данной категории... Если Интересант, со своими одназначными запросами, то просто не стоит тратить время, а корректно отказать в услуги. Он пойдет к другому риелтору, а тот ему те же аргументы... Тогда, вохзможно, этот Интересант передйдет в разряд Покупателя или просто уйдёт с этого рынка (и не будет морочить голову). А вот если перед Вами реальный Покупатель, который с пониманием (возможно именно с помощью Вашего грамотного объяснения ситуации на рынке!) отнесётся к своему запросу, тогда надо за него ХВАТАТЬСЯ, и "рыть носом". Иногда и разговор "по душам" тоже может быть действинен...

  • 1 сентября 2009 в 17:10 • #
    Павел В

    Согласен...

  • 1 сентября 2009 в 17:21 • #
    Сергей Митин

    Может быть наша дискуссия и наведёт наших коллег на какие-то размышления. Конечно будет и неготив. Свои мысли я уже высказывал на ряде форумов. Так на меня набрасывались т.н. профессионалы рынка, и с пеной у рта осуждали мои высказывания. Стояли на стороне тех самых Заинтересантов. На мой вопрос об объектах, которые они нашли под те самые утопичные критерии, получал пространное заявления о слухах и домыслах. Причем, я-то как раз и не отрицаю, что возможно такие сделки и имеют место быть, но только между СВОИМИ, и, если порыться, то "не всё так просто..."! А на поверхности остаётся лишь самая приятная, для слуха Заинтересанта информация, которую он и навязывает потом в своих заявках риелторам... Друзья-коллеги, будем же профессионалами, и сформируем сами этот тяжелый, но такой любимый рынок недвижимости!!!!!

  • 2 сентября 2009 в 13:56 • #
    Павел В

    Вооот! Сергей, наконец-то я услышал слова единомышленника! Именно сформируем, именно сами! Профессионалы: риэлторы, директора по развитию, управляющие объектами... все должны быть заинтерсованы в этом. Иначе, ничего не выйдет!

  • 1 сентября 2009 в 16:29 • #
    Павел В

    И еще позволю себе комментарий... Вы совершенно правы в отношении Покупателей! Их уровень "погружения" в бизнес, зачастую и находится на отметке "хочу вот стока денег в месяц"...
    Что касается "100% заполняемость арендаторами по высоким ставкам", то это проблема общая и решаемая. Порой имеющиеся арендаторы уже сидят на дисконтных ставках и имеют кое-как оформленные договора аренды да еще с преимущественным правом продления... так что наличие арендаторов на объекте - это спорный плюс... надо читать договоры и оценивать финплан в реальности!
    Смею заметить, что формирование какой-либо новой концепции объекта, как арендного бизнеса, часто, вообще, не подразумевается... а в 90% случаев - это единственный выход из ситуации на падающем рынке... ИМХО

  • 1 сентября 2009 в 16:44 • #
    Сергей Митин

    Именно!!! Купленным объектом нужно управлять, и желательно грамотно!!! Умело распределять аренду и сроки...А эти самые Заинтересанты требуют, чтоб на момент покупки была 100% заполняемость, по крутым ставкам, а сам объект стоил копейки!!! Сейчас такое время, что иногда нужно и прогнуться в арендных ставка, чтоб потом грамотно их поднять и компенсировать свои потери... Надеюсь, что это время не загорами, но понимаю и реалии!!! В сфере недвижимости нужно быть игроком, тогда получишь результат. А просто купить объект и сдавать кому попало, собирая сливки, не возможно! Вот это и надо довести до Покупателя!!!

  • 1 сентября 2009 в 17:15 • #
    Павел В

    По опыту знаю, что прогнуться в деньгах перед арендатором можно даже так, чтобы он подумал, что это действительно реальный дисконт! На мой взгляд, не менее важны существенные условия договора аренды и их влияние на финансовую составляющую управления объектом в целом...

  • 1 сентября 2009 в 14:55 • #
    Александр Зайцев

    Согласен с Павлом...

  • 1 сентября 2009 в 18:04 • #
    Дмитрий Лабыкин

    Эдуард Германович,
    Отличный пост, присоединяюсь полностью :-))

  • 1 сентября 2009 в 19:53 • #
    Сергей Митин

    Дмитрий, добрый день! В начале года Вы делали запрос на приобретения для себя (или своих Партнеров) участков/проектов под ТЦ. Как сейчас обстоят дела?

  • 1 сентября 2009 в 21:43 • #
    Дмитрий Лабыкин

    развитие приостановлено :(

  • 3 сентября 2009 в 11:09 • #
    Андрей Кучеров

    Совершил за время работы в недвижимости около 2000 сделок. Никогда не видел накруток 40-50 %.
    И я не понял о каком спросе ведется разговор. Что будем обсуждать?

  • 3 сентября 2009 в 16:02 • #
    Эдуард Германович Стахеев

    Возможно на Украине таких накруток нет а в Москве есть. И по поводу ваших 2000 сделок их делают Ваши сотрудники а не вы (вы контролируете возможно процесс). Просто извените меня но вы должны были сами делать 222 сделки в год или 18 в месяц, что простите это не реально. Хотя все может быть. А обсуждаем мы проблемы и возможности помогать другим найти интересующий объект, а не плодить объявления. Причем я уже несколько раз встречал на данном сайте одни и те предложения от разных лиц и естественно по разной цене.

  • 4 сентября 2009 в 09:37 • #
    Андрей Кучеров

    Помогать другим найти интересующий объект-?

    А более точно: если я влезу еще одним посредником, ты не будешь против? Я тебе помогу, наверное, только нужно найти возможности и мы решим все проблемы.
    -:)

    По поводу моих 2000 сделок и более. Да, сначала бегал сам, а потом клиентов приводили мои риэлтора и я лично заключал договора.

  • 4 сентября 2009 в 12:35 • #
    Сергей Митин

    Что касается накруток (особенно в Москве), то действительно такое бывает, но В ТЕОРИИ... В конечном итоге, либо такая сделка не проходит (просто разваливается вся цепочка посредников), либо проходит, но уже без всех этих посредников (один-два риелтора, сопровождающие сделки!). Но, утопия таких вот 40-50% накруток приводит к тому, что 18-ти летний студент с рваным носком и потертым свитером, "поймав удачу за ....", просит посреднических по 1 млн. $? Совершенно не понимая, что он продаёт, а главное, как он возьмет эти деньги. И вот такие посредники и ломают хорошие сделки!!!

  • 4 сентября 2009 в 12:48 • #
    Эдуард Германович Стахеев

    К сожалению этим страдает и ряд риэлторов. Просто помню по одной сделке риэлтор привел Покупателя и из-за идиотизма риэлтора и его непрфессионализма сделка чуть не развалилась. Просто пришлось ехать к директору агентства выписать ему гарантийку на комиссионные которые они получат с Покупателя( и при этом у них был договор с покупателем) и убирать этого риэлтора из сделки. А с посредниками если их больше 2-х человек, я просто не работаю, себе дороже выйдет.

  • 4 сентября 2009 в 14:26 • #
    Сергей Митин

    "... Это наша работа, сынок!" Слоган из рекламного ролика! Была бы возможность поставить СМАЙЛИК, то поставил бы! И самое идиотское (или смешное), что такие вот псевдо риэлторы-посредники встречаются, как в российских, так и в супер-пупер западноориентированных АН. Хотя они-то бьют себя в грудь, что работают только по Западным технологиям, и в случае совместной работы "перетягивают одеяло на себя" (мы ведь крутые!!!), а нашим доморощенным компаниям пытаются отвести второстепенную роль (даже тогда, когда сами толком "палец о палец не ударили"!). Им же PR нужен!!!

  • 7 сентября 2009 в 16:21 • #
    Андрей Кучеров

    Согласен. Недавно (год назад), продавал землю крупному иностр.фонду для ТВЦ. Каким-то образом другая иностр. посредническая компания узнав о будущей сделки прислала "специалиста" для переговоров, как будто у них есть свой клиент на эту землю. Так вот "специалист" вообще ничего не смысл не в документах и даже не имел чувство такта, что на мой взгляд очень не мало важно в переговорах. Что нужно в такой ситуации сделать? Та просто послать, что успешно и было выполнено.

  • 7 сентября 2009 в 16:53 • #
    Сергей Митин

    К сожалению, некоторые иностранные фонды/компании/инвесторы идут на поводу этих самых западноориентированных АН, и заключают с ними эксклюзивные договора по сопровождению сделки на территории Москвы/России. Наверное это правильно... Ведь они не так знакомы с нашим рынком и менталитетом. И это, кстати, очень цивилизованно! (Нашим бы Инвесторам поучится, а то всё сами норовят влезть! Раздувают штаты: и чтец, и жнец, и на дуде ирец... ). Но, к сожалению, в составе этих АН мало профессионалов, т.к. в основном туда (не в обиду реальным профи!) идут те, кто знает язык (т.к. ТОПЫ там англо/франко и т.п. язычные). Вот и получается, что язык выучил, а реальные знания по предмету, да и мозги отсутствуют!

  • 7 сентября 2009 в 17:11 • #
    Андрей Кучеров

    А сталкивались, когда "специалист" просит отступные из вознаграждения за продвижения в его компании объекта. Хотя в его компании он никто и зовут его никак. Даже такие монстры как IKEA этим грешат. Как говорится: "в семье не без урода".

  • 7 сентября 2009 в 17:26 • #
    Сергей Митин

    Повсеместно!!!!!

  • 15 сентября 2009 в 21:18 • #
    Андрей Мельников

    Классно...я бы запросто согласился...
    "лучше сделка с меньшей прибылью,чем вообще без прибыли"


Выберите из списка
2019
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008