Квартирный вопрос погубит Москву
28 ноября 2011 в 16:29

Квартирный вопрос погубит Москву

Квартирный вопрос погубит МосквуВ издательстве «Европа» вышла книга Сергея Глазунова и Владимира Самошина «Доступное жилье: люди и национальный проект». Как нам кажется, им удалось нащупать ту болевую точку, которая лежит в основе всего сложнейшего комплекса жилищных проблем.
Главный тезис авторов — поквартирная приватизация жилья в России в начале 90-х заложила бесчисленные мины, которые срабатывают сегодня. Тогда как во всем мире известны три вида домовладений — кондоминиум, частный доходный дом и муниципальное арендуемое жилье, в России появился четвертый — конгломерат всех типов собственности в одном доме. Об этой проблеме мы и говорим сегодня с одним из авторов книги — Сергеем Глазуновым, кандидатом технических наук, старшим научным сотрудником Института проблем управления РАН.

  • Почему в России была выбрана именно поквартирная приватизация жилья?
  • Мне трудно сказать. Все разрабатывал Институт экономики города, это его проект и идеи. Он действовал с подачи иностранных организаций, зарубежных фондов. А там, видимо, считали, что нужно идти таким путем. Они не разбирались в нашей жилищно-коммунальной системе, считая, что надо приватизировать как можно больше и как можно быстрее, а дальше рынок расставит все по своим местам. А что можно было быстро приватизировать в ЖКХ? Только квартиры.
  • А может быть, целью было сделать какую-то реальную подачку людям. Чтобы не были вообще против процесса приватизации?
  • Может быть и это.
  • Итак, каждый получил по квартире, а чердаки, подъезды, лифты достались неизвестно кому. В чем опасность поквартирной приватизации?
  • Опасность поквартирной приватизации состоит в том, что в результате образуются смешанные формы собственности в одном доме. Одни квартиры приватизированы, другие — нет. Значит, они муниципальные. А нежилые помещения оказались еще у других собственников. Смешение частного и муниципального влияет на возможность управления домом. В результате многоквартирный дом превратился в уродливый конгломерат разнородных собственников и нанимателей, который не способен к эффективному управлению. Вот в чем опасность.
  • А как нужно было действовать, есть ли зарубежный опыт в этом направлении?
  • Опыт такой есть, например в Великобритании. У них тоже был большой муниципальный сектор. Когда они поняли, что с трудом с ним справляются — требует много денег, низкая эффективность, большие затраты и малая отдача, они поставили перед собой задачу переходить к частным формам владения и управления жильем. И начали они как раз с приватизации квартир. Но очень быстро поняли, что проблема улучшения управления и содержания жилья таким способом не решается. И они начали приватизировать дом целиком. То есть владельцем дома, в котором все квартиры были муниципальными, становится некая фирма, которая изначально была под контролем муниципалитета. В случае, если большинство жильцов соглашалось, весь дом переходил в собственность этой «жилищной ассоциации». Так в Великобритании переходили к той модели, которая существует в зарубежных развитых странах, где жилье нормально развивалась, без перекосов. Дом должен принадлежать одному домовладельцу: либо это частный домовладелец, либо это кондоминиум — коллективная форма собственности, либо это муниципалитет. Вот три пути, по которым надо было идти при приватизации. Какие-то дома нужно было сделать частными доходными, договорившись с жильцами, что-то им доплатив, какие-то дома полностью сделать кондоминиумом, с автономным управлением, а некоторые дома перевести полностью в муниципальный фонд.
  • Но почему никто не бьет тревогу? Почему в риэлторских и строительных изданиях об этом ничего не пишется?
  • Мне кажется, что люди просто не задумываются. Они видят лишь внешнюю сторону — «я купил квартиру, значит решил свой жилищный вопрос». А здесь решение не находится на поверхности, хотя и не лежит слишком глубоко. Это одна сторона. Другая сторона вопроса — та модель жилищного строительства, которая сейчас реализуется. Она является слишком прибыльной для строительных компаний и дружественных им чиновников. Вот пример Москвы — строительный бизнес сросся с городской властью, сложилась строительная олигархия. Это та модель, по которой часть квартир продается в собственность, а часть квартир отдается под муниципальное жилье. Эта схема жутко прибыльна — 300–400 процентов. Поэтому разговоры на эту тему просто излишни. И потом, СМИ находятся под контролем тех же самых чиновников, все попытки что-то сказать просто пресекаются на корню.
  • Я читал отзывы на вашу книгу, их авторы пишут, что если бы частные доходные дома были бы прибыльны, то их бы давно строили. А раз не строят, значит они не нужны.
  • Я бы сказал, что в нынешних условиях, на нынешнем законодательном поле, ни один нормальный бизнесмен частный доходный дом строить не будет. Потому что намного выгодней построить обычный дом, распродать квартиры и забыть о нем, перейдя к строительству следующего. В этом случае получается большая прибыль и сразу же. В частном доходном доме окупаемость проекта составляет порядка десяти лет. Они выгодны при нормальном правовом режиме, который существует за рубежом. В нашей ситуации строить частный доходный дом абсолютно невыгодно. Кроме того, существуют проблемы с городской землей, когда фактически на нее нет частной собственности. Например, в Москве, строить свой бизнес на арендной земле, которую потом Лужков придет и заберет и построит очередной бизнес-центр или торговый комплекс с подземным паркингом, ни один нормальный бизнесмен не станет.
  • Московская мэрия считается успешной. В столице идет массовое жилищное строительство. Так кто же прав — власти и избиратели, полагающие что Лужков — лучший мэр, или же люди ослеплены и Москва идет к катастрофе?
  • Я считаю, что если нынешний курс продолжится, то Москва безусловно, идет к катастрофе, потому что массовое безудержное строительство просто задушит Москву. На ограниченном пространстве у нас сейчас сносятся пятиэтажки, на их месте строятся двадцатипятиэтажки. Катастрофически падает экология. Скоро жить в Москве станет невозможно. Я несколько дней назад читал интервью одного иностранного специалиста, где он выразился следующим образом — «Москва растет как на стероидах, а люди бегут из нее». Это свежий взгляд западного человека. Нынешняя массовая жилищная, коммерческая и муниципальная застройка слишком выгодна строительной олигархии. Она зарабатывает огромные деньги. А после них — хоть потоп.
  • Государством провозглашен приоритетный национальный проект «Доступное жилье». Понимают ли его инициаторы всю пагубность того, что творится в жилищной сфере?
  • Мне кажется, что не понимают. В высказываниях Медведева, Яковлева и других чиновников не прослеживается этого понимания. А что получится из этого проекта? Понастроят конгломератов, которые будут низкоэффективными как и сейчас. И мы из этого болота никогда не вылезем.
  • Какой процент населения сможет улучшить свои жилищные условия в ближайшие пять-десять лет?
  • На мой взгляд, реализация этого проекта очень похожа на строительство жилья в советские времена. Тогда как строили? Выделялись бюджетные деньги, на них возводились эти коробки. Ячейки в них, называемые квартирами, заселялись людьми, и эти дома управлялись государственными организациями — ДЭЗами и РЭУ. Программа «Доступное жилье» делает практически то же самое. Будем жить так же, как жили до этого 70 лет, и никакой реальной реформы ЖКХ при таком подходе к делу не будет. Конгломераты блокируют ее напрочь.
  • Не кажется ли вам, что сохранение прописки блокирует и возведение доходных домов, и муниципального жилья?
  • Не думаю. Прописка сейчас заменена регистрацией. А кто мешает зарегистрироваться в доходном доме? В муниципальном доме однозначно будет регистрация. Да и до революции человек в России регистрировался. Так что я проблемы в этом не вижу.
  • Что же делать?
  • Я разговаривал с одним специалистом по недвижимости, и он сказал, что в таких домах, какие у нас строят, ни один нормальный западный клиент покупать квартиру не стал бы. Пока у нас население не поймет, что они покупают, пока они будут платить большие деньги за коробки, которые строятся сейчас, пока они будут платить за квадратные метры, а не за комфортное проживание в благополучном доме, вопрос с мертвой точки не сдвинется. Но все равно надо разъяснять людям и пытаться повлиять на власти.
429
Комментарии (3)
  • 28 ноября 2011 в 22:23 • #
    Сергей Приходько

    Наконец-то появляются люди и говорят- в этом городе жить невозможно.Абсолютно некомфортный,грязный во всех смыслах.Я живу в нем более полувека и теперь говорю-это не мой город.Это не то,что я любил.

  • 29 ноября 2011 в 19:26 • #
    Nelya Borisova

    Спасибо за статью.
    К сожалению, эта ситуация скоро в стране не измениться. Пока есть те, которые лобируют интересы тех, кто строит эти "коробки."

  • 3 декабря 2011 в 02:14 • #
    Надежда Ардашева

    Вокруг лесной массив. Заповедная зона , район лосиный остров, Чистая экология. это 5 км от МКАД в г.Москва при вложении 8100 рублей . Это ЖСК в паевом обществе где покупают жилье в любых городах СНГ от застройщика практически в 2 раза дешевле. Будут открываться представительства в странах СНГ. Ищем руководителей и просто пайщиков общества . Это НЕ СЕТЕВОЙ!


Выберите из списка
2019
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008