Проблемы доходного жилья в России
27 августа 2011 в 18:34

Проблемы доходного жилья в России

Проблемы доходного жилья в РоссииАвтор — Наталья Петькина

Доходное жилье навряд ли получит распространение в России в ближайшее время, несмотря на все планы властей

А все потому, что развитию бизнеса по сдаче жилья в аренду мешают высокие темпы роста цен, а также отсутствие инфраструктуры для развития рентного подхода к собственности.

Поэтому покупка жилья в столице с последующей сдачей его в аренду — не самая выгодная инвестиция своих средств. А все потому, что сроки окупаемости московской арендной квартиры варьируются от 13 до 24 лет, то есть в среднем составляют целых 20 лет, причем элитное жилье окупается гораздо медленнее, чем жилье в сегментах бизнес- и эконом-классов. В других же странах есть намного более интересные варианты инвестирования свободных средств в недвижимость.

Например, однокомнатная квартира площадью 35–38 квадратов. В июле 2011-го года средняя стоимость найма однокомнатной квартиры эконом-класса в столице России составила 28 тысяч рублей в месяц, а квадратный метр стоил в среднем 137 тысяч рублей. В результате простых вычислений получаем окупаемость в районе 16 лет.

Для сравнения рассмотрим такой же вариант в Риге. Там обычную квартиру в спальном районе можно купить за 600-700 евро за квадратный метр, или за 23–26 тысяч евро за 38-метровую однокомнатную квартиру, то есть примерно за один миллион рублей. Ставки аренды такого жилья колеблются от 100 до 150 евро, то есть окупаемость составит от 14 до 20 лет, что близко к московским показателям. Однако в Латвии стоимость квартиры в разы ниже, а в качестве бонуса можно рассчитывать на долгосрочный вид на жительство в стране, входящей в зону Евросоюза и зону действия шенгенских виз.

Другая история с Кипром. На данный момент в Лимассоле всего в 100 метрах от моря можно приобрести 40-метровые апартаменты за 62 тысячи евро, то есть за 2,5 миллиона рублей. Сдать внаем такие апартаменты можно за 400-600 евро, а значит, окупиться они смогут в сроки от 8,5 года до 13 лет. Правда стоит учитывать, что в отличие от Москвы, сдать квартиру на Кипре по максимальной цене в течение круглого года достаточно сложно, но все же разница между Москвой и Лимассолом и по стоимости, и по срокам окупаемости все же бросается в глаза.

А вот в Болгарии, например, инвестиции в арендное жилье окупаются примерно столько же времени, сколько и в России. Взять город Варна — там стоимость одного квадратного метра достигает 1 тысячи евро, а однокомнатной квартиры площадью 35–40 квадратных метров — 35–40 тысяч евро (это 1,4 — 1,6 миллиона рублей). Сдать же подобное жилье вполне возможно за 200 евро в месяц, так что срок окупаемости равен 15–17 годам.

В два раза быстрее вложения в арендную недвижимость вернутся, если выбрать Египет или Панаму. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Хургаде на сегодня 25–30 тысяч долларов, это около 700–850 тысяч рублей, и если удастся сдать ее за 250 — 300 долларов в месяц, то инвестиции в покупку окупятся уже за 7,5 — 9 лет. Правда тут нужно помнить, что туристы предпочитают в Египте все-таки отели, так что сдать жилье будет крайне нелегко.

В Панаме вариант однокомнатных апартаментов: спальня плюс гостиная, будет стоить в несколько раз дороже, чем в Египте, и по цене соответствовать московской «однушке» — 170 тысяч долларов – это около 5 миллионов рублей. Найти арендатора на такое жилье можно за 1,5 тысячи долларов в месяц, то есть деньги, инвестированные в покупку жилья, вернутся менее чем за 10 лет.

Из этого следует, что при таких длинных сроках окупаемости вложений в арендное жилье в России, гораздо легче и выгоднее положить деньги в банк: прибыль будет в два раза выше, а кроме того не нужно следить за сохранностью мебели и оборудования, искать арендаторов, заключать и перезаключать договоры аренды и иметь прочие проблемы.

Подобную печальную для владельцев недвижимости ситуацию можно объяснить дороговизной, особенно оплатой «административных» барьеров, изживание которых могло бы снизить цену квадратного метра на четверть стоимости и сократить разрыв между стоимостью квартиры и арендной ставкой, а значит, и уменьшить окупаемость арендного жилья.

Кроме долгой окупаемости, у рентного бизнеса в России, основанного на сдаче внаем жилья, есть и другие существенные минусы, самым главным главнм можно назвать поиск арендаторов и поддержание в приличном состоянии своей недвижимости.

А вот за границей можно купить квартиру и заниматься ее сдачей в аренду как самостоятельно, так и при помощи управляющей компании. Еще более привлекательный и простой вариант — покупка апартаментов, расположенных в специализированных жилых комплексах, которые находятся под управляющими компаниями. То есть инвестор может вливать средства сразу в несколько апартаментов или даже приобрести целый доходный дом.

Если же возиться с самой недвижимостью нет желания, то за рубежом можно выбрать вариант косвенных инвестиций в арендное жилье и стать пайщиком того или иного инвестиционного фонда недвижимости, специализирующегося на секторе жилой недвижимости.

В России же такой вариант пока просто невозможен. Во-первых, даже в Первопрестольной абсолютно не развиты профессиональные услуги по управлению жилой недвижимостью, из-за чего покупатель вначале приобретает квартиру, а потом самостоятельно решает все возникающие вопросы, начиная от поиска арендатора и заканчивая вопросами ремонта арендного жилья.
Кроме того, в России по владельцу недвижимости, сдающему свою собственность в аренду, серьезно бьет налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В большинстве зарубежных стран этот налог уплачивается не со всего дохода, как в России, а с разницы между доходами и расходами, то есть с чистого дохода. При этом на расходы можно отнести не только расходы на ремонт недвижимости и вознаграждение управляющей компании, которая занимается обслуживанием недвижимости и сдачей его в аренду, но и расходы на выплату процентов по ипотечному кредиту.

В нашей стране мотивация частных инвесторов, вкладывающихся в жилье, связана с ростом стоимости недвижимости, а не с планами по получению прибыли от сдачи ее в аренду. Получение же рентного дохода, скорее, лишь дополнительный и временный «плюс».

У зарубежных же инвесторов аргументация для вложение средств в покупку недвижимости прямо противоположная: на Западе расчет строится на получении стабильного рентного дохода, а возможный рост стоимости объекта рассматривается лишь как «приятное дополнение».

На Западе вообще многие зарабатывает на жизнь, играя на разнице между стоимостью ипотечного крдита, полученной для приобретения недвижимости, и доходом, получаемым от ее сдачи в аренду. К сожалению, с российским уровнем ипотечных ставок на это рассчитывать пока не приходится.

Россия вообще единственная страна в мире, где доходность от аренды недвижимости меньше, чем от гособлигаций, хотя недвижимость – намного более рисковый способ инвестирования. В России очень много легких денег. Здесь они зарабатываются много легче, чем за рубежом, но здесь и нет альтернативы для их инвестиций. Появились деньги – и куда их девать? Нести в банк? Отправляться на фондовый рынок? Поэтому россияне и покупают лишнюю недвижимость и частенько даже не сдают ее в аренду. Им это не надо, потому что покупка недвижимости — это просто размещение капитала.

По планам Министерства регионального развития, к 2020 году в России до 20% всего вновь вводимого в строй жилья должно перейти в разряд доходных домов, то есть в недвижимость, специально строящуюся для сдачи в аренду. Но это лишь планы: ведь на нашей планете существует множество городов, где и окупятся инвестиции в арендное жилье быстрее, и налоги будут ниже, и сил в управление недвижимостью, соответственно, не придется вкладывать.

Далее http://www.km.ru/nedvizhimost/2011/08/26/rynok-nedvizhimosti-v-rossii/problemy-dokhodnogo-zhilya-v-rossii

418
Комментарии (2)
  • 27 августа 2011 в 20:55 • #
    Светлана Кондратюк

    Спасибо, Александр!
    Своевременная статья

  • 1 сентября 2011 в 12:34 • #
    Борис Васильев

    Герман, напишите, пожалуйста коротко: о чем статья и за чем Вы её перепостили?
    Если сможете добавить два слова к моим четырем строкам - буду рад.

    По-моему, вся суть (не новая) в следующем:

    Вкладывать в недвижимость в России в расчете на доход от аренды - бессмысленно (слишком дорогие кредиты).
    Рассчитывать на инвестиционный доход нужно с оглядкой на кризисы, и выгоднее - в столицах.
    В некоторых странах (курортных) доход от аренды может быть выше, а инвестиционный доход - более рискованный.
    Сохранять деньги в недвижимости нужно умеючи выбирая объекты.

    Остальное - журналистская вода в расчете на гонорар...(((


Выберите из списка
2018
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008