Инвестиции и недвижимость в Доминиканской Республике

Инвестиции и недвижимость в Доминиканской Республике

Предлагаю сотрудничество в реализации инвестиционных проектов в Доминикане. Мой сайт http://rdom.ucoz.ru/

Примеры материалов сайта:
Коротко про землю

Цена Земли зависит от места, площади участка и его формы и конфигурации (чем больше площадь тем дешевле м2, а прямоугольный участок с 1000 м береговой линией и 200 м вглубь будет в разы дороже участка с противоположными характеристиками), от мнения хозяина, рельефа, пород и почв, глубины почвенных вод (необходимость мелиорации), наличие растительности и её интенсивность и т.д. и т.п.

Что получается на практике, попробую показать на примере Лас Терренаса и окрестностей. Небольшие участки под индивидуальную застройку либо небольшие апарткомплексы (400–4000 м2)- 1 линия 160-350 $/м2, 2 линия 120-180 $/м2, в городе 40-180 $/м2 и на холмах 20-60 $/м2.

С участками для инвесторов всё много интереснее — есть цена 1 $/м2 на участок на холмах в 350 000 м2 в 3-х км от пляжа и в 2-х от аэропорта el Catey (№ 1), а участок 300 000 м2 с 300 м пляжной линии обойдётся в 42 $/м2 (№ 2), 1 200 000 м2 с 600 м пляжа по 12 $/м2 (№ 3),и есть холмы в 700 м от океана 47 000 м2 за 8,5 $/м2 (№ 4). Давайте попробуем разобраться инвестирование в какой из этих участков будет наиболее рентабельно и принесёт максимальный доход, рассматриваем только дальнейшую перепродажу земли.

1 после деления на участки по 1000–1500 м2 и прокладки грунтовых дорог (предположим затраты в 100 000) может быть продан по 5-10 $/м2. Итого 1 750 000-(350 000 + 100 000)= 1 300 000 $ или 288% рентабельности. Срок реализации 5–7 лет (41% годовых).

2 удорожание земли ожидается только на первых 5 линиях (глубина линии допустим 100м) цены по линиям 1 — 160 $/м2, 2 — 120 $/м2, 3 — 100 $/м2, 4 — 80 $/м2, 5 — 60 $/м2. Итого 21 900 000-(12 600 000 + 100 000)= 9 200 000 $ или 73%. Срок 3–5 лет (14,6% годовых).

3 Здесь удорожают ещё и линии 6 — 40 $/м2, 7 — 30 $/м2 и 8 — 20 $/м2. Итого 45 240 000-(14 400 000 + 400 000)= 30 440 000 $ или 205%. Срок 7–10 лет (20,5% годовых)

4 подорожает после разбивки до 20 $/м2, затраты на инфраструктуру 40 000 $. Итого 940 000-(399 500 + 40 000)= 500 500 $ 114%. Срок 1,5–3 года (38% годовых)

Расчёты очень приблизительные, но позволяют выявить некоторые закономерности — более рентабельны эконом проекты с коротким сроком реализации и не слишком большой площади, находящиеся в 500 и более метрах от пляжа, а остальное просто идеология и желание построить красивый проект на берегу (даже если рассмотреть реализацию девелоперского проекта, учитывая существующие ограничения на прибрежное строительство, картина будет не на много привлекательнее).

Источник http://rdom.ucoz.ru/publ/19-1-0–6

Ещё раз про землю

В статье «Коротко про землю» речь идёт о покупке большого участка и перепродажи его «в розницу», без проведения каких-либо коммуникаций, организации девелоперского проекта и т.п., т.е. с учётом минимального «благоустройства» (расчистки грунтовой дороги) позволяющего достаточно просто попасть на любой участок, продажные цены при этом озвучивались минимальные (всегда лучше иметь запас в плюс, чем в минус).

Здесь же я постараюсь слегка подкорректировать информацию, учитывая скромное, но всё же развитие участка, подводку коммуникаций, разработку и утверждение общего проекта (чтобы при покупке было представление о использовании соседней земли и т.п.).

Возьмём для примера те же участки — с ценой 1 $/м2 на участок на холмах в 350 000 м2 в 3-х км от пляжа и в 2-х от аэропорта el Catey (№ 1), участок 300 000 м2 с 300 м пляжной линии обойдётся в 42 $/м2 (№ 2), 1 200 000 м2 с 600 м пляжа по 12 $/м2 (№ 3),и холмы в 700 м от океана 47 000 м2 за 8,5 $/м2 (№ 4). Минимальная цена на участок в девелоперском проекте находится в районе 40 $/м2, пересчитаем «земельный вопрос», исходя из этого:

1 300 000 м2 (50 000 м2 оставим на инфраструктуру)х40 = 12 000 000 — (350 000 + 500 000) = 11 150 000 $ или 1 312% рентабельности!!! При реализации в течение 10 лет — рентабельность 131% годовых…

2 — показатели только ухудшатся, т.к. продажная цена не вырастет, а издержки и срок реализации возрастут.

3 65 000 000 — (14 400 000 + 1 600 000) = 49 000 000 или 306%, срок 10 лет — 30% годовых.

4 1 880 000 — (399 500 + 340 000) = 1 140 500 или 154% или за 3 года около 50% годовых.

С учётом цены «входного билета», результаты, по-моему, в комментариях не нуждаются — немного мест, где, при первоначальных вложениях около 900 000 $ ожидаются прибыли в течение 10 лет в районе 100% годовых и это, заметьте, без учёта возможных прибылей от строительства и эксплуатации объектов, а так же ожидаемого удорожания земли с течением времени.

Источник http://rdom.ucoz.ru/publ/19-1-0–11

Ваши вопросы, замечания предложения.

Скайп valeryiotch

112
Комментарии (25)
  • 2 марта 2009 в 23:23 • #
    Валерий Иотченко

    Основная наша идея - индивидуальный подход и взаимопомощь для желающих инвестировать в недвижимость Доминиканы. Все предыдущие материалы, да и последующие, предназначены, чтобы предварительно ознакомить Вас с доминиканскими реалиями, чтобы Вы сами приняли предварительное решение, после чего и связались с нами, уже имея некие соображения куда инвестировать, сколько и о размере ожидаемой прибыли. Мы обсудим Ваши пожелания, проконсультируем, подберём конкретные объекты, соответствующие Ваши критериям для последующего выбора. Более того, мы готовы продолжать "вести" Ваш проект до полного его успешного завершения, единственный важный нюанс - чем меньше Вы будете прислушиваться к нашим рекомендациям, тем меньшую ответственность мы готовы нести за полученные результаты...

    Инвестирование возможно на разных этапах и разного масштаба. Начальный этап - пул инвесторов для приобрететения большого участка земли по "оптовой" цене, разработки проекта, подведения минимальной инфраструктуры (дороги, вода, электричество). Прибыль и безопасность инвестора, при этом, обеспечивается разницой между "оптовой" и "розничной" ценой земли. Следующий этап - продажа части земель по рыночным ценам, а оставшаяся будет использована в качестве залога для инвесторов второго этапа, дальше - продажа объектов недвижимости на стадии строительства и уже готовых, сдача в аренду жилых и коммерческих площадей вплоть до полного завершения проекта.

    Подробнее о некоторых механизмах, предполагаемых к использованию в проектах, на примере виртуального.

    Предположим удалось собрать небольшой пул инвесторов (5-7) со сходными пожеланиями, но различными финансовыми возможностями, подобрали подходящую землю по 10 за м2 площадью 100 000 м2, каждый внёс посильный вклад и получил соответствующую долю земли, после чего инвесторы определились с конкретными участками, которые они оставляют для личного использования (допустим 20% площади) и выставляемыми на продажу, начинается подведение коммуникаций (если на данном участке это необходимо) и продажа земли например по 35 за м2 (если соседняя земля предлагается другими собственниками за 40), эта же (но обязательно ещё не проданная) земля предлагается инвесторам второго этапа по цене 20 за м2 по следующей схеме - потенциальный инвестор выбирает из "свободных" участков наиболее, на его вкус, привлекательный и "резервирует" его за собой, т.е. владелец земли может продать этот участок либо по фиксированной рыночной цене обозначенной в договоре (например, те же 35 за м2) либо, если есть потенциальный покупатель, но на более низкую цену (например 32 за м2) обязан согласовать с зарезервировавшим эту землю инвестором, а прибыль будет делиться в оговоренных пропорциях (например, пополам - в нашем случае 32-20/2=6 с 20 вложенных - 30% для инвесторов второго этапа), этот механизм так же позволяет инвесторам второго этапа самостоятельно выбирать стратегию инвестирования - чем меньшая фиксированная цена будет стоять в контракте, тем меньше прибыль, но так же уменьшатся и сроки реализации земли и риски связанные с фиксированием прибыли.

    Все цифры в примере ориентировочные, хоть и достаточно приближенные к реальности.

    Так же возможно снижение стоимости земли, если потенциальный покупатель подписывает договор на строительство дома на данном участке со строительной организацией развивающей весь проект и т.п. Безусловно, все объекты выставляемые на продажу или сдаваемые в аренду в проекте первоначально будут предлагаться участникам проекта, а реклама этих объектов будет представлена в том числе и на страницах данного сайта.

    Мне кажется, нетрудно посчитать, что чем на более раннем этапе Вы вступаете в проект, тем это интереснее со всех точек зрения - и с финансовой, и в плане реализиции своих пожеланий\предпочтений и личностной\творческой реализации.

    Источник http://rdom.ucoz.ru/publ/19-1-0-18

  • 14 марта 2009 в 00:39 • #
    Валерий Иотченко

    Налоги и платежи при приобретении недвижимости - они составляют приблизительно 4.4% от оценочной стоимости Государственной Оценочной Палаты:

    1. 3% Налог перевода недвижимости на ваше имя (закон №288-04)
    2. 1.3% Госпошлина (закон № 835-45) – который рассчитывается следующим образом – 232 песо от первых 20,000 песо и 13 песо с каждой тысячи от остаточной стоимости.
    3. Мелкие платежи , чаевые служащим.
    Все эти налоги рассчитываются от оценочной стоимости недвижимости, а не от рыночной цены.

    Если недвижимость оформлена на Ваше имя (не на компанию), то она облагается налогом в 1% ("IPI") от оценочной стоимости выше 5,000,000 песо, если оценочная стоимость ниже, то никаких ежегодных налогов нет. Если недвижимость оформлена на компанию, не зависимо от оценочной стоимости, эта недвижимость не облагается никакими ежегодными налогами. Хотя компания, на которую оформлена недвижимость, должна платить 1% налог от стоимости активов компании.

    Источник http://rdom.ucoz.ru/publ/16-1-0-22

  • 26 марта 2009 в 13:58 • #
    Валерий Иотченко

    Самое неприятное, что может случиться с потенциальным инвестором, после изучения материалов сайта - излишний оптимизм. Т.е. уверенность в том, что стоит купить ЛЮБОЙ участок земли или ЛЮБОЙ объект и успешная инвестиция состоялась, осталось только "стричь купоны". И ожидаемые прибыли будут соответствовать нашим выкладкам и аналитике. Это в корне неверно. Рынок инвестиций и недвижимости Доминиканы такое же конкурентное поле, как и другие рынки - конкурировать придётся в основном с американцами и европейцами (с их дешёвыми кредитами). Перед принятием серьёзных решений, так же необходимо семь раз отмерить и очень внимательно выбирать объекты для инвестирования и именно с этим мы Вам можем помочь, поделившись своими соображениями или подобрав подходящих патрнёров.

    Источник http://rdom.ucoz.ru/publ/19-1-0-24

  • 9 апреля 2009 в 13:49 • #
    Валерий Иотченко

    Подробности о регионе Лас Терренас и полуострове Самана http://rdom.ucoz.ru/publ/21-1-0-28

  • 23 апреля 2009 в 11:04 • #
    Валерий Иотченко

    http://rdom.ucoz.ru/publ/13-1-0-31 Альтос де Чавон - есть в Доминикане такой "искусственный" городок - город художников и дизайнеров, куда может попасть любой творец, за очень скромные деньги (при наличии работ определённого уровня), пожить и пройти 3,5 месячные курсы у известнейших художников и дизайнеров. По ссылке фото и адрес официального сайта с условиями приёма...

  • 3 мая 2009 в 15:16 • #
    Валерий Иотченко

    http://rdom.ucoz.ru/load/8-1-0-11 новый объект для продажи\аренды

  • 12 мая 2009 в 11:53 • #
    Валерий Иотченко

    http://rdom.ucoz.ru/publ/9-1-0-36 - Доминикана для автолюбителей, цены на авто\аренду, местные нюансы.

  • 20 мая 2009 в 19:40 • #
    Валерий Иотченко

    http://rdom.ucoz.ru/load/6-1-0-12 - реально СВЕРХИНТЕРЕСНО - свой полуостров с МАКСИМАЛЬНОЙ протяжённостью пляжей - длинный и узкий!!!

    В отличном месте!!!

  • 25 мая 2009 в 09:31 • #
    Валерий Иотченко

    http://rdom.ucoz.ru/publ/18-1-0-33 - особенности доминиканского рынка недвижимости.

  • 2 июня 2009 в 21:13 • #
    Валерий Иотченко

    http://rdom.ucoz.ru/publ/19-1-0-38 - политическая и банковская система Доминиканы.

  • 7 июня 2009 в 10:49 • #
    Валерий Иотченко

    Участок на первой линии пляжа Эль Лимона, площадь 40 000 м2, 207 м - линия пляжа, почти прямоуголный, красивейший чистый пляж, чистейшая экология, 15 км от Лас Терренаса и всего 22 дол\м2!!! Идеально для небольшого проекта или частной гостиницы. Спешите, действительно редкий вариант!!!

    Всего 880 000 долларов за землю своей мечты!!!

    http://rdom.ucoz.ru/load/6-1-0-13

  • 13 июня 2009 в 12:18 • #
    Валерий Иотченко

    Пример конкретного продающегося фермерского хозяйства в Доминикане - площадь 200 000 м2, на холмах, имеется хозяйский дом с гостиной, кухней, 2-мя спальнями, ванной и санузлом - всё мебелировано. Отдельный дом для работников. Имеется аварийный дизель-генератор (на случай отключения центрального электричества), своя скважина с ёмкостью на 13 000 л воды. На участке пальмы и фруктовые деревья, идеально для разведения крупного рогатого скота, овец или коз. 15 минут езды до крупного города и 35 мин. до международного аэропорта, 5 км до шикарного пляжа...

    Цена 150 000 долларов США!!!

    Идеальное место для экотуризма!!!

  • 22 июня 2009 в 11:51 • #
    Валерий Иотченко

    http://rdom.ucoz.ru/publ/26-1-0-39 подробнее об открытии счёта и банковских карточках в Доминикане.

  • 13 июля 2009 в 14:37 • #
    Валерий Иотченко

    Один из основных вопросов - вопрос об объективности данных предлагаемых специалистами по недвижимости по той или иной стране. Предлагаю Вам, надеюсь, действительно объективную информацию о разных странах http://rdom.ucoz.ru/publ/26-1-0-40 в т.ч. безусловно и о Доминикане.

  • 24 июля 2009 в 12:48 • #
    Валерий Иотченко

    Дополнительная информация о Доминикане http://rdom.ucoz.ru/publ/26-1-0-41

  • 8 августа 2009 в 14:55 • #
    Валерий Иотченко

    Актуальные предложения на Доминиканском рынке недвижимости.
    http://rdom.ucoz.ru/publ/18-1-0-44

  • 11 августа 2009 в 11:22 • #
    Валерий Иотченко

    Основы инвестирования:

    1. Инвестирование обычно делится на три этапа: первый - открытие рынка - риски максимальны, так же как максимальны и возможные прибыли (занимаются "энтузиасты"), второй - рынок на стадии формирования - риски резко упали, но прибыли ещё достаточны (вход грамотных инвесторов) и третий - идеологический - все знают, что этот рынок прибылен (чаще БЫЛ, вотчина домохозяек).

    2. Недвижимость - это ЗЕМЛЯ, а не то, что на ней построено, цена её зависит от трёх факторов - 1. Место расположения, 2. Место расположения, 3. Место расположения...

    3. Землю больше не производят (кое-где "намывают", но это очень дорого).

    4. Если Вы получаете от сдачи недвижимости 4-6% годовых, это не значит, что с депозита Вы получили бы больше - надо учитывать ещё и удорожание\удешевление самого объекта, а так же потери, связанные с его возможной перепродажей - посреднические и т.п.

    5. Недвижимость является Вашей собственностью, если Вы имеете "чистые" документы на неё, гарантии государства о неизменности политики в отношении Вашей собственности и свободный доступ к своей собственности - если отсутствует хоть один из признаков - собственность только "иллюзорно" Ваша (как пример, такие страны, как ОАЭ, "турецкий" Кипр, Абхазия и, к сожалению, Россия).

    Отвечу на возникшие вопросы.

  • 13 августа 2009 в 14:43 • #
    Валерий Иотченко

    Теоретизируем дальше - что человек покупает в процессе приобретения квартиры\апартамента? Воздух заключённый между стенами и потолком, и подключение и разводку коммуникаций, Теоретически ему так же принадлежит часть земли под домом и часть площадей общего пользования - но где конкретно это находится не знает НИКТО и в серьёз рассматривать это как собственность не удаётся, Вы даже перепланировку не имеете права производить без разрешения. Назвать такой объект частной собственностью и недвижимостью язык не повернётся...

    Наиболее наглядно разница видна, если представить, что произошёл некий катаклизм, приведший к частичному разрушению объекта - если Вы владеете землёй и домом на ней - у Вас останется земля и частично разрушееный объект, который Вы вынуждены будете восстанавливать своими силами (если он не застрахован) либо получите страховку и будете ремонтировать на эти деньги. В случае с квартирой\апартаментом Вы остаётесь у "разбитого корыта", даже если получаете страховку, т.к. Ваших денег не хватит на ремонт всего дома, а ремонт отдельно взятой квартиры малоэффективен, если вообще возможен - и не факт, что у соседей отыщутся возможности для ремонта....

    Вопросы.

  • 17 августа 2009 в 11:52 • #
    Валерий Иотченко

    http://rdom.ucoz.ru/publ/9-1-0-45 - подробности получения доминиканского водительского удостоверения, при наличии российского. В течении трёх месяцев с момента приезда в Доминиканской Республике действуют российские "права", а дальше - можете поставить штампа о въезде\выезде в Гаити или получить доминиканские "права"

  • 22 августа 2009 в 10:44 • #
    Валерий Иотченко

    Перейдём к практике - простейший инвестиционный Проект. В хорошем месте недорого продаётся земля - Вы покупаете большой участок (много больше, чем Вам нужен для личного использования), осваиваете "свою" часть участка - проводите коммуникации, строите дом, обустраиваете участок. Земля вокруг Вас дорожает с течением времени и Вы продаёте "лишнюю" землю и компенсируете часть или все расходы на собственный участок и дом.

    Чтобы это сработало, необходимо грамотно выбрать участок, земля должна быстро дорожать.

    Что для этого необходимо, как Вы думаете?

  • 1 сентября 2009 в 13:43 • #
    Валерий Иотченко

    http://rdom.ucoz.ru/publ/dominikana/26-1-0-46 Коротко о Доминикане - цифры, факты...

  • 18 сентября 2009 в 11:35 • #
    Валерий Иотченко

    http://rdom.ucoz.ru/publ/novaja_tekhnologija_stroitelstva_idealnaja_dlja_dominikany/25-1-0-47 - новая технология строительства - идеальна для Доминиканы.

  • 24 января 2010 в 02:30 • #
    Валерий Иотченко

    Очень интересный объект по соотношению цена\качество - апартаменты в Лас Терренасе в небольшом двухэтажном комплексе на четыре одинаковые квартиры (две на первом этаже и две на втором), в каждой по три спальни и две ванны с биде, кухня-гостиная, большая прямоугольная терраса 25 м2 под крышей, полностью оборудованы бытовой техникой. Цена каждой квартиры 135,000usd (с торгом...). Площадь общая 155 m2. У каждого апартамента свой отдельный гараж. Комплекс в самом центре города - вся инфраструктура в шаговой доступности - до пляжа 350 м.

    Можно купить весь комплекс целиком (цена 450 000 usd) - там ещё лужайка\земля и небольшой домик со спальней и кухней для обслуживающего персонала.

    Черепичная крыша, качественная отделка - застройщик итальянец, комплекс абсолютно новый и находится на стадии завершения отделки (1 апартамент готов полностью, остальные доделают за 1-2 месяца).

    Есть фото, планы и т.п. Отвечу на вопросы.

  • 10 февраля 2010 в 20:35 • #
    Валерий Иотченко

    Идеальный вариант для карибских "дачников" со скромным бюджетом - в отличном месте - 300 м до океана и пляжа Балленас (одного из лучших в Доминикане), вся инфраструктура Лас Терренаса в пешеходной доступности, т.к это центр города, продаются готовые студии по 47 м2 - на первом этаже со своим полисадничком на 200 м2 по 60 000 дол, на втором с балконом по 55 000 дол. - можно объединять до 4-х таких юнитов, всего в одном зданнии 12 студий и таких зданий 6 - в каждой студии - большая ванна с биде и душем, маленький кухонный уголок с эл. плиткой на 2 кастрюли и минихолодильником, мойка само-собой и большая комната с закутками с одной бооольшой двуспальной кроватью и одной полуторкой - днём можно использовать как диваны, столы стулья, встроенный шкаф с сейфом.

    Всё не новое, но если руки приложить, будет супер, есть ещё парковка и место под бассейн - в отсутствие хозяев без проблем сдаётся в аренду по 200-300 дол\мес - в зависимости от степени доводки до товарного вида. Горячая вода, электричество, кабельное ТВ, беседки на территории и т.п.

    Отвечу на возникшие вопросы.

  • Желаете ознакомиться с остальными комментариями или оставить свой? в сеть, чтобы получить полный доступ к функционалу Профессионалов.ru! Еще не участник сети?