Купля-продажа, оценка, переговоры.

Купля-продажа, оценка, переговоры.

ОТ ЧЕГО ЗАВИСИТ ЦЕНА НА КВАРТИРУ?

Основные факторы, влияющие на стоимость квартиры это те которые нельзя изменить, а именно:

Местоположение квартиры (транспортная доступность, престижность района, экология, инфраструктура).

Тип и качество дома (панельный/кирпичный/блочный/монолитный, год постройки, состояние, кап. ремонт, трубы в доме и т.д.).

Этаж (как правило цены на квартиры на первых этажах примерно на 10% ниже).

Остальные факторы являются корректирующими, но о них тоже нельзя забывать (в совокупности они тоже могут сильно влиять на цену квартиры). К ним относятся:

Тип продажи (прямая/альтернатива). Как правило, продавец немного завышает цену, если продает квартиру без альтернативы.

Сколько лет в собственности. Количество потенциальных покупателей на квартиры, собственность на которые зарегистрирована менее 3-х лет назад, меньше, соответственно продать их тяжелее, в связи с этим цена может быть меньше.

Соседи (продать квартиру, где за стенкой живет семья алкоголиков достаточно сложно)).

Ремонт квартиры, наличие мебели.

Вид из окна (магистраль, парк, двор и т.д.)

332
Комментарии (7)
  • 22 сентября 2011 в 23:38 • #
    Сергей Москаленко

    СОВЕТЫ ПО ОСМОТРУ КВАРТИРЫ.

    Осмотр квартиры лучше всего производить в дневное время суток, с целью более тщательного осмотра близлежащей территории.

    На пути к квартире обращайте внимание на наличие магазинов, детских садов, школ и т. д.

    Оценивайте транспортную доступность (удаленность от метро, ж/д станции и т. д.)

    Возле дома посмотрите, нет ли рядом «неприятных» объектов (свалок, строек, кладбищ, заводов, злачных заведений и т.д.)
    Оцените внешнее состояние дома (уточните, какого года постройки дом и когда осуществлялся кап. ремонт) и придомовую территорию (наличие парковочных мест, детских площадок и т. д.).

    Обратите внимание на чистоту подъезда (чистота подъезда напрямую зависит от Ваших будущих соседей).

    В квартире обратите внимание на качество труб, сантехники.

    Осмотрите потолок, нет ли подтеков.

    Уточните про мебель: что остается, что забирают.

    По возможности, познакомьтесь с соседями.

    Обязательно попросите посмотреть оригиналы правоустанавливающих документов.

    Обязательно проверяйте адрес квартиры (посмотрите название улицы, номер квартиры, номера соседских квартир).

  • 22 сентября 2011 в 23:39 • #
    Сергей Москаленко

    АВАНС И ЗАДАТОК. В ЧЕМ РАЗНИЦА?

    Как правило, при покупке недвижимости используется предоплата. Предоплата гарантирует то, что покупатель не откажется от покупки. Договор о предоплате заключается в простой письменной форме. Он может быть заверен нотариусом, но это не является обязательным условием.

    Задаток.

    В договоре о предоплате может фигурировать термин либо “аванс”, либо “задаток”.

    В соответствии со ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

    Задаток это только денежная сумма, иное задатком не признается.

    Важно знать, что если в договоре фигурирует термин “Задаток”, то, в соответствии с законом, даже если это не оговорено в договоре о задатке, при неисполнении обязательств стороной получившей задаток, задаток возвращается в двойном размере.

    При неисполнении обязательств стороной давшей задаток, задаток остается у продавца.

    Если обязательства прекратились по соглашению сторон или из-за невозможности исполнения, то задаток возвращается покупателю.

    Аванс.

    Определение аванса в явной форме, в отличие от задатка, в Российском законодательстве отсутствует.

    Упоминание о нем дается в 3 ст. 380 ГК РФ: “в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения письменной формы соглашения о задатке, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное”.

    Статья 823 ГК РФ устанавливает, что аванс является одним из способов предоставления коммерческого кредита.

    Аванс также как и задаток служит доказательством заключения договора, но в законодательстве нигде не упоминается о том, что в случае неисполнения обязательств стороной получившей аванс, он должен возвращаться в двойном размере.

    Это и является главной отличительной особенностью аванса от задатка. В случае задатка сумма возвращается в двойном размере, а в случае аванса возвращается только переданная сумма.
    Более широкое распространение в сделках с недвижимостью имеет договор аванса.

  • 22 сентября 2011 в 23:39 • #
    Сергей Москаленко

    ПЛЮСЫ И МИНУСЫ НОВОСТРОЙКИ.

    Несомненно многие из покупателей недвижимости сталкиваются с дилеммой: купить квартиру на вторичном рынке или в новостройке?
    Попробуем выделить основные плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке.
    ПЛЮСЫ.
    1) При покупке квартиры в строящемся доме цена за квадратный метр будет значительно ниже, чем уже в готовом доме. Таким образом покупку квартиры в новостройке можно рассматривать как вариант долгосрочных инвестиций.
    2) Более современная планировка квартир.
    3) Новые коммуникации.
    4) Как правило, более высокий социальный статус соседей.
    5) Отсутствие сомнительного прошлого квартиры.
    МИНУСЫ.
    1) Срыв застройщиками сроков сдачи дома и оформления прав собственности.
    2) Отсутсвие возможности заселиться в новое жилье полсе совершения сделки (в связи с этим покупка новостройки становится не всегда выгодным вариантом, к примеру для тех, кто не имеет своего жилья и платит за аренду).
    3) Цена квартиры может увеличиться уже после совершения сделки (к примеру, может быть произведен пересчет общей площади).
    4) Большие затраты на ремонт. Сегодня, в основном, квартиры сдаются без отделки и все затраты на подключение коммуникаций, черновую и чистовую отделку ложаться на плечи покупателей.
    Но, с другой стороны, это же можно отнести и к плюсам, так как есть возможность сделать ремонт/плнировку в соответсвии со своими индивидуальными запросами.
    5) Качество дома. Не всегда, но бывает, что в связи с максимизацией прибыли новые дома строятся очень не качественно в сравнении с постройками советского периода.
    6) Большим минусом покупки новостройки является то, что после выдачи ключей, несколько лет Ваш дом будет напоминать сплошную стройку, так как почти в каждой квартире будет делаться ремонт. Минусами этого является: строительный мусор на этажах, постоянный шум, большое колличество временно проживающих рабочих из стран ближнего зарубежья.

  • 22 сентября 2011 в 23:40 • #
    Сергей Москаленко

    РЕКЛАМА НЕДВИЖИМОСТИ.

    Как и в любом другом виде бизнеса, в продаже недвижимости основную роль играет реклама. Поэтому, при продаже любого объекта недвижимости,
    следуют изначально продумать Вашу рекламную компанию. В противном случае, Вы можете потратить много времени и денег впустую.
    Естественно, перед началом планирования рекламной компании, необходимо правильно определить цену Вашего объекта. Это как минимум 50% успеха.
    Если у Вас не эксклюзивное предложение, то по завышенной цене продавать Вы можете очень долго..
    После того, как Вы определили цену Вашего объекта, необходимо задаться вопросом определения целевой аудитории, иначе говоря, попытаться
    понять, кто Ваши потенциальные покупатели.

    В зависимости от целевой аудитории реклама будет отличаться. В первую очередь это относится к самому тексту объявления. К примеру, если Вы продаете небольшую
    "двушку" в ближнем подмосковье, то возможно Вам стоит сделать приоритет на молодые семьи с ребенком или семьи, которые планируют ребенка.
    Тогда будет очень полезно указать в объявлении о наличии детских садов, школ, детских площадок и парков.

    Второе, что будет зависить от Вашей целевой аудитории - это источник рекламы. Если Вы, считаете, что Вашей целевой аудиторией явяляются одинокие молодые люди
    (студенты, приезжие и т.д.) тогда, скорее всего, основной упор будет необходимо сделать на интернет, использовав как можно больше электронных досок объявлений.
    Кстати, в этом случае может сработать и реклама в социальных сетях. Продавая дорогой загородный дом, у Вас будет уже другая целевая аудитория - состоятельные люди в возрасте. Здесь наиболее эффективно будет работать реклама в журналах, информационных сайтах (к примеру рбк).
    Возможно, в определенных случаях, более эффективна будет расклейка объявления, к примеру, в случае, когда Вы ориентируесь на покупателей из того же района где и продаете.

    Если Вы занимfетесь рекламой недвижимости постоянно, то анализируйте каждую Вашу рекламную компанию. Узнавайте у потенциальных покупателей, из какого источника
    они узнали про Вас. Составляете и ведите статистику. Мониторьте популярность электронных досок объявлений. С опытом проведение рекламной компании будет у Вас занимать все
    меньше и меньше времени, так как Вы уже будете понимать, чему стоит уделить внимание, а чем можно и пренебречь, сэкономив время и деньги, а эффективность рекламы будет расти.

  • 22 сентября 2011 в 23:41 • #
    Сергей Москаленко

    МЕНЕЕ 3-Х ЛЕТ ИЛИ БОЛЕЕ 3-Х ЛЕТ? С КАКОЙ ДАТЫ ВЕСТИ ОТСЧЕТ?

    Продажа квартиры, находящаяся менее 3-х лет в собственности, облагается налогом 13% (НДФЛ).

    При этом, в зависимости от того каким образом приобретена квартира, это срок будет рассчитываться от разных дат:

    1) В случае договора купли-продажи, мены, дарения, ренты, приватизации – от даты регистрации договора в регистрационной палате.

    2) В случае договора переуступки прав собственности (квартира в новостройке) – со дня получения свидетельства о регистрации права собственности.

    3) В случае, когда квартира получена по наследству – со дня смерти наследодателя.

    4) Если квартира находится в кооперативном доме, то право собственности считается с момента уплаты последнего пая, вне зависимости от того, когда было выдано свидетельство о собственности.

  • 22 сентября 2011 в 23:41 • #
    Сергей Москаленко

    НАЛОГ ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ, КОГДА ОДНА ДОЛЯ В СОБСТВЕННОСТИ БОЛЕЕ 3-Х ЛЕТ, А ДРУГАЯ МЕНЕЕ.

    На практике такой случай встречается довольно часто. К примеру, супруги владели квартирой в общедолевой собственности. После смерти одного из супругов его доля, по наследству, переходит второму супругу. Второй супруг решает продать квартиру. Но тут встает вопрос: надо ли будет платить НДФЛ после продажи?

    Ответ: Нет, продажа квартиры, в данном случае, налогом не облагается.

    Закон трактует эту ситуацию следующим образом:

    “Согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

    В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

    В соответствии с п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.”

  • 22 сентября 2011 в 23:42 • #
    Сергей Москаленко

    ДОВЕРЕННОСТЬ НА СОВЕРШЕНИЕ ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

    В соответствии с ГК РФ: “Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.”

    Доверенность на совершение операций с недвижимостью должна быть нотариально заверена.

    При оформлении доверенности нотариус должен убедиться что доверитель находится в здравом уме и твердой памяти и четко осознает цель с которой он выдает доверенность.

    Необходимо отметить, что не редки случаи, когда именно этот пункт вызывает трудности. Наиболее часто это происходит с престарелыми людьми, которые в силу своего возраста и состояния здоровья не могут четко изложить нотариусу цель с которой они выдают доверенность.

    В таких случаях требуется медицинское освидетельствование.

    В доверенности должны быть четко прописаны все действия, которое может совершать доверенное лицо (сбор документов, право подписи договора купли-продажи, сдача документов на регистрацию и т.д.).

    СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОВЕРЕННОСТИ:

    НЕ может превышать три года. Если срок действия доверенности НЕ указан, то он, по умолчанию, принимается равным одному году. Доверенность в которой не указана дата её исполнения считается НИЧТОЖНОЙ.

    Исключение: Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.

    ПЕРЕДОВЕРИЕ:

    Лицо, которому выдана доверенность, может оформить передоверие в том случае, если такое право указано в доверенности. При этом передоверивший должен в обязательном порядке (устно или письменно) уведомить об этом лицо выдавшее доверенность и сообщить необходимые сведения о лице которому передоверены обязанности. Такая доверенность должна быть также нотариально заверена. Срок действия вторичной доверенности не должен превышать срок первичной доверенности.

    ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОВЕРЕННОСТИ:

    В соответствии со ст.188 ГК РФ действие доверенности прекращается в следующих случаях:

    1) истечения срока доверенности;

    2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее;

    3) отказа лица, которому выдана доверенность;

    4) прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность;

    5) прекращения юридического лица, которому выдана доверенность;

    6) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

    7) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

    С прекращением доверенности теряет силу и передоверие.

    Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее её, обязан об этом уведомить лицо, которому выдана доверенность, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми выдана доверенность.

    Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, имеют силу для лица, выдавшего доверенность, если действие было совершено до того, как доверенный узнал об отмене доверенности.


Выберите из списка
2011
2011