Hедвижимость в Великобритании Часть 1.
14 сентября 2011 в 21:45

Hедвижимость в Великобритании Часть 1.

Данная статья расскажет о процессе приобретения недвижимости в Великобритании.

Часть 1.

Сколько вы можете себе позволить?
Первое, что вам нужно сделать, это определить сумму, на которую вы рассчитываете. Сколько денег вы уже имеете в наличии, нуждаетесь ли вы в кредите, если да, то сколько вы можете взять в кредит и куда обратиться за помощью.
Существует целый ряд различных финансовых институтов, которые предлагают кредиты для людей, покупающих собственность, среди которых частные строительные общества и банки, как частные, национализированные, так и международные. Вы должны выяснить, сможете ли вы занять деньги, и если да, то сколько.

Второе, необходимо учесть и все дополнительные расходы, связанные с покупкой.
К расходам относятся: —
-залог
-сборы по экспертной оценки собственности
-оценка сборов
-гербовый, а также кадастровый (земельный) сбор
-локальный поиск (органов местного самоуправления)
-сборов, если таковые имеются, взимаемых ипотечным кредитором или той организацией, которая организует ипотечный кредит, например, ипотечный брокер
-юридические услуги
-налоги
-расходы связанные с переездом
-окончательные счета, например, за газ и электричество, от вашего настоящего владельца, которые должны быть оплачены.

Примите во внимание и тот факт, что если вы уже начали процесс покупки недвижимости, и продажа проваливается, а вы уже заплатили за оценки или обследования, и ваши юристы уже в процессе работы над юридическим оформлением сделки, возможно, вам придется заплатить за проделанную работу, риск потерь в данной ситуации несут как покупатель, так и продавец, до подписания и обмена контрактами.

Также, необходимо принять во внимание и другие текущие расходы на недвижимость, которую вы хотите купить.

Эти расходы могут включать: —
-сборы и администрация сообщества заема / муниципальный налог (в Англии и Уэльсе)
-тарифы на воду (в Англии и Уэльсе)
-ставки (в Северной Ирландии)
-земельная рента, (относится к недвижимости, субъекту аренды)
-платы за обслуживание, если арендованная недвижимость-квартира
-расходы на страхование, включая страхование жизни покупателя, здания, а также страхование имущества
-счета за отопление
-сертификация энергоэффективности вашей собственности.

В добавок, вам придется заплатить депозит, составляющий 10%-20% от покупной цены дома, процентная ставка может варьироваться.

Как найти недвижимость
Существует целый ряд способов, которыми вы смогли бы воспользоваться:-
-использование агентов по недвижимости
-реклама в местных газетах
-обращение в фирмы жилищного строительства
-интернет
-некоторые юридические фирмы
-частная договоренность
-ваш юрист сможет дать рекомендации по лицензированным организациям.

Когда вы найдете интерисующую вас недвижимость, и прежде чем сделать официальное предложение о покупке, следует организовать ее просмотр, чтобы убедиться в том, что это именно та недвижимость, которую вы желаете приобрести, а также, получить некоторое представление и о состоянии самой собственности, понять и оценить придется ли вам понести дополнительные расходы на ремонт и/или отделку недвижимости, проверить «стоит ли овчинка выделки».
Необхоидмо уточнить и цели вашей покупки, в особенности, если вы заинтерисованы в приобритении коммерческой недвижимости, поскольку ваши надежды о создании, например, ночного клуба или магазина на территории недвижимости в будущем, могут не оправдяться, поскольку недвижимость может регулироватся определенными органами местного самоуправления, и ваши коммерческие интересы могут идти в разрез с местным планированием и управлением района, либо недвижимость может принадлежать к числу особенного класса, где в дальнейшем будет необходимо запрашивать разрешения на ее как внутренние, так и внешние изменения, последнее скорее всего относится к числу зданий, представляющих архитектурную ценность, впрочем, такими проверками и оценками должен заниматься ваш агент или юрист.

Тип недвижимости
-Недвижимость с правом собственности
-Недвижимость на правах аренды
-Недвижимость с правом общей собственности

Недвижимость с правом собственности
Представляет собой свободное владение собственностью и
имеет безусловное право владением собственности, это означает, что как сама недвижимость, так и земля, на которой построена недвижимость являются частью продажи и никакой арендной платы на землю или расходы за ее обслуживание не выплачиваются, за исключением некоторых стандартных сборов, относящихся к территории на которой находится недвижимость (например, местные налоговые сборы (на уборку мусора), и/или сборы, относящиеся к общему владению).

Недвижимость на правах аренды
Недвижимость может быть правах аренды, это означает, что земля, на которой построена недвижимость не является частью продажи, а только сама недвижимость, земля же, на которой построена недвижимость, может принадлежать другому собственнику (например королеве), это означает, что вы будете должны платить земельную ренту собственнику земли, а также, ограничиться рамками по соблюдению обязательств, указанных в договоре аренды.

Длина аренды может варьироваться от 1 до 999 лет и ваш юрист проверит, что длина аренды на недвижимость приемлема, как для вас, так и для ипотечного кредитора, если последний является необходимостью.

В дополнение к земельной ренте недвижимости на правах аренды, вам, возможно, придется оплачивать ежегодную плату за обслуживание, как здания, так и его прилегающих территорий (дороги, канализация, деревья). Плата за обслуживание охватывает такие вопросы, как техническое обслуживание и ремонт здания, а также, его вышеупомянутых территорий, в зависимости от условий, описанных договором аренды.

Группа арендаторов, проживающих в том же здании (скорее это относится к квартирам и офисам, в особенности, в центре какого-либо города), могут иметь право совместно (вы)купить собственность здания или взять на себя его управление, через юридическое лицо, например партнерство.

Недвижимость с правом общей собственности
Если недвижимость принадлежит к общей собственности, это означает, что вы можете приобрести часть (долю) общей собственности, например, одну из квартир в здании, поделенном на несколько квартир, одновременно став владельцем частей здания, находящихся в общем пользовании, на долевой основе. Например, вы купили одну из квартир в здании, которое поделено на две квартиры. Вы становитесь владельцем как квартиры, так и территории общего пользования, например, лестницы, гаража, спортивного зала, сада, и проч. Скорее всего, общая собственность будет определяться юридическим документом (ассоциацией), устанавливающим как права, так и обязанности по владению, распоряжению и расходами, связанным с общим пользованием.

В общей собственности, арендная плата на землю или плата за обслуживание не выплачиваются (если только отдельно не обговорено ассоциацией). Тем не менее, часть расходов общей собственности ассоциации на техническое обслуживание, страхование и управление будет выплачиваться ее владельцами, по мере договоренности, и такого рода отношения, всегда регулируются юридическим документом.

Предложение о покупке
Как только вы приняли решение о покупке, вам совсем не обязательно платить цену, которую просят продавцы. Вы можете предложить и меньшую сумму, если, например, оцените, что придется делать крупный ремонт.

Если имущество продается через агента по продаже недвижимости, то сообщите агенту о сумме, которую вы готовы заплатить за недвижимость, агент по продаже недвижимости предложит за вас эту сумму продавцу или его агенту. Также, вы сможете проконсультироваться у вашего юриста, о существующих возможностях и различных вариантах по уменьшению цены на недвижимость.

Если владельцы не согласны с вашей ценой, то не существует никаких ограничений по количеству предложений о цене недвижимости. Если вы сделали предложение в письменной форме, то оно всегда будет согласно условиям контракта. Это не означает вашей привержености к покупке, до тех пор, пока вы все еще анализируете более подробную информацию о состоянии недвижимости, проще говоря, эта оферта никогда не является юридически- обязательной для сторон, а вего лишь показывает вашу заинтерисованность и своего рода некоторую фиксацию цены.

Принятие предложение продавцом
Если ваше предложение по покупке недвижимости было принято продавцом, в короткие сроки вам и вашему юристу придется рассмотреть следующие вопросы:
-оплата депозита (залог)
-организации ипотеки — см. Ниже, а также (Часть 2.)
-необходимые физические и документальные обследования — см. ниже
-юридическое оформление- см. ниже
-количество владельцев вашей недвижимости в будущем
-холдинг депозитов

Как только владельцы приняли предложение покупателя, агент, если таковой имеется, может запросить покупателя (ей) заплатить небольшую сумму- агенту по продаже недвижимости, за свои брокерские услуги. Как правило от £ 500 до £1,500 (англ. фунтов стерлингов). Эта сумма призвана показать, что вы серьезно относитесь к покупке. Ваша договоренность с брокером должна регулироваться письменным договором, во избежании недоразумений. Запрашиваемая брокером сумма обычно выплачивается вашему юристу, на специально открытый для клиента счет. Брокерские услуги оплачиваются вашим юристом-брокеру по окончанию сделки. Сумма обычно подлежит погашению, если продажа не осуществляется, но ваш юрист проверит вашу договоренность между вами и вашим агентом.

Организация ипотечного кредита
Если вы еще не начали организацию ипотечного кредита, вы должны начать это делать сейчас. Организация кредита может занять около трех недель со дня заявки на ипотечный кредит в официальном предложении. Тем не менее, этот срок может варьироваться, тогда вы рискуете тем, что продавец примет оферту от другого заинтерисованного лица, поэтому, всегда лучше начать свои переговоры с будущим кредитором заблаговременно. Организация кредита происходит между вами и организацией, выдающей кредит, ваш агент сможет вам в этом помочь.

Организация предоставляющая кредит, захочет оценить приобретаемое имущество, а также, убедиться в том, что кредитор сможет получить ссуду, и в дальнейшем, ее выплачивать. Приобретая кредит, если по какой-либо причине вы перестаете его платить, нарушая тем самым обязательства по кредитному договору, вы рискуете потерять недвижимость, скорее всего, кредитная организация ее продаст с молотка на аукционе, также, могут существовать и некоторые санкции.

Оценка недвижимости обычно осуществляется инспектором-экспертом от имени кредитора, но покупатель обычно несет расходы за эти оценки. Сумма кредита обычно включает сумму предвиденных расходов, связаннях с вашей покупкой.

Если сумма, которую вы заимствуете больше, чем определенный процент от экспертной оценки от стоимости недвижимости (обычно 75-80%), то ваш кредитор потребует от вас дополнительную страховку на покрытие дополнительной суммы. Стандартно же вы выплачиваете одну премию вашему кредитору, которая обычно добавляется в кредит.

Ипотечный кредитор не обязан дать вам ипотеку, но отказ в кредите не может носить дискриминационный характер, в противном случае, вы всегда можете дополнительно проконсультироваться со своим юристом, в отношении компенсации.

Экспертная оценка и экспертное обследование
Эта оценка производится для того, кто выдает кредит. Экспертная оценка и экспертное обследование,- две разные величины. Вы должны рассмотреть вопрос о целесообразности в независимом экспертном обследовании, которое проводится в дополнение к экспертной оценке. Независимое экспертное обследование не будет рассматривать только рыночную стоимость имущества, как это делает кредитор, выдающий ссуды, она будет исследовать техническую структуру и физическое состояние собственности, определят любые существующие и/или потенциальные, например, конструкционный анализ. Ваши юристы смогут вам помочь в нахождении для вас независимого эксперта, предоставив вам лист зарегистрированных специалистов, вы, в свою очередь, сможете выбрать наиболее для вас подходящего, по либо уровню компетентности, либо расценкам, либо типу расследования.

Целесообразность экспертного расследования заключается в том, что

  1. Вы знаете все о своей покупке
  2. Недостатки, и другие проблемы, возможно помогут вам сбить цену на вашу покупку, а также принять решение о целесообразности самой покупки, если качество не соответствует вашим ожиданиям, тем самым огороживая вас от либо риска покупки, либо определяя ваши будущие затраты на восстановление собственности

Дополнительные юридические расходы:-
Помимо вышеуказанных затрат и расходов на покупку недвижимости, необходимо учесть и оплату юридических сервисов, стоимость которых зависит от юридических параметров собственности и комплексности самой сделки. Стоимость услуг обговаривается и утверждается в письменном соглашении, между клиентом и юридической организацией, с внесением предоплаты на оформление сделки покупки-продажи. Дополнительные юридические расходы включают в себя такие расходы как:-

Гербовый сбор:
Необходимо учесть, что сумма гербового сбора зависит от рыночной стоимости недвижимости, указанной в контракте-купли-продажи, так, например, при стоимости недвижимости в не более чем £125,000-недвижимость освобождается от сбора, где стоимость недвижимости более £125,000 до £250,000, -гербовый сбор состявляет 1%. Более £250,000 и до £500,000 — 3%. Более £500,000- 4%.

Далее, сборы на регистрацию недвижимости, вся собственность на территории Англии и Уэльса подлежит обязательной регистрации с 2000 года, НДС, поисковые сборы и в зависимости от недвижимости, некоторые другие сборы, включая банковские коммисионные, которые не так значительны, по сравнению с гербовыми сборами, но все же добавляются к расходам, связанным с покупкой.

Некоторые суммы необходимо оплатить до обмена контрактами, как например, суммы на экспертное обследование, депозит (залог 10%-20%), юридические услуги ит.д., некоторые суммы после обмена контрактами, и во время самой сделки, вполоть до регистрации ваших прав на недвижимость, поэтому ваш юрист запросит от вас определенную предоплату на заблаговременно- открытый для вас счет в банке юридической фирмы, сопровождающей вашу сделку.

Юридические услуги и юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.

Хотя практически невозможно определить как долго займет юридическое оформление, связанное с покупкой недвижимости, возможно воспользоваться руководящими принципами.

Самая наипростейшая сделка обычно занимает три-пять недель, но, к сожалению, такие сделки-редкость.

Между предложением о покупке, урегулированием цены, оформлением кредита, принятием предложения и обменом контрактами купли-продажи между сторонами, обязывающее закончить сделку купли-продажи, может пройти семь недель.Тем не менее, если в сделке существуют какие-либо задержки, то этот срок может и увеличиться. Наиболее распространенные задержки могут быть связаны с финансированием сделки, безответственном положении сторон, комплексности запрашиваемой документации и ее предоставлением, произведением своевременной оплаты сторонами, участвующими в сделке, изменением обстоятельств, а также комплексности типа покупаемой недвижимости, и связанные с ней ограничения.

После того как вы поручили юристу вашу сделку, юрист продавца оформляет договор, который в конечном итоге будет подписан вами и продавцом. Однако, прежде чем договор может быть подписан, ваш юрист должен увериться в том, что с недвижимостью нет проблем, что продавец имеет право на продажу недвижимости и владеет (титульными) документами на оную, права доступа к недвижимости определены в юридических документах и прочая информация, необходимая юристу для того, чтобы удостовериться в том, что ваши права на недвижимость не ущемлены, а защищены, для чего ваш юрист наводит справки, совершает анализ юридической документации и делает необходимые запросы.

Юристы ведут лицензированные расследования и делают запросы в органы местного самоуправления (или в соответствующие правительственные ведомства и палаты) обо всех и любых вопросах, которые затрагивают собственность, клиент должен информироваться юристом на регулярной основе обо всех поступающих документах, сообщать клиенту об изменениях и находках, связанных с покупаемой недвижимостью, определять и устанавливать сроки.

«Местные поиски-расследования» включают в себя анализ информации и документации, связанных с изменениями в развитии, изменения местности местанахождения недвижимости, ее пере-планировании в районе местонахождения собственности (например:- дороги, аэропорт, жилье, магазины, строительство), то есть все те факторы, которые могут повлиять на собственность.

Расследования также дают информацию о принадлежности собственности к памятникам архитектуры, определяют заповедные зоны на которых находится собственность, а также выявляют некоторые риски, связанные с местонахождением собственности, например, выделение таких природных газов, как радон, риски, связанные с употреблением некоторых запретных материалов, использованных во время строительства, например, асбест, экологическое состояние местности, гео работы, риски, связанные с провалами земли, наводнениями, оползнями, риски связанные с пожарной безопасностью, такие как электрические проводки, газ, риски, относящиеся к водоснабжению, риски связанные с границами собственности, наличие споров и многие другие.

Все вышеперечисленные риски относятся к разделу стандартных вопросов о собственности, также, могут возникать и дополнительные вопросы, которые ваш юрист может посчитать необходимыми, например, возможность передачи гарантии для любых работ по дому, таких как гидроизоляция.

  • В следующей статье (Часть 2.) речь пойдет о Залоге, Страховании, Ипотеке и ее разновидностях.
229
Комментарии (0)