Недвижимость в Великобритании Часть 2.

Недвижимость в Великобритании Часть 2.

В данной статье речь пойдет о залоге, ипотеке и ее разновидностях, брокерских услугах, страховании, обмене контрактами и его юридическом значении, а также процессе завершении сделки и тех мерах, которые необходимо учесть и принять по окончанию процесса покупки недвижимости.

Эта статья не должна рассматриваться как прямое руководство к действию покупки-продажи недвижимости, целью статьи является простое, доступное и общее описание процесса покупки-продажи недвижимости в Великобритании. Статья описывает основные ступени процесса. Такие ступени процесса, которые имеют значение для покупателя. Необходимо иметь ввиду, что каждая недвижимость уникальна и процесс покупки-продажи может кардинально отличаться от одной сделки, к другой, в силу различных как обстоятельств, так и параметров недвижимости.

Сделки с землей и недвижимостью на территории Великобритании считаются комплексными и затрагивают не только несколько сторон, но и несколько правовых концепций.

Данная статья является продолжением статьи «Недвижимость в Великобритании Часть 1», от 14 сентября, 2011 года.

Залог (Депозит)
В то время как ваш юрист производит и анализирует запросы о недвижимости, вам необходимо разобраться с депозитом, который оплачивается в момент обмена контрактами.

В зависимости от финансовой состоятельности, стоимости недвижимости и других предметов, которые согласовываются сторонами для продажи (к таким предметам могут относиться и те предметы, что легко забрать с собой, например, дверные ручки, шторы, ковры, выключатели, розетки и т.д., и те, которые представляют такие предметы, которые можно отнести к уникальному дизайну собственности, те, которые составляют ее части, например, встроенные кухни, плиты, камины, статуи, редкие растения в саду, керамические горшки и прочие предметы), в соответствии с договором, депозит обычно составляет 10%-20% от стоимости недвижимости, но может и меняться в силу различных причин.

Выплата депозита осуществляется покупателем и представляет собой частичную оплату за недвижимость. Кроме того, оплата депозита показывает намерение покупателя о покупке недвижимости и дает продавцу защиту, то есть, если покупатель отказывается от сделки после уплаты депозита, то покупатель его лишается. Это связано с тем, что депозит оплачивается в момент обмена контрактами, то есть после их подписи. С момента обменом контрактами, сделка приобретают юридическую силу.

Если вы, одновременно с покупкой вашей новой недвижимости, продаете какую-либо другую недвижимость, то как правило, вы сможете использовать депозит с проданной недвижимости и внести этот депозит на покупку новой недвижимости.

Если вам негде взять депозит, то попробуйте получить промежуточный заем в банке. Тем не менее, сумма процентов, за промежуточный заем будет высокой, либо вам, либо вашему юристу или брокеру необходимо проверить стоимость этого механизма.Также, существуют различные программы долевого участия, ваш юрист должен разъяснить вам ваши возможности.

Ипотека
Как отмечалось ранее (См. Часть 1от 14 сентября, 2011 года), ипотека занимает около трех недель со дня подачи официальной заявки на ипотечный кредит. Тем не менее, этот срок может варьироваться.

Тот, кто соглашается предоставить кредит, захочет оценить недвижимость, а также убедиться в том, что кредит может быть выплачен.

Оценка недвижимости осуществляется профессиональным инспектором и от имени кредитора, но покупатель оплачивает экспертную оценку. Также, оплата производится заранее и как правило, после отправки заполненных форм ипотечному кредитору. Как правило, в сумме запрашиваемого кредита учитываются и расходы, связанные с покупкой, в любом случае, предоплата понадобится на всех фронтах.

Если количество запрашиваемого кредита выше, чем оценка недвижимости (обычно 75-80%), то ваш кредитор попросит дополнительную страховку для покрытия дополнительной суммы.
Если выплачивается одна премия кредитору, то она обычно добавляется в общий кредит.

Кредит выдается на определенный период времени, названный срок (наиболее распространенные 25 лет) с процентами. Если в установленный срок владелед недвижимости не в состоянии выплачивать кредит, необходимо как можно скорее обратиться к юристу, в противном случае, кредитор вступит во владение собственностью, а задолженника занесут в «черный список» на долгие годы.

В международных банках «черный список» распространяется на все юрисдикции ведения их бизнеса, «черные списки» могут и переходить от банка к банку, из одной страны, к другой, а также затрагивать задолженника и в других областях, например, в бизнесе.

Типы ипотеки
Существует несколько типов доступных ипотечных кредитов. Наиболее распространенные из них приведены ниже:

Ипотека, в которой заимствованный капитал погашается постепенно в течение срока кредита. Капитал оплачивается ежемесячно, вместе с суммой процентов.Сумма капитала, которая погашается постепенно, увеличивается в течение года, а сумма процентов уменьшается.

«Интерес» ипотека
Ипотека, при которой проценты по кредиту выплачиваются кредитору ежемесячно. Вместо того, чтобы погасить кредит, ежемесячно оплачивается долгосрочная инвестиция или план сбережений, который (ая) растет таким образом, что кредит оплачивается в конце ипотечного срока. Однако, этот вид ипотеки сопряжен с экономическим риском остановки роста долгосрочной инвестиции, в связи с чем, необходимо планирование о возможном дефиците и консультация специалиста.

Существуют несколько основных видов «интерес» ипотеки.

Ипотечный фонд
Ипотечный фонд, состоит из двух частей — кредит от кредитора и фонд вместе со страховой компанией.
Вы оплачиваете проценты (интерес) по кредиту, ежемесячно, не погашая кредит.
Фонд ежемесячно выплачивает страховой компании, а в конце ипотечного срока, фонд «созревает» и производит единовременную выплату, которая должна погасить кредит кредитора. В некоторых случаях, фонд может принести и дополнительнную сумму, но может оказаться и так, что суммы будет не достаточно.

Пенсионная ипотека
Это ипотека в основном для самозанятых людей. Ежемесячные платежи состоят из процентных платежей по кредиту и взносов в пенсионные фонды, схемы. Когда заемщик выходит на пенсию, единовременно погашается как кредит, так и пенсионные.

Независимый орган защиты вкладов
В такой ипотеке вы платите интерес кредитора, и оплачиваете вклад индивидуального сберегательного счета, который должен погасить кредит.

Исламская ипотека
Здесь кредитор устанавливает ставку за кредитование капитала, для покупки собственности, и баланс восстанавливается путем оплаты долгосрочной аренды кредитору.

Источники ипотеки
Ипотека может быть доступна из нескольких различных источников.

Строительные кооперативы
Банки
Страховые компании. Они должны предоставлять лишь фонд ипотеки (см. выше)
Большие строительные компании
Финансовые дома
Специализированные ипотечные компании

Помимо стандартных ипотечных сделок, кредиторы также могут предложить и сделки, которые специально разработаны для людей, которые не могут претендовать на стандартные ипотечные кредиты, например те люди, у которых были финансовые трудности или кредитные проблемы в прошлом, например, банкротство либо другая материальная задолженность.

Необходимо отметить, что в таких случаях, как правило, взимаются более высокие проценты, чем при стандартном ипотечном кредитовании. Кредиторы могут также ограничивать суммы, которые они готовы одолжить, их становится гораздо сложнее получить.

При выборе той или иной ипотеки, всегда целесообразно проконсультироваться с квалифицированным, зарегистрированным финансовым советником.

Брокерские услуги
Вместо того, чтобы непосредственно напрямую обращаться к кредитору, можно обратиться и к брокеру, который может быть агентом по продаже недвижимости, или ипотеки, или страховым брокером. Они выступают в качестве агента, чтобы ознакомить заемщиков с источниками ипотечных кредитов.

Брокер может сэкономить ваше время, не вовлекая вас в поиски удобного для вас кредита. Однако, некоторые кредиторы предлагают продукты исключительно клиентам, напрямую, поэтому, брокер не всегда может предложить более удобный для вас кредит, более того, брокеры взимают плату за свои услуги, в связи с чем, первоначально, необходимо самим позаботиться о том, какие кредиты доступны напрямую.

Вдобавок, брокеры не должны дискриминировать вас из-за инвалидности, расы, религии или веры, пола или сексуальной ориентации, в противном случае, рискуют оказаться в суде и выплатить компенсацию пострадавшей стороне.

Страхование
С момента обмена контрактами, недвижимость должна быть застрахована, фактически, ни один юрист не обменяется контрактами с продавцом, пока недвижимость не будет застрахована, поскольку с момента обмена контрактами, покупатель несет полную материальную ответственность за недвижимость. Информацию о страховании можно приобрести от кредитора или вашего юриста.

Если недвижимость, которую вы приобретаете, была возведена в последние десять лет, то к контрактной документации должны прилагаться 10-летняя гарантия, подтверждающая качество строения. Эта гарантия также предохраняет покупателя от каких-либо конструктивных проблем и финансовых потерь,связанных с некачественностью строения.

Гарантия качественного строения не включает в себя необходимые гарантии на безупречное состояние электропроводки, газа и водоснабжения, вне зависимости от зрелости строения.

Обмен контрактами
Кульминацией в сделках покупки-продажи английской недвижимости является обмен контрактами между юристами покупателя и продавца.

Ни один обмен контрактами между сторонами сделки, на территории Англии, Уэльса, Шотландии и Ирландии не обходится без юристов.

Необходимо отметить и то, что обмен контрактами не является последней, заключительной ступенью в покупке недвижимости. Хотя, обмен контрактами обязывает стороны закончить сделку покупки-продажи недвижимости в определенные сроки, в противном случае, на стороны претерпевают санкции.

Санкции могут налагаться как на стороны, так и их представителей, в зависимости от обстоятельств.

После обмена контрактами, депозит (залог) покупателя не возвращается.

Перед обменом контрактами, юристу покупателя необходимо завериться в том, что покупатель удовлетворен окончательным результатом всех запросов и экспертиз покупаемой собственности.

Юрист, который несет 12-ти летнюю ответственность, связанную с оформлением сделок с землей, обязан предоставить копии всех экспертиз своему клиенту, а также ответить на все вопросы клиента, связанные с состоянием собственности.

Частичный ответ юрист получает от своего клиента еще в начале сделки, поскольку клиентом должны быть заполнены вопросники и документация, которые должны быть подписаны клиентом и возвращены юристу в срок. Задержки документации юристу, существенно затягивают процесс.

Когда состояние собственности не соответствует ожиданиям клиента, и когда покупатель все еще заинтерисован в покупке недвижимости, юрист сможет сделать рекомендации по методам устранения и принятия тех или иных мер по устранению либо недостатков, либо юридических сложностей.

Обмен контрактами происходит, когда достигнуты следующие параметры:

  • покупатель удовлетворен окончательным результатом всех запросов
  • кредитор удовлетворен результатом своих запросов
  • все необходимые меры приняты
  • все необходимые документы получены (включая все счета, за свет, газ, телефон и проч.)
  • все стороны, участвующие в сделке, оповещены
  • официальный ипотечный документ получен, соответствует действительности и не нуждается в корректировке
  • договоренности об оплате депозитов были сделаны
  • дата завершения сделки согласована сторонами
  • покупатель и продавец имеют копию окончательного контракта, каждый

После подписания контрактами, юристы сторон ими обмениваются, стороны оповещаются. Обмен контрактами происходит в один день.

Завершение сделки
От обмена контрактами, до завершения, заключения сделки, может пройти несколько недель (4-5), хотя завершение может произойти и гораздо раньше.

В день, когда происходит заключение сделки, ипотечный кредитор высвобождает ипотеку на имущество, которая выплачиваются вашему юристу, как поверенному, на специальный (трастовый, по иному доверительный) счет клиента, открытый в банке юриста покупателя, исключительно для покупателя.

Как только кредит выплачен, продавец обязан передать ключи юристу покупателя, в установленные сроки.

Далее, юрист покупателя отправляет покупателю счет, который должен быть оплачен в течении определенного времени, не редко, юридические счета оплачиваются из ипотеки.

После оплаты счета юристов, который включает в себя расходы, понесенные с покупкой недвижимости, такие как: налоги, банковские переводы, регистрация и проч. расходы, перечисленные в Части 1 настоящей статьи (от 14 сентября, 2011 года), после получения юристами подписанной покупателем документации, относящейся к обязательной регистрации, приобретенной клиентом собственности,
юрист приступает к регистрации недвижимости на имя покупателя.

Регистрация недвижимости на имя нового собственника обычно занимает три-пять недель, (в зависимости от комплексности сделки, может занять и шесть месяцев) и реже на данном и заключительном этапе сделки вовлекает клиента.

По окончанию регистрации недвижимости, юрист покупателя отправляет новому владельцу подтверждение-сертификат, любезно, за минимальное «фи», предоставленное земельным кадастром.

По желанию клиента, документы на владение собственности, в особенности, если собственность имеет историческое значение и содержит документацию, имеющую историческое значение, отправляются либо владельцу собственности, либо передаются и хранятся у юриста владельца собственности. Потеря и отсутствие документов на недвижимость создают трудности в сделках, относящихся к изменению владельца собственности и ее продажи.

Необходимо отметить, что доступ к земельному кадастру – публичен. В связи с чем, ваш юрист должен заранее побеспокоиться о сохранении вашего статуса incognito.

С приобретением собственности, вы наращиваете свой капитал, этот капитал всегда учитывается налоговыми службами, которые захотят не больше не меньше — 40% налога наследования. Возможно это не единственная собственность, которую вы приобрели, а вторая, третья, но и здесь налоговые службы на чеку. Налоговые службы также заинтерисуются собственностью и в момент передачи имущества от одного лица к другому (Transfer of Equity).

Свой капитал, вы, возможно, в какой-то момент своей жизни захотите передать своим родным и близким, в противном случае, покидая этот бренный мир, оставляя за собой нерешенные вопросы наследства, ваш капитал перейдет королевству, возможно, что ваши наследники не смогут уплатить коллосальные налоги и/или не смогут поделить ваше наследство, тогда существует риск продажи, а проще, потери собственности.

Ваш юрист сможет не только оформить вашу покупку, но и организовать ее владение таким образом, что и вы и ваши наследники, да и ваш бизнес, останутся в выигрышном положении.

214
Комментарии (0)