Последняя информация о COVID-19
14 января 2009 в 07:46

Арбитраж.

Коллеги! В моей практике первый случай, кто занимался, подскажите, как быть? Ситуация такая, в 2006г. муниципальное предприятие проходит процедуру банкротства, и на заключительной стадии (конкурсное производство) создается открытое акционерное общество и практически все недвижимое имущество должника выкупает у конкурсного управляющего вновь созданное открытое акционерное общество. Был составлен договор, акт приема — передачи, произведена полная оплата, однако Договор купли продажи недвижимого имущества в установленном законом порядке не регистрируется. В 2008 году власть меняется, у вновь образованного юрлица (ОАО) новый генеральный директор, который знает о совершенной сделке, желает оформить приобретенное имущество в собственность. Вопрос: с каким иском выходить в суд — о признании права собственности или о регистрации перехода права, я склоняюсь больше ко второму, но не уверен. Посоветуйте как быть.

325
Комментарии (34)
  • 14 января 2009 в 09:15 • #
    Татьяна Путинцева

    А сдать документы в регистрационную палату не пробывали?

  • 14 января 2009 в 12:32 • #
    Костя Захаров

    Экономически не выгодно, дело в том что объектов 6, и на каждый объект недвижимости необходимо заплатить по 7,5 тыс. рублей. более того зная заранее, что регпалата откажет, не целесообразно ли прменить именно второй вариант.

  • 14 января 2009 в 12:52 • #
    Татьяна Путинцева

    А регпалата откажет на какм основании?

  • 14 января 2009 в 12:59 • #
    Костя Захаров

    Из-за отсутствия второй стороны по сделке, ведь конкурсное завершено, а предприятие ликвидировано

  • 15 января 2009 в 13:01 • #
    Татьяна Путинцева

    Тогда обращайтесь в суд с иском о понуждении к совершению действий
    по государственной регистрации права собственности на основании ст. ст. 12, 165, 425, 551 ГК РФ. Решение если у Вас все документы в порядке будет в Вашу пользу

  • 15 января 2009 в 13:02 • #
    Татьяна Путинцева

    При этом обращаться в УФРС за отказом в регистрации нет необходимости

  • 14 января 2009 в 09:24 • #
    Гюзель Исламова

    Регистрируйте договор купли-продажи.

  • 14 января 2009 в 13:15 • #
    Костя Захаров

    А если откажут, тогда что, обращаться в суд об обязанни

  • 14 января 2009 в 10:11 • #
    Виталий Шевцов

    Согласен. Зачем исковое заявление? Как Вы определите ответчика?
    Обратитесь в ФРС с заявлением о регистрации договора.

  • 14 января 2009 в 12:50 • #
    Костя Захаров

    Я думаю, что в данном случае ответчиком выступит орган местного самоуправления, т.е. районная администрация, т.к. я указывал предприятие муниципальное, соответственно имущество находящееся у него является муниципальной собственностью, при этом ФРС выступит по данному делу как третье лицо.

  • 14 января 2009 в 13:48 • #
    Виталий Шевцов

    Почему администрация?
    Какие требования Вы можете предьявить администрации ?
    В силу ст. 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.
    В силу п. 3 ст. 551 ГК в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

  • 14 января 2009 в 14:18 • #
    Костя Захаров

    Хорошо, обратимся в ФРС, нам откажут в регистрации, дальше будем обжаловать отказ в суде, это все понятно, но госпошлина уплаченная за регистрацию она возращаема или нет, меня это интересует потому, что клиент испытывает финансовые трудности, и ему крайне не желательно терять в такой период времени деньги (по договору купли продажи 6 объектов, за каждый объект госпошлина 7,5 тыс. рублей плюс госпошлина на обжалование отказа регпалаты и т.д.) Посоветуйте с учетом этого.

  • 14 января 2009 в 14:43 • #
    Виталий Шевцов

    Гос пошлину платить необходимо и в случае регистрации в ФРС по решению суда.
    Налоговый кодекс исключений не делает.
    Государственная пошлина, уплаченная за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, сделок с ним, в случае отказа в государственной регистрации возврату не подлежит.
    (см. ст.333.40 НК РФ)
    Из предоставленной информации я не вижу оснований для оказа в гос регистрации, если документы впорядке.

  • 15 января 2009 в 07:13 • #
    Костя Захаров

    Да, я согласен с Вами ст. 333.40 НК при отказе в государственной регистрации уплаченная госпошлина возврату не подлежит. Таким образом, мои клиент теряет значительную сумму, что очень жаль. А отказ будет, на сколько я помню ст. 10 Закона (под рукой нет) - оотсутствие второй стороны по сделке, МУП ликвидирован. Видимо придется изыскивать средства, что ограничивает меня по времени. Спасибо за советы.

  • 14 января 2009 в 10:16 • #
    Елена максимова

    согласна с мнениями наших коллег, обратиться в ФРС, а затем уже определяться по дальнейшим действиям (в случае отказа).

  • 14 января 2009 в 12:58 • #
    Костя Захаров

    Мне понятны ваши намерения, в случае отказа можно обжаловать решение регистрирующего органа в суд, но я не указал одно обстоятельство, по договору купли-продажи приобретены 6 объектов недвижимости, и за каждый объект нужно выложить по 7,5 тыс. рублей (экономически не выгодно в виду того, что мы наблюдаем сейчас - мирововй финансовый кризис, и ОАО или Покупатель становится не рентабельным). Тогда, у меня к Вам еще один вопрос в случае отказа регпалаты, уплаченная госпошлина возвращается, или нет? Если, да то каким образом?

  • 14 января 2009 в 12:20 • #
    Юлия Иванова

    по ФЗ "О гос регистрации прав на недвижимое имущество итд." не установлен срок, в течение которого необходимо произвести госрегистрацию перехода права собственности. это получается только проблема тех, кто не зарегистрировал перехода права и начался спор. так что, коллеги все верно считают - только в УФРС.
    кроме того, обратите внимание http://nalog.consultant.ru/doc74349.html

  • 14 января 2009 в 13:19 • #
    Татьяна Чумакова

    Мне кажется, передача на госрегистрацию не вариант. Регистрируется не только договор купли-продажи, но и переход права собственности от прежнего собственника, которого уже нет, и заявление от его имени подать некому.
    Так что лучше в суд с иском о признании права собственности, а на стороне ответчика, видимо, муниципалитет, поскольку ранее это имущество ему и принадлежало. МУП не были собственниками имущества, у них было только право хоз. ведения. А там уж как получится.

  • 14 января 2009 в 19:36 • #
    Евгений Страхов

    Договр купли-продажи здания или нежилого помещения не подлежит гос. регистрации.

  • 15 января 2009 в 00:21 • #
    Татьяна Чумакова

    Вы заблуждаетесь. Такого исключения к исполнению требований о госрегистрации недвижимости не существует. (ст.131, 165 ГК РФ и закон О госрегистрации недвижимого имущества и сделок с ним). Госрегистрации подлежат все объекты недвижимости независимо от их назначения: и жилые, и нежилые.

  • 15 января 2009 в 07:30 • #
    Костя Захаров

    Полностью с Вами согласен

  • 15 января 2009 в 09:15 • #
    Алексей Скоков

    Татьяна Чумакова, Евгений Страхов прав, договор купли-продажи недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации и является действительным с момента его подписания сторонами.
    Согласно п.1 ст131 ГК РФ, на которую Вы ссылаетесь, ПРАВО собственности и другие ВЕЩНЫЕ ПРАВА на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: ПРАВО собственности, ПРАВО хозяйственного ведения, ПРАВО оперативного управления, ПРАВО пожизненного наследуемого владения, ПРАВО постоянного пользования, ИПОТЕКА, СЕРВИТУТЫ, а также иные ПРАВА в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
    Согласно ст. 550 ГК РФ Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
    Согласно п.1 ст.551 ГК РФ ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
    Как видно из приведенных норм, регистрации подлежит ПРАВО, вытекающее из договора, а не сам договор. Это общее правило.
    Что касается государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества, то многие (вероятно в силу того, что не сталкиваются на практике) распространяют специальную норму о договоре продажи жилых помещений.
    Согласно п.2 ст.558 ГК РФ, которая называется "Особенности продажи ЖИЛЫХ помещений" Договор продажи ЖИЛОГО ДОМА, КВАРТИРЫ, ЧАСТИ ЖИЛОГО ДОМА ИЛИ КВАРТИРЫ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
    Пункт 2 ст.558 ГК РФ является специальной нормой и применяется только к недвижимости жилого назначения. К недвижимости нежилого назначения эта норма не применяется.
    Отсюда вывод, договор купли продажи нежилой недвижимости, о котором говорит Костя Захаров, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным (действующим) с момента его подписания сторонами.

  • 15 января 2009 в 19:11 • #
    Татьяна Чумакова

    Согласна с Вашими ссылками на закон, свою неточность объясняю тем, что в основном дела в судах общей юрисдикции споры о жилой недвижимости.
    Но сути проблемы это не меняет. Договор купли-продажи действителен, а права обственности нет. Для госрегистрации перехода права от продавца к покупателю нужно заявление от продавца, которого нет.

  • 15 января 2009 в 13:05 • #
    Татьяна Путинцева

    Гос регистрации подлежит переход права собственности, а не договор и не сам объект, регистрируют права, а не объекты

  • 14 января 2009 в 18:43 • #
    Самвел Суренович Багдасарян

    Костя, здравствуйте. Единственная статья ГК РФ которая предусматривает данную ситуацию это ст. 165 ч. 2 - регистрация сделки в судебном порядке в случае уклонения воторго участника от её регистрации.В ряде арбитражных судов сложилась практика о признании в аналогичных случаях права собственности вследствии того, что имущество имеет место и должно находится в обороте, но иного механизма такого введения в оборот нет. При этом выясняется мнение как местных органов власти, так и федеральных в отсутствии у них интереса. На мой взгляд такая практика порочна, хотя и имеет место. Вам, мне думается необходимо обратиться именно по ч. 2 ст. 165 ГК привлечь в качестве ответчика конкурсного управляющего, местные органы власти (поскольку имущнство муниципальное), и УФРС как заитрересованное лицо.

  • 15 января 2009 в 07:00 • #
    Костя Захаров

    Я полностью с Вами согласен, и думаю что так и поступлю

  • 15 января 2009 в 09:17 • #
    Алексей Скоков

    Константин, у меня в практике был аналогичный случай, только еще более сложный. Право собственности юр. лица, признанного банкротом не было зарегистрировано в ФРС. Отличие – покупателем у меня было физическое лицо. Мы предъявляли иск о признании права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору купли-продажи. Но вынесение решения о признании права собственности не освобождает от уплаты за регистрацию права в ФРС на основании решения суда. Единственно мы перед обращением в суд не обращались в ФРС.
    Согласно п.1 ст.16 ФЗ "О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним" Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
    Учитывая, что для регистрации перехода права собственности требовалось участие и продавца и покупателя, не надо быть семи пядей во лбу, чтобы понять, что при отсутствии продавца в регистрации будет отказано. И в этом случае плата за регистрацию будет выброшена на ветер. Мы это указали в иске и судья не требовал никаких отказов от ФРС.
    Так что вам следует обращаться с иском к конкурсному управляющему, который заключал договор купли-продажи недвижимости с иском о признании права собственности.

  • 15 января 2009 в 13:29 • #
    Костя Захаров

    Спасибо за совет, я уже направил такое заявление в Арбитражный суд, только вот на предварительном слушании судья посоветовал все таки обратиться с заявлением о регистрации перехода права (при минимальных финансовых затратах, т.к. это для клиента существенно).

  • 15 января 2009 в 14:48 • #
    Алексей Скоков

    При отказе ФРС зарегистрировать право собственности вы должны обжаловать отказ ФРС. А так как отказ ФРС будет основан на законе, Вам в удовлетворении жалобы откажут. Тогда каким образом Вам может помочь обращение в ФРС с заявлением регистрации права собственности?

  • 18 января 2009 в 17:24 • #
    Алексей Скоков

    Если я правильно понял имеет мето реализация конкурсной массы ( имущество принадлежащеuj должнику) с соблюдением процедуры реализации имущества . установленной ФP " О несостоятельности( банкротстве) - 127 ?

  • 19 января 2009 в 08:45 • #
    Костя Захаров

    Торги не проводились, т.к. данное имущество не вошло в конкурсную массу.

  • 25 января 2009 в 17:26 • #
    Костя Захаров

    Почему то никто не обратил внимание на изложенное автором ( имущество выкупается) Но при этом никем не указано на то , что то ли в конкурсном производстве имело мето продажа имущества должника ( статья 139 ФЗ о " некстостоятельности -127), то ли замещение активов ( статья ст. 141)
    Думаю данное необходимо уяснить в первую очередь

  • 26 января 2009 в 07:13 • #
    Костя Захаров

    Сергей я очень Вам признателен, за столь важное замечание. Действительно было замещение активов, и исходя из этого то у меня возникли трудности. Дело в том, что я уже запустил иск о признании права собственности, но на последнем заседании я понял что допускаю ошибку (замечания судьи), и вынужден был уточнятся и менять требования на регистрацию перехода права. Думаю что так будет правильно, какаво Ваше мнение.


Выберите из списка
2020
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008