14 января 2009 в 07:46

Арбитраж.

Коллеги! В моей практике первый случай, кто занимался, подскажите, как быть? Ситуация такая, в 2006г. муниципальное предприятие проходит процедуру банкротства, и на заключительной стадии (конкурсное производство) создается открытое акционерное общество и практически все недвижимое имущество должника выкупает у конкурсного управляющего вновь созданное открытое акционерное общество. Был составлен договор, акт приема — передачи, произведена полная оплата, однако Договор купли продажи недвижимого имущества в установленном законом порядке не регистрируется. В 2008 году власть меняется, у вновь образованного юрлица (ОАО) новый генеральный директор, который знает о совершенной сделке, желает оформить приобретенное имущество в собственность. Вопрос: с каким иском выходить в суд — о признании права собственности или о регистрации перехода права, я склоняюсь больше ко второму, но не уверен. Посоветуйте как быть.

223
Комментарии (34)
  • 14 января 2009 в 09:15 • #
    Татьяна Путинцева

    А сдать документы в регистрационную палату не пробывали?

  • 14 января 2009 в 12:32 • #
    Костя Захаров

    Экономически не выгодно, дело в том что объектов 6, и на каждый объект недвижимости необходимо заплатить по 7,5 тыс. рублей. более того зная заранее, что регпалата откажет, не целесообразно ли прменить именно второй вариант.

  • 14 января 2009 в 12:52 • #
    Татьяна Путинцева

    А регпалата откажет на какм основании?

  • 14 января 2009 в 12:59 • #
    Костя Захаров

    Из-за отсутствия второй стороны по сделке, ведь конкурсное завершено, а предприятие ликвидировано

  • 15 января 2009 в 13:01 • #
    Татьяна Путинцева

    Тогда обращайтесь в суд с иском о понуждении к совершению действий
    по государственной регистрации права собственности на основании ст. ст. 12, 165, 425, 551 ГК РФ. Решение если у Вас все документы в порядке будет в Вашу пользу

  • 15 января 2009 в 13:02 • #
    Татьяна Путинцева

    При этом обращаться в УФРС за отказом в регистрации нет необходимости

  • 14 января 2009 в 09:24 • #
    Гюзель Исламова

    Регистрируйте договор купли-продажи.

  • 14 января 2009 в 13:15 • #
    Костя Захаров

    А если откажут, тогда что, обращаться в суд об обязанни

  • 14 января 2009 в 10:11 • #
    Виталий Шевцов

    Согласен. Зачем исковое заявление? Как Вы определите ответчика?
    Обратитесь в ФРС с заявлением о регистрации договора.

  • 14 января 2009 в 12:50 • #
    Костя Захаров

    Я думаю, что в данном случае ответчиком выступит орган местного самоуправления, т.е. районная администрация, т.к. я указывал предприятие муниципальное, соответственно имущество находящееся у него является муниципальной собственностью, при этом ФРС выступит по данному делу как третье лицо.

  • 14 января 2009 в 13:48 • #
    Виталий Шевцов

    Почему администрация?
    Какие требования Вы можете предьявить администрации ?
    В силу ст. 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.
    В силу п. 3 ст. 551 ГК в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

  • 14 января 2009 в 14:18 • #
    Костя Захаров

    Хорошо, обратимся в ФРС, нам откажут в регистрации, дальше будем обжаловать отказ в суде, это все понятно, но госпошлина уплаченная за регистрацию она возращаема или нет, меня это интересует потому, что клиент испытывает финансовые трудности, и ему крайне не желательно терять в такой период времени деньги (по договору купли продажи 6 объектов, за каждый объект госпошлина 7,5 тыс. рублей плюс госпошлина на обжалование отказа регпалаты и т.д.) Посоветуйте с учетом этого.

  • 14 января 2009 в 14:43 • #
    Виталий Шевцов

    Гос пошлину платить необходимо и в случае регистрации в ФРС по решению суда.
    Налоговый кодекс исключений не делает.
    Государственная пошлина, уплаченная за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, сделок с ним, в случае отказа в государственной регистрации возврату не подлежит.
    (см. ст.333.40 НК РФ)
    Из предоставленной информации я не вижу оснований для оказа в гос регистрации, если документы впорядке.

  • 15 января 2009 в 07:13 • #
    Костя Захаров

    Да, я согласен с Вами ст. 333.40 НК при отказе в государственной регистрации уплаченная госпошлина возврату не подлежит. Таким образом, мои клиент теряет значительную сумму, что очень жаль. А отказ будет, на сколько я помню ст. 10 Закона (под рукой нет) - оотсутствие второй стороны по сделке, МУП ликвидирован. Видимо придется изыскивать средства, что ограничивает меня по времени. Спасибо за советы.

  • 14 января 2009 в 10:16 • #
    Елена максимова

    согласна с мнениями наших коллег, обратиться в ФРС, а затем уже определяться по дальнейшим действиям (в случае отказа).

  • 14 января 2009 в 12:58 • #
    Костя Захаров

    Мне понятны ваши намерения, в случае отказа можно обжаловать решение регистрирующего органа в суд, но я не указал одно обстоятельство, по договору купли-продажи приобретены 6 объектов недвижимости, и за каждый объект нужно выложить по 7,5 тыс. рублей (экономически не выгодно в виду того, что мы наблюдаем сейчас - мирововй финансовый кризис, и ОАО или Покупатель становится не рентабельным). Тогда, у меня к Вам еще один вопрос в случае отказа регпалаты, уплаченная госпошлина возвращается, или нет? Если, да то каким образом?

  • 14 января 2009 в 12:20 • #
    Юлия Иванова

    по ФЗ "О гос регистрации прав на недвижимое имущество итд." не установлен срок, в течение которого необходимо произвести госрегистрацию перехода права собственности. это получается только проблема тех, кто не зарегистрировал перехода права и начался спор. так что, коллеги все верно считают - только в УФРС.
    кроме того, обратите внимание http://nalog.consultant.ru/doc74349.html

  • 14 января 2009 в 13:19 • #
    Татьяна Чумакова

    Мне кажется, передача на госрегистрацию не вариант. Регистрируется не только договор купли-продажи, но и переход права собственности от прежнего собственника, которого уже нет, и заявление от его имени подать некому.
    Так что лучше в суд с иском о признании права собственности, а на стороне ответчика, видимо, муниципалитет, поскольку ранее это имущество ему и принадлежало. МУП не были собственниками имущества, у них было только право хоз. ведения. А там уж как получится.

  • 14 января 2009 в 19:36 • #
    Евгений Страхов

    Договр купли-продажи здания или нежилого помещения не подлежит гос. регистрации.

  • 15 января 2009 в 00:21 • #
    Татьяна Чумакова

    Вы заблуждаетесь. Такого исключения к исполнению требований о госрегистрации недвижимости не существует. (ст.131, 165 ГК РФ и закон О госрегистрации недвижимого имущества и сделок с ним). Госрегистрации подлежат все объекты недвижимости независимо от их назначения: и жилые, и нежилые.

  • 15 января 2009 в 07:30 • #
    Костя Захаров

    Полностью с Вами согласен

  • 15 января 2009 в 09:15 • #
    Алексей Скоков

    Татьяна Чумакова, Евгений Страхов прав, договор купли-продажи недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации и является действительным с момента его подписания сторонами.
    Согласно п.1 ст131 ГК РФ, на которую Вы ссылаетесь, ПРАВО собственности и другие ВЕЩНЫЕ ПРАВА на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: ПРАВО собственности, ПРАВО хозяйственного ведения, ПРАВО оперативного управления, ПРАВО пожизненного наследуемого владения, ПРАВО постоянного пользования, ИПОТЕКА, СЕРВИТУТЫ, а также иные ПРАВА в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
    Согласно ст. 550 ГК РФ Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
    Согласно п.1 ст.551 ГК РФ ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
    Как видно из приведенных норм, регистрации подлежит ПРАВО, вытекающее из договора, а не сам договор. Это общее правило.
    Что касается государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества, то многие (вероятно в силу того, что не сталкиваются на практике) распространяют специальную норму о договоре продажи жилых помещений.
    Согласно п.2 ст.558 ГК РФ, которая называется "Особенности продажи ЖИЛЫХ помещений" Договор продажи ЖИЛОГО ДОМА, КВАРТИРЫ, ЧАСТИ ЖИЛОГО ДОМА ИЛИ КВАРТИРЫ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
    Пункт 2 ст.558 ГК РФ является специальной нормой и применяется только к недвижимости жилого назначения. К недвижимости нежилого назначения эта норма не применяется.
    Отсюда вывод, договор купли продажи нежилой недвижимости, о котором говорит Костя Захаров, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным (действующим) с момента его подписания сторонами.

  • 15 января 2009 в 19:11 • #
    Татьяна Чумакова

    Согласна с Вашими ссылками на закон, свою неточность объясняю тем, что в основном дела в судах общей юрисдикции споры о жилой недвижимости.
    Но сути проблемы это не меняет. Договор купли-продажи действителен, а права обственности нет. Для госрегистрации перехода права от продавца к покупателю нужно заявление от продавца, которого нет.

  • 15 января 2009 в 13:05 • #
    Татьяна Путинцева

    Гос регистрации подлежит переход права собственности, а не договор и не сам объект, регистрируют права, а не объекты

  • 14 января 2009 в 18:43 • #
    Самвел Суренович Багдасарян

    Костя, здравствуйте. Единственная статья ГК РФ которая предусматривает данную ситуацию это ст. 165 ч. 2 - регистрация сделки в судебном порядке в случае уклонения воторго участника от её регистрации.В ряде арбитражных судов сложилась практика о признании в аналогичных случаях права собственности вследствии того, что имущество имеет место и должно находится в обороте, но иного механизма такого введения в оборот нет. При этом выясняется мнение как местных органов власти, так и федеральных в отсутствии у них интереса. На мой взгляд такая практика порочна, хотя и имеет место. Вам, мне думается необходимо обратиться именно по ч. 2 ст. 165 ГК привлечь в качестве ответчика конкурсного управляющего, местные органы власти (поскольку имущнство муниципальное), и УФРС как заитрересованное лицо.

  • 15 января 2009 в 07:00 • #
    Костя Захаров

    Я полностью с Вами согласен, и думаю что так и поступлю

  • 15 января 2009 в 09:17 • #
    Алексей Скоков

    Константин, у меня в практике был аналогичный случай, только еще более сложный. Право собственности юр. лица, признанного банкротом не было зарегистрировано в ФРС. Отличие – покупателем у меня было физическое лицо. Мы предъявляли иск о признании права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору купли-продажи. Но вынесение решения о признании права собственности не освобождает от уплаты за регистрацию права в ФРС на основании решения суда. Единственно мы перед обращением в суд не обращались в ФРС.
    Согласно п.1 ст.16 ФЗ "О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним" Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
    Учитывая, что для регистрации перехода права собственности требовалось участие и продавца и покупателя, не надо быть семи пядей во лбу, чтобы понять, что при отсутствии продавца в регистрации будет отказано. И в этом случае плата за регистрацию будет выброшена на ветер. Мы это указали в иске и судья не требовал никаких отказов от ФРС.
    Так что вам следует обращаться с иском к конкурсному управляющему, который заключал договор купли-продажи недвижимости с иском о признании права собственности.

  • 15 января 2009 в 13:29 • #
    Костя Захаров

    Спасибо за совет, я уже направил такое заявление в Арбитражный суд, только вот на предварительном слушании судья посоветовал все таки обратиться с заявлением о регистрации перехода права (при минимальных финансовых затратах, т.к. это для клиента существенно).

  • 15 января 2009 в 14:48 • #
    Алексей Скоков

    При отказе ФРС зарегистрировать право собственности вы должны обжаловать отказ ФРС. А так как отказ ФРС будет основан на законе, Вам в удовлетворении жалобы откажут. Тогда каким образом Вам может помочь обращение в ФРС с заявлением регистрации права собственности?

  • 18 января 2009 в 17:24 • #
    Алексей Скоков

    Если я правильно понял имеет мето реализация конкурсной массы ( имущество принадлежащеuj должнику) с соблюдением процедуры реализации имущества . установленной ФP " О несостоятельности( банкротстве) - 127 ?

  • 19 января 2009 в 08:45 • #
    Костя Захаров

    Торги не проводились, т.к. данное имущество не вошло в конкурсную массу.

  • 25 января 2009 в 17:26 • #
    Костя Захаров

    Почему то никто не обратил внимание на изложенное автором ( имущество выкупается) Но при этом никем не указано на то , что то ли в конкурсном производстве имело мето продажа имущества должника ( статья 139 ФЗ о " некстостоятельности -127), то ли замещение активов ( статья ст. 141)
    Думаю данное необходимо уяснить в первую очередь

  • 26 января 2009 в 07:13 • #
    Костя Захаров

    Сергей я очень Вам признателен, за столь важное замечание. Действительно было замещение активов, и исходя из этого то у меня возникли трудности. Дело в том, что я уже запустил иск о признании права собственности, но на последнем заседании я понял что допускаю ошибку (замечания судьи), и вынужден был уточнятся и менять требования на регистрацию перехода права. Думаю что так будет правильно, какаво Ваше мнение.


Выберите из списка
2018
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008