аренда нежилого помещения
14 апреля 2009 в 15:40

аренда нежилого помещения

В 200…. году с ООО был заключен договор аренды нежилого помещения, прошел год, наша организация предоставила ООО новый расчет арендной платы, оформленный доп. соглашением, но ООО его не подписала, а прислала письмо с просьбой о понижении ар. платы в связи с кризисом ит.д. и т.п. ЕСТЕСТВЕННО НАША ОРГ-Я ПОНИЖАТЬ НИЧЕГО НЕ БУДЕТ, как в этом случае правильно оформить документально данную ситуацию?

866
Комментарии (14)
  • 14 апреля 2009 в 16:16 • #
    Анна Миронова

    Вы в итоге хотите избавиться от обедневшего арендатора?

  • 14 апреля 2009 в 18:20 • #
    Anais A

    Интересно почему это ЕСТЕСТВЕННО, вы знаете, Елена, ситуация на рынке аренды нынче такова, что крупнейшие арендаторы снижают! арендные ставки, более того фиксируют курс доллара для расчетов на средних показателях, и делают еще много чего, чтобы сохранить арендаторов. потому что только в условиях грамотного партнерства и взаимных уступок можно сохранить рентабельность своего предприятия.

    Хотя конечно, отстоять понижение ссылаясь на кризис Арендатор тоже . не может, тут 451 ГК не применима увы, после 1998 года тому есть обширнейшая судебная практика.

    Для того, чтобы ответить на Ваш вопрос нужно знать, на основании чего Вы повышаете арендную плату.
    Договорное ли это условие, и как оно звучит (вдруг у Вас предусмотрен односторонний порядок повышения арендной платы (хотя это оспоримо в силу ст. 452 ГК) и установлены лимиты) или, что намного лучше, вдруг у Вас предусмотрена обязательная индексация ежегодная и ее лимиты .
    Или Вы повышаете в силу п. 3. ст. 614 ГК.

    Если договорное условие - то есть ответственность за его неисполнение, от того и отталкивайтесь в своих отношениях с арендатором.

    Если в силу п. 3 ст. 614 ГК Ваша позиция много хуже, т.к. неподписание арендатором соглашения о повышении арендной платы не может быть законным основанием ( ст 619 ГК) расторжения договора, и нужно искать компромисс

  • 15 апреля 2009 в 14:28 • #
    Александр Теленков

    Ирина права. Мы много занимаемся арендой. Вынуждены снижать цену уже с осени - снизили процентов на 20-30. За небольшие помещения еще готовы платить прежнюю цену, а крупные все ушли в отказ - часть плащадей возвратили, а то и вовсе съехали.

  • 16 апреля 2009 в 07:18 • #
    Стас Казанцев

    С первым утверждением согласен - партнерские отношения помогают нам приблизиться к "цивилизованному рынку" и избежать ненужных дрязг...
    Со второй позицией согласиться не могу - увеличение размера АП это право Арендодателя, ограниченное п. 3 ст. 614 ГК РФ.. Обосновать увеличение можно в два счета (если конечно уметь это делать)..

  • 16 апреля 2009 в 08:57 • #
    Anais A

    Станислав, никто и не спорит что это право)) но общеизвестно, что такое повышение должно быть оформлено в той же форме что и договор. пункт 1 Ст. 452 ГК.

    От того и вопросы к Елене, прописан ли в договоре механизм индексации, если да то Арендатор обязан соблюдать договорные условия и подписать соглашение на увеличение, если нет, то понудить его подписать соглашение основанное на праве Арендатора в силу п.3 ст. 614 ГК очень нелегко.

  • 16 апреля 2009 в 07:23 • #
    Стас Казанцев

    Ваши действия могут быть такими: находите "потенциального" Арендатора, готового арендовать у вас в соответствии с "увеличением" и направляете повторно предложение вашему настоящему Арендатору... при его отказе подписать соглашение Вы имеет право расторгнуть договор (правда в судебном порядке) на основании ст. 451 ГК РФ... но проще будет оставить без удовлетворения их просьбу об уменьшении (если оснований не имеется) и затем расторгнуть на основании нарушения сроков и (или) размера внесения АП...

    От себя: я согласен с Ириной, рынок - это не поле брани... в условиях кризиса необходимо проявлять понимание и содействовать укреплению связей (которые, как известно, становятся крепче в трудные времена)... эти связи помогут профессионалам выжить и избавиться от "недобросовестных" участников рынка

  • 16 апреля 2009 в 09:06 • #
    Anais A

    Не согласна что по 451 можно расторгнуть договор.
    Кризис как экономическое явление не принимается судами как существенное изменение обстоятельств, плюс Истцу нужно по 451 доказать наличие всех 4-х условий 451 статьи.

  • 16 апреля 2009 в 09:27 • #
    Стас Казанцев

    "Кризис как экономическое явление не принимается судами как существенное изменение обстоятельств" по отношению к тем, кто пытается этим кризисом прикрыть свое неисполнение... Такова судебная практика (т.е. она сложилась относительно определенных требований и вполне определенных субъектов процесса, т.е. Ответчиков - если есть примеры в их пользу, просьба дать ссылку или прислать по почте)...
    Что же касается данной ситуации:

    1е условие - Истец не мог предполагать что наступит финансовый кризис, который осложнит финансовое состояние Ответчика;
    2е условие - соблюдается в силу "независимости" от действий Истца;
    3е условие - наличие "потенциального" Арендатора, готового принять условия договора не взирая на кризис;
    4е условие - Арендодатель по договору Аренды не несет риска ухудшения финансового положения Арендатора, влекущего неспособность последнего платить по измененной ставке...

    По-моему очень даже убедительно... а вам как кажется???

  • Кухни на заказ от фабрики.

    Цена договорная

  • 16 апреля 2009 в 10:09 • #
    Anais A

    1-е условие - нужно доказать, что финансовое состояние ответчика осложнено, иск ведь будет основываться на том, что Ответчик не хочет подписывать соглашение на увеличение стоимости, а уменьшение - это всего лишь оферта с его стороны. Что делать если он платит по старым ставкам?
    2-е условие - спорно, это ж каким должно быть увеличение) что без него - ну никак ))
    3-е условие - аналогично второму. упщеуная выгода (вот я мог бы получить миллион но подписал договор на три рубля) кстати тоже не очень учитывается судами
    4-е условие - опять же не доказано осложнение обстоятельств.

    Хотя конечно решать суду, и мое личное мнение тут никакой роли не играет.

    Еще я поняла что у нас несколько разное видение этого вопроса, я не рассматриваю вопрос того , что Арендатор попросил понижения ставок, это оферта, акцепта не было, взаиморасчеты сторон идут по ранее согласованным условиям.
    Вроде речи о задолженностях нет.
    В то же время никак не решается вопрос с увеличением стоимости аренды, т.к. право арендодателя на индексацию должно быть надлежаще документально оформлено в виде доп. соглашения к договору.. А добиться его подписания не представляется возможным.
    И тут мы упираемся в третье условие "исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;" Сторона при заключении Договора расчитывала на получение прибыли в определенном денежном выражении, и эти деньги заинтересованная сторона исправно получает...

    Вот ссылка на статью с примерами арбитражной практики
    http://www.klerk.ru/law/?130225

  • 16 апреля 2009 в 10:11 • #
    Anais A

    один из примеров

    Существенное изменение обстоя тельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ). Кроме самого факта существенного изменения обстоятельств истец, который требует расторгнуть договор, должен доказать одновременное наличие следующих четырех условий (п. 2 ст. 451 ГК РФ):
    1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
    2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота;
    3) при исполнении договора без изменения его истец в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора;
    4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что истец несет риск изменения обстоятельств.
    Как показывает практика, ссылки истцов, требующих расторжения договора, на кризисную ситуацию не производят на суд впечатления. Например, Президиум Высшего арбитражного суда рассмотрел ситуацию, когда в результате резкого роста курса доллара обязательство истца в рублевом эквиваленте увеличилось более чем в четыре раза. Президиум решил, что это само по себе не говорит о существенном изменении обстоятельств (постановление от 07.08.01 № 4876/01).

    А Федеральный арбитражный суд Московского округа в постановлении от 25.01.2000 № КГ-А40/4646-99 указал на то, что такие обстоятельства, как финансовый кризис 1998 года, вызванный резким падением курса рубля по отношению к американскому доллару, стороны могли предвидеть при заключении договора. Суд посчитал, что аналогичные процессы уже имели место в большей или меньшей степени на протяжении последних 10 лет. Не доказано истцом и наличие причин, которые он не мог бы преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась.

    То есть, по мнению суда, если кризисы были и раньше, компания вполне могла предвидеть возможность их наступления, а значит, никакого существенного изменения обстоятельств не произошло. Нетрудно догадаться, что эта логика применима практически к любым кризисным ситуациям в экономике. Так что данную мотивировку суды вполне могут приводить применительно к кризисам не только на валютном, но и на фондовом или на товарном рынке.

  • 16 апреля 2009 в 13:10 • #
    Стас Казанцев

    Интересно было бы, Ирина, встретиться с Вами в процессе... по разные стороны "спора", так сказать... И все-таки. У нас действительно, как следует из написанного Вами, разное видение вопроса...
    во-первых, что касается "нужно доказать, что финансовое состояние ответчика осложнено" - см. выше, где автор темы пишет "ООО его не подписала, а прислала письмо с просьбой о понижении ар. платы в связи с кризисом ит.д. и т.п."...
    во-вторых, я, кажется просил Вас привести пример "обратного" судебного акта, Вы же мне выкладываете то, что, к сожалению, мне уже давно знакомо, и, кстати, совершенно не обосновывает Вашу точку зрения...

    читаем статью: "...Многие компании в условиях экономического кризиса столкнулись с нехваткой денежных средств и как следствие с задолженностью перед контрагентами... Решения, которые выносили арбитражные суды, неутешительны для должников..." - все это говорит о том, что обсуждаемая проблема актуальна для "заказчика" исполнения (у которого отсутствуют ДС для его оплаты), а не для исполнителя (который надлежащим образом исполняет свои обязательства)... прежде я ошибочно говорил об Истце и Ответчике, забыв о том, что требования может предъявлять и должник.. свою ошибку признаю

    Таких статей (включая статьи в научных журналах) после 1998го было много... но все они касались именно тех, кто не мог исполнить свои обязательства и требовал изменения (расторжения) договора, ссылаясь на кризис... Рассматриваемый случай - прямая противоположность... Арендатор не в состоянии платить по счетам, просит снизить размер АП (его перспективы получить удовлетворение через суд ничтожно малы).. Арендодатель же исправно исполняет свои обязанности, но вынужден увеличить размер АП.. и если это право не ограничено договором (т.е. в договоре предусмотрена такая возможность, даже в самой демократичной форме), то он вполне может предложить это Арендатору и в случае отказа последнего "состряпать" вышеописанное расторжение..

  • 16 апреля 2009 в 13:36 • #
    Anais A

    Мне бы тоже было интересно))

    Тем не менее продолжаю считать письмо арендатора контрпредложением, интересно было бы посмотреть текст письма ( я бы в жизни не написала что финансовое состояние ухудшилось, а привела бы аргументы о изменении рыночных цен на аренду в аналогичном сегменте), и при условии что аренда оплачивается без задержек по старой ставке считать считать что финансовое состояние ответчика ухудшилось- не могу. письмо-письмом, а доказательств тому нормальных нет.

    Касательно той ссылки, я знаю что практика сложилась "с другой стороны" я более чем уверена что большинство юристов и Вы том числе с ней знакомы, я привела ее исключительно с одной целью - чтобы показать что Судьи не считают Кризис "существенным изменением обстоятельств". Не важно сейчас совершенно что мнение это сложилось исходя из исков "другой стороны" (арендаторов, должников и т.п.) трактовать кризис как существенное изменение обстоятельств только потому, что теперь истец Банк или Арендодатель Суд не будет.

    Таким образом сложно будет строить иск на основании 451 статьи, в связи с отсутствием "существенного изменения обстоятельств".

    Вот такие размышления по теме.

    Два юриста- три мнения, и это нормально)

  • 16 апреля 2009 в 13:53 • #
    Стас Казанцев

    С последним согласен... ;))

  • Желаете ознакомиться с остальными комментариями или оставить свой? в сеть, чтобы получить полный доступ к функционалу Профессионалов.ru! Еще не участник сети?