Договор аренды помещения
21 января 2012 в 13:03

Договор аренды помещения

Уважаемые коллеги помогите в решении вопроса.
Между мной и моим коллегой — другом (теперь уже бывшим) ранее было заключено устное соглашение о пользовании офисом по которому я выплачивал ему 50% от суммы коммунальных услуг в месяц.
Позже, при предоставлении мне безвозмездной финансовой помощи Управлением труда и занятости в сумме 67620руб., мы заключили договор аренды сроком на 5 месяцев, с выплатой арендной платы в размере 5000руб. в месяц., т.к. мной из суммы фин. помощи должны быть затрачены 25000 рублей на аренду помещения. Предполагая дальнейшие дружеские отношения, после выплаты коллеге 25000руб., я так же по обоюдному устному согласованию по истечении срока договора аренды продолжил выплачивать 50% коммунальных услуг.
По прошествии 9 месяцев между нами произошла безосновательная ссора, после которой бывший друг прислал мне претензию в которой просит погасить задолженность в сумме более 200000 руб. согласно договора аренды и ч.2 ст.621 ГК РФ — если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Оригинал договора имеется только у меня. В договоре имеется условие: Стороны пришли к соглашению, что в случае, если за 30 календарных дней до истечения срока действия настоящего договора они не заключили дополнительное соглашение о его пролонгировании, то договор считается автоматически расторгнутым с 12.04.2011г.
Подскажите поможет ли мне данное условие в договоре, при рассмотрении дела в суде по основаниям невыплаты мной арендной платы?
Моральный аспект наглого неправомерного истребования с меня денежных средств бывшего друга естественно не волнует.

3511
Комментарии (89)
  • 21 января 2012 в 19:29 • #
    Борис Глобин

    Приветствую Вас Дмитрий! Не очень понятно изложено. Между кем и кем аренда? Физики , ИП или юрлица? Сначала пишите договора якобы нет, потом пишите, что договор только у Вас в одном экземпляре. Есди действительно у Вас есть договор с таким условием то полаю рассмотрение в суде будет с учетом изложенного условия.

  • 21 января 2012 в 19:37 • #
    Дмитрий Д

    Вначале мы были друзьями, поэтому договора не было. Позже составили договор (я как ИП, бывш. друг как физ. лицо) на 5мес. Оригинал у меня один единственный. Меня берут сомнения, что несмотря на такое условие суд будет руководствоваться ч.2 ст.621 ГК. А может вообще сказать что никакого договора не было или что был договор какой нибудь другой (ксерокопию предоставить какую выгодно мне) и т.п.?

  • 21 января 2012 в 22:36 • #
    Борис Глобин

    Нет Дим, так не нужно все же делать, даже если договора нет, то по сути сделка совершена даже и при отсутствии письменной формы к примеру. Арбитраж в Башкирии при отсутствии договора в письменной форме ссылается в таких случаях на ст. 8 ГК РФ, а вот СОЮ не знаю как реагировать будет. Много зависит от предмета иска конечно. Однако если есть договор и в нем если есть условие:Стороны пришли к соглашению, что в случае, если за 30 календарных дней до истечения срока действия настоящего договора они не заключили дополнительное соглашение о его пролонгировании, то договор считается автоматически расторгнутым с 12.04.2011г., то судебный орган не имеет законных оснований игнорировать такое условие договора, так как оно не нарушает закон, не ущемляет права и интересы третьих лиц. А фальсифицировать доказательства (договор) я Вам Дмитрий не рекомендую, такое деяние предусмотрено нормой УК РФ.
    Остался открытым вопрос по поводу Вашего "друга" если он физлицо и получает постоянный доход от сдачи в аренду недвижимости, кто оплачивает его подоходный в этой части? С этой стороны Вам как раз можно друга за "здесь" подержать смотришь и сговорчевее будет:))

  • 22 января 2012 в 09:00 • #
    Дмитрий Д

    Бывший друг тоже юрист со стажем, зарегистрирован как ИП, однако в договоре аренды мы обозначили его как физ. лицо. Ранее он никому в аренду свою часть офиса не сдавал.
    Игнорирование этого условия конечно не будет, однако я по закону должен был направить уведомление арендодателю о расторжении договора аренды. Я уведомления не направлял поэтому вступает в действие ч.2 ст.621 ГК, т.к. все же будет установлен факт моего пользования этим офисом после 12.04.2011г.
    А доказывать факт фальсификации договора по ксерокопии никто не будет, да и невозможно этого сделать. Друг ведь поступает по свински, а мне как защищаться.

  • 22 января 2012 в 11:51 • #
    Борис Глобин

    Да нет Дим, в арбитраже у меня дело было, там в связи с хищением подленного договора пришлось аналогичные действия делать, сделали экспертизу дело продули Дим. Ладно хоть угол не возбудили. Так что не думаю что это все же стоит делать. Так называемый друг идет на подлости, так это не говорит что Вы должны действовать так же в такой же подлой клее, не уподобляйтесь Вашему "другу".
    Великий комбинатор же говорил, что нужно чтить уголовный кодекс.))

  • 22 января 2012 в 11:54 • #
    Борис Глобин

    И потом Дим правила п. 2 ст. 621 ГК работать не будет если есть в договоре вышеуказанное условие.

  • 22 января 2012 в 12:03 • #
    Дмитрий Д

    Понятно. В моем случае дело осложняется еще и тем, что в подлиннике имеется это условие, а в копии договора, который находится в центре занятости данного условия нет. Так получилось что при составлении договора я по невнимательности не сохранил изменения и отпечаталось без этого условия. Конечно же увидел что отпечаталось без сохранения, но не придал этому значение, т.к. для центра занятости без разницы было об условиях договора. Вот теперь пожинаю плоды, ломаю голову что делать.

  • 22 января 2012 в 13:00 • #
    Борис Глобин

    Что там в копии написано приниматься судом в качестве допустимого доказательства не будет, только подленный договор, но ни как ни копия. Копия это вообще не документ.

  • 22 января 2012 в 13:05 • #
    Дмитрий Д

    Спасибо Вам Борис за отклик и поддержку. Вы вернули мне уверенность хоть в жизни не всегда выигрывает справедливость.

  • 22 января 2012 в 13:10 • #
    Борис Глобин

    Не за что Дмитрий, удачи Вам!

  • 22 января 2012 в 15:35 • #
    Дмитрий Д

    Извините еще за один вопрос. Как Вы думаете правило пролонгирования договора аренды будет работать при условии что после автоматического расторжения договора я по устному соглашению проплачивал 50% стоимости комун. услуг офиса (документов о проплате естественно у меня нет)? Или взять позицию о том, что между нами устно заключалось соглашение о предоставлении мне офиса на бесплатной основе.

  • 22 января 2012 в 18:43 • #
    Борис Глобин

    Дмитрий если нет документов оплаты, значит и не было ни какой оплаты коммунальных. А устное соглашение в суде тоже не прокатит. Вы же юрист и вполне понимаете, что необходима письменная форма сделки.

  • 22 января 2012 в 22:47 • #
    Дмитрий Д

    Спасибо еще раз. Да что то я растерялся когда коснулось самого, да еще не ожидаешь от кого.

  • 23 января 2012 в 00:34 • #
    Жанна Викторова

    Вы договор где-нибедь предъявляли? Расписки о выплаченных 25 тыс. брали со своего бывшего друга? Если нет, то и не показывайте и пусть он доказывает обоснованность требуемой суммы.

  • 23 января 2012 в 00:55 • #
    Жанна Викторова

    Простите, не внимательно прочитала все комментарии.
    О том, что в экземпяре, кот. Вы предъявили в службу занятости нужный пункт отсутствует Ваш друг знает(помнит)? То, что ваш арендодатель налоги не заплатил лучше вопрос не поднимать, т.к. это Вы, как налоговый агент, должны были из арендной платы перчимслить налоги за физ. лицо - арендодателя.
    В остальном согласна с Борисом Глобиным.

  • 23 января 2012 в 00:59 • #
    Дмитрий Д

    спасибо за совет

  • 23 января 2012 в 14:54 • #
    Борис Глобин

    Уважаемая Жанна! Как физик арендодатель проходит только по устной договоренности, ни к чему не обязывающей, которая может только сотрясать воздух, не более, соответственно ни о каком налоговом агенте в данном случае и речи быть не может. Арендодатель ИП. А раз ИП получает доходы, то соответственно обязан платить налоги и ни кто тут ему "агентировать" эту тему не обязан. За "здесь" арендодателя легко можно подержать в части неуплаты налогов. Пусть вспомнит потом дружбу и поговорку: Не рой яму другому сам туда попадешь.

  • 23 января 2012 в 17:07 • #
    Жанна Викторова

    Арендодатель - физик и я говорила о том периоде, кот. был оформлен договором. Посмотрите ст. 24 НК РФ. Юрлца в отношениях с физиками обязаны быть их налоговыми агентами.

  • 23 января 2012 в 22:41 • #
    Борис Глобин

    Виноват Жанна, прошу прощение. Действительно в договоре он как физик. Я ошибочно посчитал, что в договоре он ИП проходит. Тогда все правильно.

  • 24 января 2012 в 08:30 • #
    Элла Форос

    Уважаемые коллеги, вопрос весьма неоднозначный: здесь большую роль играет акт приема-передачи (возврата) помещения. Если в суде будет доказано, что после прекращения договора аренды (все равно по каким основаниям) Дмитрий фактически пользовался помещением,то, без сомнения, его обяжут оплатить весь период пользования до момента фактического возврата помещения. Здесь суд включает нормы о неосновательном обогащении (пользовался. но не оплатил, значит неосновательно сберег деньги, которые предназначены арендодателю). Суд обычно не мудрствует и сумму неосновательного обогащения рассчитывает исходя из действовавшей по арендному договору ставки, умножая на количество дней фактического пользования. Так что, на мой взгляд, шансы у Дмитрия не велики, если будет доказано, что пользовался и не подтверждено, что оплачивал.

  • 24 января 2012 в 10:14 • #
    Дмитрий Д

    Вот и я говорю что попал под подлость

  • 24 января 2012 в 11:54 • #
    Жанна Викторова

    так и акта о приеме помещения нет. Дмирий помещением начал пользоваться раньше, чем заключил договор, т.е. имело место безвозмездное пользование, потом период договорных отношений, потом опять безвозмездное пользование. Я думаю у Дмитрия есть шанс.

  • 24 января 2012 в 11:56 • #
    Дмитрий Д

    Да именно так на самом деле и было. Самого акта приема-передачи нет и не было. Но такой акт ведь не обязателен если в договоре прописан адрес офисного помещения и площадь его передаваемой части

  • 24 января 2012 в 14:36 • #
    Борис Глобин

    Нет Дим акт обязателен. Дело Дим в том, что подписали договор с такими условиями, ну и что??? Такой договор не подтверждает передачу помещения в пользование. А акт подтверждает именно что помещение было передано в пользование. Полностью согласен с Эллой Форос. На лицо ст. 1102 ГК РФ. При чем полагаю, что имеются шансы у Вашего "друга" взыскать и за период времени вне пределов договора. Там в ход могут пойти и свидетельские показания и может быть почтовые уведомления есть на этот адрес или иные документы с указанием адреса и т.д.
    Мда..., печально выглядит ситуация.

  • 25 января 2012 в 13:30 • #
    Дмитрий Д

    А если оригинал договора утерян, суд ведь не может рассматривать дело по копии. При этом свидетельские показания так же не должны приниматься, т.к. договор был заключен в письменном виде. Я предъявляю в суд копию договора отличную от "друга". Дело должно быть прекращено.
    Однако минус в том, что "друг" в дальнейшем может подать другой иск по основаниям ст.1102 ГК, так?

  • 25 января 2012 в 15:54 • #
    Борис Глобин

    именно.

  • 24 января 2012 в 14:45 • #
    Борис Глобин

    Потом Дим наверно нужно понимать, что при самом плохом раскладе Ваш "друг" будет доказывать фактическое пользование помещением и в рамках договора и за его пределами. Как и чем он будет это доказывать это его головная боль, но к этому нужно быть готовым и на вне договорные периоды может быть пробовать заключить с кем -то договоры аренды, естественно "задним" числом и акты приема передачи помощения. Согласен, не очень удачная мысль, плохое доказательство, опасное, вновь не влететь бы, но другое что-то ни чего на ум не идет к сожалению.

  • 24 января 2012 в 15:12 • #
    Жанна Викторова

    фактическое пользование не обязательно возмездное. В договоре не указано, что его действие рапространяется на отношеня ранее возникше.

  • 24 января 2012 в 15:31 • #
    Дмитрий Д

    Нет в договоре нет условий и указаний о ранее возникших отношениях. Договор же заключался с другом и т.к. я не предвидел таких дальнейших действий (вот жизнь то учит), то в условия сильно не вникал.
    Если мой свидетель (наш общий друг) засвидетельствует о том, что ранее между нами заключалось устное соглашение безвозмездного пользования офисом на период около 2-х лет.
    А в этом промежутке мной с бывшим другом был заключен договор аренды на 5 мес. при условии автоматического расторжения 12.04.2011г. После этого устное соглашение о безвозмездном пользовании продолжилось.
    Я понимаю, что суд данную ситуацию воспримет не в мою пользу.

  • 24 января 2012 в 15:25 • #
    Жанна Викторова

    Акта нет. Как и чем "друг" будет доказывать дату передачи помещения в аренду? Дмитрий не отказывается, что пользовался помещением, вопрос на каких основаниях он им пользовался. Подтвердить сумму, заявленную ко взысканию - забота истца.
    И если какой-то срок было безвозмездное пользовние, то почему сразу возникает неосновательное обогащение? Пользовлся достаточно длительный срок, с ведома и согласия арендодателя, откуда здесь НО?

  • 24 января 2012 в 15:43 • #
    Дмитрий Д

    Получается если акта передачи нет, то помещение в аренду мне и не передавалось? я как до заключения пользовался на безвозмездной основе помещением так и после этого. А договор был заключен именно для получения финансовой помощи с управления труда и занятости.

  • 24 января 2012 в 21:02 • #
    Элла Форос

    Я полагаю, что пользование до заключения договора не в зачёт, а вот в отношении пользования после окончания срока судебная практика однозначна. От оплаты можно уйти при отсутствии акта только в случае, если есть возможность доказать отсутствие фактичекого пользования.
    Мне кажется странным размер требований: если арендная плата по договору была 5000 руб., то за 9 месяцев это явно не 200000.
    Про безвозмездное пользование я бы вообще не упоминала, поскольку наше налоговое законодательство приравнивает безвозмездные договоры в предпринимательских отношениях к договорам дарения и здесь можно попасть на налог на прибыль (сумма не уплаченной арендной платы будет рассмотрена как налогооблагаемый доход).

  • 24 января 2012 в 21:39 • #
    Дмитрий Д

    Даты и цифры я в описании естественно поменял, да и не в них смысл (сумма большая). Фактическое пользование естественно было, доказать что я пользовался офисом труда не составит. Значит получается что выхода у меня никакого нет? У меня в голове не укладывается эта мерзость, куда мир катится. Как он может так поступать, не боится ни моральных принципов ни моих возможных ответных действий.

  • 24 января 2012 в 21:56 • #
    Дмитрий Д

    Что касается не уплаченного налога на прибыль, то я лучше уплачу налог и штраф, чем потворствовать такой подлости.
    Было бы не обидно, если бы я на самом деле должен был бы ему.

  • 24 января 2012 в 22:02 • #
    Элла Форос

    попробуйте изложить ситацию и показать договор специалисту по аренде, зачастую в договорах бывают нюансы, которые можно использовать как "за", так и "против", не видя документов консультровать можно только в общеих вопросах, а частные случаи индивидуальны.

  • 25 января 2012 в 13:29 • #
    Дмитрий Д

    А если оригинал договора утерян, суд ведь не может рассматривать дело по копии. При этом свидетельские показания так же не должны приниматься, т.к. договор был заключен в письменном виде. Я предъявляю в суд копию договора отличную от "друга". Дело должно быть прекращено.
    Однако минус в том, что "друг" в дальнейшем может подать другой иск по основаниям ст.1102 ГК, так?

  • 25 января 2012 в 20:07 • #
    Элла Форос

    Теоретически
    1. cуд может запросить договор в службе занятости по ходатайству Вашего друга
    2. если доказан факт пользования и нет документов, подтверждающих согласованную цену аренды, то лицо требующее возврата суммы неосновательного обогащения вправе произвести рассчет исходя из средней цены аренды аналогичных помещений, существующей в Вашем регионе и как бы она не оказалась выше. Еще раз рекомендую показать документы спецу по арендным отношениям, только в этом случае можно получить реальный дельный совет.

  • 25 января 2012 в 20:10 • #
    Дмитрий Д

    спасибо за совет. Только нет такого спеца, да и город маленький все друг друга знают

  • 25 января 2012 в 20:59 • #
    Элла Форос

    можете прислать мне скан договора на мыло #, может что придумаю

  • 25 января 2012 в 21:00 • #
    Дмитрий Д

    ок

  • 25 января 2012 в 13:33 • #
    Дмитрий Д

    А если оригинал договора утерян, суд ведь не может рассматривать дело по копии. При этом свидетельские показания так же не должны приниматься, т.к. договор был заключен в письменном виде. Я предъявляю в суд копию договора отличную от "друга". Дело должно быть прекращено.
    Однако минус в том, что "друг" в дальнейшем может подать другой иск по основаниям ст.1102 ГК, так?

  • 26 января 2012 в 14:56 • #
    Жанна Викторова

    почему все говорят о ст. 1102 и забывают о 1109ГК?? Ну откуда здесь НО? Арендодатель не знал, что договор закончился? Арендодатель не знал, что арендатор продолжает пользоваться помещением? Откуда здесь НО?
    И вопрос по оплате. Допустим в суде будет установлено, что имело место пользование помещением. С какой даты аренду расчитывать. Истец просит не только признать что были арендные отношения, но оплату взыскать. Как считать оплату? с какого числа, если акта нет.

  • 26 января 2012 в 16:45 • #
    Дмитрий Д

    Согласен с Вами Жанна. Просто вопрос неоднозначный сколько юристов столько и мнений. Спасибо за участие в решении моего вопроса. Могу ли я к Вам еще обратиться если у меня возникнет еще вопрос?

  • 26 января 2012 в 17:26 • #
    Жанна Викторова

    конечно

  • 28 января 2012 в 12:00 • #
    Вашкевич Андрей

    Вопрос скорее однозначный и более того очевидный. Согласен с Эллой Форос. Если есть пользование - значит должна быть и оплата. Акта возврата помещения арендатору, как я понимаю, не имеется. В принципе в суде все может свесить к простому вопросу судьи: "Пользуетесь ли Вы в настоящее время помещением?". Что будете отвечать?

  • 28 января 2012 в 12:50 • #
    Дмитрий Д

    Здравствуйте Андрей. Ни акта приема помещения, ни его возврата не составлялось. Оплата на самом деле производилась как указано выше на дружеских отношениях (только платежек, расписок и т.п. нет). Не пользуюсь данным офисным помещением уже на протяжении 6-ти месяцев, правда вывез свое имущество из офиса месяц назад.
    А отвечать буду, что приходил в офис с разрешения "друга", практиковался для дальнейшей работы в качестве юриста.

  • 28 января 2012 в 13:13 • #
    Вашкевич Андрей

    Чем может быть подтверждено, что не пользуетесь помещением и с какого времени (оплата коммунальных услуг, телефонные переговоры, сдача ключей на охрану и т.д. и т.п.0?

  • 28 января 2012 в 13:18 • #
    Дмитрий Д

    Подтверждение только тем, что месяц назад сдал ключи от офиса "другу" в присутствии других работников офиса.

  • 28 января 2012 в 13:26 • #
    Вашкевич Андрей

    Возможно, что-то можно из документов Управления труда и занятости узнать? Наверное,отчет представлялся Вами с оправдательными документами. Возможно, что-то там по аренде было? А так, конечно, не есть хорошо. Обстоятельства дела подтверждают, что как минимум 9 месяцев Вы пользовались помещением. А это 5.000 руб х 9 месяцев = 45.000 руб. Но не 200.000 руб. Откуда 200.000 я так и не понял. Могут быть еще вопросы по коммуналке и по пользованию по текущий период, так как по акту Вы помещение не вернули. Кстати, он возможно в это помещение кого-то другого уже пустил? Тогда можно будет на этом факте доказывать необоснованность взыскания платы за пользование свыше 9 месяцев (то есть до возврата помещения пусть и без акта).

  • 28 января 2012 в 13:43 • #
    Дмитрий Д

    В претензии присланной мне, он сам говорит о том, что я освободил помещение месяц назад. Так никакого акта о приемке помещения не было, по какому акту я его должен сдавать?

  • 30 января 2012 в 11:14 • #
    Жанна Викторова

    Андрей, буду Вам признательна, если объясните почему при пользовании должна быть обязательно оплата. Законодатель предусматривает безвозмездное пользование, откуда такая категоричность? А на вопрос судьи о сроках пользования помещением ответчик вообще отвечать ничего не будет, это дело истца доказывать. Истец должен доказывать, какого числа помещение было передано и какого возвращено, а ответчику в этом случае лучше помолчать. Далее, даже если суд намерен признать необходимость оплаты, то какую сумму суд будет взыскивать? Мало признать наличие пользования, необходимо еще заявленную сумму подтвердить, и как это сделать, если сроки фактического пользования не известны?

  • 30 января 2012 в 13:49 • #
    Вашкевич Андрей

    Сейчас на ходу отвечу,между судебными заседаниями. Поэтому без подробных ссылок на нормативку. Из обстоятельств дела следует, что помещение не возвращено после истечения срока договора аренды. Доказательством возврата должен быть акт приема-передачи (ст. 655 ГК). Раз возврата нет, то соответственно согласно специальной норме ст. 622 ГК взыскивается арендную плату за все время просрочки возврата, исходя из арендной платы, установленной договором. Арендодатель в претензии признал фактический возврат имущества, поэтому взыскание должно производиться за период до момента возврата, признанного арендодателем. По процессу. Истец указывает на то, что есть просрочка возврата, что подтверждается отсутствием акта приема-передачи. Больше ему ничего доказывать не надо. Законодательством установлено специальное письменное доказательство для подтверждения факта возврата - акт. Его нет. Дальше проблема ответчика доказывать, что он вернул имущество. Для доказывания наличия договора безвозмездного пользования имуществом надо доказать как возврат имущества из аренды, так и факт заключения договора безвозмездного пользования. В нашем случае нет возврата из аренды. Кроме того, каким образом на основании каких доказательств можно доказать наличие договора безвозмездного пользования в отношении объекта недвижимости (помещения)? Достаточно простое дело с понятным предметом доказывания. Конечно можно впасть в схоластику и порассуждать, а что могло бы быть, если бы, например, договор аренды признали недействительным... Но это за пределами предмета спора.

  • 30 января 2012 в 14:27 • #
    Жанна Викторова

    Ок, с возвратом понятно. Как определить начало срока пользования, если акта нет. Срок действия договора не равен срокиу действия аренды. Как истец будет подтверждать с какого числа аренда? точную дату передачи помещения можно установить из акта, акта нет. как считать будем?

  • 30 января 2012 в 15:18 • #
    Вашкевич Андрей

    Документально. Арендатор оплатил как я понимаю 5 платежей за 5 месяцев. Платежные документы в совокупности с договором аренды, полагаю, будут содержать достаточно данных, чтобы установить срок аренды (с ... по ...), который признавался самим арендатором (в платежках наверняка оплачиваемый период аренды указан). Конечно, рассуждать не видя документов, сложно. Но в исходных данных есть дата 12.04.2011, который скорее всего является и сроком действия договора и сроком аренды. Конечно, возможны варианты, но как правило, это так. Так как акта на возврат нет, то считаем просрочку с 12.04.2011. Поскольку иных доказательств нет, то решение выносится по имеющимися доказательствам.

  • 30 января 2012 в 18:57 • #
    Вашкевич Андрей

    Коллеги! Завтра на целый день выпаду из общения. Выезжаю в суд на периферию. Тоска. Мороз 20 градусов. Туда 5 часов. Назад 5 часов. Там от получаса до часа в заседании. Вернусь, подключусь к дальнейшему обсуждению.

  • 29 января 2012 в 11:42 • #
    Вашкевич Андрей

    Как и любую недвижимость - по двустороннему акту. Но сейчас у Вас имеется письменное доказательство, т.е. претензия, содержащее указание арендатора на дату возврата помещения. Так что есть основания говорить об оплате только до момента возврата. А в остальном прогноз для Вас негативный. К сожалению...

  • 29 января 2012 в 13:32 • #
    Дмитрий Д

    Ну спасибо за советы. О негативе мне известно самому

  • 30 января 2012 в 16:54 • #
    Жанна Викторова

    Дмитрий, поскольку обсуждение Вашего вопроса продолжается, подключайтесь, пож-та. Есть ли какие-нибудь платежные документы. По договору Вы как платили? из рук в руки или с р/с. Вообще есть хоть какая-то бумажка, свидетельствующая об оплате?

  • 30 января 2012 в 19:44 • #
    Дмитрий Д

    При составлении (заключении договора) я выплатил на руки сразу всю сумму денег за 5 мес. и получил об этом расписку. Более никаких платежных документов не было.

  • 30 января 2012 в 22:50 • #
    Надежда Молокова

    Дмитрий не бегите впереди телеги (простите). Посмотрите, что будет в иске, которого я как понимаю Вы еще не видели. Далее действуйте исходя из позиции которую займет Ваш "друг". И вообще данный спор решите по справедливости. Если у стороны (арендодателя нет никаких документов и в ЦЗН их нет, платежных документов нет и т. д.), то как он докажет, что Вы у него на определенных в договоре условиях, арендовали помещение? Выход есть всегда. Удачи!

  • 30 января 2012 в 23:13 • #
    Дмитрий Д

    Спасибо за совет) Да я не бегу... Вижу что "друг" подготавливается к суду (истребовал копию договора в ЦЗН), вот и я готовлюсь. Я же писал выше, что оригинал только у меня, в ЦЗН копия, они по условиям разные. Факт что был договор налицо, значит аренда была. Вся суть в его требовании о выплате денег на основании договора аренды, по окончании срока которого я не уведомил арендодателя о его расторжении, в связи с чем он пролонгируется. А следовательно мне придется выплачивать неосновательное обогащение. Правда вот актов как о приеме так и о возвращении арендованного офиса не было.

  • 31 января 2012 в 17:08 • #
    Надежда Молокова

    Первое копия договора не является доказательством, если даже суд признает факт аренды то на каких условиях эта аренда была? Единственным подтверждением условий аренда в данном случае является подлинный договор аренды в котором черным по белому прописано, то-то-то-то...

  • 31 января 2012 в 19:21 • #
    Дмитрий Д

    Эт я понимаю, тогда такой вариант, как на практике будет действовать суд если вообще нет оригинала договора? У меня будет копия с оригинала. По свидетельским показаниям суд не должен (не может) выяснять какие были условия договора, т.к. он согласно закона был составлен в письменном виде.

  • 31 января 2012 в 20:47 • #
    Надежда Молокова

    Если сторона основывает свои доводы на несуществующем доказательстве, суд откажет.

  • 31 января 2012 в 21:41 • #
    Дмитрий Д

    да факт аренды все равно установлен будет, а после возникает требование по ст.1102 ГК

  • 1 февраля 2012 в 10:22 • #
    Надежда Молокова

    Согласна Элла. Дмитрий вы говорите про субаренду?

  • 1 февраля 2012 в 11:08 • #
    Дмитрий Д

    Нет, субаренды не было. Арендодатель - собственник части офисного помещения, пользовался вместе со мной своим помещением сданным мне в аренду.

  • 1 февраля 2012 в 18:52 • #
    Надежда Молокова

    Дмитрий зачем Вы сюда привязываете аренду, оно Вам надо?

  • 1 февраля 2012 в 20:20 • #
    Дмитрий Д

    не понял Надежда, что значит привязываю и куда? Можно сразу поподробней изъяснить свою мысль, чем одним непонятным вопросом

  • 1 февраля 2012 в 08:21 • #
    Элла Форос

    Не аренды, а пользования без договора не понятно на каких условиях и не понятно в течение какого периода. Насколько я понимаю, Вы вместе с арендодателем пользовались этим помещением и в натуре вам часть помещения не выделялась, это так? Если да, то это вообще не аренда.

  • 1 февраля 2012 в 08:34 • #
    Дмитрий Д

    Да, на самом деле мы вместе пользовались офисным помещением. Вот только законодательной базы не найду, что совместное пользование не является арендой. Или основываться на том, что мне не выделялась часть помещения согласно договора (а если и выделялась, то не та площадь какая прописана в договоре ), не было акта приема передачи? А разве существует запрет на сдачу в аренду помещения и одновременное пользование им арендодателем?

  • 1 февраля 2012 в 13:48 • #
    Элла Форос

    Во-первых у Вас не определены границы передаваемого в аренду помещения, арендодатель просто указал пальцем, где Вы можете поставить свой стол и стул, т.е. фактически помещение полностью, либо его конкретно определенная часть Вам не передавались,
    Почитайте п.10 инф. письма ВАС от 11.01.02г.: если арендодатель не передал определенное условиями договора помещение, не освободил его от своего имущества и сам наравне с Вами пользовался этим помещением, т.е. фактически осуществлял свое право владения и пользования помещением, у Вас не должна возникать обязанность оплачивать это помещение.

  • 1 февраля 2012 в 16:06 • #
    Дмитрий Д

    Вот. Спасибо Вам Элла за то что прониклись в мою ситуацию. Изложенное в данном письме ВАС почти полностью совпадает с моей ситуацией.

  • 4 февраля 2012 в 12:51 • #
    Вашкевич Андрей

    Добрый день всем! В развитие последней идеи. Дмитрий, ранее Вы указывали, что под расписку передали наличные деньги в оплату аренды вперед, то есть авансом. У второй стороны есть эта расписка? Или возможно были у Вас отчеты в налоговую, в Управление труда и занятости, в которых Вы указывали, что передали деньги и/или понесли расходы на аренду помещения? Иными словами, не подтверждали ли Вы каким-либо образом, что арендовали помещение и понесли на это расходы по уплате арендной платы? Если нет, то при отсутствии акта приема-передачи Вам арендуемого имущества остается доказать, хотя бы косвенно, что арендодатель совместно с Вами пользовался данным посещением. В принципе, почему бы не потребовать назад уплаченную арендную плату :)

  • 4 февраля 2012 в 13:03 • #
    Дмитрий Д

    Добрый день! Конечно я отчитывался перед ЦЗН и у них имеется копия расписки по которой я оплатил аренду. А доказывать что арендодатель пользовался арендованным имуществом я естественно буду, потому как это было на самом деле.

  • 4 февраля 2012 в 13:06 • #
    Вашкевич Андрей

    И самым простым подтверждением того, что арендодатель сам пользовался арендованным имуществом является отсутствие актов приема-передачи от арендодателя арендатору и обратно.

  • 4 февраля 2012 в 13:24 • #
    Дмитрий Д

    Эт я понимаю, спасибо за советы и участие в моей проблеме. Но я так понимаю, что если даже суд признает договор аренды не заключенным, то существует возможность у арендодателя взыскание неосновательного обогащения, так?

  • 4 февраля 2012 в 16:45 • #
    Вашкевич Андрей

    Это уже сложнее. И в любом случае упирается в пользование помещением самим арендодателем. Для усиления позиции необходимы доказательства данного пользования и/или нахождения имущества арендодателя в данном помещении. Кстати, в помещении стоит телефон, есть телефонный номер, кто оплачивал телефонные разговоры? Пусть косвенно, но для начала так.

  • 4 февраля 2012 в 16:55 • #
    Дмитрий Д

    Офисное помещение (1-комн. квартира) принадлежит двум собственникам один из которых мой арендодатель. Телефон в офисе принадлежит другому собственнику - адвокату, который по обоюдному согласованию рассчитывает квартплату, плату за охрану и т.п. Мой арендодатель отдает свою часть квартплаты этому собственнику который и оплачивает счета. Вообще в офисе работают всего 4 человека, я был пятый.

  • 5 февраля 2012 в 07:44 • #
    Элла Форос

    Здесь не будет НО, для возмещения Ваш "арендодатель" должен будет сделать расчет, но, если договор признать незаключенным, он не сможет доказать ни размера используемой площади, ни времени пользования

  • 5 февраля 2012 в 05:56 • #
    Наталия Бочарова(Семенова)

    Добрый день Уважаемые коллеги. Помогите пожалуйста советом! Наша организация ( арендодатель) 16 авг.2011 г. заключила договор аренды нежилого помещения сроком на 1 год (зарегистрировали в ФРС). Арендная плата по условию договора должна вноситься ежемесячно не позднее 15-го числа оплачиваемого календарного месяца. Арендаторы попросили так называемые "арендные каникулы" 1 мес. - мы пошли арендаторам на встречу и предоставили "каникулы." Арендную плату в этом случае договорились получить : за 1- месяц аренды 50% ; за 2-ой месяц аренды 50 %. Также арендаторами был внесен "страховой депозит", который в случае истечения срока действия договора аренды или его досрочном расторжении будет зачислен в качестве арендной платы за последний месяц аренды при условии отсутствия имущественных претензий со стороны арендодателя к арендатору. Вроде все нормально- начали работать. За 3-й месяц аренды (это был октябрь) оплата поступила на наш Р/С в срок и в полном объеме; а далее началось: 4-й мес(ноябрь) оплаты нет, 5-й(декабрь) оплаты нет. Написала претензию, попрасила погасить задолженность. В ответ нам было объявлено, что они "съезжают" с 1-го января 2012 года ( по соглашению сторон!!!)? Документы (расторжение)мы пока не подписывали. Арендная плата за 4-й мес(ноябрь 2011) поступила на наш Р/С 01 февраля 2012, за 5-й обещают вот-вот перечислить и теперь самое интересное: ТРЕБУЮТ : пересчитать " страховой депозит" на 1 февраля 2012 года и ЦИТАТА(арендаторов): " вернуть нам деньги, которые мы не досидели до 15 февраля, а также возместить нам затраты на установленную в вашем помещении пожарной сигнализации, которая нам не нужна, мы оставляем ее вам((??). Как с ЛЮДЬМИ разговаривать? .......В понедельник 6 фев. предстоит с ними встреча.....(

  • 5 февраля 2012 в 08:15 • #
    Элла Форос

    Здравствуйте, Наталия, Вам бы свою тему открыть, эта и так перегружена...
    По существу:
    1. Что значит "попросили" - "предоставили"? Есть соответствующие зарегистрированные допы? Если все устно или просто переписка, то это не имеет силы и Вы вправе удержать из депозита не доплаченную сумму.
    2. При отсутствии соглашения о расторжении и если договором не предусмотрено право отказа от его исполнения а также сторонами не подписан акт возврата помещения, до окончания срока договора арендатор обязан уплачивать арендную плату, даже если он освободил помещение и вы без особого труда взыщете эту сумму в судебном порядке (если будет с кого взыскивать).
    3. Если подпишете соглашение, то из депозита можно удержать только фактически не полученные суммы, которые арендатор обязан был заплатить по условиям договора до даты его расторжения (в том числе см.п.1), а остальное придется вернуть. По поводу "пересчета" придется объяснить людям правовую суть депозита.
    4. По поводу сигнализации:скорее всего, это отделимые улучшения, и вы вправе потребовать её демонтировать, да ещё и сделать косметический ремонт после демонтажа. Можете заявить, что в случае отказа, вы это сделаете за счет остатков депозита, а при их недостаточности, потребуете через суд возмещения убытков. Либо можете благосклонно разрешить оставить как есть без какой-либо оплаты. По ГК, если договором аренды не предусмотрено иное, возмещению подлежат только неотделимые улучшения, сделанные с согласия арендодателя (и тому должны быть доказательства), и в размере, документально подтвержденном.
    Предупреждаю, что советы общие для стандартных ситуаций, после просмотра документов, зачастую всё переворачивается с ног на голову (как в случае с Дмитрием)

  • 5 февраля 2012 в 12:17 • #
    Вашкевич Андрей

    Дмитрий! Из последних Ваших сообщений следует, что собственниками арендуемого помещения являются два лица. То есть они владеют данным помещением на праве общедолевой собственности? Тогда вопрос. По договору аренды между Вами и Вашим бывшим другом второй сособственник также выступал арендодателем? Или он давал согласие на заключение договора аренды? И самое главное. Второй сособственник имеет к Вам претензии? Если нет, то следует рассмотреть вопрос о праве Вашего бывшего друга заявлять какие-либо требования без согласия второго сособственника.

  • 5 февраля 2012 в 13:07 • #
    Дмитрий Д

    Доля у моего "друга" в этом офисе составляет 1/3, в натуре раздела между ними не было. Второй собственник арендодателем по отношении ко мне не выступал, никаких согласований с ним не было. По настоящее время у второго собственника ко мне претензий никаких не было. Ну кто его знает, возможно скооперируются они и появятся какие нибудь требования.

  • 5 февраля 2012 в 14:11 • #
    Вашкевич Андрей

    Но договор был заключен от имени только одного собственника и претензия была также заявлена тоже только от одного? Поговорите все-таки со вторым собственником, поддержит ли он в суде Вашу позицию, что Ваш бывший друг пользовался сданным в аренду помещением и что у Вас до и после срока аренды существовало соглашение об участии в оплате коммунальных расходов, но не об уплате арендной платы.

  • 5 февраля 2012 в 14:17 • #
    Дмитрий Д

    Да, попробую конечно поговорить. Однако думаю, что второй собственник займет просто нейтральную позицию и скажет, что ему не известно была ли с моей стороны оплата ком. услуг или оплата аренды.

  • 5 февраля 2012 в 16:02 • #
    Вашкевич Андрей

    Это тоже хорошо. Сдавать в аренду они могли только вдвоем вместе, требовать оплату за фактическое пользование - также. Ищите документ, подтверждающий, что помещение принадлежит двум лицам и ждите иск. В зависимости от изложенного в иске станет ясна окончательная позиция по делу.

  • 5 февраля 2012 в 16:06 • #
    Дмитрий Д

    Понял Вас, спасибо за советы и участие. Могу я с Вами связаться если возникнут вопросы?

  • 5 февраля 2012 в 16:18 • #
    Вашкевич Андрей

    Да. Неожиданно и надеюсь в Вашу пользу Ваш случай оказался все-таки не таким уж и типовым :)


Выберите из списка
2019
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008