Договор бронирования аренды?
7 апреля 2009 в 18:27

Договор бронирования аренды?

Лицо приобрело в только что построенном здании офис, в права собственности вступает через две недели. Второе лицо желает заключить с первым договор аренды, но до госрегистрации не имеет права. Какой договор необходимо сейчас заключить сторонам, чтобы сразу после госрегистрации второе лицо получило исключительное право арендовать помещение по условиям, оговоренным в первом договоре.

488
Комментарии (58)
  • 7 апреля 2009 в 19:04 • #
    Равиль Х

    Предварительный договор. В нем оговорить основные моменты будуещей аренды - кв. метры, цена. И главное, что сторона 1 обязана заключить договор аренды со стороной 2.

  • 7 апреля 2009 в 20:39 • #
    Роман Малахов

    Равиль, спасибо большое! Все встало на свои места.

  • 7 апреля 2009 в 20:13 • #
    Анна Миронова

    Роман, на период до госрегистрации стороны планируют арендные отношения де-факто?

  • 7 апреля 2009 в 20:38 • #
    Роман Малахов

    Не знаю. Осталось всего-то две недели. Сам я не вижу причин, чтобы не начать все без договоров -- черным налом, а потом нормально все оформить. Раз захотели, будем делать предварительное соглашение, какой-нибудь фиктивный договор для расходов на пару недель.

  • 7 апреля 2009 в 20:42 • #
    Анна Миронова

    причина есть. из четырех букв: О. Б. Э. и П. :)

  • 7 апреля 2009 в 20:49 • #
    Роман Малахов

    Это Вы правильно сделали, что не подряд написали :-) Отправь 10-м друзьям сообщение: "путин. саммит. бомба. гексоген." и жди в гости людей в серой форме :-)
    Делаем все по закону :)

  • 7 апреля 2009 в 20:58 • #
    Анна Миронова

    :)

  • 8 апреля 2009 в 10:50 • #
    Дмитрий Извеков

    И зачем фиктивный догоовор? Во-первых, предварительный договор заключить, а во-вторых, после регистрации в договоре аренды можно распространить арендные обязательства, возникшие до момента заключения договора аренды. Даже если совокупный срок аренды при этом будет более года регистрация не потребуется.

  • 8 апреля 2009 в 11:34 • #
    Анна Миронова

    Зачем фиктивный договор? Чтобы жить было веселее и азартней, по-видимому. А лучше Вам Роман объяснит, это же его идея. :))))))))))
    А вот насчет арендных обязательств, возникших до...это вопрос! Представим ситуацию. Сегодня 8 апреля. Счастливые арендаторы офиса вовсю его обживают, в то время как договор будет еще регистрироваться...ну скажем, до 24 апреля. И тут дверь открывается, и входят те, кто надо из компетентных органов: "Здрасте! На каком таком основании Вы здесь тусите, дорогие граждане? Договор аренды? Предъявите! На регистрации? Вот когда зарегистрируют, тогда Ваше право пользоваться этими чудными кабинетами. Предварительный договор? А что там написано? Стороны В БУДУЩЕМ намереваются заключить договор аренды...А что, это будущее уже наступило?" и т.д. и т.п. Дима, что ответим? ;)

  • 8 апреля 2009 в 11:58 • #
    Anais A

    В обычной практике подписывается Предварительный договор , а потом одновременно Краткосрочный и Долгосрочный. Пока долгосрочный на гос.регистрации, по краткосрочному (на срок действия до 1 года но не позднее момента гос. регистрации Долгосрочного договора ) и не подлежащему регистрации идут арендные платежи. И совсем не нужно бояться.

  • 8 апреля 2009 в 12:21 • #
    Роман Малахов

    На основании чего сейчас платить? И как это по бухгалтерии провести? Предварительный, как я понял, не может обязывать вносить залог или еще как-то оплатить что-то.

  • 8 апреля 2009 в 12:24 • #
    Дмитрий Извеков

    Я предлагаю сразу заключить основной договор аренды по ниженаписанным основаниям ))

  • 8 апреля 2009 в 12:27 • #
    Роман Малахов

    Вот это уже больше на веселую жизнь похоже :) Договоров аренды нет, так что фиктивный какой-то нужен, типа безвозмездного пользования. Заключать его с владельцем здания, возможно, здесь я подробностей не знаю. Чисто теоретически можно заключить договор строительного подряда с владельцем здания. Белить там потолки, столы расставлять :-) Но для этого лицензия нужна, если не ошибаюсь. Но это уже слишком мудреные фантазии :-)

  • 8 апреля 2009 в 12:29 • #
    Анна Миронова

    О! Золотые слова, Ирина!

  • 8 апреля 2009 в 12:36 • #
    Роман Малахов

    Это все правильно! На основании чего можно платить, имея на руках только предварительный договор? Как вообще занимать офис в новом здании, покупатель которого еще не вступил в права собственности?

  • 8 апреля 2009 в 12:44 • #
    Anais A

    ПДА можно обеспечить задатком.
    Это в плане гарантий.

    Оплачивать законно можно эксплуатационные платежи и коммуналку по счетам, включив в ПДА условие о передаче помещения в целях подготовки его к аренде и размеры/порядок оплаты таких платежей .
    Арендодателя также можно в том же ПДА проавансировать, оплатив, например, ему 2 арендные платы, которые в последствии зачтутся за первый и последний месяцы аренды по Краткосрочному договору и ли долгосрочному.
    Все в Ваших руках.

  • 8 апреля 2009 в 13:24 • #
    Анна Миронова

    a вот тут уже минуточку! как говорится, игра приобретает интерес. а как же договор отдавался на регистрацию без бамажков о праве собственности? Или он еще не отдавался, а под двумя неделями подразумевалось время до въезда в помещение?

  • 8 апреля 2009 в 13:28 • #
    Anais A

    Анна, это не договор на регистрации) а право собственности)
    цитирую первый пост:
    "Лицо приобрело в только что построенном здании офис, в права собственности вступает через две недели.
    Второе лицо желает заключить с первым договор аренды, но до госрегистрации не имеет права. "

  • 8 апреля 2009 в 14:11 • #
    Анна Миронова

    Великолепно. Ирина, тогда прошу Вас поделиться мнением о законности оснований, когда кто-то передает кому-то что-то неважно для каких целей, на что пока сам не имеет права.
    Если не погружаться в казуистику - предлагаемый Вами способ действительно имеет распространение. Суд. практика уже, правда, встречалась нехорошая - по поводу задатка в предварительном договоре, ну да ладно. Но тому кто его будет использовать, важно понимать - любой способ, применяемый в случаях, когда право собственности не оформлено, а пользование уже де-факто осуществляется юридически небезупречен. Насчет законности оплаты той же коммуналки - а где уверенность, что счета выставляет "тот, кто надо"? Знаете сколько случаев, когда на этапе госрегистрации возникает второй претендент на оформление права собственности на тот же объект? И что им делать, когда оплачивали счета Х, а в итоге собственником окажется У и все предыдущие правоотношения, связанные с Х, оспариваются? Вскрывается при той же проверке ОБЭП: какая такая подготовка помещения к аренде, когда в нем уже сидят люди и на компьютерах работают?
    Мораль. Волков, конечно, бояться - в лес, конечно, не ходить. :) Если предполагаемые собственники здания подстраховали ситуацию, никто не придет, и арендаторы будут жить-поживать и добра наживать при предлагаемой Вами схеме до того момента, когда можно будет оформить краткосрочный договор аренды. А вот если нет и собственник кому-то встанет поперек горла со своей неподстрахованной стройкой - и с Вашей схемой их распишут под хохлому. Плавали - знаем.;)

  • 8 апреля 2009 в 14:28 • #
    Anais A

    Анна, на самом деле никто ничего не передает. См. ст. 429 ГК
    Предметом предварительного договора является исключительно обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных в предварительном договоре.

    Про задаток я писала ниже, практика двоякая. Сама не применяю.
    У на авансирование , зачитываемое, в суде возвратное на 100 %.

    Про пользование де-факто до оформления свидетельства де-юре и речи нет.
    но ремонт делать и завозить оборудование будущий арендатор вправе. Да, риски есть, но они минимизируются проверкой контрагента. Когда речь идет о недвижимости поверьте, это несложно. Инвест. договоры, договоры залога, все проверяется. Но риски все равно есть - суд не панацея, а метод в этом вопросе.

    Насчет коммуналки - она оплачивается согласно показаний счетчиков, если их нет- метод учета БОМА.
    Счета выставляет обслуживающая организация . проверить легко. также можно фиксировать лимиты оплаты той же коммуналки. Если хотите.

    Насчет претендентов - знаем. Как судиться -тоже. никто не от чего не застрахован.
    тем более помимо коммуналки и изредка эксплуатации по-минимуму - вывоз строит. мусора (отдельный договор) например, ничего не платится.

    Анна, насчет проверки ОБЭП, они прсото так не приходят, это раз. Во-вторых это только теоретическое предложение из учета что 2 недели до легитимности осталось. Я не приветствую такие методы работы никогда, но теоретически знать о них обязана.

    Я надеюсь что достаточно объяснила выше что по этой схеме никто никого под хохлому расписывать не будет))

    Все законно. Абсолютно.
    Кроме работы на компьютерах -я к ней не призываю.

    Резюме.После Вашего поста появилось ощущение что мы на ринге и я Ваш соперник.
    Хочу заметить что данный форум ИМХО предназначен не для пикировок такого рода,а для общения специалистов по возникающим у них вопросам.
    Надеюсь ничем не обидела.

  • 8 апреля 2009 в 14:57 • #
    Анна Миронова

    К первому. "...на самом деле никто ничего не передает". но "..включив в ПДА условие о передаче помещения". Обе фразы - Ваши. Так передает или не передает? ;)
    К последнему. Ощущение, безусловно, ложное. Пикировка (ИМХО) - это когда кто-то пытается доказать, что собеседник глупее/непрофессиональнее, чем он сам. У меня такой цели нет, у Вас, насколько знаю - тоже. У меня нет причин Вас не уважать, у Вас - тоже. Просто дискуссия двух профессионалов с задаванием наводящих/уточняющих вопросов и с озвучиванием определенных смысловых оттенков позиций (может, несколько софистических). А форум, в частности, еще как предназначен для профессиональных споров. Ведь в них рождается истина...;)
    Надеюсь, тоже ничем не обидела.

  • 8 апреля 2009 в 15:16 • #
    Anais A

    Продолжу )" ...о передаче помещения в целях подготовки его к аренде и размеры/порядок оплаты таких платежей . ""
    Знаете как это прописывается в ПДА ?? "Арендатор имеет право допуска в помещение в целях подготовки его к аренде начиная с даты подписания Сторонами акта допуска". от этой даты идет и отсчет коммуналки...

    Речь шла о подготовке а не об использовании, и а не о передаче по акту. Возможно действительно прозвучало двояко, не спорю.Просто привычка имущество-передача ( в договорах кстати так и пишется передача помещения для производства отделочных работ, и далее расшифровка что она под собой подразумевает - допуск и т.д. ) не более))

    Я думаю в ключе моей дискуссии с Дмитрием достаточно было видно что я против передачи помещений для использования в арендных целях до получения свидетельства т.к. придерживаюсь позиции что именно с момента возникновения права собственности ( в данном случае гос. регистрации, на чем мы с Дмитрием не сошлись но в свете 131 + 219 ГК вроде догворились ))) Арендодатель приобретает в том числе право распоряжения вещью.

    Ок. принято. Никаких обид.
    Я просто не приветствую в работе да и в профессиональных спорах эмоциональную окраску. Вот и все.
    Да и здесь не поняла почему при наличии одной правовой позиции имеет место пикировка? ))

  • 10 апреля 2009 в 11:45 • #
    Стас Казанцев

    Пусть и не совсем актуально.. но все-таки: а на каком основании "кто надо из компетентных органов" будут требовать предъявить договор???? Т.е., если только Арендатор не указывает адрес в качестве "юридического"???? Я не пойму...

  • 10 апреля 2009 в 12:35 • #
    Анна Миронова

    на основании Закона о милиции, ст.11. :) периодически в ОБЭП приходит разнарядка на отлов "черных арендных платежей". Вот и ходють, ходють...:)

  • 10 апреля 2009 в 13:06 • #
    Стас Казанцев

    нет.. ну я понял, в поиске чего они, как вы забавно выразились, "ходють"... только требование то их предъявить договор аренды на чем основано??? если есть доказательства - пожалста... а если нет - если О..Б..Э..П.. по каждому подозрению, не проверяя, заморачивается - понятно, почему у нас настоящие мошенники на свободе промышляют

  • 10 апреля 2009 в 13:18 • #
    Стас Казанцев

    Анна... вас послушать - так и собственнику небезопасно находиться в помещении, право собственности на которое у него еще не оформлено... Это же абсурд! К тому же (если сталкивались с госрегистрацией прав на землю), в последнее время госрегистрация становится все больше формальностью... и никакой защиты она не дает... и то, что государство признает за вами право собственности на недвижимость, еще не значит, что аналогичным образом поступят и остальные, которым эта недвижимость может быть интересна и которые могут попросту эту регистрацию оспорить (не прибегая к признанию сделок недействительными)...

  • 10 апреля 2009 в 13:45 • #
    Стас Казанцев

    Ирина, я прошу прощения... Вы были не мене эмоциональны.. так со стороны показалось ;))

  • 10 апреля 2009 в 13:52 • #
    Анна Миронова

    "Есть многое на свете, друг Горацио, что недоступно нашим мудрецам..." (Уильям наш Шекспир).
    Если право собственности не оформлено - так он ж не собственник! Со всеми вытекающими. :) Поэтому и существует печальная практика дрязг соинвесторов и не только на стадии оформления прав собственности на недвижимое имущество. К тому же Вы, судя по всему, специалист опытный, профессиональный, и лучше меня знаете как на практики реализуется принцип презумции невиновности в РФ...;)

  • 10 апреля 2009 в 13:53 • #
    Анна Миронова

    Фишка в том, что они не обязаны раскрывать источник информации.

  • 10 апреля 2009 в 14:00 • #
    Стас Казанцев

    Дрязги соинвесторов (в частности) - от нежелания подробно описывать условия соинвестирования, которое, в свою очередь, зачастую является продолжением лени.... Хотя, по-разному бывает..

  • 10 апреля 2009 в 14:12 • #
    Анна Миронова

    есть еще элементы банального интригантства :)

  • 10 апреля 2009 в 14:27 • #
    Anais A

    Не буду спорить))

  • 8 апреля 2009 в 12:16 • #
    Дмитрий Извеков

    В конце концов основание права собственности возникает отнюдь не от свидетельства, что бы кто не писал в законе о госрегистрации :) Основание это, например, договор инвестирования или подряда или ещё что. Поэтому вполне можно договор аренды заключить уже сейчас, специально для пресловутых людей в чёрном, то бишь компетентных :)
    По поводу долгосрочного договора - не вижу в нём никакого практического смысла, разве что деньги есть лишние на госпошлину и время на беготню в регпалату есть, а ещё моральное осознание того, что договор очень долгий :)

  • 8 апреля 2009 в 12:29 • #
    Роман Малахов

    А я всегда считал, что из свидетельства, как сказано в законе. Не забывайте про налоговую.

  • 8 апреля 2009 в 12:39 • #
    Дмитрий Извеков

    В том же законе указано, на каком основании право собственности возникает. А налоговой-то что? На основании договора купли-продажи или другого чего-нить поставили на баланс и сдаём в аренду. Так что вот... Кроме того, закон не обязывает спрашивать в обязательном порядке свидетельство о право собственности.

  • 10 апреля 2009 в 13:31 • #
    Стас Казанцев

    Согласен.. не обязывает...

  • 8 апреля 2009 в 12:40 • #
    Anais A

    Дмитрий, Вы пожалуйста поговорите с бухгалтерией, как они проведут доходы по аренде помещения, если на помещение еще не зарегистрировано право собственности ?? Что им на это скажет налоговый орган.

    Почитайте внимательно ст. 131, 164, 218, 219, 223 ГК РФ. А также ФЗ о гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    право собственности на недвижимое имущество, как вновь созданное так и переданное в результате сделки возникает с момента его государственной регистрации.

    Так что в данном случае доходы получать может только СОБСТВЕННИК имущества, до этого момента 2 недели.

    Насчет Долгосрочного договора - позиция двоякая, для Арендатора который оговорил ставки, индексации и условия и планирует пользоваться помещением долго, вложил деньги в ремонт - Долгосрочка выгодна. Его финансовые позиции лучше закреплены.

  • 8 апреля 2009 в 12:55 • #
    Дмитрий Извеков

    Угу, читаем. Ст. 131 ГК - право собственности подлежит госрегистрации, ОК, подтверждает мою точку зрения (лишь подлежит регистрации, а никак не основание права собственности!). Ст. 164 неприменима в данном случае, 218 - тоже. Единственное неудобство исходит из ст. 219 ГК :) (притом получаем порочный круг толкования ст. 131 и 219, забавно). 223 к аренде неприменимо. Закон о госрегистрации рассматривать не будем, там хватает спорных моментов, хотя dura lex sed lex :)
    Но мы для избежания проблем делаем ход конём: сдаём в аренду не ПОМЕЩЕНИЯ, а ИМУЩЕСТВО в этих помещениях. Годится?
    По долгосрочному - это всё можно предусмотреть и в краткосрочном, впрочем, спорить не буду, кому как. Цена аренды всё равно будет меняться.

  • 8 апреля 2009 в 13:11 • #
    Anais A

    Ст. 218 п.2 применимо если это не новострой а приобретение по сделке.
    Ст. 164 п.1 туда же в совокупности - если сделка , то она подлежит гос регистрации или сразу нормы 168 - недействительность сделки.

    Да, Ст 131 и 219 прекрасно смотрятся рядом... таким образом извлекать доходы до регистрации права собственности из помещения (читаем заключить договор аренды недвижимости) мы не можем.

    Учитывая нормы Ст. 429 ГК Предметом предварительного договора является исключительно обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных в предварительном договоре.

    Основанием возникновения обязательств по денежным выплатам является только основной договор, согласно которому арендодатель, являясь собственником помещений, сдает в аренду эти помещения, получая доход -арендную плату.
    Уплата таких платежей по предварительному договору противоречит требованиям действующего гражданского законодательства, и это положение предварительного договора может быть признано ничтожным ( ст. 168 ГК)

    Кроме того, налоговые органы не признают арендных платежей по предварительному договору в качестве расходов при исчислении налога на прибыль, основываясь на том, что они не могут считаться экономически обоснованными и документально подтвержденными.
    В соответствии с пунктом 1 статьи 252 НК налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму понесенных расходов (за исключением расходов, указанных в статье 270 НК).
    Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Также расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для ведения деятельности, направленной на получение дохода.

    Так что да. можно сдать в аренду оборудование. Легко. Но эта позиция выгодна арендодателю а не арендатору. так что при согласовании формы взаимодействия консенсуса)) может и не наступить. Позиция у арендатора валкая, в любой момент им отдадут арендованый... стол)) и покажут на дверь.

  • 8 апреля 2009 в 13:30 • #
    Дмитрий Извеков

    Ну чтож, зато потеоритезировали по вопросу собственности ))
    По предварительному договору - я предполагал, что по нему платежей производится не будет, это просто подстраховка от незаключения договора аренды.
    По договору аренды оборудования - понятное дело, это вопрос взаимоотношений. Но договор аренды оборудования рассматривается как временный вариант. Так что на время сойдёт :)

  • 8 апреля 2009 в 13:36 • #
    Anais A

    Я за здоровую полемику в принципе)
    Истина, она в споре рождается..., факт, и что на 2-х юристов три мнения - тоже ))

    Кстати по ПДА с подстраховками сложно.. есть минимум 2 пленума, 1 разрешает задаток, второй запрещает... можно но... )

    Аванс (его чаще называют в таких договорах гарантийный депозит) - он подлежит зачету по Основному договору, так что если Арендатор откажется - вернуть его по-суду не проблема ( тут принцип как его не назови, главное доказать что он аванс, и ты выиграл).

    Ну, все зависит от взаимоотношения.. я бы не подписала ни за что, будучи Арендатором, конечно )))

  • 8 апреля 2009 в 13:57 • #
    Александр Теленков

    Мне кажется, Ирина в своей позиции к истине ближе всех. Но совершенству предела нет. Полемика всегда полезна. Извините за банальность :-)
    Всем удачи.

  • 10 апреля 2009 в 13:52 • #
    Стас Казанцев

    не напомните номера Пленумов???

  • 10 апреля 2009 в 14:21 • #
    Anais A

    В своем решении ФАС Западно-Сибирского округа по делу от 21.01.2004 № Ф04/297-2312/А45-2004 признает возможность получения задатка по предварительному договору.

    Вместе с тем в решении от 17.06.2004 по делу № Ф04/3281-399/А67-2004 судом того же округа сделан вывод о несоответствии действующему законодательству положения о задатке по предварительному договору.

  • 10 апреля 2009 в 13:37 • #
    Стас Казанцев

    Согласен... иначе нарушение положений ст. 608 ГК РФ.

  • 10 апреля 2009 в 13:24 • #
    Стас Казанцев

    Дмитрий... а что и кто написал такого в том самом законе, что заставило Вас говорить о свидетельстве как об "основании"... Основание тут по-моему (да и по закону) - сделка (договор)... а момент возникновения - момент госрегистрации... это значит (и подтверждается материалами судебной практики), что до госрегистрации право собственности принадлежит прежнему собственнику

  • 10 апреля 2009 в 14:24 • #
    Anais A

    Я думаю это описка Дмитрия.

    Свидетельство это не основание.
    Это право подтверждающий документ, свидетельствующий о внесении в ЕГРП данных об объекте и собственнике.

    Сама структура свидетельства говорит о том что оно не является право подтверждающим документом, в частности раздел Документ-основание, где перечисляются как раз право устанавливающие документы.

  • 10 апреля 2009 в 15:06 • #
    Дмитрий Извеков

    Да, описка вышла :)
    Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
    Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

    Эти положения закона о госрегистрации вызывали споры среди юристов, особенно по поводу единственного доказательства.
    Вот как раз о чём я и говорил. Свидительство - лишь подтверждение возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
    И потом, куча судебной практики по признанию права собственности по основаниям заботы об имуществе (что как раз прерогатива исключительно собственника) - оплата коммунальных услуг, ремонта и много чего ещё. А раз тот собственник, у кого нет свидетельства, обязан заботиться о сохранении имущества, почему же он не может из него доход извлечь? :)

  • 10 апреля 2009 в 16:17 • #
    Anais A

    Потому что мы живем в "правовом" государстве))))))))))))))))

  • 11 апреля 2009 в 11:27 • #
    Валентина Вахнина

    смысла в предварительном не вижу.
    Я бы подписывала сразу договор аренды, который вступает в силу с момента получения св-ва о праве, объект можно определить, сославшись на разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию, кад. паспорт...

  • 11 апреля 2009 в 14:48 • #
    Anais A

    Смысла в предварительном действительно нет, 2 недели осталось до свидетельства. Но срок в Договоре аренды так как Вы говорите, определять нельзя.

    См. Статья 190 ГК. Определение срока

    "Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

    Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить."

    Т.о. наступление события не должно зависеть от действий сторон договора.

    Есть судебная практика, по которой регистрация права собственности на объект и получение свидетельства не может считаться таким событием, т.к. в силу ст 16 ФЗ О гос. регистрации прав на недвижимой имущество
    "Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. (в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ)"
    Таким образом наступление события напрямую зависит от действий Арендодателя.
    Ссылка на конкретные решения суда есть в Консультанте, в постатейном комментарии к ГК РФ.

  • 11 апреля 2009 в 23:22 • #
    Валентина Вахнина

    ну, по 190 соглашусь...
    Есть и др. варианты - подать аренду больше года на регистрацию (она будет считаться заключенной с момента регистрации, при условии что к тому моменту право собственности будет зарегистрировано, а в "дырку" не влезет какой-нибудь другой договор аренды)
    в случае до года либо неопределенный указать точную дату. Риск есть, конечно, но и предварительный особых преимуществ не даст - если арендодатель заключит к тому моменту другой договор аренды, обязать его заключить этот вобщем не получится. Разве что неустойкой играть...

  • 12 апреля 2009 в 07:59 • #
    Anais A

    Мы там чуть выше говорили, что одним днем Краткосрочный и Долгосрочный нужно подписать как только свидетельство появится (распространенная практика) , срок действия краткосрочного до года, если в течение этого срока долгосрочный регистрируется- срок действия краткосрочного прекращается (договорное условие).

    А по понуждению к заключению договора в силу действующего предварительного ( это отдельным вопросом) то в принципе это можно, через суд. в порядке п.1 ст. 421 ГК. Знаю живые тому примеры. Неустойка тоже неплохой финансовый рычаг, обычно предусматривается до 6месячной арендной платы сумма, правда ее тоже добровольно никто не отдает.. только через суд...

  • 12 апреля 2009 в 10:59 • #
    Валентина Вахнина

    "А по понуждению к заключению договора в силу действующего предварительного"
    Ирина, я немного не о том:) Знаю, что все это можно, но - если мы говорим по предварительному аренды, и если до этого между сторонами договора аренды не было, - преимущественного права заключения аренды нет, и если обратившись в суд, арендодатель возьмет с собой уже заключенный договор аренды другого арендатора в качестве третьего лица, никакого понуждения ("в натуральном выражении") не получится.

    В остальном - соглашусь. Единственное - не вижу принципиальной необходимости оба договора одним днем подписывать. Если арендодатель захочет чего-нибудь... нехорошее...(скажем так) сделать, он все равно найдет способ...

  • 12 апреля 2009 в 11:05 • #
    Anais A

    Все ясно, не до конца поняла мысль, с Вашими выводами и мнением согласна! Тут только неустойку высудить можно.

    Необходимость есть с точки зрения бухгалтерского учета (у Арендодателя то все лучше- прибыль, а у Арендатора- расходы, налоговый орган потребует и договор и акт приема-передачи). Еще необходимость в действующем договоре когда регистрируешь обособленное подразделение в другом городе, то нужно...(это в сфере торговли постоянно, когда арендуются торговые площади для магазинов)

  • 12 апреля 2009 в 11:07 • #
    Anais A

    Оффтоп)))
    подумалось вдруг, что в воскресное утро, это конечно самое оно для дискуссий правовых)))...ужас)))

  • 12 апреля 2009 в 11:17 • #
    Валентина Вахнина

    точно))
    видимо поэтому не совсем поняла Ваш второй абзац "Необходимость есть с точки зрения бухгалтерского учета".... мне показалось, что мы начинаем обсуждать необходимость существования надлежаще оформленного договора аренды :)))))))))))))))))))))))))))))))))))
    Нужен Ирина, нужен))

  • 12 апреля 2009 в 11:40 • #
    Anais A

    ))))
    Ну второй абзац про бухучет))), это к необходимости Долгосрочный и Краткосрочный одним днем подписывать))))

    хорошего Вам воскресенья)

  • Желаете ознакомиться с остальными комментариями или оставить свой? в сеть, чтобы получить полный доступ к функционалу Профессионалов.ru! Еще не участник сети?