21 ноября 2008 в 14:08

долевое участие

Уважаемые коллеги, необходимо Ваше мнение. Дело в том, что ко мне летом 2008 г. обратился клиент с просьбой помочь ему взыскать неустойку за нарушение сроков передачи квартиры в долевом участии. Договор заключен в конце 2006 г. (была переуступка с согласия застройщика). Срок сдачи дома декабрь 2007 г. На сегодняшний день дом не сдан, соответ. кв. не передана. Первоначально нами написана претензия в адрес застройщика о добровольной выплате неустойки, на что получен отказ. Договор долевого участия, в т.ч и дог-р переуступки не прошел регистрацию, соответственно юридич. считается не заключенным. Но мой клиент на момент заключения дог-ра оплату внес единовременно и сразу, всех юридич. тонкостей не знал. В договоре нет ни одного слова о регистрации договора. Предложений от застройщика и 1-го дольщика зарегистрировать дог-р не поступало. Клиенты никто из сторон ничего не пояснил про регистрацию. Единственное, что прописано, так то, что дог-р вступает в силу с момента подписания. Т.О. мой клиент в надежде на то, что все условия договора надлежащим образом выполнил, предъявил иск в суд. Соответственно в суде все эти моменты всплыли, пришлось подавать еще один иск о понуждении регистрации договора. Дело попало к шизанутому судье, который открытым текстом сказал нашим ответчикам, что бы они пошли и зарегистрировали этот дог-р с теми условиями, с которыми они хотели бы (они естественно хотели поменять срок сдачи дома на дек.2008 г). В итоге они так и сделали. Я посоветовала зарегистрировать дог-р на тех условиях на которых зарегистрирован договор долевого участия м/у ответчиками, что бы своими принципами не лишить клиента кв., т.к с кризисом не знаешь что ждать. Сейчас в УФРС на регистрации нах-ся дог- р переуступки (моего клиента).
У меня есть соображения, независимо от того, что дог-р долевого участия приведен в соответствие с требованиями закона (спустя 2 г, и то после предъявления нами 1-го иска), изменить предмет 1-го иска в суде и взыскать неустойку за нарушение сроков передачи кв и % за пользование чужими денежными средствами: либо по закону о защите прав потребителей «услуга с нарушениями срока», либо по дог-ру подряда, т.к все имеющиеся существенные условия договора подряда в дог-ре прописаны.
Как Вы, уважаемые юристы, думаете по этому поводу? Есть ли шансы наказать ответчиков за их ошибки, и последующую хитрость? Заранее благодарна всем кто откликнется поделиться советом и опытом..

189
Комментарии (19)
  • 21 ноября 2008 в 14:44 • #
    Наталья Перхурович

    Шансы определенно есть. Говорю как, в недавнем прошлом, юрист строительной компании. Вообще, откровенно удивляет позиция судьи. Обычно, на практике, судьи занимают позицию дольщиков и признают право на взыскание неустойки даже при наличии незарегистрированного договора, не взирая на все наши возражения. Кассационная инстанция оставляла решения в силе.

  • 21 ноября 2008 в 17:17 • #
    Анна Харченко

    не вижу в вопросе одного важного момента - когда разрешение на строительство выдано то?

  • 24 ноября 2008 в 10:33 • #
    Ольга Богданович

    вот принципиальный момент озвучен! когда выдано разрешение на строительство - ДО закона 214 или после? отсюда и пляшем.....

  • 21 ноября 2008 в 18:37 • #
    Юлия Калугина

    На Ваш вопрос могу сказать, что шанс наказать ответчика непосредственно есть. Но из описания ситуции я не вижу, ввели ли дом в эксплуатацию, если, дом еще не введен в эксплуатацию, а документы находястся в Управлении Федеральной регистрационной службы, то соответственно, правовую экспертзу они не пройдут, т.к. дом сначала должны ввести в эксплуатацию после чего, предоставив всю необходимую документацию на весь объект, регистрировать права дольщиков.

  • 21 ноября 2008 в 18:39 • #
    Роман Романченко

    На сой взляд если все таки удалось зарегистрировать договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, то и основания ответственности в иске должны соответствовать соответсвтующему закону ФЗ №214 от 30.12.2004г. ст.10, п.2ст6.(В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.) Удачи.

  • 24 ноября 2008 в 12:07 • #
    Дарья Петрова

    Роман все это понятно, только проблема в том, что договор фактически заключен в дек.2006 г., деньги тоже перечислены в этот период. Юридически договр заключен 12.11.2008 г.(регистрация дог-ра). Мой клиент "жаждет наказания" . Вся фишка в том, что по 214-ФЗ неустойку взыскать можно только с момента заключения, в нашем случае с ноября 2008 г., а это такой мизер, с учетом того, что это гр-н. Я наверно немного не правильно сформулировала свой вопрос.Попробую еще раз. На данный момент договор проходит регистрацию. Деньги внесены в дек. 2006 г. практически 2 г застройщик пользовался чужими денежными средствами. На сегодняший день Ответчик с третьим лицом (1-й дольщик) ликуют и пожимают руки от того что остались на коне. А мне, как и моему клиенту хочеться их наказать, т.к понимаю что где то есть выход в плане законодательном. Новым договором ранее подписаный договор от 2006 г. не отменен, соотв. на мой взгляд по нему что то можно и взыскть. Но не знаю как это обосновать в суде, толи по закону о защите прав потребителей, т.к покупалась кв. для личных нужд и деньги внесены 2006 г., толи по дог-ру подряда (все существенные признаки дог-ра имеются). Заренее спасибо.

  • 24 ноября 2008 в 09:14 • #
    Марина А

    КОГДА ЗЕМЛЯ ПРЕДОСТАВЛЕНА ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО И ВЫДАНО РАЗРЕШЕНИЕ- ЭТО ВАЖНО. РАНЕЕ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ ГОС. РЕГИСТРАЦИИ НЕ ПОДЛЕЖАЛИ

  • 24 ноября 2008 в 14:12 • #
    Дарья Петрова

    спасибо за ответ Марина, я это знаю. Наш случай подпадает по действие 241 закона. Договор уже будем забирать 12 дек.2008 г. Вопрос в том, можно ли что то взыскать если дог-р фактич. заключен в конце 2006 г., а юридич. в 2008 г. (зарегистрирован). Срок ввода в эксплуатацию изменен вместо 2007 г, на 2008 г? Мне хотелось бы узнать чем можно оперировать в суде законом о ЗПП или положениями ст. подряда???? хочется взыскать за пользование чуж. денеж. средствами. По факту Застройщик из финанс. соображений не регистр. долг-р (7500 р. гос. пошлина, сегодня отменена), тем самым держал в подвешанном состоянии дольщиков ( удивляет только то, что мой клиент единственный кто вообще обеспокоился этим), пользовался денежками и еще и ответственность вроде как избежал. зарание благодарю

  • 24 ноября 2008 в 10:37 • #
    Ольга Богданович

    от себя могу - как нач юротдела компании застройщика посоветовать - напишите жалобу в прокуратуру, заодно и заявление в ОБЭП. Это оооочень действенный метод - статья Мошенничество. Ибо если имел место заранее спланированный акт двойной продажи/ отказа в квартире, то это уголовное дело, а если по недосмотру - то побегут как миленькие по ранее заключенному договору и на его условиях в ФРС. Если это вообще возможно.....зарегить в ФРСе на данный момент....
    Более того....вы почему-то не упомянули о привлечении в дело вкачестве третьего лица того, кто вам уступил это право.....а ведь привлечение в процесс - это ваша обязанность

  • 24 ноября 2008 в 14:23 • #
    Дарья Петрова

    Ольга, такие мысли меня посещали, даже в СМИ хотели опубликовать информацию, но после нашей претензии Застройщик быстренько зарегистрировал дог-ры с дольщиками, только с моим клиентом возникли проблемы, т.к Застройщик не растерялся и изменил срок ввода в эксплуатацию :был 2007 г, заменил на 2008 г..Мой клиент долго сомневался что делать, но естественно, что бы не потерять в этот смутный период кв. он подписал на этих условиях дог-р, т.е с вводом 2008 г..Третьих лиц мы привлекали. На данный момент пока дог-р проходит регитстрацию в регслужбе дело в суде приостановлено. Хочу уточнить предмет иска, только пока сомневаюсь чем руководствоваться в суде. Ну уж очень хочется наказать Застройщика. Закон 214 пока отпадает, маленькая сумма неустойки за эти проблемы. Что вы посоветуете? были ли у вас такие дела?

  • 24 ноября 2008 в 17:08 • #
    Килькеев Руслан

    Уважаемая Дарья! Однажды мой клиент также захотел наказать застройщика. Обжаловали гос. акт приемки дома в эксплуатацию, признали его незаконным. Это наверное можно отнести к курьезам, но 30 декабря дом принимался как было указано в акте "с озеленением". На этом то пункте мы застройщика и зацепили. Пока застройщик получил новый акт прошло время, соответственно выросла неустойка.

  • 25 ноября 2008 в 21:14 • #
    Ольга Богданович

    классный случай))) возьму на заметку)))) спасибо)

  • 25 ноября 2008 в 21:13 • #
    Ольга Богданович

    Что я могу посоветовать....меня смущает то, что подписано изменение условий...причем подписано вашим клиентом и добровольно.В этом случае практически невозможно сослаться на мотивы подписания изменения условий.
    Но есть мысль о том, что на неосновательное обогащение в виде процентов за пользование чужими ден ср-вами за период 2006-2007 года также сложно доказуемо.
    Вот вы пишете - дог фактически заключен в 2006 году, а зареген будет в 2008.....как это понимать? То есть разрешение полученодо начала периода действия договора? В таком случае по логике все договора должны были пройти госрегистрацию.2 года молчания, а потом еще и факт переуступки - и все без участиия ФРС...... Но как такое возможно? У мменя только 1 вариант - вы просто этот дог переподписали...вот старый дог либо расторгли, либо сделали новацию....а теперь хотите по старому догу взыскать деньги.....
    Вам будет крайне сложно всуде...я просто попыталась порассуждать....но оперировать вам придется все-таки законом ЗПП....положения о доге подряда для физика входят в сферу закона о ЗПП....

    но вот ума не приложу: срок продлен, документ об этом подписан.....как взыскиваете проценты? на основании чего?

  • 26 ноября 2008 в 09:12 • #
    Дарья Петрова

    Добрый день Ольга, на самом деле ситуация действительно интересная. Разрешение на строительство получено в 2006 г. Дог-р заключен -дек. 2006 г.деньги внесены в день заключения. Дог-р заключен м/у заказчиком, 1 дольщиком и моим клиентом.срок сдачи дома дек.2007 г.
    Новый дог-р заключен (котор. зарегистрирован) 20.10.2008 г.со сроком сдачи дек. 2008 г. В новом дог- ре нет ни одного слова о том, что ранее заключен. дог- р отменен, о том что это предварит. дог-р тоже нигде не сказано. застройщик фактич. польз-ся Чуж. денеж. ср-ми, считаю что есть шансы взыскать с них проценты с дек.2006г по 20.10.08 г. причем пропорционально как с застройщика так и с 1 дольщика. Что получится не знаю, но хочется ваерить в лучшее. Единственным доказ-м будет чек и кватанция об оплате стоимости кв. от 2006 г., тем более что в суде в деле есть уже копии 1-го дог-ра со сроком 2007 г.

  • 26 ноября 2008 в 10:18 • #
    Ольга Богданович

    1. "Дог-р заключен м/у заказчиком, 1 дольщиком и моим клиентом." - а кто тогда в договоре ваш клиент?
    2. "Единственным доказ-м будет чек и кватанция об оплате стоимости кв. от 2006 г., тем более что в суде в деле есть уже копии 1-го дог-ра со сроком 2007 г." - что помешает застройщику предъявить новый договор, пусть и не зарегистрированный? Тем более что для получения процентов необходимо доказать, что деньги использовались либо без разрешения на строит-во либо не по назначению.
    а вот фигула 1 дольщика непонятна....он цедент что ли?

  • 26 ноября 2008 в 14:13 • #
    Дарья Петрова

    Мой клиент дольщик № 2 .
    А использование чужих денег и с какой целью в период с дек.2006 г по 20.10.2008 г. пусть обосновывают Застройщик и 1 дольщик ( кстати тоде юр. лицо). У нас, как я считаю, есть зацепка в плане чеков и квитанций о получении их ответчиком и 3-м лицом: ну вот представьте ситуацию: дог-р юридич. заключен только 20.10.2008 г. деньги по факту переданы дек.2006 г. спрашивается если не было дог-ра (дог-р заключен только 20.10.08) зачем тогда деньги передавались в 2006г???? и почему тогда процедура регистрации наступила спустя практич. 2 года? я считаю это обязанность доказывания лежит на стороне Ответчиков и 3-го лица или я не права? А как Вы думаете?
    Кстати Ольга, спасибо Вам за участие в дискуссии, очень приятно, такой мозговой штурм, перед процессом можно отработать многие стороны этого вопроса, тем более Вы на это смотрите с противоположной стороны.

  • 26 ноября 2008 в 16:16 • #
    Ольга Богданович

    У вас определенно есть шанс на выигрыш)))
    Вы мне прояснили важные моменты: 1. - что 1 дольщик - юрлицо, с которым договор зареген, а с вами - нет.
    2. Совершенно верно, 2 года держать деньги и не регистрировать договор - нарушение прав вашего клиента. Если действительно застройщик будет отнекиваться на довод о том, что деньги в 2006, и договор тоже в 2006 - то будьте любезны а) объясните, пчему не регили и б) если отвергаете довод об отсутствии оснований для взыскания процентов по догу 2008 года, тогда платите по догу 2006, ибо по первому догу просрочка - налицо.

    вот только застройщик наверняка будет грить о том ,что дог не регили потому как вас найти не могли. Проверьте, не сменилась ли прописка у клиента - обычно в договорах есть такое условие об обязательноим уведомлении если что-то меняется в паспорте, проверьте на предмет наличия согласия супруга при покупке, а также потрясите клиента на предмет переписки с застройщиком. Чтоб без сюрпризов.
    Удачи.

  • 24 ноября 2008 в 11:47 • #
    Дарья Петрова
  • 25 ноября 2008 в 21:21 • #
    Olga Nifontova

    Я работала с похожими договорами. Вполне все успешно прошло. Взыскали как неустойку, так и все судебные расходы.

  • Желаете ознакомиться с остальными комментариями или оставить свой? в сеть, чтобы получить полный доступ к функционалу Профессионалов.ru! Еще не участник сети?