долевое строительство жилья
27 января 2009 в 18:25

долевое строительство жилья

Здравствуйте. На что обратить внимание «дольщику» (дольщик-ООО) при заключении и подписании договора о участии в долевой строительстве жилья? Что предусмотреть в договоре что бы обезопасить себя от возможных проблем в будущем?

285
Комментарии (46)
  • 27 января 2009 в 19:39 • #
    Андрей Бахарев

    На соответствие 214-ФЗ закону :)

  • 27 января 2009 в 19:41 • #
    Людмила Ситникова

    спасибо, это понятно, хотелось узнать что-то из практики : )

  • 28 января 2009 в 01:00 • #
    Елена Троянская

    Обратите внимание на ответственность сторон, сроки сдачи дома, так же внимание обратите на то какой материал (из которого строится дом) указан в договоре, и то какой действительно будет использоваться. (потому что был случай, когда был указан кирпич, а использовались блоки и кирпичом дом был просто обложен). А лучше покажите перед заключением договор юристу.

  • 28 января 2009 в 08:12 • #
    Килькеев Руслан

    С долевым обезопасить себя в полном объеме не получиться. По максимуму следитьза соблюдением 214-ФЗ. Для полноты контроля наладить связи в Инспекции гос. арх. надзора. Малейшие отклонения от графиков строительства, отсутствия необходимых документов, нарушения проекта и пр. в Инспекции становятся незамедлительно.

  • 28 января 2009 в 09:38 • #
    Евгений Морозов

    господа, вопрос. Многоквартирный дом построен, сдан в эксплуатацию в ноябре некоему ТСЖ без ведома жильца. Газа как всегда нет, лифт не работает, горячей воды нет, отопление и холодная есть. Но вопрос не в этом. Квартира построена криво: откосы, полы, стены, потолки неровные, видно даже невооруженным взглядом. Строительная компания желает получить с жильца деньги за лишние метры по техпаспорту (еще не готов) и естественно подписать акт приема. За свой счет выравнивать квартиру жилец не желает, по предварительным оценкам это составит порядка 120 тыс. руб. Сейчас проводит строительную экспертизу.

    Вопрос: как составить письмо-претензию строительной компании. Может подскажите ссылки на готовые подобные претензии.

    Спасибо.

  • 29 января 2009 в 00:15 • #
    Владислава Яновская

    лучше обратиться к юристу
    самое главно чтобы их припугнуть напишите, что пока они не устранят недоделки Вы не будете подписывать Акт прима-передачи.

  • 28 января 2009 в 18:35 • #
    д д

    Данный договор сам по себе опасен. Для устрашения можно предусмотреть большой размер неустойки.

  • 28 января 2009 в 20:12 • #
    Людмила Ситникова

    то что опасен понятно, вот второй день читаю по несколько раз договор и закон, но глаз не опытный в этих делах и боюсь что-то упустить

  • 28 января 2009 в 20:19 • #
    Людмила Ситникова

    в договоре застройщик прописал пункт что квартира передаваться будет в течении 6 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию ---не многовато ли срок передачи???

  • 29 января 2009 в 00:16 • #
    Владислава Яновская

    какраз пока все акты подпишут и к регистрации приготовятся

  • 29 января 2009 в 20:27 • #
    д д

    Вообще многовато. Тут лучше предусмотреть срок сдачи дома в эксплуатацию., а то может затянуться на годы...

  • 29 января 2009 в 20:33 • #
    Людмила Ситникова

    срок определен конкретной датой, от которой пойдут эти 6 месяцев

  • 2 февраля 2009 в 10:59 • #
    Марина А

    Вполне достаточно 3 месяцев, но в целом месяцом позже или раньше смысла не меняет. Обратите внимание:
    с каким коэфициентом расчитываются балконы, лоджии,
    с какого момента будут оплачиватся ком.услуги,
    какова разница между проектной и построенной площадью (некоторые застройщики, вообще, предусматривают, что если квартира меньше будет то компенсации не будет никакой.

  • 3 февраля 2009 в 21:33 • #
    Людмила Ситникова

    Спасибо. Марина у меня еще такой вопрос:застройщик- должник нашей фирмы и часть платы за квартиру по договору долев.строительства будет взаимозачетом , как это отразить в самом договоре.

  • 4 февраля 2009 в 15:12 • #
    Марина А

    Чтобы не было проблем с рег. палатой, взаимозачет не должен показываться, достаточно лишь перегнать деньги туда-обратно, просто и для Вас и для налоговой, позиция рег. палаты- долевка только через деньги (вы можете предусмотреть график платежей и по долевке и по договору, по которому вам должны деньги и перегонять частями), иначе будет очень проблематично зарегистрировать долевое участие

  • 4 февраля 2009 в 18:26 • #
    Людмила Ситникова

    спасибо, но как правильно в этом случае выгодно для нас оформить документы? долг по договору подряда, к нему сделали дополнительно соглашение что плата возможна взаимозачетом по договору долевого строительства, а как отразить в договоре долевого строительства что часть в сумме долга оплачена. Хочется что б в договоре строительства было как то отражено это. Насчет денег туда-обратно не согласны ни они, ни мое начальство т.к. у них денег нет. С юристом их фирмы голову сломали чтоб и в рег.палате без проблем было и нам документы хорошо оформить. А может в пункте про расчеты прописать что на момент заключения договора такая-то сумма уже оплачена?

  • 5 февраля 2009 в 12:17 • #
    Марина А

    если только для рег.палаты. то можно, приложите потом справку, что расчеты произведены, дольщик ввыплатил такую-то сумму и все (в договоре указывается сумма, ее оплата в день заключения, к примеру), а налоговой этот договор вы показать не сможете, нужен другой

  • 5 февраля 2009 в 22:48 • #
    Людмила Ситникова

    а какие проблемы в данном случае возникают с налоговой

  • Менеджер отдела

    Цена: 45 000 руб.

  • 6 февраля 2009 в 11:13 • #
    Марина А

    Они будут требовать показать расчеты через банк

  • 29 января 2009 в 21:20 • #
    Раджана Доржиева

    все предусмотрено законом.

  • 29 января 2009 в 00:20 • #
    Владислава Яновская

    я бы посоветовала обратить внимание на сроки сдачи дома и на возврат денежных средств, многие компании при расторжении договора возвращают 80 % от внесенных денег (не смотря на противоречие закону, прописывают этот пункт в договоре), а также нужно внимательно изучить имеющуюся разрешительную документацию, чтобы в наличии были и постановления главы районной администрации и договор аренды зем. участка и разрешение на строительство и непосредственно сам проект, лицензия и пр.. В моей практике был случай, когда строительство было практически завершено, а проекта дома не было, хотя квартиры успешно продавались с закладки фундамента.

  • 29 января 2009 в 19:32 • #
    Людмила Ситникова

    в договоре прописано что в собственность будет передаваться квартира после оформления Акта приема-передачи, договора о передаче квартиры. А это что еще за договор такой, кто-нибудь в курсе? получается еще один договор подписывать придется?

  • 29 января 2009 в 22:32 • #
    Владислава Яновская

    это договор по которому будет производиться оплата коммунальных платежей до образования ТСЖ, обычно после его заключения можно ремонт делать в квартире

  • 29 января 2009 в 21:21 • #
    Раджана Доржиева

    у Вас был случай не по ДДУ

  • 29 января 2009 в 20:35 • #
    Сергей Тхак

    Это великий риск. Бесполезно на что-то обращать внимание. Компания может исчезнуть в любое время.

  • 29 января 2009 в 20:52 • #
    Людмила Ситникова

    это и пугает, что потом ко мне как к юристу претензии будут от директора, чего не хотелось бы

  • 29 января 2009 в 21:15 • #
    Раджана Доржиева

    Во-первых, поскольку с Вами заключается ДДУ (а не какой иной договор), то это уже решает частично все проблемы и снимает возможные риски заключения подобного рода договоров.
    Для начала Вам стоит обратить внимание на следующее:
    1) на учредительные документы застройщика, его репутацию, наличие построенных объектов, стабильность положения в условиях фин.кризиса;
    2) просмотреть всю документацию:
    - распорядительные документы;
    - инвестиционный контракт (обратить внимание на сроки и штрафные санкции по контракту);
    - правоустанавливающие документы на земельный участок;
    - наличие технических условий (особенно внимание обратить на наличие обременений);
    - наличие заключения гос.экспертизы;
    - разрешение на строительство;
    - проектная декларация.
    3) в самом договоре, как уже отметили, обратить внимание на срок (звучать должен как срок ввода в эксплуатацию), предмет договора (чтобы квартира была индивидуально определена).

  • 29 января 2009 в 21:19 • #
    Раджана Доржиева

    еще необходимо обратить внимание на всякие вещи типа оплаты коммунальных услуг в период между вводом в эксплуатацию и оформлением права собственности, дополнительных сборов за оформление права собственности, остекление и т.д. посмотреть какие работы именно будут произведены в квартире (стяжка, двойные стеклопакеты и т.д.).

  • 29 января 2009 в 22:34 • #
    Владислава Яновская

    сейчас квартиры сдают без отделки вообще, даже проводку до двери квартиры делают, что уж про стяжку, штукатурку говорить

  • 29 января 2009 в 22:51 • #
    Раджана Доржиева

    не скажите, наша компания делает и стяжку, и штукатурку.

  • 29 января 2009 в 23:48 • #
    Владислава Яновская

    да что Вы!!! Пропиарте свою компанию, я сотрудничаю с агентсвом недвижимости возможно будут клиенты :-)

  • 29 января 2009 в 23:57 • #
    Раджана Доржиева

    спасибо!) но у нас свое агентство недвижимости.

  • 30 января 2009 в 11:00 • #
    Владислава Яновская

    эх Ваши агентсва, у меня скоро суд с одним таким предстоит (я не о Вашем, думаю Ваше самое лучшее :-) К тому же все подобные Агентсва охотно работают с клиентами других Агентств, какая им разница, от кого деньги приходят.)
    женщина заплатила 78000 за просмотр квартиры, в дальнейшем отказалась её покупать в силу личных причин, в положенный срок уведомила об этом обе стороны и Агентсво и Генподрядчика, но деньги ей возвращать отказались, прямо сказали - судитесь.

  • 30 января 2009 в 11:23 • #
    Раджана Доржиева

    Покупать в своем агентстве намного выгоднее, поскольку нет дополнительной надбавки к стоимости квартиры (процент за услуги).

    По поводу женщины могу лишь сказать следующее. Каждое агентство выбирает свой подход к работе с клиентами. Кто-то берет за просмотр, кто-то нет, кто-то заключает предварительные договоры КП, а кто-то нет, нельзявсе агентства подвести под одну гребенку. Не секрет, что на рынке недвижимости существуют и "черные" риэлторы.
    Наша компания не берет за просмотр квартиры, по-моему, это нормально, когда человек (клиент) желает посмотреть, что он покупает. Правда это больше относится к вторичному рынку недвижимости. Первичный рынок имеет свои особенности. Пропуск посторонних лиц на строительную площадку запрещен в целях их же безопасности, только в исключительных случаях на стадии завершения строительства такой просмотр возможен. Поэтому свою будущую квартиру (планировку) можно посмотреть в утвержденной проектной документации.
    В данном случае я не совсем поняла роли генподрядчика. Его функция заключается совершенно в другом, нежели устраивать продажу и просмотр квартир.
    А вообще в таких случаях надо думать головой за что платишь деньги и какие при этом подписываешь документы и выбирать себе для этих целей нормального агента.

  • 30 января 2009 в 11:38 • #
    Владислава Яновская

    Роль Генподрядчика здесь в том, что Агентсво является их дочерней организацией и деньги, которые клиент заплатил за просмотр или выбор квартиры при её оплате будут зачисленны как первоначальный взнос. От этого и уведомление их о том, что квартиру покупать не будут.
    Хорошо, тогда у меня к Вам вопрос: для чего создано Ваше агентство? какая его основная функция? и при каких условиях человек может вернуть свои деньги в силу сложившихся обстоятельств.
    Что касается выбора нормального агента, по каким критериям определяется его нормальность?

  • 30 января 2009 в 12:42 • #
    Раджана Доржиева

    Может Вы путаете понятия застройщик и генподрядчик? Поскольку у генподрядчика никаких прав на Объект нет, если только он не заключил какие-либо договоры с застройщиком на их приобретение.
    По осмотру квартиры. Платеж как задаток шел? Какой предмет договора точно?

    Мы непосредственно застройщики, поэтому наше агентство осуществляет реализацию квартир в домах, построенных непосредственно нами, а также находящиеся в нашей собственности. Это как одно из направлений. Сделано это исключительно для разделения направлений деятельности Холдинга.
    Нормальный агент - это тот агент, который зарекомендовал себя как добросовестного, состоит в гильдии риэлторов, имеется страхование рисков и т.д.

  • 30 января 2009 в 15:29 • #
    Владислава Яновская

    Генподрядчик-Инвестор, я оговорилась.
    В общем, предмет договора сводился к тому, что Агентство показывает квартиру, закрепляет её за конкретным человеком, который имеет преимущественное право на заключение дду, после оплаты всей стоимости квартиры внесенные деньги по агентскому договору входят в общую стоимость квартиры.
    А что касается нормальных агентов, в Вашем агентстве они всё соответсвуют тем критериям, которые Вы написале выше? В моём окружении таких риэлторов на всё агентство 3-5 человек, остальные вообще без образования и с небольшим опытом.

  • 29 января 2009 в 23:24 • #
    Людмила Ситникова

    спасибо большое. в договоре как раз обязуют вступить в тсж, оплатить расходы по передаче инженерных сетей,после принятия квартиры по акту оплатить коммунальные и иные услуги, охрану, но до получения права собственности по договору не имеем права пользоваться квартирой. т.е. по акту получаем за все платим, а пользоваться не можем - это смущает

  • 29 января 2009 в 23:28 • #
    Людмила Ситникова

    насчет отделки т ж все по минимуму, никаких стеклопакетов и т.д.

  • 29 января 2009 в 23:52 • #
    Владислава Яновская

    это нормально, фактически это еще стройплощадка, если что-то случится компания будет за Вас отвечать. Если Вам нужно делать ремонт в квартире (например для сотрудников), то можно написать заявление на имя Ген. дир. с просьбой разрешить произвести ремонт и ты ды., там же всё равно еще наверняка идут отделочные работы.

  • 29 января 2009 в 23:59 • #
    Раджана Доржиева

    это дырка в законодательстве, нигде не урегулировано, кто оплачивает комм.расходы после ввода дома в эксплуатацию. поскольку собственность оформляется не сразу, а зачастую это занимает от полугода до полутора лет и больше, то тут можно немножко "поиграть". но как правило, застройщики стараются эту дырку прикрыть в договоре, дабы не нести расходы. поэтому Вашего руководителя надо поставить об этом в известность зблаговременно.

  • 30 января 2009 в 00:08 • #
    Раджана Доржиева

    и еще на какой стадии сейчас строительство объекта?

  • 30 января 2009 в 11:01 • #
    Владислава Яновская

    я так поняла, что дом уже сдан в эксплуатацию

  • 30 января 2009 в 11:32 • #
    Раджана Доржиева

    после получения разрешения на ввод заключение ДДУ не допускается.

  • 30 января 2009 в 11:40 • #
    Владислава Яновская

    сейчас почитала посты Автора темы нигде не написано, что дом уже сдан в эксплуатацию я видимо что-то перепутала. Прошу прощения за ложную информацию.

  • Желаете ознакомиться с остальными комментариями или оставить свой? в сеть, чтобы получить полный доступ к функционалу Профессионалов.ru! Еще не участник сети?