Гос. регистрация договора аренды нежилого помещения
14 ноября 2008 в 09:53

Гос. регистрация договора аренды нежилого помещения

Здравствуйте, уважаемые коллеги!

Требуется Ваша помощь в поиске какого-либо информационного письма ВАС РФ, касающегося рассмотрения вопроса о гос. регистрации договора аренды нежилого помещения, заключенного на неопределенный срок.

Требуются письма ВАС РФ (аналогичные Информационным письмам № 53 от 01.06.2000г., № 66 от 11.01.2002г.) или решения другого АС, где четко сказано: договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, подлежит гос. регистрации.

Надеюсь на Вашу помощь! Зранее благодарю всех ответивших! Удачного дня, коллеги.

2192
Комментарии (23)
  • 14 ноября 2008 в 10:08 • #
    Алексей Никифоров

    Пример: Договор заключен на неопределнный срок, например, в январе 2007 года и действует до настоящего времени. Как быть с гос. регистрацией в настоящее время?

  • 14 ноября 2008 в 10:25 • #
    Анна Микульская

    Прописать в договоре срок. Это выход.

  • 14 ноября 2008 в 10:30 • #
    Алексей Никифоров

    Спасибо, Анна!

  • 14 ноября 2008 в 10:29 • #
    Марина Севрюкова

    "Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года." - ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ".

  • 14 ноября 2008 в 10:31 • #
    Алексей Никифоров

    Спасибо, Марина! Мы, видимо, нашли синхронно!

  • 14 ноября 2008 в 10:36 • #
    Марина Севрюкова

    Всегда пожалуйста!!!)))

  • 14 ноября 2008 в 10:33 • #
    Марина Севрюкова

    ПОЯСНЕНИЕ, т.е. приведенный Вами в качестве примера договор, не нуждается в государственной регистрации,если в тексте договора прямо указано,что он заключен на неопределенный срок.У меня в практике был подобный договор, мы его не регистрировали.

  • 14 ноября 2008 в 10:30 • #
    Алексей Никифоров

    Коллеги, нашел ответ! Приведу на "всякий пожарный":

    ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО от 16 февраля 2001 г. N 59 ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"

    11. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
    Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли - продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.
    Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

  • Цена договорная

  • 14 ноября 2008 в 10:36 • #
    Алексей Никифоров

    дополнительная информация:

    Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 марта 2008 г. N Ф08-1162/08 "Ссылка заявителя на недействительность договора аренды в связи с отсутствием его государственной регистрации не основана на законе. В соответствии с частью 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный на срок от года и более, отсутствие регистрации влечет его незаключенность. Поскольку упомянутый договор заключен на неопределенный срок, он не подлежит регистрации"

    Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18 декабря 2007 г. N А10-1925/07-Ф02-9251/2007

    Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 февраля 2008 г. N 2034/08

    Не требуется гос.регистрация договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок

  • 14 ноября 2008 в 10:39 • #
    Владимир Павлов

    Очень интересный ньюансик!!!

  • 14 ноября 2008 в 10:53 • #
    U U

    Интересная и содержательная получилась дискуссия! Я согласен, что договор аренды заключённый на неопределённый срок не требует гос. регистрации.

  • 14 ноября 2008 в 11:15 • #
    Вера Долгорукова

    Уважаемый коллега, я практикую ведению дел в арбитражных судах по взысканию арендной платы с 2005 года и хочу поделится с Вами опытом по заключению таких договоров: я обычно заключаю договор аренды на определенный срок, но менее года с ссылкой на то, что если ни одна из сторон не заявит о расторжении или прекращкнии, то данный договор считается пролонгированным на не определенный срок. Это дает преимущесто в том случае, если арендатор съезжает из арендуемого помещения и не оплачивает его, то в суде как пралило мне удается взыскать с него арендную плату по день фактической уплаты, то есть после решения суда и арендодатель остается как правило очень доволен.

  • 14 ноября 2008 в 11:31 • #
    Алексей Никифоров

    Спасибо, Вера! Очень ценная информация: актуальная и практичная.

  • Оператор Call-центра

    Цена договорная

  • 14 ноября 2008 в 11:16 • #
    Абдурауф Абдурахмонов

    Спасибо за то, что подняли эту тему. У меня как раз на практике предстоит заключение договора аренды нежилого здания на неограниченный срок. И вставал вопрос о регистрации договора. Честно сказать тоже считал, что необходимо регистрировать, поскольку договор аренды предполагают заключит на очень большой промежуток времени. Однако, согласен ведь ГК говорит именно о договорах заключенных на срок не менее года. Следовательно из смысла статьи, предполагается именно срочный договор аренды заключенный сроком не менее года. Для информации формулировки статей ч.2 ст. 672 ГК Таджикистана и ч.2 ст. 671 ГК России идентичны.
    С уважением

  • 14 ноября 2008 в 11:33 • #
    Алексей Никифоров

    Рад, что Вам, Абдурауф, данная тема пригодилась в практической деятельности.

  • 14 ноября 2008 в 11:27 • #
    Алексей Никифоров
  • 14 ноября 2008 в 11:30 • #
    Алексей Никифоров

    Интересная статья по нашей теме опубликована в журнале "Бухгалтерские вести" №31, 2007г.

    ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

    Большинству предпринимателей и организаций для обеспечения своей хозяйственной деятельности приходится арендовать различного рода недвижимое имущество: офисные помещения, склады, торговые павильоны и т.п. Поэтому важно заблаговременно и правильно оформить арендные отношения, чтобы избежать негативных последствий неправильно составленных или не зарегистрированных договоров.
    Форма договора аренды недвижимости
    Для прояснения указанных вопросов обратимся к нормам гражданского законодательства, регулирующим арендные отношения. К форме договора аренды Гражданским кодексом предъявляются следующие требования:
    • письменная форма – для любых договоров аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо – независимо от срока договора (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
    • государственная регистрация – для договоров аренды недвижимого имущества на срок не менее года.
    Статьей 609 Гражданского кодекса РФ установлено, что при сдаче в аренду недвижимого имущества договор подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. В пункте 2 статьи 651 ГК РФ уточняется, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
    Таким образом, все договоры аренды недвижимости, заключенные на срок, равный году и более, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.
    Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае заключения договора аренды являются договор и прилагаемые к нему поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Зарегистрировать договор аренды может любая сторона договора.
    За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (или государственная регистрация прав) взимается государственная пошлина с организаций - в размере 7500 руб., с физических лиц - 500 руб.
    Однако, поскольку государственная регистрация договора аренды связана с временными и денежными затратами, стороны договора часто стараются избежать этой операции, заключая его на срок менее одного года.
    Сразу определимся, какой же период времени равняется году. Согласно п.1 ст.192 ГК РФ срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. Следовательно, срок договора, например, с 1 февраля 2007г. по 31 января 2008г. как раз равен году в соответствии с гражданским законодательством.
    Что подтверждается Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". В пункте 3 данного Письма сказано, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК признан равным году.
    Таким образом, если срок действия договора составляет менее одного года (даже если это будет срок, например, с 1 января по 30 декабря), то государственная регистрация такого договора не требуется. Поэтому самым простым способом избежать государственной регистрации договора аренды является заключение его на срок менее одного года.

    Нюансы оформления договора аренды недвижимости
    Нередко возникает вопрос с арендой отдельных помещений, расположенных в здании. Дело в том, что Гражданский кодекс прямо не обязывает регистрировать договор аренды именно помещения. Однако, согласно ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", жилое и нежилое помещения наряду со зданиями и сооружениями относятся к категории недвижимого имущества, сделки с которым подлежат государственной регистрации.
    Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000г. №53 "О государственной регистрации договоров аренды

  • 18 ноября 2008 в 22:28 • #
    Людмила Ситникова

    Большое спасибо, Алексей. Я работаю юристом на предприятии недавно и на днях как раз столкнулась с проблемой регистрации договора аренды недвижимости (точнее вопросом регистрировать его или нет), в вашем ответе нашла разъяснения на все вопросы и очень вам благодарна.

  • 14 ноября 2008 в 11:36 • #
    Алексей Никифоров

    И в качестве десерта еще немного полезной информации (приведу ниже).
    Надеюсь, мы тему раскрыли полностью. Огромное спасибо всем, кто принял участие, независимо от статуса (читатель, писатель или и то и другое).

    Удачи всем в работе ( и учебе)!

    Извлечения:

    из практики Сев-Кав. ФО за 2000-2007 гг.:

    Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

    1. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит и считается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (N Ф08-1835/2002 - найдите это постановление).
    2. Если стороны установили, что условия договора аренды нежилого помещения применяются к их отношениям, возникшим до его заключения, то для решения вопроса о государственной регистрации договора такой период времени в срок аренды не включается (N Ф08-138/2005).

    А вот еще -

    Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 февраля 2008 г. N 2034/08

    Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
    в составе председательствующего судьи Хачикяна A.M. и судей Подьячева И.А., Весеневой Н.А.,
    рассмотрев в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя Французова М.М. (ул. Б. Покровская, д. 25, кв. 4, г. Нижний Новгород, 603005) о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.11.2007 по делу арбитражного суда Нижегородской области N А43-8006/2007-13-180, установил:
    в арбитражный суд обратился индивидуальный предприниматель Французов М.М. с иском к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода о признании договора аренды от 19.02.2007 N 6/1366 недействительной сделкой.
    Исковые требования основаны на статье 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что в момент заключения сделки право муниципальной собственности на недвижимое имущество не было зарегистрировано в установленном законом порядке, а потому договор аренды ничтожен, как заключенный неуполномоченным лицом.
    Решением от 13.08.2007 договор аренды от 19.02.2007 N 6/1366 признан недействительным.
    Апелляционной инстанцией суда законность и обоснованность судебного акта не проверялась.
    Постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.11.2007 решение от 13.08.2007 отменено и в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя Французова М.М. о признании договора аренды от 19.02.2007 N 6/1366 отказано.
    Заявитель обратился в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в порядке надзора постановления кассационной инстанции.
    Статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) предусмотрены основания для изменения или отмены в порядке надзора судебных актов, вступивших в законную силу.
    Из содержания заявления и судебных актов видно, что основания, определенные указанной статьей Кодекса для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отсутствуют.
    Постановление кассационной инстанции вынесено в полном соответствии с законодательством и фактическими обстоятельствами дела.
    Кассационная инстанция, отменяя решение, обоснованно исходила из положений пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" о том, что субъектами права федеральной, государственной и муниципальной собственности являются Российская Федерация, соответствующие субъекты Российской Федерации, муниципальные образования на переданное в их собственность имущество в порядке, установленном Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов

  • 14 ноября 2008 в 20:47 • #
    Роман Смагин

    Алексей, спасибо Вам и всем участникам и за вопрос и за обоснованный практикой ответ. Думаю, всем будет полезна эта информация.

  • 15 ноября 2008 в 22:17 • #
    Лейсан Динмухаметова

    я писала дипломную работу на тему "договор аренды и его виды". В ходе работы я выяснила, что согласно Гражданскому Кодексу РФ договор аренды в отношении недвижимости и заключенный более чем на один год требует гос.регистрацию.

  • 15 ноября 2008 в 22:59 • #
    Сергей Иванов

    Лейсан, открою маленькую тайну. В Украине договор аренды, заключенный на срок три и более года подлежит еще и нотариальному заверению.

  • 17 ноября 2008 в 15:24 • #
    Ольга Каримова

    Очень познавательна, но жаль, что несвоевременна, в моем случае, тема, поднятая здесь. Недавно столкнулась с некоторыми трудностями, связанными с регистрацией договора аренды. Уже все позади, но все равно, читать было интересно.
    Всем спасибо!


Выберите из списка
2018
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008