Изменение существенных условий договора купли - продажи
27 декабря 2008 в 10:32

Изменение существенных условий договора купли - продажи

Уважаемые, юристы, будьте любезны подскажите пожалуйста «Бедному студенту» разобратся в следующей ситуации:
«Заключен договор купли продажи жилого помещения с указанием фиксированной ценой за покупку квартиры, внесена предоплата в размере 40% по чене договора, покупатель взял на себя обязательство погасить оставщуюся сумму до 15.01.2009 г. в случае неисполнения данного обязательства уплачивает продавцу штраф в размере 3% от стоимости квартиры. В условиях тяжелой экономической ситуации в стране, цены на квартиры начали существенно снижатся. У покупателя появилось естественное желание максимально снизитьцену. Возможно ли снижение покупной цены, либо расторжение договора купли — продажи квартиры с возвратом уплаченной суммы. Чем можно мотивировать отказ от покупки квартиры, возможно ли избежать при этом штрафных санкций предусмотренных условиями договора купли — продажи, какие еще варианты поведения возможны в данной ситуации?»

2602
Комментарии (7)
  • 27 декабря 2008 в 10:52 • #
    Андрей Рыбченко

    Недавно был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры( до кризиса),
    потом цены резко стали падать на точно такие же квартиры. При этом покупатель не требовал уменьшения покупной цены на квартиру. Так как в договоре были прописаны все сущ-ые условия по цене,срокам, предмету. Был внесен задаток. Так что покупателю невыгодно было его терять. В принципе возможно снизить цену, но только по доп. соглашению к договору купли-продажи. Если расторжение договора купли продажи будет по инициативе продавца, то покупатель избежит штрафные санкции, единственный способ, без штрафных санкций, для обеих сторон, если наступят обстоятельства за которые ни одна из сторон не отвечает (форс-мажор).

  • 27 декабря 2008 в 11:07 • #
    Anais A

    Анастасия, очень мало данных. Например Вы не сказали, что там в плане санкий в случае одностороннего желания покупателя расторгнуть договор. Сообщили только о санкции за несвоевременную оплату. 3 % всего? или за каждый день просрочки?
    Без этого можно Вам что-то говорить очень голословно. И можно говорить общие вещи, опираясь на статьи ГК.
    В договоре наверняка есть и финансовый "рычаг" . Как уплачены эти 40 %.? В качестве аванса? или было написано соглашение о задатке? Если договор с рассрочкой платежа, то был ли он заоегистрирован в УФРС? состояля ли переход права собственности?
    Соответственно возникает вопрос: считать ли договор заключенным? Ведь договор к.п. недвижимого имущества вступает в силу с момента его государственной регистраци. Не нарушил-ли каких его положений Продавец?

    Если по ГК, то продавец в силу ст. 421 и 429 ГК может понудить покупателя заключить с ним договор за цену и на условиях принятых сторонами договорных обязательств. Т.е. понудить выплатить остаток суммы и зарегистрировать договор с срок предусмотренный договором.
    К сожалению изменение экономической ситуации согласно судебной практики за период после кризиса 98 года, когда ситуация не была, конечно, идентично такой ,ни один суд не расстатривает в призме "существенного изменения обстоятельств (ст. 451 ГК) на которые стороны заключая договор не могли расчитывать".
    Для применения ст. 451 ГК Истец должен одновременно доказать наличие всех 4-х условий предусмотренных п.2 данной статьи.
    В частности достаточно информативны на этот счет Постановление президиума ВАС от 07.08.01 №4876,01 а также Постановление ФАС МО от 25.01.200 г. № КГ-А40,4646-99. и постановление ФАС Северо-кавказского округа, которое вынесло вердикт что Финансово-экономический кризис 98 года не является Форс-мажорным обстоятельством. от 05.01.2008 г. № ФО8-2993/99 и кго поддержал ФАС МО в постановлении от 08.04.99 г. № КГ-А40/884-99 Т.к. экономические циклы имеют спады и паденя.а средний период каждого нового цикла составляет 10-летний период .Так что с точки зрения суда "стороны, действующие разумно не могли не предвидеть валютных колебаний" , например.
    Возможно в договоре предусмотрена возможность его раторжения по "соглашению сторон" или штраф за "односторонний отказ". Возможно это будет более ""малой кровью" для покупателя в случае существенной разницы между ценой квартиры в договре и ее настоящей рыночной стоимостью.

  • 27 декабря 2008 в 11:32 • #
    Анастасия Буляткина

    Спасибо, Ирина!
    Речь идет о договоре купли-продажи с отсрочкой платежа, 3% уплачиваются от стоимости квартиры единоразово в случае не выплоты оставщейся суммы по договору.
    Договор не зарегистрирован УФРС. При передаче аванса подписан акт приема-передачи денежных средств. Продавец не нарущал условий договора. У Покупателя цель-снизить цену, либо расторгнуть договор, как это сделать более безболезненно?

  • 27 декабря 2008 в 12:03 • #
    Anais A

    Снизить цену можно только добровольно, путем подписания сторонами дополнительного соглашения о изменении стоимости договора. Если на это пойдет продавец. Расторгнуть договор путем составления соглашения о расторжении оговорив в нем сумму. которую получит несостоявшийся продавец.

    А что в договоре написано про его регистрацию?? когда стороны оговорили ее произвести?? Или вообще не оговорили?
    По логике он вообще он уже должен был быть зарегистрирован и переход права произойти. Только на Покупателе "висело " бы обременение до тех пор пока не будее погашена вся сумма. после обременение снимается.

    При вышеуказанном условии Ваш договор невозможно считать предварительным, также невозможно считать его заключенным. Не соблюдены условия по ГК для его признания. А фактически квартира передана в пользование покупателю по-акту?? надеюсь что нет.

    Можно подать в суд. Исковое заявление о неосновательном обогащении.

    Согласно ст. 425 ГК договор вступает в силу и становится обязателен для сторон с момента его заключения. Договор купли-продажи недвижимости согласно ст. 550 и 551 ГК - должен быть заключено в письменной форме и зарегистрирован.
    Чего не было сделано.
    На основании выше издоженного 40% стоимости квартиры, получены Продавцом по несуществующей сделке, и к возникшим правоотношениям сторон следует применять положения законодательства о неосновательном обогащении.
    Предлагаю воспользоваться ст 987 ГК, согласно которой если действия, непосредственно не направленные на обеспечение интересов другого лица, в том числе в случае, когда совершившее их лицо ошибочно предполагало, что действует в своем интересе, привели к неосновательному обогащению другого лица, применяются правила, предусмотренные главой 60 .
    Продавец без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой приобрел и сберег принадлежащие Покупателю денежные средства и в силу ст.1102, 1103 ГК РФ обязан возвратить сумму неосновательного обогащения.

    Естественно этов се применимо если:
    1. В договоре не было условия что стороны пойдут его регистрировать только после полной оплаты 100% суммы покупателю.
    2. если имущество не было фактически передано Покупателю по акту.
    (это конечно условный ограничитель но всеже)

  • 27 декабря 2008 в 12:29 • #
    Анастасия Буляткина

    Большое человеческое спасибо, Ирина!

  • 27 декабря 2008 в 12:55 • #
    Anais A

    Незачто. но знаете поговорку?) Два юриста- три мнения! я бы хотела еще послушать юристов по-теме)

  • 27 декабря 2008 в 15:31 • #
    инна кокота

    нужно читать внимательно условия договора, что там указано касательно расторжения договора в одностороннем порядке

  • Желаете ознакомиться с остальными комментариями или оставить свой? в сеть, чтобы получить полный доступ к функционалу Профессионалов.ru! Еще не участник сети?