Необходимость учета и регистрации при заключении соглашения о...
13 апреля 2009 в 17:05

Необходимость учета и регистрации при заключении соглашения о разграничении прав пользования объектом недвижимости

Всем добрый день.
Существует следующая ситуация: два собственника, обладающие по праву долевой собственности земельным участком, действуя в соответствие со ст.247 ГК РФ согласны определить границы частей зем.участка, которыми каждый из сособственников будет владеть и пользоваться самостоятельно (в пределах, установленных соглашением). Возникают вопросы: 1) требуется ли для определения частей зем.участка осуществлять их кадастровый учет, с внесением соответствующих сведений в кадастр? 2) требуется ли гос.регистрация прав пользования и владения на части зем.участка, возникающие у сособственников в результате заключения такого соглашения?
Собственные предварительные выводы в отношении второго вопроса: регистрация прав не требуется. Основной аргумент: право пользования и владения не является правом, подлежащим в силу ст.131 ГК РФ гос.регистрации, и кроме того, у сособственников не возникает никаких новых прав. Выводов относительно первого вопроса пока нет. Есть следующие размышления: с одной стороны кадастровый учет частей зем.участка предусмотрен 221-ФЗ, но с другой стороны, это учет предусмотрен для ограничений (обременений), коими права пользования и владения не являются. Видимые последствия отсутствия кадастрового учета: стороны не смогут в натуре определить границы частей зем.участка, соответствующие тому, что они сами «нарисуют» в соглашении, что говорит о неопределенности условий о разграничении.
Если есть интерес, прошу высказать свое мнение.
К сожалению, ограничен по времени общения, поэтому буду высказывать свое мнение и реагировать на сообщения с небольшим опозданием. Заранее приношу извинения.
С уважением, Евгений Дмитриев.

673
Комментарии (9)
  • 13 апреля 2009 в 18:03 • #
    Валентина Вахнина

    ст 243 ГК называется Конфискация...
    не совсем понятно что Вы имеете ввиду под "частями земельных участков" и их "владением и пользованием самостоятельно"
    насколько помню, части зем. участков не являются объектом, в отношении которых можно осуществлять какие-либо действия. (в частности 118-ФЗ от 26.06.2007 все "части" из ГК поубирал..)
    Или вы их разделить хотите?

  • 13 апреля 2009 в 18:50 • #
    Евгений Дмитриев

    Валентина, добрый день. Извините, ссылка на ст. была неверна. Конечно же, не ст.243, а ст.247 ГК РФ, в которой речь идет о владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности (внес в текст первого сообщения изменения).
    В части замечания о невозможности осуществлять какие-либо действия с частями зем.участков, приведу нормы: п.1 ст.37 ЗК РФ устанавливает, что объектом купли-продажи может быть земельный участок, прошедший кадастровый учет (т.е не часть!); пп.3 п.1 ст.6 ЗК РФ часть зем.участка относит к объектам земельных отношений.
    В предложенном случае каждый из сособственников хотел бы определиться с порядком использования «своей» части земельного участка один раз – подписав соответствующее соглашение, и предусмотрев в нем возможность, например, его благоустраивать (асфальтировать, озеленять и т.п.), строить на нем что либо, ставить на нем на стоянку свои (не чужие) автомашины, ограничивать право прохода и проезда для другого сособственника и т.п., и не обращаться к другому сособственнику каждый раз, когда он задумает это сделать.

  • 13 апреля 2009 в 19:50 • #
    Валентина Вахнина

    "строить на нем что либо".
    "ограничивать право прохода и проезда для другого сособственника"
    если уже сейчас думаете об ограничениях прав сособственника, лучше сразу делите...

    вообще смутные воспоминания - кадастры не могут "накладываться" друг на друга. как появляется один в границах другого, первый исчезает...

    ремарка по пользованию и владению...
    собственность = пользование+владение+распоряжение. У обоих право собственности на долю. Сами у себя арендовать не могут.

  • 13 апреля 2009 в 21:20 • #
    Евгений Дмитриев

    Валентина, добрый вечер.

    1. Разделить участок невозможно. На нем находится неделимый объект недвижимости, принадлежащий по праву долевой собственности сособственникам.
    2. В рассматриваемом случае части участка не находятся "один в границах другого". Условно делятся: один справа, другой слева от планируемой границы раздела.
    3. Речь ни в коем случае не идет об аренде. Планируется заключить соглашение, предусмотренное п.1 ст.247 ГК РФ, о порядке владения и пользования участком, находящимся в долевой собственности.

  • 13 апреля 2009 в 22:32 • #
    Валентина Вахнина

    Евгений, либо я "туплю" после работы, либо:

    "1) требуется ли для определения частей зем.участка осуществлять их кадастровый учет, с внесением соответствующих сведений в кадастр?"
    "1. Разделить участок невозможно."
    кто Вам даст 2 новых кад. номера взамен одного старого? (ведь каждый из новых наложится на старый.....)

    "2) требуется ли гос.регистрация прав пользования и владения на части зем.участка, возникающие у сособственников в результате заключения такого соглашения?"

    регистрация обременений производится в пользу третьих лиц, в случаях, уст. законом. собственники с одной стороны и в их же интересах обременение - это уже какое-то совпадение должника и кредитора...

  • 14 апреля 2009 в 08:39 • #
    Евгений Дмитриев

    Валентина, доброе утро.
    Если я правильно понял Ваш ответ:

    1. Кадастровый учет части зем.участка, являющегося неделимым, провести невозможно, потому что такой учет может быть проведен только в отношении самостоятельного земельного участка.

    Остается вопрос: В силу ст.26 и 27 122-ФЗ при гос.регистрации аренды и сервитутов в отношении части помещения или зем.участка в ФРС представляется кадастровые паспорта, в котором должны быть указаны соответственно часть помещения и зем.участка. Согласно ст.36 и 37 221-ФЗ кадастровый учет частей объекта недвижимости возможен. Почему в рассматриваемом случае не потребуется проведение кадастрового учета в отношении части зем.участка, "закрепленного" за одним из сособственников?

    2. Гос.регистрация права пользования и владения не требуется, т.к. никакого нового права у сособственника не возникает.

    Как указывал ранее, сам склоняюсь к этой точке зрения. Но для проверки стоило обсудить.

    Спасибо за ответы. Евгений.

  • 15 апреля 2009 в 00:38 • #
    Валентина Вахнина

    "Но для проверки стоило обсудить."
    Ну, это было всего лишь одно мнение, для статистики маловато ,-))
    Удачи!

  • 15 апреля 2009 в 08:58 • #
    Наталья Сляднева

    Порядок пользования земельным участком определяется мировым соглашением, если нет спора, или в судебном порядке. Мировое соглашение можно закрепить нотариально либо судебным определением. Данные действия обусловлены мерами предосторожности на случай перехода права на долю общедолевой собственности.
    Однако, хочу сообщить, что в нашем городе имеются прецеденты по разделу домовладения, находящегося в общедолевой собственности, с единственным объектом капитального строительства на земельном участке. Судьей выносится решение о разделе (каждому из сособственников выделяются конкретные помещения) жилого дома и определяются границы земельных участков!!! Все понимают, что невозможно разделить один жилой дом (один фундамент, одна крыша и т.п.) на два, тем не менее, решение суда обязаны исполнить: размежевать участки, присвоить почтовые адреса, изготовить два технических и два кадастровых паспорта, поставить на учет и зарегистрировать в ФРС.

  • 16 апреля 2009 в 22:47 • #
    Евгений Новиков

    Евгений, вы правильно мыслите. Пункт 1 ст. 247 ГК. Заключается соглашение между собственниками о порядке пользования земельным участком. Изменений в кадастр не вносится, т.к. участок остается неделимым. ФРС подобные соглашения не регистрирует, т.к. право не возникает и не переходит. Определите границы земельных участков. Приложите выкопировку из кадастрового плана (границы можно указать по тем же ориентирам). К тексту соглашения отнеситесь серьезно. И все. Это обычная практика.

  • Желаете ознакомиться с остальными комментариями или оставить свой? в сеть, чтобы получить полный доступ к функционалу Профессионалов.ru! Еще не участник сети?