Неосновательное обогащение или упущенная выгода
12 января 2009 в 12:05

Неосновательное обогащение или упущенная выгода

Филиал Федерального государственного учреждения обладает зданием на праве оперативного управления. Часть помещений сдается филиалом в аренду коммерческим организация и ИП. В начале 2008 года один ИП изъявляет желание заключить договор аренды с филиалом на 2008 год. Однако филиал и само ФГУ на период начала 2008 года находятся в стадии реорганизации. В основе отношений арендаторов с филиалом лежат 2 договора: договор аренды и договор на возмещение коммунальных, эксплуатационных и иных расходов. В начале 2008 года с указанным ИП заключается договор на возмещение расходов. ИП добросовестно платил по данному договору только первых три месяца года (с января по март включительно). Затем за апрель оплатил только 5 июня. Согласно условиям договора в таком случае при несвоевременной оплате у филиала есть право на расторжение договора в одностороннем порядке, что и было сделано 4 июня. Право на предоставление помещений в аренду у филиала возникло только 27 июня 2008 года (в этот день было получено соответствующее разрешение от собственника здания). Этим же числом оформляется договор аренды с ИП на срок с января по май включительно. На момент подписания филиалом договора аренды с ИП, уже был расторгнут договор по возмещению затрат. Оба оригинальные экземпляры договора аренды, подписанные филиалом, передаются ИП для подписания. Однако ни один из экземпляров договора аренды не возвращается. Можно ли каким-то образом в данной ситуации в судебном порядке взыскать сумму, равную пяти месячным арендным платежам (с января по май включительно)? Если это возможно, то как правильно «обозвать» иск и нужно ли просить суд обязать ИП подписать договор аренды? И вообще кто-нибудь сталкивался с ситуацией, когда договор аренды был составлен и заключен de jure после окончания отношений по пользованию имуществом?

974
Комментарии (9)
  • 12 января 2009 в 13:25 • #
    Самвел Суренович Багдасарян

    Сергей добрый день. С такой ситуацией я сталкивался. При заключении договора аренды в него включались ранее возникшие отношения. В случае отказа в подписании договора при условии отсутствия каких либо договорных отношений наступает неосновательное обогащение.

  • 13 января 2009 в 19:14 • #
    Сергей Иванов

    Здравствуйте, Наталья и Юлия!
    Факт передачи помещения во временное пользование можно доказать подписанным между филиалом ФГУ и ИП договором на возмещение коммунальных, эксплуатационных и иных расходов. Кстати, в этом договоре ИП назван "арендатором". ИП ведь заключал данный договор не для того, чтобы нам спонсорскую помощь оказывать, а для того, чтобы пользоваться помещениями. А на безвозмездной основе, насколько я понимаю, помещения могут предоставляться только органам власти, а коммерческим организациям и ИП помещения предоставляются в аренду.
    Насчет понуждения к заключению договора. ИП в начале января 2008 года составил заявление и подписал его, адресованное руководителю филиала, с просьбой предоставить помещения именно в аренду сроком с 1 января по 31 декабря 2008 года.
    Тему свою я обозначил как "неосновательное обогащение или упущенная выгода", т.к. я сам считаю, что задолженность по арендным платежам взыскать в подобном случае действительно невозможно, потому что договор аренды не был заключен в силу отказа от его подписания со стороны ИП, а вот неосновательное обогащение взыскать попробовать можно, поскольку, я думаю, что факт пользования помещениями можно доказать наличием заключенного договора по возмещению расходов и поступлением средств от ИП по этому договору. Но может быть и упущенная выгода, т.к. филиал понес убытки в связи с неполучением арендных платежей. которые мог бы получить предоставив помещения не этому ИП, а какому-нибудь другому, которое бы подписало договор аренды и платило бы исправно арендные платежи (другие ИП и коммерческие орагнизации, использовавшие помещения до заключения договоров аренды с филиалом, подписали в конце июня с филиалом договоры аренды и заплатили арендные платежи за январь-май). Тут меня настораживает вот еще какое обстоятельство. Филиал ведь получил право на предоставление помещений в аренду только в конце июня 2008 года. Мог ли в подобной ситуации филиал летом 2008 года заключать с фактическими пользователями помещений договоры аренды, в которых было написано, что они начинают действовать с 1 января 2008 года?

  • 13 января 2009 в 23:51 • #
    Самвел Суренович Багдасарян

    Если факт пользования никем не отрицается, то при наличии одобрения головной фирмы, действия филиала вполне законны.

  • 14 января 2009 в 07:33 • #
    Наталия Куликова

    Что касается того, мог ли филиал заключать договоры аренды сроком действия с 01.01.08г., получив одобрение только летом, думаю, что мог, если в полученном одобрении от головной организации указана дата 01.01.08г., т.е. головначя организация наделила филиал правом предоставления помещений в аренду с 01.01.08г.

    То, что в договорена возмещение коммунальных услуг ИП назван арендатором, это не подтверждает факт пользования помещением. Кроме того, полагаю, что и сам договор на возмещение коммунальных услуг не содержит условий о передачи помещения во временное пользование ИП, как заявление ИП филиалу с просьбой предоставить ему помещение во временное пользование (ну попросил..а дальше то что, это же не значит что он его уже принял).
    Необходим документ, прямо подтверждающий передачу помещения во временное пользование, если Вы сможете доказать факт передачи помещения, то можете обращаться, то сможете взыскать сумму арендных платежей.
    Что касается упущенной выгоды: в данном случае думаю, что и для этого у Вас нет оснований.
    В соответствии со ст. 15 ГК РФ Упущенная выгода - это убытки - не полученные доходы, которые могли быть получены, если бы право не было нарушено.
    Какое право Филиала и какими действиями (бездействиями) ИП нарушил??? Написал заявление о предоставлении ему во временное пользование помещения....
    Неосновательное обогащ

  • 14 января 2009 в 08:11 • #
    Наталия Куликова

    Неосновательное обогащение: если основываться на ч. 2 ст.1105 ГК РФ, то думаю можно попытаться доказать факт пользования помещением. Если есть документальное подтверждение этому, то можно и попытаться. Пишите по ходу развития событий, ситуация заинтересовала.
    Удачи!

  • 14 января 2009 в 12:04 • #
    Сергей Иванов

    Будет ли ИП отрицать факт пользования или нет - это не известно да и, по ходу дела, теперь и не важно, т.к. сегодня я узнал, что ИП ликвидировался 11 декабря 2008 года. Вот такое развитие событий.

  • 13 января 2009 в 12:27 • #
    Наталия Куликова

    Сергей, добрый день!
    С подобной ситуацией не сталкивалась, но могу пояснить.
    Чтобы взыскать сумму, равную пяти месячным арендным платежам, Вам необходимо доказать факт передачи помещения во временное пользование ИП. Доказательствами в данном случае выступают договор аренды и акт приема передачи нежилого помещения ИП. Как я понимаю ни одного ни другого у Вас нет. Письменная форма договора аренды в Вашем случае является обязательной.
    1. Что касаемо возможности понуждения к заключению договора аренды:
    В соответствии со ст. 421 ГК РФ, понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена кодексом или законом, или добровольно принятым обязательством.
    В Вашей ситуации, принудить к заключению можно только лишь если было от ИП добровольно принятое обязательство о заключении договора аренды и именно с указанием начала срока аренды.
    2. В соответствии с п. ст. 609 ГК РФ договор аренды заключается в письменной форме, если хотя бы одной из сторон является юр.лицо, независимо от его срока.

    Следовательно, если вы не можете документально подтвердить факт передачи помещения в пользование ИП, ИП не принимал на себя добровольное обязательство о заключении договора аренды, то полагаю, в суд Вам идти не с чем.

  • 13 января 2009 в 15:01 • #
    Юлия Иванова

    согласна с Натальей. у меня была подобная ситуация в АС, но с точностью до наоборот. филиал Сбербанка взял в аренду помещение под размещение касс. подписал акт приема-передачи. но потом не сдал его обратно по акту приема-передачи собственнику. представители сбербанка усердно доказывали, что они помещением не пользовались, но поскольку отсутствует документальное подтвреждение передачи обратно помещения, суд вызскал арендную плату за все месяцы, до момента, когда нами был составлен акт о вскрытии помещения и его осмотре в комиссионном составе.
    так что вывод: нет документов - нет оснований для требований в суде! к сожалению.

  • Цена договорная


Выберите из списка
2018
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008