Неустойка по договору участия в долевом строительстве
23 апреля 2009 в 20:38

Неустойка по договору участия в долевом строительстве

Прошу разрешить сомнения. Ситуация типичная. Договор о долевом строительстве заключен в феврале 2005г. В декабре 2007г. построенная квартира передана физлицу. Право на квартиру было передано физлицу по договору уступки (декабрь 2005г.) от инвестора юрлица. Разрешение на строительство и на земельный участок оформлено лишь в 2007г. Просрочка в сдаче объекта строительства составила 2 года.Хотим взыскать неустойку и вернуть стоимость недостающих оплаченных квадратных метров.
Проблему вижу в правовом статусе ответчика — это УКС (управление капитального строительства — администрации города, муниципальное учреждение!). В договоре УКС указано как заказчик, однако обязуется не организовать строительство, а построить квартиру.
Из решений районных судов города и краевого суда наблюдается устойчивая тенденция взыскивать неустойку с застройщиков, ссылаясь на 214-ФЗ. Однако многие решения неубедительны.
Вопрос: Почему суды применяют 214-ФЗ для определения размера неустойки и не обращают внимание на то, что основной договор и договор уступки не соответтсвуют требованиям 214-ФЗ (нет госрегистрации, УКС фактически выполняет функцию застройщика-заказчика, но его правовой статус не подходит под определение застройщика и др.)?
Есть ли у кого отрицательная для физлица практика взыскания неустойки с УКС администрации города? Если ответчик или суд «развернут» ситуацию, то не возникнет ли вопрос о недействительности договоров? Не пострадает ли физлицо от своего же иска?
2-й вопрос в этой связи. Не могу найти подходящую судебную практику по возврату уплаченной суммы за сдачу квартиры меньшей площади, чем заказана. УКС предлагает нам сделать перерасчет в ценах 2005г. Мы хотим, по меньшей мере проиндексировать, представив справку Госкомстата. А еще лучше взыскать стоимость недостающих квадратов на день вынесения решения суда. Или сделать оценку на день передачи квартиры? А потом ответчик поставит ее под сомнение. Чем руководствоваться при определении стоимости кв. м.? Пункт. 3 ст. 24 Закона о защите прав потребителей (в случае сдачи объекта с недостаткми), думаю, нельзя применять, так как в договоре стороны согласились, что площадь может быть изменена (т.е. недостатков нет по сути), а стоимость подлежит перерасчету. Только вот в перерасчете не сошлись.
Подскажите, пожалуйста, профессионалы.Очень жду.

551
Комментарии (8)
  • 24 апреля 2009 в 16:27 • #
    Дмитрий Кучихучи

    Ответ теоретический подойдёт? Сам не взыскивал с УКС, пока не доводилось.
    Отправные точки, нед которыми стоит задуматься:
    1. После введения 214-ФЗ не должно заключаться иных кроме ДДУ договоров, в результате исполнения которых у лица - инвестора(гражданина, юрлица...) возникает право собственности на вновь созданные помещения в многоквартирных домах. Такие договоры незаконны. То есть коли ДДУ заключён и прошёл госрегистрацию, он соответствует (будем считать) 214 закону. А косяки в терминологии, особенности правового статуса сторон - не обязательно приводят к недействительности договора, тк суд при анализе договора в первую очередь принимает во внимание действительную волю сторон. Они хотели заключить ДДУ и УФРС, проверив договор, посчитала что он законный, то есть соответствует 214ФЗ.
    2. Не понял насчёт госрегистрации. Если ДДУ не отрегистрирован, он конечно считается незаключённым. В этом случае я бы не напирал на застройщика с кучей требований, а то заявят встречное тр о незаключённости и сутуация перестанет быть томной. Если отталкиваться от предпосылки, что это вовсе не ДДУ - то см. выше, пункт 1 - такие договоры незаконны. Правда в 214-ФЗ есть крутые санкции по расторжению таких договоров, и ваш застройщик не захочет их на себе проверить.
    Вот что навскидку приходит в голову. А для принятия правильного решения нужно видеть текст договора и мотивировки принятых решений, верю что очень забавные.

  • 24 апреля 2009 в 16:54 • #
    Данусевич Виктория

    Спасибо, Дмитрий за реакцию. Есть решение о взыскании неустойки с этого же УКСа (хотя ДДУ действительно не зарегистрирован и переуступка также не зарегистрирована.Непонятна позиция суда: одну статью вижу, а другую вроде не замечаю.
    А вот по возврату стоимости квадратного метра (недополученного) можете что сказать? Какую стоимость просить? Хочется, конечно, ну хотя бы на момент передачи квартиры (дек 2008г.), А то по цене 2005 г. обидно уж слишком.

  • 24 апреля 2009 в 18:03 • #
    Дмитрий Кучихучи

    Конечно по современной стоимости. Нужно подумать над аргументацией, но взыскатель сам волен выбирать способ компенсации если иное не установлено соответствующей нормой закона. Вот откуда эта фраза не помню уже. В бурные девяностые, когда ставка рефинансирования изменялась каждый месяц и измерялась чуть ли не трёхзн числами, модно было плюнуть на енти расчёты и воспользоваться статистическими данными об уровне роста цен. Если судьи спрашивали, что за прикол, мы гордо отвечали, что это наше святое право выбора и всё прокатывало.

  • 25 апреля 2009 в 11:05 • #
    Валерий Ступин

    Здравствуйте Виктория.
    Дмитрий прав-мы вольны вибирать способ индексации.
    Покопайтесь в обзорах судебной практики ВС РФ там есть четкое разъяснение, что договора долевого строительства регламентируются законом о защите прав потребителей, и санкции там есть жесткие к такиз застройщикам-заказчикам (независимо от их принадлежности -УКС или ГП) и согласно закона о защите прав потребителей он не предусматривает признания договоров на оказание услуг недействительными.
    Вы с этой позиции профильтруйте законодательство и вперед.
    Если что можете позвонить в Москву 8926-608-22-32.
    В

  • 25 апреля 2009 в 11:13 • #
    Валерий Ступин

    Судебной практики о признании договоров долевой застройки я не встречал, так как суды исходят из того, что намерения сторон очевидны.
    Я встречал одно судебное дело (рассмативалось оно, или коментарии были Высшего арбитражного суда), там речь шла, о том, что заказчик не хотел оплачивать построенный объект и предъявил встречный иск о признании договора не заключенным. Да суд признал, что договор нельзя признать заключенным, но объект был построен реально и имеет потребительские свойства, а поэтому подлежит оплате - то есть суд взыскал с заказчика все расходы связанные со стоительством.
    Я считаю, что с такой позиции и надо подходить если УКС подаст встречный иск.
    Но я считаю обосновать надо только законом о защите прав потребителей. Клиент Ваш заключал договор только с очевидной стороны -как потребитель этой квартиры, а то что это было оформлено как переуступка сути не меняет. Об этом говориться в обзоре ВС РФ о котором я говорил выше.

  • 25 апреля 2009 в 15:15 • #
    Данусевич Виктория

    Здравствуйте, коллеги! Весьма благодарна за Ваше мнение. Согласна, что в случае встречного иска есть основания отстоять свои права.
    Смущает только одно, что документы, на которые ссылаются юристы (Информационное письмо ВАС от 25.07.2000г. № 56 "Обзор правктики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве", а также Обобщение практики от 19.09.2002г. по спорам межде гражданами и организациями, привлекающими д/с граждан для строительства.......) составлены до вступление в силу 214-ФЗ. А согласно п.9 ст. 4 214-ФЗ Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной 214-ФЗ.
    Поняла следующее. Размер неустойки за нарушение срока урегулирован 214-ФЗ (1/300 ставки реф. ЦБРФ за каждый день, на момент исполнения обязательств)
    Необходимо предъявить застройщику сумму неустойки и сумму соразмерного уменьшения цены за недостающие метры (на дек 2008г.)- для исполнения им в добровольном порядке до суда. А суд в таком случае определелит размер неустойки на день вынесения решения. Да еще штраф в пользу государства (предварительно применив 333 статью ГК) Сколько крови!
    А вот основания для права выбирать способ индексации пока не нашла. Есть только право выбирать вид требования (п.1 ст. 18 Закона и ст. 503 ГК Рф). Как Полагаю, что "индексацию" можно считать неполученными доходами потребителя, т. е упущенной выгодой, а, следовательно, доходом застройщика. Как думаете?

  • 8 мая 2009 в 13:15 • #
    Анна Кромская

    Почему Вы не хотите неустойку по Закону о Защите прав потребителей взыскать?
    Это 3% в день, но не больше стоимости товара (квартиры в целом). Ст.28.
    А что касается площадей о спора по недостающим метрам, Вы имеете право на эту квартиру,и никто сделку не оспорит - ст. 180 ГК РФ. Недействительность части сделки не влечет недействительности всей сделки. Разница небольшая в метрах -не существенное условие договора.

  • 8 мая 2009 в 13:49 • #
    Данусевич Виктория

    Здравствуйте, Анна! По закону о защите прав потребителей суды в Красноярске неустойку не взыскивают, так как этот закон применяется дополнительно к 214-ФЗ. А в 214-ФЗ размер неустойки установлен, да и то еще обрезается судом по ст. 333 ГК РФ.
    Разница в метрах у нас 2,47 в сторону уменьшения. В действующих ценах - это более 105 тыс. руб.(сделали оценку).
    Может есть у кого мнение по вопросу:
    Входят ли в стоимость 1 кв м метра общей площади квартиры затарты застройщика на строительство балкона или лоджии?
    В предмете договора указана только общая площадь. Следовательно, в стоимость 1 кв.м. должна войти и стоимость балкона. А почему тогда в акте появилась общая площадь с балконом и просто общая площадь? То есть на входе договоривались только об общей площади, а на выходе застройщик уже вставил общую площадь с баконом и посчитал нам также по этой площади.


Выберите из списка
2018
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008