О признании права собственности
7 декабря 2018 в 12:40

О признании права собственности

Уважаемые коллеги!

Приходилось ли Вам сталкиваться с ситуацией, похожей на эту.
Два юр.лица, ООО. Продавец и Покупатель. Продавец продал земельный участок Покупателю. Все зарегистрировано в Росреестре. Но на этом участке расположено 1-этажное капитальное здание — бывший коровник (блочные стены, панельная крыша), на кадастровом учете и в Росреестре никогда не числилось. Только в БТИ есть старый тех.паспорт с 1980-х годов.
Более трех лет прошло с той сделки, Продавец никакого интереса к зданию не проявляет совсем. При продаже здания он заявлял, что оно ему не нужно, делайте с ним что хотите (устно).

Вопрос:

Достаточно ли для оформления права собственности Покупателем участка на это здание в суде по иску о признании права собственности за Покупателем, выдвинуть лишь два аргумента (другие на ум не приходят):

1.Т.к. по Земельному кодексу ст.35 ч. 4. "Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:………………
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.", то Продавец как единственный собственник фактически выразил волю на отчуждение здания, зная о его наличии на отчуждаемом земель.участке.

2. ГК РФ Статья 236. Отказ от права собственности
"Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.
Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом."

Т.е. Поведение Продавца определенно свидетельствует о его устранении от владения, пользования и т.д.
ведь за 3,5 года после продажи зем.участка никакого проявления обязательств собственника здания он не проявлял и не заявлял.

Заранее спасибо!

619
Комментарии (55)
  • 8 декабря 2018 в 17:58 • #
    Людмила Евтушенко

    В исковое производство не идите. Устанавливайте юридический факт владения на праве собственности.

  • 8 декабря 2018 в 22:07 • #
    Алексей Ивашко

    Людмила,
    смущает в Вашем совете вот что: ст.234 ГК РФ "Приобретательная давность"
    "1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)."

    У Покупателя владение лишь 3,5 лет :((

  • 9 декабря 2018 в 09:01 • #
    Людмила Евтушенко

    Вы с основанием определитесь. У вас норма зк в основании будет или приобретательная давность? Основания разные, в кучу их не мешают. По приобретательной срока нет.

  • 8 декабря 2018 в 18:17 • #
    Марат Акчурин
    Только в БТИ есть старый тех.паспорт с 1980-х годов.

    Что мешает на основании этого тех.паспорта внести в ГКН сведения о здании как о ранее учтенном, подготовить на него тех.план и оформить доп.соглашением к предыдущему договору купли продажи участка в соответствии с той же самой ч.4 ст.35 ЗК РФ . Либо, поскольку в ГКН сведений о здании нет, получить разрешение на его строительство, через некоторое время оформить тех.план и зарегистрировать право собственности как на вновь созданный объект, в т.ч. незавершенный строительством.

  • 9 декабря 2018 в 11:33 • #
    Тамара Сарпова

    Продавец не является собственником здания. Право на здание не было зарегистрировано ни в БТИ, ни тем более в Росреестре. Техпаспорт всего лишь документ технического учета.
    По сути это самовольное строение, расположенное на земельном участке, принадлежащем покупателю.
    Полагаю, что надо идти по пути признания права собственности на самовольное строение, невесть кем и когда построенное (с учетом всех изменений ст.222 ГК РФ).

  • 9 декабря 2018 в 18:19 • #
    Алексей Ивашко

    Тамара,
    спасибо за Ваш комментарий.
    Вы пишите

    По сути это самовольное строение, расположенное на земельном участке, принадлежащем покупателю. Полагаю, что надо идти по пути признания права собственности на самовольное строение, невесть кем и когда построенное (с учетом всех изменений ст.222 ГК РФ).

    если позволите, я процитирую часть своего ответа тут:

    "Здание построено в 1981 году (из тех.паспорта) Это был Племхоз. Затем организация преобразовалась в ФГУП (в 1990-х), затем преобразовалась в ОАО, затем преобразовалась в ООО "ПРОДАВЕЦ" накануне продажи участка, который быстренько был поставлен ПРОДАЦОМ на кад.учет и оформлено право собственности. В ГК РФ есть норма, что при преобразовании юр.лица к правопреемнику переходят все права и обязанности и имущество (типа как по наследству).
    Вывод: Собственник здания сегодня - ООО "ПРОДАВЕЦ" как нынешний правопреемник создателя здания аж с 1980-х годов. Просто он не оформлял право собственности на здание как положено (постановка на кадастр.+право собственности в Ростреестре) за ненадобностью. А продал нашему ПОКУПАТЕЛЮ по ДКП только оформленный на кадастре и с правом собственности земельный участок."

  • 10 декабря 2018 в 15:57 • #
    Людмила Евтушенко

    Вообще, Ваша история с правопреемством звучит несколько фантастично. Вряд ли ФГУП было преобразовано в ОАО. Скорее всего ФГУП было ликвидировано без правопреемства. Вам нужно будет плотно поработать с документами Вашего продавца (учредительные, уставы, передаточные балансы). Результат судебного процесса зависит в т.ч. от того, сумеете ли Вы доказать правопреемство. А Вы в суд собрались выходить без взаимодействия с продавцом...

  • 10 декабря 2018 в 15:59 • #
    Людмила Евтушенко

    Такие постройки в советское время и в переходный период строились т.н. "хозспособом". Вряд ли к ним корректно применять современное понятие самовольной постройки. Тем более, не изучив технический паспорт на объект.
    Что касается Марата Акчурина, то говорил он о техническом плане и имел ввиду, скорее всего, регистрацию ПС на объект за собственником ЗУ в упрощённом порядке: по декларации и техническому плану.

  • 8 декабря 2018 в 18:47 • #
    Рафаэль Саркисов

    Именно, устанавливайте факт владения.

  • 8 декабря 2018 в 21:34 • #
    Алексей Ивашко

    Коллеги!
    Я сразу не добавил два обстоятельства:
    1. Недавно Покупатель поставил задние на кадастровый учет своими силами (как заявитель) на основе старенького тех.паспорта как ранее учтенный объект недвижимости (Как Марат Акчурин и пишет). И тут наступил тупик.
    2. На консультации в нашем Росреестре по этой всей ситуации сказали, что только иск о признании права на здание тут поможет (кстати, и БТИ-шники такие же выводы сделали сами, у них так было не раз), тогда Росреестр его зарегит на Покупателя. На вопрос, зачем же иск к ответчику-Продавцу, ответили, что Продавец же действующее юр.лицо, не ликвидированное, не банкротится (к сожалению), поэтому иск в порядке особого производства о признании факта владения имуществом не годится. Прав ли Росреестр?

  • 8 декабря 2018 в 21:43 • #
    Алексей Ивашко

    Марат Акчурин, сейчас зонирование той территории немного поменялось, и теперь это зона малоэтажной постройки Ж-2 (!). Думали над получением разрешения на строительство, и даже получили ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Дык на нем исполнители уже отразили наличие объекта капитал.строительства на рисунке и в описательной части - то самое здание.
    Как объяснять при выдаче разрешения на строительство (если даже не брать во внимание зонирование Ж-2) об этом существующем неопознаном объекте. Мол, Дайте нам разрешение на строительство, ведь

    "Весь мир насилья мы разроем
    До основанья, а затем
    Мы наш, мы новый мир построим:
    Кто был ничем, тот станет всем!"

    Понимаете, т.е. нынешнее нечто там снесем, новое возведем :)

  • 10 декабря 2018 в 16:03 • #
    Людмила Евтушенко

    Понимаете, т.е. нынешнее нечто там снесем, новое возведем :)
    Скорее всего, так и придётся поступить. :))

  • 9 декабря 2018 в 01:19 • #
    Александр Горшков

    Если уже покупатель поспешил и

    Недавно Покупатель поставил задние на кадастровый учет своими силами (как заявитель) на основе старенького тех.паспорта как ранее учтенный объект недвижимости

    То не получиться уже:

    нынешнее нечто там снесем, новое возведем

    После снесения придётся снимать с кадастрового учёта.
    И, кстати, как кто Покупатель поставил объект недвижимости на кадастровый учёт? Как собственник этого здания или как кто? И в каком статусе был поставлен на учёт этот ОН? Как выявленный на З/У при инвентаризации или как что? И какой сейчас статус у этого ОН? Бесхозный ОН что ли на З/У, принадлежащему Покупателю?
    Ответьте себе на эти вопросы и поймёте, что решение уже есть и оно на поверхности без всяких исков. )

  • 9 декабря 2018 в 11:45 • #
    Марат Акчурин

    На учет могли поставить просто в массовом порядке на основании полученных от БТИ данных без заявления как ранее учтенный ОКС. Но автор поста пишет, что учет произведен по заявлению продавца, соответственно право признавать нужно за сначала за ним (продавцом), а уже потом доп.соглашением к ранее заключенному ДКП зем.участка оформлять переход права. Кроме того, раз имеется тех.паспорт, то в нем должны быть отражены сведения о собственнике (правообладателе), а поскольку ранее (до введения гос.регистрации) эти полномочия выполняло БТИ, то и зарегистрировать право на этот объект в Росреестре не составить труда. В крайнем случае получат отказ и с ним пойдут в суд. В противном случае возможен отказ в удовлетворении иска ввиду наличия иного законного порядка для регистрации права.

  • 9 декабря 2018 в 12:06 • #
    Тамара Сарпова

    По заявлению Покупателя

  • 9 декабря 2018 в 15:01 • #
    Марат Акчурин

    Не суть

  • 9 декабря 2018 в 17:17 • #
    Александр Горшков

    Как раз суть большая кто подавал заявление Продавец или покупатель? И главное на каком основании подавал Покупатель заявление на постановку на кадастровый учёт?!

  • 9 декабря 2018 в 18:11 • #
    Алексей Ивашко

    Марат,

    Но автор поста пишет, что учет произведен по заявлению продавца

    Я писал, что учет произведен по заявлению ПОКУПАТЕЛЯ.

  • 9 декабря 2018 в 17:12 • #
    Алексей Ивашко

    Александр!
    Отвечу обо всем по-порядку.
    Покупатель поставил объект недвижимости на кад.учет не как его собственник, а как собственник земель.участка, на котором объект расположен, и выступил как Заявитель при подаче заявления в кадастровую палату (через МФЦ), приложив документы на собственность лишь зем.участка (Договор покупки и Свидетельство+ копию старого тех.паспорта, в котором нет никаких сведений в разделе о собственности). Наша Кад.палата поставила здание на кад.учет с присвоением кад.номера со статусом записи об объекте недвижимости: "сведения об объекте недвижимости имеют статус "актуальные, ранее учтенные".

    Т.е. статус объекта - "ранее учтенный объект". Поэтому не понадобился технический план + компакт диск+ Декларация об объекте, т.е. это типа упрощенного порядка постановки на кад.учет.

    В "выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарег-х правах на объект недвижимости" в разделе "Особые отметки" указано: "Сведения для заполнения разделов: 2 - Сведения о зарегистрированных правах; 4. - Описание местоположения объекта недвижимости, отсутствуют".
    А в разделе "Получатель выписки указано: "ФИО (представитель правообладателя), Правообладатель: ООО "ПОКУПАТЕЛЬ" ИНН 12345"

    "И какой сейчас статус у этого ОН? Бесхозный ОН что ли на З/У, принадлежащему Покупателю?
    Ответьте себе на эти вопросы и поймёте, что решение уже есть и оно на поверхности без всяких исков. )"

    Мой ответ выглядит так:

    Здание построено в 1981 году (из тех.паспорта) Это был Племхоз. Затем организация преобразовалась в ФГУП (в 1990-х), затем преобразовалась в ОАО, затем преобразовалась в ООО "ПРОДАВЕЦ" накануне продажи участка, который быстренько был поставлен ПРОДАЦОМ на кад.учет и оформлено право собственности. В ГК РФ есть норма, что при преобразовании юр.лица к правопреемнику переходят все права и обязанности и имущество (типа как по наследству).

    Вывод: Собственник здания сегодня - ООО "ПРОДАВЕЦ" как нынешний правопреемник создателя здания аж с 1980-х годов. Просто он не оформлял право собственности на здание как положено (постановка на кадастр.+право собственности в Ростреестре) за ненадобностью. А продал нашему ПОКУПАТЕЛЮ по ДКП только оформленный на кадастре и с правом собственности земельный участок.

  • 9 декабря 2018 в 17:25 • #
    Александр Горшков
    А в разделе "Получатель выписки указано: "ФИО (представитель правообладателя), Правообладатель: ООО "ПОКУПАТЕЛЬ" ИНН 12345"

    и

    Собственник здания сегодня - ООО "ПРОДАВЕЦ"

    информации взаимоисключающие!
    Так что надо определятся, что на счёт правообладателя ОН в Росреестре указано. )

  • 9 декабря 2018 в 18:08 • #
    Алексей Ивашко

    Александр,
    В Росреестр никто не обращался за регистрацией права собственности на здание, гос.пошлину 22 000р. от юр.лица никто не платил. Сейчас забил кад.номер в Сведения об объектах недвижимости он-лайн в инете, там также указано:
    "Наличие зарегистрированных прав: Не зарегистрированы".

    Это просто в выписке из ЕГРН так оформлено в разделе "Получатель выписки" : Правообладатель: ООО ПОКУПАТЕЛЬ ИНН...

    В Росреестре сведений о собственнике на сегодня НЕТ совсем.

  • 9 декабря 2018 в 09:13 • #
    Людмила Евтушенко

    Вам правильно советуют связаться с продавцом и допником к дкп оформить куплю-продажу. Попробуйте. Не получится, в суд пойдете. Через разрешение на строительство не получится, т.к. Здание уже стоит на техническом и кадастровом учёте. В росреестре Вам правильно говорят, а выбор производства - это уже тонкости.

  • 9 декабря 2018 в 11:53 • #
    Марат Акчурин
    Не получится, в суд пойдете.

    Именно так, сначала попытаться зарегистрировать в обычном порядке, а потом в суд с решением об отказе

  • 9 декабря 2018 в 17:21 • #
    Александр Горшков
    допником к дкп оформить куплю-продажу

    А на каком основании Продавец З/У будет продавать ОН, который ему не принадлежит по реестру? Если бы ОН изначально принадлежал Продавцу, то его бы оформили одновременно с продажей З/У.
    Так что тут вариант по обнаружению при проведении инвентаризации более проходной и простой.

  • 9 декабря 2018 в 17:54 • #
    Алексей Ивашко

    Александр,
    Согласен, что Продавец, не числясь собственником здания по реестру ЕГРН, продать его не сможет никому. Разве только продать груду бетонных плит, оконных рам, несколько стальных дверей и т.п. как имущество :)
    А обнаружить при инвентаризации здание на своем участке и оформить на себя право собственности не дает наличие в БТИ тех.паспорта с данными о постройке с 1981 года, и легкое отслеживание по ЕГРЮЛ цепочки правопреемств его собственника до конечного - действующего и поныне ООО "ПРОДАВЕЦ" с переходом права собственности к нему в результате преобразований этого юр.лица. При желании это легко доказывается :(

  • 9 декабря 2018 в 17:48 • #
    Алексей Ивашко

    Людмила,
    идея связаться с Продавцом выглядит заманчивой и давно навеяна, да смущает следующее:
    1. За 3,5 года после продажи у Продавца могло измениться финансовое положение, могли сильно понадобиться деньги, и если он узнает от Покупателя о просьбе продать здание как положено (оформить право собственности и сразу продать), то это повод заломить большую цену (выкручивать руки) Покупателю.

    2. Сможет ли вообще Продавец сейчас зарегить объект недвижимости (собственность) на себя, расположенную на давно уже чужом (проданном)земельном участке, если он после продажи участка не строил объект на участке с согласия Покупателя, например, в рамках какого-нибудь договора аренды участка с правом строительства объекта?

    3.Или же право собственности Продавец оформит, затем заявит неожиданно, что мол, сам хочу им пользоваться, я же собственник, дайте мне доступ к нему на участок, иначе сервитут через суд наложу". Т.е. появляются некоторые неприятные риски недобросовестности и рычаг давления на Покупателя.

    Покупатель мне выражал деликатное нежелание напоминать Продавцу о такой загвоздке с оформлением этого здания, если, возможно, применить какое-то иное решение.

    4. Допустим, Продавец согласен оформить Доп.соглашение к ДКП, по которому предмет ДКП изложить в новой редакции: ".. обязуется передать в собственность Покупателя земельный участок .... и здание...., расположенное на нем". Цену увеличивать, или перераспределить имеющуюся уплаченную цену на две части, цену участка и цену здания?

    Росреестр может расценить это, как попытка сторон прикрыть новую сделку (отчуждение Здания)старой сделкой (сделкой купли-продажи участка) после ее полного ИСПОЛНЕНИЯ сторонами, ведь прошло 3,5 лет.
    А значит, прикрыть стоимость Здания в составе стоимости уже исполненной сделки продажи участка. Продавец, как выглядит согласно предлагаемому коллегами Доп.соглашению, здание отчуждает, а дохода у него не возникает (!!!). Некрасивая картинка, Вам не кажется? Или в Доп.соглашении по зданию отдельная его стоимость указать, которую придется таки реально заплатить Покупателю?

    Такие вот тягостные мысли приходят при анализе этого варианта решения проблемы (связаться с Продавцом и через Доп.соглашение)

  • 9 декабря 2018 в 19:56 • #
    Людмила Евтушенко

    Алексей, из ваших постов в конференции у меня сложилось впечатление, что вы не до конца разобрались в ситуации. Если объект по заявлению собственника зу и по декларации с тех.планом ставился на кадастровый учёт, при этом в выписке из егрн покупатель указан правообладателем (собственником) объекта, то так оно и есть. Сейчас постановка на кад.учет и регистрация пс осуществляется одновременно. Видимо, собственник в упрощенном порядке по декларации пс и зарегил. Вы разберитесь в ситуации как следует. Например, выписку из егрн вновь получите.

  • 9 декабря 2018 в 20:20 • #
    Алексей Ивашко

    Объект ставился на кад. учет БЕЗ декларации и БЕЗ технического плана, как ранее учтенный (база данных БТИ была передана в Кадастровую палату), и Кадастровая палата на основе имевшегося старьго тех.паспорта 1981 года и поставила на кад.учет Здание с присвоением кад.номера.
    Я выше цитировал, что в выписке ЕГРН на Здание в разделе "Сведения о зарегистрированных правах" написано "отсутствуют".
    А в разделе "Получатель выписки" значится "ФИО (представитель правообладателя) Правообладатель: ООО ПОКУПАТЕЛЬ. ИНН....." Если б выписку заказал Вася, в разделе "Получатель выписки" было бы написано "Вася".

    Покупатель не делал попытки одновременно сделать два действия: поставить на кадастр здание и сразу зарегить на себя право собственности. Не платил госпошлины для этого. Он только поставил на кадастр, и выдали вот такую выписку ЕГРН.
    Я представлял по доверенности ПОКУПАТЕЛЯ, другой никто от его имени не мог выступать.

  • 10 декабря 2018 в 14:46 • #
    Людмила Евтушенко

    Понятно.

  • 10 декабря 2018 в 15:18 • #
    Людмила Евтушенко

    Вы в любом случае будете взаимодействовать с продавцом, но по разному.
    Первый вар-т (через допник): как с второй стороной по ДКП.
    Второй вар-т (судебный порядок): как с ответчиком в исковом производстве; как с заинтересованным лицом в судебном процессе по установлению юр. факта.
    Причём, для искового производства (при наличие спора о праве в отсутствие согласия продавца, когда он станет ответчиком) в арбитражном суде обязательно соблюдение досудебного порядка. Т.е. в любом случае Вам придётся связываться с продавцом и узнавать его позицию.
    Однако в исковом (спорном) производстве у Вас нет перспектив склонить суд на свою сторону, я так считаю. Объективно, единственным основанием для признание права собственности на объект - это приобретательная давность, т.е. ждать ещё 15 лет. И, надо сказать, подобные процессы очень сложные, отказной практики много.
    От ПС никто не отказывался, у Вас нет такого основания. В будущем, если будет отказ от ПС продавца (через подачу заявления в Росреестр), то объект станет бесхозяйным (поставится на учёт как таковой), затем ПС на него признаётся за муниципальным образованием, на котором он расположен. Вам, надо полагать, такого развития событий не надо. Поэтому и заявлять не нужно об отказе от ПС.
    Если продавец согласен, то смело подписывайте допник к ДКП и с ним выходите в суд - устанавливать ЮФ владения на ПС за продавцом на момент совершения ДКП. Т.е. перспективы есть только при согласованной позиции с продавцом.
    Либо затевайте административные процедуры на "как бы" снос и "как бы" строительство нового объекта. Если не изменились категория земель и ВРИ ЗУ.

  • 10 декабря 2018 в 23:59 • #
    Алексей Ивашко

    Людмила,
    благодарю за такой обстоятельный анализ ситуации!!
    Соглашусь с Вами, что тут два вида взаимодействия с Продавцом:
    через доп.соглашение с Продавцом при его согласии, или в судебном порядке.
    О ситуации Продавец узнает в любом случае :(

    По ситуации 1: Как быть с ценой Здания? Это новая отдельная стоимость как существенное условие договора ДКП, и не символическая, 1000 р., а приближенная к кадастровой 6 млн.?

    По ситуации 2, с судами:
    Если Продавец в суде откажется от права собственности, суду, по идее, придется иск наш удовлетворять в нашу пользу, раз иск предъявлен. (Досудебный порядок соблюдем, раз надо) Муниципалы подтянутся, если есть бесхозное имущество (хотя бы в силу чьего-то отказа от него). Но в нашем случае Истец будет требовать признать право на здание за собой, как собственник земель.участка.
    Откуда тут муниципалы возьмутся? суд их привлечет третьим лицом?
    Людмила, а почему вы не рассматриваете такой вариант, когда в суде Продавец объявит об отказе от права собственности (подтвердит отказ) в свете ст.ГК РФ Статья 236. Отказ от права собственности
    "Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. ?

  • 11 декабря 2018 в 00:43 • #
    Алексей Ивашко
    От ПС никто не отказывался, у Вас нет такого основания. В будущем, если будет отказ от ПС продавца (через подачу заявления в Росреестр), то объект станет бесхозяйным (поставится на учёт как таковой)

    Как может Продавец заявить отказ в Росреестр, если право собственности Продавца на здание на разу в Росреестре не регистрировалось? О здании в Росреестре не знают. Оно только на кад.учете нынче стоит.

    Если продавец согласен, то смело подписывайте допник к ДКП и с ним выходите в суд - устанавливать ЮФ владения на ПС за продавцом на момент совершения ДКП.

    Если чудом Продавец сам подпишет допник к ДКП, то зачем в суд-то идти? Спор тогда в чем? Надо бегом в Росреестр двигать, регистрировать право собственности, и дело с концом! Или нюанс в том, что при допнике подписанном право собственности Продавец на себя не оформлял и не будет, поэтому в суд идти? Если так, то Вашу мысль я понял, если не так, то разъясните, плиз?
    Получится, допник Продавец подписал, а мы ему претензию досудебную и иск в суд:) Т.е. допник это аргумент, доказательство в пользу активности Продавца в отношении здания (как своего имущества, получается)?

  • 11 декабря 2018 в 02:46 • #
    Александр Горшков
    Если чудом Продавец сам подпишет допник к ДКП, то зачем в суд-то идти? Спор тогда в чем? Надо бегом в Росреестр двигать, регистрировать право собственности, и дело с концом!

    Эх, если бы так просто.

    Или нюанс в том, что при допнике подписанном право собственности Продавец на себя не оформлял и не будет, поэтому в суд идти?

    А вот именно об этом нюансе и пишет Людмила:

    выходите в суд - устанавливать ЮФ владения на ПС за продавцом на момент совершения ДКП

    То есть как раз в судебном порядке придётся доказать, что Продавец имел право отчуждать ОН на правах собственника ОН.
    Или попробуйте подать декларацию от Покупателя на установление ПС на данный ОН, а в случае отказа Росреестром обращайтесь в суд об опротестовании этого отказа. Данные же о собственнике здания в ЕГРН отсутствуют, З/У под зданием Покупателя. Почему не попробовать такой вариант? Что мешает? Жалко рискнуть госпошлиной в 22 тысячи при кадцене ОН 6 млн.?

  • 11 декабря 2018 в 10:34 • #
    Алексей Ивашко

    Александр,

    предлагаемый Вами вариант весьма заманчивый, так и планировал сделать, но поэтапно: сначала поставить Здание на кадастр как ранее учтенный объект (УДАЛОСЬ),

    а затем заявить о праве собственности. Но вот тут перед подачей заявы о праве собственности, на консультации в Росреестре охладили наш пыл.

    Сказали, что вам будет приостановка до 3-х месяцев, донести правоустанавливающие доки. А их нет на Здание, а только на участок. Как следствие, чем оспаривать итоговый отказ Росреестра в суде? Вот тут-то все и зависло :(

    Хотя, может, все равно рискнуть? Кто не рискует, как говорится..... :)

  • 11 декабря 2018 в 11:33 • #
    Александр Горшков
    Хотя, может, все равно рискнуть? Кто не рискует, как говорится..... :)

    Приятно, да поговорить с умным человеком, Алексей? С самим собой! )))
    Лучше сожалеть о сделанном, чем о не сделанном.

  • 11 декабря 2018 в 15:39 • #
    Людмила Евтушенко

    Отказ росреестра в гос.рег.будет правомерен, поэтому ваш спор с росреестром будет бесперспективным.

  • 11 декабря 2018 в 21:41 • #
    Алексей Ивашко

    Согласен с Вами, Людмила. Потому до сих пор не подались на регистрацию права.

    Пообщался еще раз с Покупателем. Подтвердилось, что Продавец будет вредничать, на сотрудничество не пойдет и начнет выкручивать руки (читай - заламывать цену и т.п.) взамен доп.соглашению по Зданию :(( Ему напоминать о ситуации нельзя.

  • 12 декабря 2018 в 04:14 • #
    Александр Горшков

    Ну, тогда только два варианта:
    либо под бульдозер коровник,
    либо договариваться с Продавцом о цене.
    Посчитайте сначала сколько будет стоить "под бульдозер" и новое строительство и узнаете максимальную сумму затрат, на которые лучше будет пойти если Продавец заломит цену.
    А кстати один нюанс упустили:

    Сказали, что вам будет приостановка до 3-х месяцев, донести правоустанавливающие доки. А их нет на Здание, а только на участок.

    А у Продавца то какие есть правоустанавливающие документы, чтобы подтвердить право собственности на здание?
    И допустим подтвердит он ПС на здание, а с землёй под зданием что делать он будет? )

  • 12 декабря 2018 в 09:07 • #
    Алексей Ивашко

    Александр,
    У Продавца должны быть комплекты доков по преобразованию каждого правопредшественника Продавца (решение учредителей, передаточный баланс/акт, выписка ЕГРЮЛ в результате преобразования с новой орг.-правовой формой юр.лица)

    На счет что делать с землей под зданием, я тоже задумывался над этим:

    2. Сможет ли вообще Продавец сейчас зарегить объект недвижимости (собственность) на себя, расположенную на давно уже чужом (проданном)земельном участке, если он после продажи участка не строил объект на участке с согласия Покупателя, например, в рамках какого-нибудь договора аренды участка с правом строительства объекта?

    Продавца никто не пустит на участок, и действительно, ему не так уж просто на себя зарегить здание. Патовая ситуация получается:)

    Помимо брутальной идеи с бульдозером, еще можно рискнуть податься на ПС в Росреестр на удачу, или же подождать каких-то 11,5 лет и по приобретательной давности оформить собственность на Покупателя. Для галактики это вообще не срок:)

  • 12 декабря 2018 в 18:43 • #
    Людмила Евтушенко

    15 лет, если 3 уже прошло. )) сначала сид 3-х летний истекает, только потом 15 лЕт начинает течь.) и по данному основанию отказ будет. Удовлетворительные решения сбывались в тех случаях, когда спорные объекты приобретались по недействительным сделкам, в силу чего истец ими владел безосновательно, считая своим имуществом. Чего нет в вашем случае.

  • 11 декабря 2018 в 15:42 • #
    Людмила Евтушенко

    Вам Александр Горшков правильно ответил.

  • 10 декабря 2018 в 14:53 • #
    Ирина Максюта

    Вам этот коровник нужен? Для чего эти игры с судом и с регистрацией права? Посчитайте затраты, сумму пошлин, сборов, налога, который придется заплатить. Потом что делать с этим коровником будете - ликвидировать? Еще считайте. Так сейчас сразу, разберите крышу и получайте справку бти о сносе обьекта.

  • 10 декабря 2018 в 15:44 • #
    Людмила Евтушенко

    Не так сейчас это делается.
    С 1 января 2014 года у нас нет обязательного технического учёта, БТИ лишь хранит архив ранее учтённых объектов и выступает субъектом кадастровой деятельности наравне с другими ООО и ИП, работающими в данной сфере (кадастровые работы). Никто из них такую справку о фактическом сносе на настоящий момент времени не выдаст.
    Снос ОКС (без реконструкции) регламентируется главой 6.4 ГрК РФ. Строительство и реконструкция ОКС регламентируется главой 6 (ст. 51, 51.1, 52, 55) ГрК РФ. Это определённые административные процедуры разрешительного или уведомительного характера. В рассматриваемом случае речь должна идти именно о сносе - чтобы осуществить реконструкцию нужно быть собственником объекта, для сноса достаточно быть собственником ЗУ.

  • 10 декабря 2018 в 23:16 • #
    Алексей Ивашко

    Этот коровник так называемый ПОКУПАТЕЛЮ нужен как здание. Пусть не коров хранить, а хранить иное свое имущество для хозяйственной деятельности. Сносить его никто не будет, рука не поднимется. Право собственности нужно, хотя бы списывать на затраты расходы на эл.энергию (освещение). Покупатель хочет добросовестно реализовать права владения, пользования пригодным зданием на своей территории.

    Для чего эти игры с судом и с регистрацией права?

    Наш Росреестр и БТИ по этой ситуации не сговариваясь советуют, что без судеб.иска о признании права на здание в нашей ситуации тут не обойтись.

  • 12 декабря 2018 в 13:07 • #
    Рафаэль Саркисов

    Посмотрите арбитражную практику АС МО с участием Совхоза им. Ленина. У них была куча дел с установлением фактов владения хозпостройками.

  • 12 декабря 2018 в 17:48 • #
    Алексей Ивашко

    Спасибо, Рафаэль, практику посмотрю!

  • 13 декабря 2018 в 12:45 • #
    Сергей Володин

    С какого момента возникает право собственности на здание?! С момента регистрации в Росеестре. Ясно одно, что если это действительно ЗДАНИЕ, а не куча хлама, право соб-сти на него придется регистрировать. Продавец уже, вроде как, начал...Зачем?!Чтобы бросить тень права на "слона". Будьте готовы ответить на вопрос суда: " как так получилось, что при КП земли "слона" на ней вы не приметили,а после покупки заметили и, вроде как, неплохо бы и "слона" в собственность...

  • 13 декабря 2018 в 20:52 • #
    Алексей Ивашко

    Сергей,
    Это действительно Здание (Объект капитального строительства).
    А почему Вы пишите, что "Продавец уже вроде как, начал? "
    Это Покупатель начал было пытаться зарегить право собственности Здания на себя, и даже на кадастровый учет сам поставил Здание под соусом "ранее учтенный объект", но это еще не право собственности, и после этого Тупик настал. Продавцу до Здания дела как раз таки нет (Слава Богу!)
    Росреестр консультировал, что без судебного решения о признании права собственности иных путей нет. Сунемся регить право собственности прямо сейчас - будет приостановка до 3-х мес., и отказ, трата зря госпошлины 22 000 р.

    Будьте готовы ответить на вопрос суда: " как так получилось, что при КП земли "слона" на ней вы не приметили,а после покупки заметили и, вроде как, неплохо бы и "слона" в собственность...

    Ответ будет таким: "Поскольку на кадастре и в Росреестре здание никак не числилось/не зарегистрировано, то Договор купли-продажи участка и не упоминает о существовании на нем Здания. поэтому сделка чисто прошла. Продавец говорил, что делайте со Зданием что хотите, хоть сносите, оно ему нафиг не нужно. Этот отказ Продавца от Здания косвенно подтверждается и тем, что Продавец не проявлял заботливости к Зданию путем обязательной постановки его на кадастр и Права собственности в Росреестре".

  • 14 декабря 2018 в 21:30 • #
    Сергей Володин

    Раз оно ЗДАНИЕ и Росреестр в курсе его наличия и сути вашего вопроса, то делайте как говорит Росреестр. Наверное он говорит правильно, что "продавец скорее жив, чем мертв", а при живом...как то не удобно завладевать. Даже не смотря на то, что продавец ко всему ТЕПЕРЬ ЯКОБЫ безразличен, у меня такое чувство, что он выжидает и спецом не сказал про здание. Использует безвыходное положение,с перспективами ваших судебных тяжб, чтобы в своей перспективе поиметь денег, Исходя из того, что вместе вы всегда найдете выход, но за ваши деньги. Или идите в суд, но его обязательно с собой тащите...

  • 14 декабря 2018 в 21:43 • #
    Алексей Ивашко

    Сергей,
    Полностью с Вами согласен :)) Если суд, то Продавца туда тащить придется. От его позиции все дело зависит :(( А он такой, скряжный стал совсем.

    вместе вы всегда найдете выход, но за ваши деньги

    Можно я возьму это чудесное изречение себе на цитаты? ;)

    Тут у меня возникла совершенно новая идея по Зданию, но я скорее дам тут ссылку на новую конференцию, как открою. Кому интересно, перейдет, надеюсь. :))

  • 15 декабря 2018 в 00:41 • #
    Александр Горшков
    у меня такое чувство, что он выжидает и спецом не сказал про здание. Использует безвыходное положение,с перспективами ваших судебных тяжб, чтобы в своей перспективе поиметь денег

    это же умотаться КАКАЯ выдержка должна быть и надежда на облачные перспективы в течение 3,5 лет!!!
    Вы прямо такого злодея в засаде описали, а не Продавца! )))
    О каких перспективах Вы тут напридумывали?!
    Покупатель услышит эти "перспективы поиметь денег" и сделает вывод - "А нах мне это право собственности на этот сарай. Расходы на электричество не смогу отнести на затраты?"
    Эти расходы покажутся сущими слезами по сравнению с налогом на недвижимое нежилое имущество кадастровой стоимостью 6 млн. рублей, с той суммой "перспективы отдать денег Продавцу", и с той стоимостью затрат на суды и прочие действия по установлению ПС за Продавцом!
    Да, ну нах такое счастье мне! - вот что ответить разумный предприниматель.
    Что имеет Покупатель в настоящий момент:
    1. здание на своём з/у, на строительство и на покупку которого он не затратил ни копейки.
    2. бесплатное пользование этим зданием, так как предъявить оплату аренды может только собственник здания, которому ещё надо доказать, что он собственник, если конечно дурак-Покупатель сам Продавцу в этом не поможет.
    3. Налог на недвижимое имущество за этот коровник ему никто предъявить не сможет, так как Покупатель не собственник здания.

    Да тут перспектив больше от того, что здание ничьё, чем единственный минус - "нельзя отнести расходы на электричество на затраты". Да последний минус решается вообще просто - строиться рядом с коровником мастерская или хозблок, регистрируется в Росреестре, и к нему подводится электричество, а "сопля" от него бросается на коровник, оплата идёт по счётчику в этой мастерской/хозблоке и списывается на затраты.

    Надо прежде, чем что-то делать, сесть и крепко подумать, а стоит ли?! Например, идти и как последнему дураку ставить чужой объект на кадастровый учёт.

    Как говаривал один старый вор "Если лох сам растопырил карман, то почему из него не взять!"

    Я понимаю, Алексей, что Вам, как Исполнителю хотелось бы выполнить полученный заказ и решить задачу, но иногда надо поступать разумнее, объяснить Заказчику всю утопию решения задачи по приобретению в собственность этого сарая и вдруг Заказчик Вам будет даже благодарен за нестандартное решение.
    Основная цель любого предпринимателя, и Вашего Заказчика в том числе, это поиметь большую прибыль с минимальными затратами, а в данном случае как раз всё наоборот. )

  • 15 декабря 2018 в 21:29 • #
    Алексей Ивашко

    Александр,
    благодарю за массу отличных мыслей!
    Сразу оговорюсь, что Покупатель покупал участок без моего малейшего ведома об этом. Я бы иначе строго указал бы заставить Продавца поставить здание на кадастр до сделки, и только тогда делать ДКП и того и другого одновременно.
    Сейчас с Продавцом контакт не планируется, ну нафиг.

    Как раз у меня идея обдумывается, построить на участке небольшое административное здание, зарегить право собственности на него в Росреестре, и тогда по отношению к нему проблемное
    Здание станет объектом вспомогательного значения.
    Но чтоб устранить проблему преждевременной постановки здания на кадастр (увы, зря его поставили, шли по одному пути, да одумались), его можно сильно изменить в плане технических характеристик, функционального назначения и планировки.

    Видимо, через экспертизу подтвердить, что того здания (как на кадастре стоит) уже вроде и нету фактически, и снять его с кад.учета (проработать законодательно, можно ли и как именно это сделать)

    И тогда по п.3 ч.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ поставить на кадастр новое строение плюс регить Право собственности в Росрестре т.к. оно с совершенно другими свойствами: планировка, площадь, назначение здания (под крытые гаражи с автомастерской) - не требуется разрешение на строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования :))))

  • 15 декабря 2018 в 22:04 • #
    Сергей Володин

    экспертиза может даже дать заключение, что то сейчас стоит,- это уже не здание...

  • 15 декабря 2018 в 23:48 • #
    Алексей Ивашко

    Сергей,
    не, ну понятно, что сначала проработать надо, в какой вид привести объект, чтоб уж наверняка экспертиза дала нужный вывод и способствовала снятию с кадастра этого объекта, расчищая оперативный простор для постановки на кадастр чего-нибудь новенького вспомогательного по отношению к, например, построенному админ.корпусу :))

  • 20 декабря 2018 в 11:27 • #
    Алексей Ивашко

    Коллеги!
    Благодарю всех участвующих в этой конференции за Ваши отзывы и мнения по проблеме :))
    С наступающим Новым годом!
    Всем желаю профессиональных побед в Новом году!!!


Выберите из списка
2019
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008