9 августа 2012 в 12:48

покупка квартиры

Здравствуйте,уважаемые юристы! Очень нужен ваш совет!
Я намерена приобрести за наличные ден.средства квартиру. Цена продавца = 1280000. Риэлтор ставит условие: в договоре К/П отражается только сумма 1000000, остальные 280000 не должны фигурировать. По его версии, так хотят продавцы, не желающие уплачивать налог с суммы, превышающей один млн.
На чистоту квартиру пока не проверяла, просто понравился район и сын хочет именно её.
Может быть, стоит заключить с ними предварительный договор К/П у натариуса, в чьём присутствии и передать 280 т.р., а затем уже основную сделку провести в рег.палате, а предыдущую сумму оставить только в предварит.договоре?
Пожалуйста, посоветуйте, как поступить грамотно! Спасибо!

632
Комментарии (23)
  • 9 августа 2012 в 18:27 • #
    Сергей Уточкин

    Уважаемая Наталья, добрый день! По закону, если квартира (дом, земельный участок и проч.) находилась в собственности физического лица 3 года и более, то это физическое лицо вообще освобождается от уплаты подоходного налога с суммы, вырученной за продажу этой квартиры. Далее, если Вы укажаете в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры, то в случае расторжения данного договора, признания его недействительным и проч. продавец будет обязан выплатить Вам именно ту сумму, которая и указана в договоре как цена продаваемой квартиры. Возможно включение в договор следующего пункта - "при расторжении настоящего договора по иску продавца либо иных лиц, не являющихся сторонами настоящего договора, в том числе государственных органов, органов местного самоуправления и иных лиц, а также призания сделки, совершенной на основании данного договора недействительной либо ничтожной, мнимой, притворной, в случае признания данного договора незаключенным продавец обязуется вернуть в такой-то срок покупателю сумму 1 000 000 млн. рублей, а также выплатить в тот же срок покупателю компенсацию понесенных им, покупателем, расходов, связанных с подготовкой договора, его подписанием. По соглашению сторон сумма такой компенсации составляет 280 000 рублей (для страховки можно и больше указать!) и не может быть оспорена продавцом либо иными лицами, не являющимися сторонами настоящего договора. За просрочку выплаты указанных сумм продавец несет ответственность в виде пени, составляющей 1% от суммы 1 280 000 рублей. Размер пени признается продавцом и не может быть оспорен им либо иными лицами, не являющимися сторонами настоящего договора ". Примерно так вот...Успеха Вам, Наталья!

  • 9 августа 2012 в 22:10 • #
    Борис Глобин

    Согласен Сереж, Единственное только добавить можно: 1% от суммы 1 280 000 рублей за каждый просроченный день. Ну и естественно четко определиться со сроками такого возвратавозврата.

  • 10 августа 2012 в 11:58 • #
    Юрий Борисов

    День добрый, уважаемый Сергей!

    "при ... призания сделки, совершенной на основании данного договора недействительной либо ничтожной, мнимой, притворной, ... ПРОДАВЕЦ ОБЯЗУЕТСЯ ..."
    Идея, конечно, оригинальная. Однако.
    Санкции, которые ПРЕДЛАГАЕТСЯ принять Покупателю - в перечисленных случаях данного проекта гражданско-правового договора, ЯВНО не соответствуют (по-моемУ правопониманию Гражданского права) последствиям, предусмотренными ГК РФ?
    Ну, признали сделку мнимой. Продавец! БОЛЬШИЕ бабки на бочку! Быстро! Проценты пошли! Счетчик включен!
    Полагаю, что сей вариант подходит под кабальный для Продавца.
    Суд в перечисленных случаях должен вернуть стороны в первоначальное положение. С учетом, естественно, разумных расходов сторон. Тут я с Вами согласен.
    Далее.

    "и НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ОСПОРЕНА продавцом либо иными лицами, не являющимися сторонами настоящего договора"?
    "и НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ОСПОРЕН им либо иными лицами, не являющимися сторонами настоящего договора "?
    А как же статья 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации?
    Это же не пари ... Да и там у меня лично большие сомнения в конституционности абсолютно определенной запретительной нормы, установленной федеральным законодателем.

    Мои личные ВЫВОДЫ:
    ПЕРВЫЙ. 1 000 000 000 000 рублей - это уж слишком, и не правомерно. Даже и 1 рубль.
    ВТОРОЙ. Запрет на оспаривание, определенный сторонами в договоре, в суде будет признан незаконным.

    Ну, вот такое мое мнение. Может быть и в чем ошибаюсь...

  • 10 августа 2012 в 15:43 • #
    Сергей Уточкин

    Уважаемый Юрий, добрый день! В любом случае все эти вопросы будут разрешаться судом и вовсе не однозначно, что суд встанет на сторону продавца. Но при этом подчеркиваю, что настораживает такое условие продавца-о занижении цены. Возможен вполне кидок покупателя-договор расторгается, а продавец возвращает незадачливому покупателю лишь официально заявленную сумму.

  • 10 августа 2012 в 16:13 • #
    Юрий Борисов

    Это уже другое...
    Если Продавцу нужно срочно навсегда улететь в другую страну - такое бывает.
    А так все это похоже на мошенничество. Особенно, если продается квартира, приватизированная свыше 3-х лет.
    Если она приватизирована менее 3-х лет назад и в целях "оптимизации налогообложения" Продавец и Покупатель договорились о цене, явно ниже рыночной (их ПРАВО, конечно), - то тогда получится все, как Вы пишите.
    В переводе на русский язык: деньги переданные Покупателем Продавцу лично и сверх Договора - он больше никогда не увидит. Останется без квартиры. И обратно получит только ту сумму, которая указана в Договоре купли-продажи.
    Мы на одном языке говорим? Или я Вас не совсем правильно понял?

  • 10 августа 2012 в 19:12 • #
    Сергей Уточкин

    Уважаемый Юрий, добрый день! Да, все верно поняли. Кстати, если продавец убывает на ПМЖ зарубеж- не все ли ему равно, какая цена будет указана в договоре? ))) В любом случае покупателю следует проявить осмотрительность, если продавец предлагает какие-то не очень понятные варианты.

  • 9 августа 2012 в 20:06 • #
    Борис Кудрявцев

    Оформляйте через банк, деньги всю сумму закладывайте я ячейку и на всю сумму берите расписку от руки.
    С Уважением

  • 10 августа 2012 в 09:04 • #
    Марина Пенязь

    Уважаемая Наталья! Занижать сумму сделку -рискованное дело в случае оспаривания сделки по основаниям недействительности либо в случае признания договора незаключенным. Я бы вообще не советовала связываться с риэлторами. Если я правильно поняла - продавцов более 2-х. Тогда имеет смысл "раскидать сумму" на всех продавцов, получится меньше миллиона. Впрочем, можно и применить вычет и в в случае превышения налогового вычета. Но это уже другая история.

  • 10 августа 2012 в 13:07 • #
    Марина Кичигина

    Согласна с выводами предыдущих авторов. А Вам Наталья нужно узнать почему вторая сторона жаждет уменьшения договора, возможно эта сумма пойдет риэлтору и они хотят получить ту сумму, за которую реально продают. Кроме того, 1000 000 руб - это старая сумма по вычетам, сейчас идет из расчета 2 000 000 руб., это плюс опять же для Вас, чтоб получить вычет в налоговой, для них же, если они собственники более 3-х лет, никакой разницы нет 1000 000 или 1280000 руб. Так что возможно - это что-то риэлтор не договаривает. Кроме того, если будете получать вычет в налоговой, Вам необходимо все в договоре подробно прописать про квартиру, налоговики очень придираются. И обязательно должны быть все письменные документы, подтверждающие сколько продавец получил за квартиру, если это будет расписка, то как можно подробнее в ней все опишите. И еще сделку советую проводить ТОЛЬКО через банковскую ячейку. Еще один момент, все ли из квартиры выписаны, если же нет, и Вы даете срок на выписку ( в пределах госрегистрации права на собственность), стоит сумму сделки поделить на 2 ячейки, в одну вы заложите сумму например 1 000 000 руб, а во вторую оставшиеся 280 000 руб - как бы страховка на судебные издержки по выселению. Не переживайте - это нормальная практика, и если это не лохотрон, то они без проблем согласяться, т.к. при получении документов, подтверждающих госрегистрацию и выселения из квартиры, дает им право получить ключи от 2-х банковских ячеек и забрать все полагающиеся деньги. За аренду ячейки платит покупатель, но это не большие деньги, зато Вы будете уверены, что Вы не потеряете деньги. И еще в условиях доступа к банковской ячейки (большей суммы) обязательно указать условие о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры по адресу:.... и пр.

  • 11 августа 2012 в 11:34 • #
    Юрий Борисов

    Добрый день, уважаемая Марина!

    "Еще один момент, все ли из квартиры выписаны, если же нет, и Вы даете срок на выписку ( в пределах госрегистрации права на собственность), стоит сумму сделки поделить на 2 ячейки, в одну вы заложите сумму например 1 000 000 руб, а во вторую оставшиеся 280 000 руб - как бы страховка на судебные издержки по выселению"
    А если Гражданин, который был зарегистрирован до момента приватизации квартиры, - не желает сниматься с регистрационного учета? И хочет дальше быть владельцем и пользователем квартиры в силу ст.19 Федерального закона 2004 г. "О введении в действие ЖК РФ"?
    Мало того, могу еще ПРЕДПОЛОЖИТЬ вариант, когда таковой Гражданин снимется с регистрационного учета (в силу различных обстоятельств), а потом пожелает на основании упомянутой статьи снова зарегистрироваться. Т.к. это его законное право. И оно не перестает действовать после отказа - в отличие отказа от наследства, к примеру.

  • 15 августа 2012 в 09:48 • #
    Дмитрий Кузнецов

    Юра здравствуй!
    Позволь не согласиться... точнее согласиться с оговоркой.
    Вот ты пишешь: А если Гражданин, который был зарегистрирован до момента приватизации квартиры, - не желает сниматься с регистрационного учета?
    ..................могу еще ПРЕДПОЛОЖИТЬ вариант, когда таковой Гражданин снимется с регистрационного учета (в силу различных обстоятельств), а потом пожелает на основании упомянутой статьи снова зарегистрироваться.
    Если читать 31 статью, то там четко указано, что : ......... МОЖЕТ БЫТЬ сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании РЕШЕНИЯ СУДА.
    Вот мое подтверждение на которое я ссылаюсь: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14

    19. По смыслу положений части 5 статьи 31 ЖК РФ собственник жилого помещения не лишен возможности по собственному усмотрению распорядиться принадлежащим ему жилым помещением (например, продать, подарить) и в том случае, ЕСЛИ не истек срок права пользования этим жилым помещением бывшего члена семьи собственника, установленный СУДОМ на основании части 4 статьи 31 ЖК РФ.
    Если в период действия установленного судом срока права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника право собственности этого собственника на жилое помещение ПРЕКРАЩЕНО по тем или иным основаниям (например, в связи со смертью собственника жилого помещения, в результате совершения собственником гражданско-правовых СДЕЛОК), право пользования данным жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается ОДНОВРЕМЕННО с прекращением права СОБСТВЕННОСТИ до истечения указанного срока и он обязан ОСВОБОДИТЬ жилое помещение (часть 5 статьи 31, часть 1 статьи 35 ЖК РФ).
    Если бывший член семьи собственника не освобождает жилое помещение, новый собственник этого жилого помещения ВПРАВЕ требовать его выселения из данного жилого помещения в судебном порядке (часть 1 статьи 35 ЖК РФ).

    Иными словами это существенные ограничения пользования квартирой о которых продавец обязан извещать заранее. Об этом в принципе ты и писал ранее в одной из конференций (в какой точно не помню вопрос стоял по квартире тоже), что в таком случае можно лишь говорить о реституции, но сам гражданин ни при чем.
    Однако только по решению суда. Плюс не согласен насчет обратной прописки, если он выпишется он получается использовал свое право как говорят ... поднял , место потерял)))))
    Юрий?

  • 15 августа 2012 в 20:08 • #
    Юрий Борисов

    Добрый вечер, Дмитрий!

    Статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации":
    "Действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения ПРИ УСЛОВИИ, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором."

    Вот и все условия, установленные федеральным законодателем в отношении упомянутой категории граждан РФ.
    Может я чего и не знаю?..

  • 15 августа 2012 в 22:39 • #
    Сергей Уточкин

    Всё верно.

  • 10 августа 2012 в 15:54 • #
    Bolshakova Natalya

    Спасибо! Очень познавательно. Сегодня встреча с риэлтором и осмотр объекта. Возможно, узнаю какие-то подробности такой интересной истории.

  • 11 августа 2012 в 22:03 • #
    Рамиль Дамиров

    Здравствуйте. Зачем заключать предварительный договор? А кто обратился к риэлторам, я так понимаю продавец!
    Видимо покупатель не хочет уплачивать налог и договорился об этом с риэлтором. Это обычная ситуация, а вот договор надо заключать именно с продавцом, а отношения риэлтора с продавцом это их отношения, они выступают посредниками, и часто вводят в заблуждение сторон договора.
    На счет чистоты квартиры это выписка из Росреестра и справка от продавца из управляющей компании относитель зарегистрированных лиц и задолженности по комуслугам! Вы я думаю сами знаете это!

  • 11 августа 2012 в 22:39 • #
    Bolshakova Natalya

    спасибо! да, всё становится более и более прозрачным...
    сегодня смотрела квартиру. Квартирант рассказал, что хозяйка живёт в Новосибирске, а продажей занимается её брат, который и привлёк риэлтора. Это вся информация на сегодня.
    Лично я думаю, что брат действует по доверенности (интересно, не отозвана ли она...) и просто хочет погреться на этой сделке, сообщив сестре , что квартира ушла за мЕньшую сумму.
    Честно говоря, при наличии стольких подводных камней пропало желание связываться с этой компанией. Риэлтор пока вне зоны доступа( то на сделке, то за городом).

  • 11 августа 2012 в 22:58 • #
    Рамиль Дамиров

    Сдержаться придется если тем более собственник в другом регионе. Если вам так нужна эта квартира и вы для них лучший покупатель, то потребуйте встречи с собственником, по крайней мере телефонного разговора для убедительности!

  • 12 августа 2012 в 12:36 • #
    Юрий Борисов

    "телефонного разговора для убедительности"??

    При нынешнем уровне книгопечатания в стране... Можно поговорить и с папой Римским.

    Как-то делился опытом своего однокашника по ВВМУ - адвоката АП города Москвы. Повторюсь.
    Дочь покупает квартиру. А потом суд по представлению следователя принимает постановление об аресте онной (квартиры).
    Основание: ст.115 УПК РФ. Причина: убит первый собственник квартиры. А по поддельной гендоверенности, оформленной нотариусом по "просьбе" его супруги, квартира вне его ведома была продана второму собственнику. И уже потом второй собственник продал ее дочери.
    Возникает вопрос: а она-то при чем? Да ни причем. Она вообще не принадлежит ни к одной из категорий уголовного судопроизводства. Ан нет. Так-то оно так. Отношения к категории стороны защиты она не имеет. Но подпадает под "иные лица" в силу ст.115 УПК РФ. К которым может быть отнесен ЛЮБОЙ Гражданин. И арест квартиры по срокам федеральный законодатель не установил.

  • 12 августа 2012 в 22:28 • #
    Сергей Уточкин

    ))) Классика! Восхищён!
    " Честное слово, вымолвил Ипполит Матвеевич, чувствуя
    неожиданную зависимость от разговорчивого молодого человека,
    ставшего на его дороге к брильянтам,-- честное слово, я
    подданный РСФСР. В конце концов я могу показать паспорт...
    -- При современном развитии печатного дела на Западе
    напечатать советский паспорт-это такой пустяк, что об этом
    смешно говорить... ".

  • 11 августа 2012 в 22:39 • #
    Bolshakova Natalya

    .

  • 13 августа 2012 в 10:39 • #
    Валентин Ким

    Здравствуйте, Наталья. Всякая покупка таит в себе определенный риск по различным направлениям, особенно покупка жилой площади. Профессионалы Вам давали советы, не имея достаточной информации. Поэтому они охватывают достаточно широкий спектр. Поэтому самым оптимальным для разрешения Вашей проблемы, по моему разумению, является юрист на месте, который изучит имеющиеся документы, сложившуюся обстановку, сделает выводы и примет решение. А вот те действия, которые предпринимает он, выставлять на форум. При этом профессионалы смогут дать Вам совет, максимально соответствующей сложившейся обстановке. С уважением, Валентин.

  • 13 августа 2012 в 14:17 • #
    Bolshakova Natalya

    спасибо! сегодня встретилась с риэлтором. окончательно решила не вступать ни в какие отношения с этими людьми.

  • 14 августа 2012 в 08:58 • #
    Борис Глобин

    Самое верное решение!!!! Рад искренне за Вас.


Выберите из списка
2019
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008