Последствия неисполнения предварительного договора

Последствия неисполнения предварительного договора

Между физическими лицами заключен предварительный договор купли — продажи земельного участка под ИЖС в 2011 г. Объектом купли — продажи является участок в 2000 кв.м., который должен быть образован путем раздела земельного участка в 46 000 кв.м. Земельный участок, являющийся предметом предварительного договора фактически передан Покупателю в момент заключения предварительного договора, оплата по предварительному договору полностью произведена. Воодушевленный покупатель строит там дом, подводит коммуникации и т.д., затратив не один миллион рублей. Делает он это абсолютно открыто, препятствий ему никто не чинит. А когда он обращается к Продавцу с требованием о заключении основного договора купли — продажи земельного участка в марте 2012 г., выясняется, что переданный ему земельный участок, в составе земельного участка площадью 46 000 кв.м., продан физическому лицу, переход права собственности состоялся еще в октябре 2011 г. Уважаемые коллеги, прошу помочь с выбором способа защиты права. Покупатель хочет оставить за собой дом и земельный участок, а я сомневаюсь в возможности это сделать по судебному решению.
На мой взгляд, Покупатель должен обратиться с иском к Продавцу за взысканием неосновательного обогащения в виде денежных средств, уплаченных по предварительному договору, и к новому собственнику за взысканием неосновательного обогащения в виде вложений в строительство дома.

4777
Комментарии (42)
  • 27 июля 2012 в 20:35 • #
    Сергей Уточкин

    Уважаемая Ольга, добрый день! Вариантов оставить за Вашим доверителем участок не вижу, т.к. апрельское постановление 2010года Пленумов ВС и ВАС всё четко разъяснило. Возможно взыскание с продавца убытков. А вот под убытки имеет смысл подвести и стоимость участка, и затраты на строительство и содержание дома. Но-с продавца. С нового же собственника взыскать что-то вряд ли удасться-он вправе потребовать сноса дома. Кстати, а дом как-то оформлялся или же пока что не оформлен?

  • 27 июля 2012 в 21:31 • #
    Ольга Верстова

    Спасибо, Сергей. Дом никак не оформлен. Существует только документация на покупку стройматериалов и проведение работ, и 334 фотографии этапов строительства, радостно выкладываемых Покупателем в социальных сетях в альбоме "Моя усадьба":) Думаю, не помешает также провести экспертизу с целью определения затрат на строительство дома. Это-что касается размера убытков. Согласны?
    А что касается взыскания убытков в виде вложений в строительство дома с нового собственника. В названном вами постановлении (речь ведь идет о постановлении № 10/22 от 29.04.2010 г.) п. 60 говорит о том, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества. Являясь законным владельцем земельного участка, Покупатель осуществил работы по строительству. Новый собственник принимая и осматривая земельный участок не мог не знать, что помимо земельного участка он приобретает еще и НСО, находящийся на данном земельном участке, который объектом договора купли - продажи не являлся и, соответственно, в цену этого договора не входил (цена договора купли-продажи, кстати, вообще ничтожно мала). В дальнейшем, новый собственник не чинил никаких препятствий, хотя опять же не мог не замечать масштабное строительство и факт нахождения третьих лиц на принадлежащем ему земельном участке. На мой взгляд, именно новый собственник неосновательно обогатился на дом.

  • 27 июля 2012 в 23:02 • #
    Сергей Уточкин

    Уважаемая Ольга, может получиться и так - нынешний собственник пояснит,что на момент приобретения им участка никаких строений там не было, а появились они лишь после приобретения им участка. Во время строительства он, как пояснит, неоднократно устно требовал прекратить стройку, но этот товарищ все строил и строил...Строил и строил...))) Такую позицию нужно будет опровергать. Чем будете?

  • 28 июля 2012 в 11:40 • #
    Борис Глобин

    Уважаемая Ольга, здравствуйте! Чем будете в суде доказывать, что новый собственник не замечал масштабное строительство и факт нахождения третьих лиц на принадлежащем ему земельном участке??? И с постом в 23:02 Сережи, я полностью согласен.

  • 3 августа 2012 в 13:11 • #
    Сергей Уточкин

    Уважаемая Ольга, добрый день! В качестве доказательств эти фотографии использовать можно - вместе с полученными от владельца Интернет-ресурса сведениями о времени их размещения на сайте. Сами же по себе - без указанной информации о времени - эти фото довольно уязвимы, а вот в совокупности - можно их использовать.

  • 28 июля 2012 в 15:01 • #
    Ольга Верстова

    Опровергать фотографиями с датами и этапами строительства, датами проведения работ в подрядной документации ( у меня 8 кг всяческой документации), свидетельскими показаниями. А еще этого чудо-строитель является членом потребительского кооператива с 2011 г. (подключение коммуникаций), в состав правления которого входит новый собственник.
    А вот еще мысль - этого клиента ко мне привел бывший собственник земельного участка. По его рассказам новый собственник обманул его жестоко, в связи с чем он зол и готов на пакости. Может обратиться с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки - купли-продажи земельного участка по основанию ее притворности - стороны хотели купить/продать не только землю, но и не принадлежащий им незавершенный строительством объект . Ответчик - который бывший собственник признает иск и пояснит, что все так и было. Потому и цена ничтожная в договоре купли - продажи. А второе требование - понуждение к заключению договора с моим клиентом. Арест на земельный участок наложить. А если вдруг и не срастется чего - обратиться за неосновательным обогащением?

  • 28 июля 2012 в 18:59 • #
    Борис Глобин

    Уважаемая Ольга, хотел сначала плюсик поставить, но потом одумался:)
    я не говорю о том, что могу на сам файл, в электронном виде на первичном носителе, выставить например дату 2025 года либо 1536 года, а уж на фотографию выставить любую дату совершенно не представляется затруднительным в программе "фотошоп". Это первое. Теперь второе: свидетельские показания!???? И что данные свидетели смогут показать? То, что собственник не замечал обширного строительства на его участке???? Это по каким таким основаниям свидетели такое будут утверждать, замечал он строительство или нет? На основании личных убеждений? Потом, доказывать свидетелями, что чел находился на участке и видел строительство не корректно, возникает вопрос: когда конкретно, дату, время. А противная сторона приведет свидетелей, которые покажут, что в означенные Вашими свидетелями даты и время, чел находился в другом городе и пил коньяк в ресторане "Рога и копыта". Что делать-то будете, при таком вполне предсказуемом раскладе?
    По притворности сделки скажу только одно: получите отрицательное решение либо, скорее всего Вам вернут иск, так как притворность Вы в порядке ст. 131 ГПК должны обосновать в иске. Посмотрите правила п. 2 ст. 170 ГК. А к кому неосновательное выдвигать собираетесь? К новому собственнику? Сергей Владимирович Вам Оля выше указывал, что такое требование к нему обречено на провал и указал по каким основания этот провал будет иметь место.
    В данном деликте Оль не думаю, что можно обойтись на "авось", каждые пол шага необходимо продумать и взвесить.

  • 28 июля 2012 в 20:48 • #
    Сергей Уточкин

    Согласен полностью с Борисом! Иски несостоявшегося собственника к нынешнему - полностью провальны, я полагаю. Единственно, если попытаться обосновать следующее - строительство дома велось по заказу нынешнего собственника, на основании устных договоренностей, а доверитель автора темы выступал своего рода подрядчиком. Но,оговорюсь сразу, такая позиция выглядит притянутой за уши... Доказать договорённость с теперяшним собственником участка практически невозможно. На месте же нын. собственника я бы подал иск к продавцу и 1-ому покупателю - о сносе самовольной постройки. Дело абсолютно выигрышное для истца. Выиграв дело, обязав ответчиков за их же счет снести дом, истец затем вполне может великодушно от взыскания отказаться-ладно,мол,не тратьтесь на снос,пусть постоит пока,надо будет-сам снесу.А вы,друзья, просто не заходите в дом и на участок вообще... А вот иск 1-го покупателя к продавцу о взыскании убытков - имеет смысл и сам продавец, как видно, этого опасается-раз сам взялся обманутому им же покупателю помогать. Но он уже однажды обманул покупателя-что же помешает ему обмануть этого же человека ещё раз?

  • 28 июля 2012 в 20:55 • #
    Сергей Уточкин

    Кстати, Ольга, продажа чего-то, что продавцу не принадлежит, несколько предосудительна с точки зрения УК РФ, например, ст. 159...Подобный иск, заявленный самим же продавцом, смахивает на явку с повинной.)))

  • 28 июля 2012 в 22:09 • #
    Борис Глобин

    Привет Сереж! Ну, смотря на всю эту ситуацию, не зная деталей, которых 8 килограммов, усматриваю все же полное фиаско строителя. Заключив предварительный договор, почему-то решил, что теперь можно на бильярде кубиками сыграть. Почему-то посчитал, что с момента заключения предварительного договора он стал собственником участка, забыв или не знав о том, что право собственности на недвижимость возникает с момента регистрации перехода права. Стал строить на чужом земельном участке, где сделка была зарегина в установленном законом порядке. Не знаю, возможно ли тут что-то решить в рамках ст. 159 УК, но ни чего дельного посоветовать Ольге с моей стороны не представляется возможным. В том, что такой поворот событий получился, виноват на все 101% только строитель.
    А выкатит иск о неосновательном, получит встречку о признании самовольной постройки и сносе.
    Если честно, то меня аналогичные ситуации веселят, сначала напортачат, так что "суши весла, сливай воду", сэкономив на юридической консультации, а потом бегают по адвокатам и юристам и ищут там Гарри Поттера.

  • 28 июля 2012 в 22:27 • #
    Борис Глобин

    Да и потом Сереж, на мойвзгляд если пытаться ухватиться за 159, то уж за деньги, которые были уплачены за земельный участок, если конечно реальная оплата была, но ни как не за строительство.

  • 28 июля 2012 в 23:32 • #
    Сергей Уточкин

    Борь, ст. 159 УК РФ здесь вот как может появиться - новый собственник заявит,что продавец взял с него деньги за участок и за дом на участке,а с домом оказия вышла-не зарегистрирован и даже немножечко чужой-не продавца,а не пойми кого! Деньги за дом продавец возвращать 2-му покупателю отказался... Поэтому обманутый 2-ой покупатель просит возбудить в отношении продавца уголовное дело по ст. 159. Так вот, примерно...1-ый же покупатель пусть иск подает к хитрожо..пардон, хитроумному продавцу - о возмещении убытков. И ещё - для побуждения у продавца искреннего стремления к возмещению таковых 1-ый покупатель также может подать в ОВД заявление о мошенничестве. Скорее всего, будет отказ, но кровушки у продавца попьют! )))

  • 29 июля 2012 в 07:45 • #
    Борис Глобин

    Классный расклад!!! Умеешь ты вывернуть сиуацию в свою пользу!:)) Самая первая задача, что бы покупатели, между собой нашли, общий язык. И вторая, что бы БЭП не отфутболил их заявления со ссылкой на гражданско-правовые отношения. Я полагаю, что обе задачи вполне решаемые, было бы желание:))

  • 28 июля 2012 в 15:02 • #
    Ольга Верстова

    А вообще, спасибо, что вы есть! У меня уже взрыв мозга чуть не случился, не случайно я подрядную документацию взвешивать начала.

  • 29 июля 2012 в 09:24 • #
    Гамлет Амирханян

    Если бывший собственник участка на Вашей стороне, почему бы не поступить так. Порвите и выбросьте предварительный договор. Составьте основной договор к/п, причем с более ранней датой, чем договор с новым собственником участка. Деньги ведь уже уплачены. Воспользуйтесь п. 60 постановления № 10/22. Ваш клиент фактически стал законным владельцем участка и имеет защиту против всех третьих лиц, в том числе, против собственника (ст. 305 ГК). А поскольку он являлся законным владельцем участка, он вправе был осуществлять строительство. Поэтому постройка не может быть признана самовольной (если только строительство не велось без разрешения). Незавершенное строительство - это тоже полноценный объект недвижимости.

  • 29 июля 2012 в 11:05 • #
    Борис Глобин

    Тоже вариант. Привет Гамлет!

  • 29 июля 2012 в 12:40 • #
    Сергей Уточкин

    Гамлет,добрый день! Отличная идея. Проблемой может быть хитрож..пардон, хитроумность продавца. Он ведь однажды обманул 1-го покупателя. Руководствуясь какими-то своими соображениями, он вполне может не уничтожить свой экземпляр предв.договора,а затем предложить свою помощь уже 2-му покупателю. Возможно, вообще не стоит ничего делать с предв. договором,а просто составить основной договор с датой чуть позже даты предварительного договора, но ранее даты договора со 2-ым покупателем.Но в таком случае 2-ой покупатель сможет предъявить продавцу те претензии,о которых я уже писал выше - по поводу дома.

  • 29 июля 2012 в 12:46 • #
    Сергей Уточкин

    А дальше можно будет поступить так - 1-й покупатель подает документы на регистрацию в Росреестр, получает отказ, затем получает сведения о зарегистрированных правах на участок, подает к собственнику иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства и о сервитуте...Как-то так...)))Как схема, коллеги?

  • 29 июля 2012 в 13:39 • #
    Гамлет Амирханян

    Приветствую, Сергей. Согласен, тут все надо решать через оформление прав на постройку, в противном случае 2-й покупатель в данный момент "на коне" применительно к разъяснениям последнего абзаца п. 61 постановления № 10/22 - 1-му покупателю остается только требовать возмещения убытков с продавца. А поскольку п. 60 этого постановления возводит 1-го покупателя в ранг законного владельца участка, то и шансы на регистрацию прав на объект далеко не равны нулю (придется через суд). Если же права будут зарегистрированы, 1-й покупатель может воспользоваться всеми возможностями гл. 17 ГК РФ.

  • 29 июля 2012 в 18:28 • #
    Ольга Верстова

    Для оформления прав на постройку в соответствие со ст. 222 ГК РФ земельный участок, на котором осуществлена постройка, должен находится в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянной бессрочном пользовании. Иные права на земельный участок делают признание права на постройку невозможным. Кроме того, предметом договора купли - продажи земельного участка, могут быть только ЗУ, прошедшие кадастровый учет. На кадастровый учет поставлен только участок в 46 000 кв.м., а не 2 000 кв.м., являющийся объектом предварительного договора. Хотя в этом случае можно было бы долю в праве продать и соглашением с продавцом определить ее местоположение в составе большого земельного участка. Вот как-то так

  • 29 июля 2012 в 20:37 • #
    Гамлет Амирханян

    Ольга, с позиций нового собственника участка Ваша мотивировка безупречна. Но с позиций несостоявшегося собственника признание такой мотивировки равносильно сдаче без боя. А повоевать можно и нужно…
    Согласно п. 60 постановления № 10/22, которое здесь упоминалось неоднократно, «после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом».
    Вот это и берем на вооружение, в особенности, слова «законный владелец».
    Наш несостоявшийся собственник, таким образом, признается законным владельцем участка, причем его права ограничены только невозможностью распоряжаться участком. Владеть и пользоваться им он вправе.
    Согласно п. 1 ст. 41 ЗК РФ «лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса…».
    В соответствии со ст. 263 ГК РФ «собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
    Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке».
    В итоге приходим к выводу, что построенный несостоявшимся собственником участка объект недвижимости не может быть признан самовольной постройкой (при условии, конечно, что при строительстве не нарушены градостроительные и строительные нормы и правила, и постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан).

  • 29 июля 2012 в 22:12 • #
    Сергей Уточкин

    Гамлет, мои аплодисменты! Добавить абсолютно нечего. Если Ольга применит всё вышеизложенное, то у её доверителя шансы появятся.

  • 29 июля 2012 в 21:17 • #
    Ольга Верстова

    Спасибо, Гамлет.

  • 30 июля 2012 в 11:37 • #
    Рамиль Дамиров

    Ольга вы пишите что покупателю в октябре еще принадлежал, а предварит-й дог-р к.п. когда именно был заключен?
    С нового собственника ничего не потребовать, т.к. он будет признан добросовестным приобретателем!
    А вот с продавца и за участок и за затраты на строительство дома надо добиваться всеми законными способами.
    На мой взгляд налицо состав 159 УК РФ.

  • 30 июля 2012 в 15:14 • #
    Елена Коржова

    С учетом условий вопроса автора 1) "Объектом купли - продажи является участок в 2000 кв.м., который должен быть образован путем раздела земельного участка в 46 000 кв.м.", 2) "в марте 2012 г., выясняется, что переданный ему земельный участок, в составе земельного участка площадью 46 000 кв.м., продан физическому лицу" и, к примеру, доводов из Определения ВАС от 11 мая 2010 г. N 4-В10-5, каким образом можно считать этот участок переданным первому "покупателю"? Был ли вообще определен объект договора и можно ли считать предварительный договор заключенным в принципе?

  • 30 июля 2012 в 16:23 • #
    Елена Коржова

    Ой, ну вот еще вспомнилось: Пленум ВАС
    ПОСТАНОВЛЕНИЕ
    от 11 июля 2011 г. N 54

    О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ
    РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ИЗ ДОГОВОРОВ
    ПО ПОВОДУ НЕДВИЖИМОСТИ, КОТОРАЯ БУДЕТ СОЗДАНА
    ИЛИ ПРИОБРЕТЕНА В БУДУЩЕМ
    10. Судам необходимо исходить из того, что разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом (глава I.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

    8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
    Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

  • 30 июля 2012 в 23:06 • #
    Ольга Верстова

    Приветствую, Рамиль. Предварительный договор был заключен в апреле 2011 г. Предмет купли-продажи был определен так: "По Основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя земельный участок (далее – Земельный участок) ориентировочной площадью 2000 квадратных метров, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером ___, общей площадью ___кв.м., расположенного по адресу: ____, а Покупатель обязуется принять Земельный участок и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.
    Место расположения Земельного участка в составе земельного участка с кадастровым номером ___ указано в Приложении № 1 к настоящему договору, являющемуся его неотъемлемой частью (участок № ___).
    С приведенной судебной практикой я знакома, спасибо, она по моей теме.

  • 2 августа 2012 в 22:32 • #
    Денис Гросс

    А срок в который должен был быть заключён основной договор указан?
    Если нет, то в течение 1 года Ваша сторона должна была письменно уведомить контрагента о намерении заключить основной договор.
    делайте данное уведомление, признавайте сделку по продаже основного участка в части площади недействительной, и меняйте площадь продаваемого по оспариваемому договору площадь зу в стороны уменьшения.

  • 3 августа 2012 в 13:00 • #
    Дмитрий Кузнецов

    Согласен с Денисом, признать недействительной сделкой в части передачи земельного участка площадью 20 соток. Однако думаю придется зем. экспертизу заказывать и определяться где из 46 соток эти 20 предполагались.
    Кстати Гамлет верно сказал про оформление. Скажите а на каком основании в границах населенного пункта возводился дом? Разрешение администрации есть?

  • 9 августа 2012 в 17:38 • #
    Марина Кичигина

    Так сейчас не нужно получать согласие администрации на возведение дома. Естественно это не касается многоквартирных домов. Или что-то изменилось?

  • 4 августа 2012 в 01:27 • #
    Гамлет Амирханян

    Денис и Дмитрий, то, что Вы здесь написали - это бальзам на душу для нового собственника участка. Площадь является существенным условием договора купли-продажи зем. участка. Следовательно, недействительность сделки в этой части влечет недействительность всей сделки в силу ст. 180 ГК. И что же остается бедному несостоявшемуся собственнику? Взыскивать неосновательное обогащение с ушлого продавца в виде уплаченных за участок денег и плюнуть на дом? Вряд ли он за таким советом пришел к автору темы..

  • 9 августа 2012 в 17:58 • #
    Борис Глобин

    Привет Гамлет! Совершенно согласен.

  • 10 августа 2012 в 06:24 • #
    Дмитрий Кузнецов

    Марина : Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет часть 19 статьи 51 Гр. К РФ.
    Выдачу осуществляет муниципалитет. Я сейчас за судебной практикой по данному вопросу не слежу, но в 2009 году работая в ОМСУ одного из районов области мы выдавали их без каких-либо ограничений, даже прокурорские акты по данному поводу отбивали.
    Нет Гамлет, я думаю в части суммы денежных средств оплаченных за участок будет неосновательное обогащение, в части сумм денежных средств оплаченных на строительство дома будут как выше указывал Сергей убытки.
    Однако, для доказывания факта вины ответчика в причиненных убытках необходимо понять , а действия ли только ответчика к этому привели.... потому и спросил есть ли разрешение на строительство.
    ст.51 Гр.К РФ:
    1.Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство....
    2. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
    3. Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
    (в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 243-ФЗ)
    4. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.
    7. В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство
    К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
    1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
    2) градостроительный план земельного участка
    3) материалы, содержащиеся в проектной документации:
    а) пояснительная записка;
    НУ ИТД И ТП....
    Ну остальное , то что необходимо я уже привел.
    Пока писал решил прозвонить коллег бывших узнать изменилось ли что, но к сожалению не смог.
    А что касаемо разрешения, если оно ВДРУГ было тогда надо разобраться как это могло получиться, ну и новому собственнику это только плюс, строил и строил себе пока иное не узнал. А если его не было (при условии его необходимости, а то Марина меня в сомнения уже ввела), то факт убытков на прямую не может зависеть от ответчика который может сказать мол ну ладно неосновательное вот тебе, а за дом извини сам виноват разрешение то не получил и начал строить.
    Позвоню коллегам узнаю что могло измениться, напишу дополнительно.
    Ну а автору извините пишу как считаю правильным, он сюда не за моральной поддержкой пришел, а мнения наши выслушать.... тем более автор сам указал что сомневается в перспектиности желания клиента об оставлении за собой и участка и дома. Насчет неосновательного к новому собственнику участка ничего сказать не могу, он третье лицо в правоотношениях сторон по первоначальному договору. Думаю тут все зависит от нюансов дела и просто так к новому собственнику на "кривой козе" не подъедешь....

  • 10 августа 2012 в 06:44 • #
    Дмитрий Кузнецов

    Марина : когда читал не написано было про МКД, теперь ясно)))))) когда написал отправил, потом дошло)))) редактировать не успел, потому пишу дополнительно!!! К сожалению я думал речь идет про ИЖС , а не МКД.....на строительство объекта в виде МКД разрешений мы конечно не выдавали, так что практики тут нет. Ссори.

    Однако, что касается разрешения на строительство читайте статью 17:
    Выдача разрешения на строительство не требуется в случае.... строительства гаража
    строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства
    строительства сооружений вспомогательного использования
    изменения объектов капитального строительства
    капитального ремонта объектов капитального строительства
    Так что хоть я прямо и не занимался этим вопросом, но считаю разрешение на строительство МКД необходимо....могу конечно ошибаться Вам должно быть уже виднее.
    Так что вышеуказанный мой комментарий прошу читать с учетом настоящих изменений.
    Если можно уточните все таки надо или нет, самому интересно стало. Можно пару ссылок на судебные решения арбитража.

  • 10 августа 2012 в 09:25 • #
    Гамлет Амирханян

    Дмитрий, не совсем понял фразу "Нет Гамлет, я думаю в части суммы денежных средств оплаченных за участок будет неосновательное обогащение, в части сумм денежных средств оплаченных на строительство дома будут как выше указывал Сергей убытки"... Убытки за дом можно будет взыскать только в случае, если считать обсуждаемый здесь договор заключенным и действительным, но нарушенным со стороны продавца. Если же признать договор недействительным или незаключенным, несостоявшийся покупатель вправе требовать либо реституции или возврата неосновательного обогащения (при недействительности), либо только возврата неосновательного обогащения (при незаключенности). Убытки взыскиваются за нарушение обязательства, а в указанных случаях (недействительность или незаключенность) обязательство не возникает. Поэтому убытки за дом взыскать не получится. За что взыскивать убытки с несостоявшегося продавца? За то, что он заключил недействительный договор? Или за то, что вообще не заключил договор?.. Нечего было строить на основании недействительного или незаключенного договора.

  • 13 августа 2012 в 09:19 • #
    Дмитрий Кузнецов

    Гамлет смотри внимательно, я поправил ответ.....думал речь о ИЖС.
    Насчет убытков если действия сторон привели к их возникновению почему не получиться? Ну хорошо недействительными признают сделку, но на тот момент она то была действительной?
    Сторона исходила из существующего положения вещей, не обязательно связывать одно с другим. Плюс неизвестно как его квалифицирует суд (выше уже привели постановлением пленума 54). Что касается недействительности сделки я исходил не из той, что явилась основанием застройки (предварительный договор как указано выше), а из передачи новому собственнику. так если 54 постановление применить дословно сделка совершена. Желание клиента описно выше - оставить и дом и участок.
    А разрешение на строительство так это применительно к тому, что если и идти таким путем , то только в случае если строение было не самовольной постройкой.
    В любом случае чем не вариант?
    Почему нельзя использовать все способы защиты, если не получиться как хочет клиент, то потом будет так как считает правильным Ольга.

  • 13 августа 2012 в 10:41 • #
    Гамлет Амирханян

    Дмитрий, о чем ты говоришь? Недействительная сделка недействительна с момента её совершения - и точка. Она не порождает никаких правовых последствий. Что значит, на момент совершения была действительной?

  • 10 августа 2012 в 18:00 • #
    Ольга Верстова

    Решила сделать следующее - подать от первого собственника земельного участка иск ко второму о применении последствий недействительности договора купли - продажи земельного участка, возврата сторон в первоначальное положение. Основания - первому собственнику на момент продажи принадлежал на праве собственности не только земельный участок, но и незавершенный строительством объект на нем. В указанном случае на основании ст. 5, 37 Земельного кодекса, ст. 168 ГК РФ сделка не соответствует закону, поскольку когда одному собственнику принадлежат права и на земельный участок, и на объект недвижимости, расположенный на нем, - продать одно без другого невозможно. То, что незавершенный строительством объект имелся на момент заключения договора купли - продажи земельного участка подтверждается актами приемки - передачи работ с подрядчиками, документами на покупку стройматериалов, фотографиями. Права клиента защищены следующим - между ним и первым собственником заключен агентский договор на основании которого домовладелица строила от своего имени, но за счет первого собственника ему дом на принадлежащем ему земельном участке; подписаны отчеты, согласована сумма, затраченная на строительство. Таким образом, домовладелец получил право требования к первому собственнику денежных средств, вложенных в строительство дома.

  • 10 августа 2012 в 18:02 • #
    Ольга Верстова

    Напутала с нормативной базой, сделка недействительна на основании п. подпункта 5 п. 1 ст. 1 Земельного Кодекса и п. 4 ст. 35 него же.

  • 10 августа 2012 в 18:02 • #
    Ольга Верстова

    Напутала с нормативной базой, сделка недействительна на основании п. подпункта 5 п. 1 ст. 1 Земельного Кодекса и п. 4 ст. 35 него же.

  • 13 августа 2012 в 09:24 • #
    Дмитрий Кузнецов

    Ольга теперь не ясно что за первый и второй собственник и причем тут вы представитель того кто сейчас по факту несостоявшийся покупатель?
    Получается вы договорились с бывшим "Вашим продавцом" по предварительному договору и хотите от него иск о применении последствий недействительности договора купли - продажи земельного участка, возврата сторон в первоначальное положение к тому кто собственник в настоящий момент?????? Или я что то упустил?

  • 13 августа 2012 в 10:59 • #
    Дмитрий Кузнецов

    Гамлет я провожу аналогию с одним из дел в арбитраже. Суть в чем две управляющих компании две квитанции. В последствии суд признал нас единственной и законной. К второй УК пошли в неосновательным по их квитанциям. По одному из решений суд указал на момент внесения платежей договор управления был действующим и стороны правомерно исходили из-того что данная компания управляла МКД. При этом Гамлет в ЖК четко прописано, что УК может быть дна на доме только.
    Так вот по одному из дел отказали, по второму удовлетворили. А вроде не порождает никаких юридических последствий как ты говоришь.......


Выберите из списка
2019
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008