признания права собственности
23 декабря 2008 в 17:20

признания права собственности

Коллеги жду Ваших компетентных мнений.
4.07.2007 г. был заключен предвариетельный Договор купли-продажи на земельный участок с домом. По данному договору Продавец получил 1 050 000 рублей. Предварительный договор был потому, что продавцу необходимо было оформить в судебном порядке право собственности на землю (проблемы с принятием наследства). Все эти хлопоты покупатель взял на себя, через меня:))). Теперь когда судебное решение было получено, и за продавцом признали право собственности, он отказывается заключать договор купли-продажи, вымогая ещё 500 000 рублей.
Своих мыслей и идей много. Жду дополнительных зацепок от Вас господа юристы. На сколько применимы ст.ст. 380 и 381 ГК РФ в части признания полученных продавцом денежных сумм — задатком?
Заранее всем благодарен за участие.

221
Комментарии (27)
  • 23 декабря 2008 в 17:30 • #
    Elena Zolotoreva

    Клиентам всегда мало!Захочет ли он вернуть полученныу деньги плюс рассходы?

  • 23 декабря 2008 в 17:39 • #
    Руслан Габдулсаитов

    Захочет. Расходы не сопостовимы с тем на сколько выросла земля за эти полтора года.

  • 23 декабря 2008 в 18:16 • #
    Elena Zolotoreva

    А что в предворительном договоре об этом сказано?

  • 23 декабря 2008 в 17:30 • #
    Ирина Соболева

    Обязать продавца заключить основной договор Вы не можете, остаются только штрафные санкции за отказ от исполнения обязательств, они должны быть прописаны в договоре, если нет, то в кодексе.
    Привлечь по уголовным статьям на практике почти невозможно....

  • 23 декабря 2008 в 18:49 • #
    Anais A

    Статья 421. ГК Свобода договора

    1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
    Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

    так что можно обязать и нужно. практики много по таким делам.

  • 23 декабря 2008 в 19:30 • #
    Светлана Фаридовна Лисова

    Но только в том случае, если срок действия предварительного договора не истек.

  • 23 декабря 2008 в 19:37 • #
    Anais A

    да, спасибо. про это подробно Роман и Анна уже прошлись по-теме. А вообще - неуказание сроков конечно грубое упущение... особенно в таком договоре, и при условии передачи денег... ))

  • 24 декабря 2008 в 16:06 • #
    Ирина Соболева

    Продавец может привести множество аргументов, обязать частника продать имущество практически невозможно, можно только штрафные санкции в договоре жесткие прописать!
    Сейчас очень много вариантов мошенничества, когда заключают предварительный договор на продажу квартиры получают аванс, а в договоре прописано 20% штрафа, а возвращают только по решению суда.

  • 24 декабря 2008 в 16:17 • #
    Anais A

    Продавец добровольно принял на себя такое обязательство. по этому делу мы видим конкретный пропуск сроков. В суде нужно будент ходатайствовать о продаже ссылаясь на то что право Продавцом только было зарегистрировано и отсутствовала техническая созможность к заключению договора в пределаз срока действия предварительного договора.

    тут, кажется, штраф вообще не предусмотрен.

    на мой взгляд шансы выиграть есть.

  • 24 декабря 2008 в 17:02 • #
    Ирина Соболева

    Ирина, предварительных договоров на одну и туже недвижимость может быть много.
    Как признают правоохранительные органы, суды и нотариусы бороться с этим очень сложно....
    Например нотариусы при заключении у них предварительного договора сразу разъясняют все возможные последствия.....
    А лучше всего в предварительном договоре прописывать штрафные санкции за односторонний отказ или уклонение от заключения основного договора, такие, что бы у человека было огромное желание заключить основной договор, только нужно помнить, что санкции распространяются на обе стороны!

  • 24 декабря 2008 в 22:11 • #
    Anais A

    В данном случае, как мы пока видим, покупатель пока один, и штрафные санкции в договоре не прописаны. к сожалению. Если честно, я не понимаю зачем наслаивать на дело несуществующие факты?? а еще вот например может оказаться. что при возникновении права собст-ти у продавца нарушили еще чьи-то права, и он будет оспаривать это право... или еще что))

    а ответственность в договоре всегда нужно хорошо прописывать. это неоспоримый факт.

  • 23 декабря 2008 в 17:47 • #
    Роман Пастухов

    недавно сталкивался с подобной ситуацией.
    Есть возможность принудить к заключению основного договора в судебном порядке.
    Всё упирается в срок действия предварительного договора. Если его действие уже истекло, то условием для обращения в суд является направление оферты Продавцу, с просьбой заключить основной договор. Оферта должна быть направлена до момента истечения срока действия предварительного договора.
    Если срок предварительного договора ещё не истёк, то направьте оферту и вслучае не заключения сновного договора смело обращайтесь в суд.
    У нас такие иски проходят

  • 23 декабря 2008 в 17:50 • #
    Руслан Габдулсаитов

    СРОКИ ДЕЙСТВИЯ ПРЕДВАРИЕТЕЛЬНОГО ДОГОВАРА НЕ ОГОВОРЕНЫ

  • 23 декабря 2008 в 18:01 • #
    Анна Харченко

    если срок не оговорен, то в течение года с даты заключения

  • 23 декабря 2008 в 18:12 • #
    Anais A

    Руслан. добрый день.
    вы 380 читали??
    1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
    2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
    3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

    Так что если вы сумму обеспечения не обозвали задатком в Предварительном договоре- то задатком она не является. а является авансом.

    Конечно сложно говорить не видя ваш договор. но из практики Предварительные договоры заключаются в целях "заключения в будущем договора..." следовательно принудить продавца можнов силу ст. 421 ГК - за цену и на условиях п. договра продать Вам земельный участок.

    Статья 421. Свобода договора

    1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
    Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

    Пишите оферту. оправляете Продавцу заказным с уведомлением. соблюдаете претензионный срок - 30 дней. подаетев суд. Прикладываете к исковому копию П.договора. расписки в получении денежных средств. копию Оферты и уведомления и вперед.

  • 23 декабря 2008 в 18:21 • #
    Elena Zolotoreva

    Так может есть смысл заплатить ,попытавшись снизить сумму доплаты,раз цены выросли.Нервы дороже!Продавец ведь следит за рынком!Жадность плохая штука!

  • 24 декабря 2008 в 08:28 • #
    Юрий Челышев

    В соответствии со ст. 429 ГК в судебном порядке обязать продавца заключить договор. В одностороннем порядке изменение условий договора не допускается.

  • 24 декабря 2008 в 08:46 • #
    Anais A

    п. 6. 429 почитайте

    Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

    Руслан молчит. Скорее всего письменную оферту не направлял . Если все так- сроки пропущены.
    Остается только Аванс вернуть добровольно или по суду, как неосновательное обогащение.

  • 24 декабря 2008 в 09:48 • #
    Руслан Габдулсаитов

    Я не молчу. Я отдыхал, конец рабочего дня, а сейчас его начало. Офёрту не направляли. Потому что заключить Договор стало возможно буквально пару недель назад. Так как только тогда было получено судебное решение о признании права собственности за Покупателем. И то необходима процедура получения свидететельства на него. А это ещё месяц.

  • 24 декабря 2008 в 10:08 • #
    Наталья Перхурович

    Срок действия договора определяется не только календарными датами, но и наступлением определенных событий. Основной договор не мог быть заключен впринципе до оформления прав на имущество, являющееся предметом договора купли-продажи.
    Трудно что-то советовать, не видя текста предварительного договора. Но, думаю, мою мысль вы поняли. Все остальное уже высказано, не хочу повторяться. Удачи

  • 24 декабря 2008 в 10:13 • #
    Руслан Габдулсаитов

    Всем спасибо.

  • 24 декабря 2008 в 14:12 • #
    Антон Животков

    Исходя из судебной практики ваыплаченные по предварительному договору деньги не являются задатком, поскольку задаток может быть дан только по основной сделке, а предварительный договор только лишь предусматривает ее заключение в будущем на определенных обязательных для сторон условиях. Данная сумма является авансом со всеми вытекающими последствиями, в том числе по ее возврату (если потребуется. Что касается срока заключения основного договора, то если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Писать оферту, вернее предложение заключить основной договор с проектом договора нужно и можно немедленно, не взирая на имеющиеся сложности по регистрации права. Главное, чтобы проект был направлен в течение действия предварительного договора. А в дальнейшем в суд без угрызений совести и сомнений. Даже если в судебном заседании ответчик будет аргументировать свою позицию отсутствием у него права, он тем самым фактически признает свою неправоту. Кстати ответчики (вернее их юристы) уходят от подобной ситуации просто - они не регистрируют свое право пока дело не уляжется. Но здесь ведь есть решение суда, что дает шансы и в этом случае.

  • 25 декабря 2008 в 10:05 • #
    Евгений Лосев

    В соответствии с ч. 2 ст. 429 ГК Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. В связи с этим он должен быть зарегистрирован в ФРС как и основной договор.
    У меня было такое дело мы доказывали, что собственник после подписания предварительного договора решил повысить цену на объект недвижимости и отказался выходи на сделку по регистрации предварительного договора. Денежную сумму по договору собственник получил полностью и возвращать ее не собирался.
    В связи с тем, что к моменту направления иска в суд мы подготовили документы на объект недвижимости мы просили суд в соответствии с ч. 5 ст. 429 и ч. 4 ст. 445 ГК о понуждении заключить договор.
    Также должна быть расписка о получении продавцом денег.
    Ст 307ГК В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
    Ст. 309. ГК Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
    Ст. 310. ГК Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
    Ст. 314. ГК 1. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
    2. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

    Дело я выиграл.

  • 25 декабря 2008 в 12:56 • #
    Anais A

    Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации. - Информационное письмо Президиуму ВАС №59 от 16.01.2001

    Ну и из практики ФРС в регистрации предварительного договора отказывает.
    429 несколько не применима в случае руслана. Срок не установлен. Год прошел.

    А в остальном, Вас с вашей победой поздравляю.

  • 26 декабря 2008 в 10:44 • #
    Евгений Лосев

    Предварительный договор регистрировать не пытался но в процессе у судьи возникал такой вопрос почему он не был зарегистрирован в ФРС.

  • 26 декабря 2008 в 11:19 • #
    Anais A

    просто судья не бы знаком с Информ.письмом.

  • 26 декабря 2008 в 11:23 • #
    Евгений Лосев

    Наверно.

  • Желаете ознакомиться с остальными комментариями или оставить свой? в сеть, чтобы получить полный доступ к функционалу Профессионалов.ru! Еще не участник сети?