продажа недвижимости находящейся в собственности менее 3-х лет
17 ноября 2008 в 15:55

продажа недвижимости находящейся в собственности менее 3-х лет

нежилое помещение находится в собственности менее 3-х лет. В связи с чем в договоре «необходимо» указать стоимость до 1000т.руб. На самом деле передается 5000т.руб. Каким образом подстраховать Покупателя. За любые идеи буду очень благодарна!

680
Комментарии (33)
  • 17 ноября 2008 в 16:01 • #
    Сергей Берсенёв

    Мария! Нужно указывать реально уплаченную сумму.

  • 17 ноября 2008 в 17:09 • #
    Сергей Мазунин

    Вот именно, поскольку установленные законом налоги нужно платить, даже если не хочется.

  • 18 ноября 2008 в 12:11 • #
    Мария Андреяшина

    а как насчет страхования титула на реальную сумму. Страховая возражать не будет, так как отчет о рыночной стоимости объекта будет отражать "реальную" стоимость?

  • 18 ноября 2008 в 19:01 • #
    Сергей Берсенёв

    А признать сделку оспоримой и т.п.........? Разбираться нужно в каждой конкретной ситуации в интересах Вашего клиента, а не противной стороны. И решать проблему в комплексе, что бы потом клиент повторно по этому вопросу ни к Вам ни к кому другому не обращался, что бы Все были довольны

  • 17 ноября 2008 в 16:03 • #
    Руслан Габдулсаитов

    Наверное ни какой другой страховки кроме как отдельной подробной расписки от продавца не предумаешь. В которой прописать, что им получена сумма в размере 5 000 000 рублей, за такой то объект недвижимости.
    Ну и максимально детально и конкретно прописать Договор купли-продажи, дабы не дать Продавцу зацепок в последующем данный Договор оспорить и признать недействительным (ничтожным): раз продал по договору хоть за 100 000 рублей значит продал. Поэтому соблюдите: а) право приемущесвенной покупки (если такие имеются) и их нотариально удостоверенный отказ от покупки, б) согласие супруга.

  • 18 ноября 2008 в 12:12 • #
    Мария Андреяшина

    считаю, что ели написать расписку на 5000т.р., а в договоре указать 1000т.р. Можно спровоцировать иск к продавцу о неосновательном обогащении на сумму 4000т.р.

  • 18 ноября 2008 в 12:23 • #
    Руслан Габдулсаитов

    кем справоцировать?

  • 18 ноября 2008 в 12:26 • #
    Мария Андреяшина

    Желанием Покупателя "быстро заработать" у которого на руках будет расписка от Продавца на сумму 5000т.руб, а в договоре купли продажи согласованная сторонами цена 1000т.руб.

  • 18 ноября 2008 в 12:33 • #
    Руслан Габдулсаитов

    как Покупатель может заработать на этом?
    Если только шантажом Продавца о том, что здаст его в налоговую.
    А сам шантаж уже уголовно наказум. И зачем это покупателю.

  • 18 ноября 2008 в 12:39 • #
    Мария Андреяшина

    подав иск в суд о взыскании с Продавца сумму неосновательного обогащения в размере 4000т.руб в соответствии с ст. 1102 ГК РФ

  • 18 ноября 2008 в 12:56 • #
    Руслан Габдулсаитов

    Это не то. Перспективы у такого иска нету. Передавая деньги по расписке Покупатель знал, что это реальная стоимость объекта недвижимости и так будет написано в расписке. Кроме того реально может получиться так что сделку признают не действительной и сторонам нужно будет вернуть полученное друг у друга. Не думаю, что это то чего хотел покупатель.

  • 18 ноября 2008 в 14:09 • #
    Мария Андреяшина

    Спасибо за Ваше мнение!

  • 18 ноября 2008 в 14:16 • #
    Руслан Габдулсаитов

    Вам спасибо.
    Как говорится сколько юристов, столько и мнений.
    Кстати до сих пор размышляю над вашей мыслью.

  • Оформление карт рассрочки

    Цена договорная

  • 18 ноября 2008 в 14:20 • #
    Мария Андреяшина

    Осторожность-это не трусость, а благоразумие!

  • 17 ноября 2008 в 17:03 • #
    Андрей Рыбченко

    Лучше всего, конечно указать в договоре реальную сумму. Так же объяснить клиенту про расписку и ее риски, если он не захочет указывать полную стоимость. Чтооб он знал какие последствия могоут быть.

  • 17 ноября 2008 в 17:11 • #
    Сергей Мазунин
  • 17 ноября 2008 в 17:12 • #
    Екатерина Рогова

    Риск в том, что в случае последующей утраты права собственности по вине продавца добросовестный покупатель сможет претендовать только на ту сумму которая реально указана в договоре.

  • 17 ноября 2008 в 18:46 • #
    Денис Дав

    (с)ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

    ПИСЬМО
    от 25 января 2007 г. N 04-2-02/63@

    ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ВЫЧЕТ В СВЯЗИ С ПРОДАЖЕЙ
    НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

    Федеральная налоговая служба рассмотрела письмо по вопросу, касающемуся предоставления налогоплательщику имущественного налогового вычета в связи с продажей нежилых помещений, а также приложенные к письму материалы и сообщает.
    При определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в отношении доходов, облагаемых налогом по ставке 13 процентов, налогоплательщики, получившие доход от продажи иного имущества, находившегося в их собственности, вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, которое находилось в собственности налогоплательщиков менее трех лет, но не превышающих 125 000 рублей.
    Вместо имущественного налогового вычета от продажи имущества в пределах вышеуказанного норматива налогоплательщики вправе уменьшить полученный от продажи имущества доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных ими расходов, связанных с получением этого дохода.
    К таким расходам, в частности, относятся документально подтвержденные затраты на приобретение реализованного имущества, а также суммы других затрат, произведенных налогоплательщиком в целях улучшения потребительских качеств этого имущества.
    Вышеуказанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления и представленной в налоговый орган по месту жительства налоговой декларации по окончании того налогового периода, в котором продавец по договору купли-продажи передал объекты недвижимости в собственность покупателя. К декларации прилагаются документы, подтверждающие право налогоплательщика на соответствующий имущественный налоговый вычет.
    Из приложенных к письму материалов следует, что в данном случае физическим лицом в 2005 году был продан комплекс нежилых зданий производственной базы, расположенных на одном земельном участке, со всеми имеющимися сетями коммуникаций (водо-, тепло- и электроснабжения, канализации), а также трансформаторными подстанциями, необходимыми для эксплуатации указанных объектов, и всей имеющейся у продавца разрешительной документацией, право собственности на который возникло у него в 2004 году.
    В период владения данными объектами недвижимости налогоплательщиком были произведены расходы по реконструкции приобретенных нежилых зданий, по замене и прокладке новых электросетей, водо-, тепло- и канализационных сетей, а также по благоустройству двора с оформлением тротуарами и прокладке асфальтобетонной автодороги.
    Таким образом, после того, как данным налогоплательщиком в 2005 году были получены доходы от продажи принадлежащего ему на праве собственности имущества, у него возникла обязанность по декларированию полученных им в налоговом периоде доходов, а также право на получение имущественного налогового вычета в связи с продажей этого имущества по окончании указанного налогового периода в порядке, предусмотренном подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.
    Следовательно, в составе фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением доходов от продажи вышеуказанного имущества, налогоплательщик вправе учесть суммы документально подтвержденных затрат на приобретение реализованного имущества, а также документально подтвержденные суммы затрат, произведенных налогоплательщиком в целях улучшения потребительских качеств этого имущества.
    В данном случае к таким затратам, в частности, могут быть отнесены расходы по реконструкции приобретенных в 2004 году нежилых зданий, а также по замене и прокладке новых электросетей, водо-, тепло- и канализационных сетей. Что же касается расходов по благоустройству двора с оформлением тротуарами и прокладке асфальтобетонной автодороги, то суммы таких затрат могут быть учтены в составе имущественного налогового вычета только в том случае, если земельный участок, на котором расположен комплек

  • 18 ноября 2008 в 09:40 • #
    Оксана Балахонова

    Это письмо к недвижимости не имеет отношения. По недвижимому имуществу льгота - 1 млн. руб., а вот по остальному - 124 т.р.

  • 18 ноября 2008 в 13:48 • #
    Денис Дав

    Да? Неужеле?
    Читаем сообщение автора темы: "нежилое помещение находится в собственности менее 3-х лет" - Подчеркиваем слово НЕЖИЛОЕ помещение.

    Читаем название письма налоговой: "ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ВЫЧЕТ В СВЯЗИ С ПРОДАЖЕЙ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ" - подчеркиваем слово НЕЖИЛОЕ помещение.

    К нежилому помещению вычет составляет 125 000 рублей. К жилому до 1 миллиона.

    Так что кто из нас не прав то?? Читаем внимательно НК РФ.

  • 18 ноября 2008 в 14:41 • #
    Мария Андреяшина

    Вы правы!

  • 18 ноября 2008 в 15:37 • #
    Оксана Балахонова

    Пардон, вы правы, как то больше последнее время людей интересуют вопросы жилья...

  • 17 ноября 2008 в 19:45 • #
    Роман Романченко

    Уважаемая Мария, рад встрече на сайте,
    пожалуй кроме расписок ничего не придумать, что касается предварительных договоров то на этот счет в научной доктрине нет единного мнения а если это не точно лучше от такой конструкции отказаться, да и существует еще позиция что необходимо в случае укрывательства фактической суммы договора прописывать две расписки на сумму догова дэ юра и на оставшуюся отдельно так как налоговики могут запросить расписки, но это уже для защиты продавца от налогов если так можно выразиться

  • 18 ноября 2008 в 12:23 • #
    Мария Андреяшина

    Согласна предварительный договор - это риск. Так как в основном договоре всегда есть фраза, что все соглашения относительно предмета договора сделанные до подписания основного договора "увы" отменяются и признаются сторонами недействительными. А вот сумма полученная по предварительному договору в размере 5000т.руб когда в основном договоре указан 1000т.руб "классика" неосновательного обогащения. Всетаки я склоняюсь к страхованию титула (в приличной СК) - гораздо дешевле, чем уплата налога и юридически чисто.

  • 18 ноября 2008 в 05:42 • #
    Андрей Бугаев

    Составте дополнительно конфеденциальное соглашение и укажите в нем реальную суцмму сделки, а в основном договоре укажите заниженную для налоговой. Силу будут иметь оба.

  • 18 ноября 2008 в 07:14 • #
    Евгения Лунина

    У меня были подобные случаи.
    Составляла договор купли-продажи на нужную сумму, напр. 1млн.руб. а на оставшиеся 4млн. - договор займа.
    И этот договор займа лежит до окончания регистации сделки в юстиции. Главное настроить продавца на нужную волну, чтоб он не побоялся подписать заем. В результате все довольны: продавец получает все 5 млн., в договоре стоит только 1млн., если что не посценарию страховка продавца - он может до конца регистрации сделку отменить, а страховка покупателя - договор займа где он продавцу занял 4 млн. После регистрации договор уничтожается.
    Есть минус в будущем: признание сделки недействительной. Но этот момент тож спорный, так как у нас в юстиции при регистрации проводят экспертизу от и до, после которой сложно что-либо оспорить и признать, ну и сами конечно все варианты возможного признания договора недейств. так сказать душим "на корню" перестраховываемся в документах.

  • 18 ноября 2008 в 09:44 • #
    Оксана Балахонова

    Мария, в Налоговом кодексе есть выбор - либо продавец использует при налогообложении необлагаемый минимум - 1 млн. руб., либо фактически произведенные расходы по приобретению этой квартиры. Например, если продавец купил ее года 2 тому назад за 3 млн. руб., то представив подтверждающие эти расходы документы, он вправе не облагать именно эту сумму подоходным налогом. (абз.2 подп. 1 п.1 ст. 220 НК).

  • 18 ноября 2008 в 12:17 • #
    Мария Андреяшина

    затратная часть вообще только 800т.руб. поэтому-то и "ломаем" голову.

  • 18 ноября 2008 в 13:29 • #
    Оксана Балахонова

    Сочуствую. В таком случае указание иной суммы в договоре - всегда риск. Не только продавец может "сорвать" сделку, но и налоговый орган может "проснуться" и применить 40 статью НК, т.е. определить рыночную стоимость квартиры и доначислить налог продавцу.

  • Желаете ознакомиться с остальными комментариями или оставить свой? в сеть, чтобы получить полный доступ к функционалу Профессионалов.ru! Еще не участник сети?