26 марта 2012 в 18:43

Предмет договора?

Здравствуйте, уважаемые коллеги! Ситуация такая: владельцу торгового центра принадлежит на праве собственности прилегающая автопарковка (зарегистрирована как объект недвижимости). Может подскажете, каким образом можно за вознаграждение предоставить третьим лицам право осуществлять на территории парковки коммерческую деятельность (например, услуги мобильной автомойки)? Аренда? Но фактически площадь парковки в пользование не передается. Предоставление права? Но я не нахожу норму права, которой могут регулироваться такие отношения. Каким в такой ситуации может быть предмет договора?

1457
Комментарии (43)
  • 26 марта 2012 в 20:38 • #
    Борис Глобин

    Доброго Вам здоровья Уважаемая Элла!
    А Вы не пробовали обговорить предмет договора с собственником автопарковки?

  • 26 марта 2012 в 21:49 • #
    Элла Форос

    Здравствуйте, Борис! Я, собственно, собственника и представляю :) и голову сломала, какой договор тут можно применить

  • 27 марта 2012 в 00:13 • #
    Антон Сладков

    Будь это что-то очень серьезное можно было посоветовать договор простого товарищества. Но в Вашем случае, чтобы не доводить ситуацию до абсурда и не пугать контрагента обзовите договором о совместной деятельности (так будет понятнее) и пропишите там все что надо выкинув ведение товарищами общих дел и прочее. Все-таки ст 421 никто не отменял. Главное чтобы и у Вас и у партнера было четкое понимание кто что делает

  • 27 марта 2012 в 06:30 • #
    Сергей Тишкевич

    Аренда в чистом её виде. Элла, вы предоставляете место на парковке для осуществления занятия определенной деятельностью т.е. не право заниматься мобильной мойкой, место для осуществления деятельности. Соответствующее место сдается в аренду по акту приема передачи с планом сдаваемого земельного участка на 11 месяцеф, делоф то....).

  • 27 марта 2012 в 06:45 • #
    Елена Фадеева

    голову ломать точно не стоит. У нас свобода договора, поэтому под определенный договор можно и не подгонять. Если у 2ой стороны мобильная автомойка, то предлагаю следующее: 1 сторона (собственник зем. участка) предостовляет 2 стороне возможность за плату разместить на зем участке площадь, кад №...., адрес:...., мобильную автомойку. Место расположения автомойки указано в Приложении №1 к настоящему договору. (на выкопировке из КПЗУ отмечаете красной линией место расположения).
    Далее в договоре пропишите время в которое данная мойка будет функционировать, а также обязательно обязанность на 2 сторону не мусорить, и не создавать припятствий для 1 стороны .... Данное соглашение можно назвать "Договор о совместной деятельности" как ранее и было предложено.

  • 27 марта 2012 в 06:48 • #
    Сергей Тишкевич

    как бы договор не назвали, его квалифицируют как договор аренды...

  • 27 марта 2012 в 06:53 • #
    Сергей Тишкевич

    А если вы заключите договор о совместной деятельности, то по договору о совместной деятельности вы должны распределить полученный доходы между компаньёнами, а соответственно заплатить с этого налог...))))

  • 27 марта 2012 в 10:56 • #
    Антон Сладков

    Разумеется. Никто не говорил о безвозмездности. И в договоре можно предусмотреть формулировки для определения платы будь то твердая сумма или процент от выручки/прибыли. Проводить доход официально или нет это дело второе.

  • 27 марта 2012 в 09:30 • #
    Элла Форос

    Спасибо всем, уважаемые коллеги! Я все-таки склоняюсь к договору аренды, он как-то проще и понятнее, и у бухгалтера мозг не взорвется, как доход проводить.

  • 27 марта 2012 в 10:05 • #
    Сергей Григораш

    Добрый день! Все верно, аренда. Всем действительно это понятно, и суд, в случае чего, именно так и классифицирует отношения. НО! Пока дело до суда не дошло, можно и "поиграть" с формулировками. Причина: институт аренды очень хорошо защищает права арендатора (защита от самого собственника, императивные нормы о невозможности изменения арендной платы чаще раза в год даже по соглашению сторон и проч.). Поэтому можно придумать что-то типа "предоставления права пользования", что не будет противоречить закону, но позволит вписать в договор интересные для собственника условия (то же увеличение "арендной" платы, например, чаще раза в год). Мы так и делали в свое время, и все были счастливы )) За пример можно взять известное разъяснение высших судов о том, что при размещении рекламных конструкций на отдельных частях здания это арендой не является, а является неким непоименованным договором... В общем, простор для творчества для полной защиты интересов собственника.

  • 27 марта 2012 в 14:38 • #
    Антон Сладков

    Если это аренда, то это аренда недвижимого имущества. Даже если договор будет краткосрочный и не подлежащий регистрации, необходимо будет как минимум точно указать объект аренды, что в данном случае невозможно (парковка может не являться отдельным объектом, к тому же сдается не полностью). Только на основании этого договор в будущем может быть не заключенным. Зачем тогда он собственнику? В данном случае договор аренды это мина замедленного действия.

  • 27 марта 2012 в 15:51 • #
    Сергей Григораш

    :)) если мне не изменяет память, аренда части объекта недвижимости давно допускается правоприменительной практикой. а то, что автостоянка является объектом недвижимости, сказано в самом вопросе. так что при грамотном описании объекта и приложении плана - никакой мины :))

  • 27 марта 2012 в 12:07 • #
    Артем Николаевич Швайка

    По поводу аренды не был бы так уверен. Если, например, Вы выделяете конкретное место на парковке (2*2 м в правом углу), то это аренда. Если же люди с керхером ходят по всей парковке и моют авто в том месте, где она стоит, то это договор, не поименованный в ГК, и регулирование данных правоотношений осуществляется на основе общих принципов и договора. Т.е. что напишите, то и будет.

  • 27 марта 2012 в 13:14 • #
    Элла Форос

    На мой взгляд, договор получится смешанным, но от аренды уходить не хочется. Эти люди будут иметь базовое место, которое можно определить на плане, его-то и сдать в аренду, а дальше прописать в договоре права и обязанности от вольного с правом осуществлять деятельность на всей территории парковки. Арендную плату установить как % от выручки от осуществляемой на парковке деятельности.

  • 27 марта 2012 в 13:19 • #
    Артем Николаевич Швайка

    Можно и смешанный, если есть, что смешивать)))

  • 27 марта 2012 в 15:58 • #
    Сергей Григораш

    Элла, если % от выручки, то это уже больше на простое товарищество (договор о совместной деятельности) похоже... типа вы предоставляете место оказания услуг третьим лицам, а они - оборудование, персонал и проч. Но, насколько я помню, стандартная бухгалтерия такие договоры не любит, так как там свои особенности учета )

  • 27 марта 2012 в 15:53 • #
    Сергей Григораш

    С Артемом согласен. Если ходят с керхером, то не аренда. Действительно, будет непоименованный договор. Что не страшно.

  • 27 марта 2012 в 12:40 • #
    Борис Глобин

    Уважаемая Элла! Как говорится вольному - воля. Но как отметил выше Артем Николаевич, не думаю, что аренда все же имеет место, а впринципе, что напишите, то и будет.

  • 27 марта 2012 в 15:13 • #
    Наталья Мартынова

    договор возмездного оказания услуг))

  • 27 марта 2012 в 15:54 • #
    Сергей Григораш

    Наталья, услуги то оказываются третьим лицам, а не заказчику...

  • 27 марта 2012 в 16:09 • #
    Наталья Мартынова

    Сергей, услуги по предоставлению площади в пользование.

  • 27 марта 2012 в 17:48 • #
    Сергей Григораш

    Услуги по предоставлению чего-то в пользование - это аренда) или безвозмездное пользование))

  • 27 марта 2012 в 16:08 • #
    Наталья Мартынова

    Прошу прощения за свой некорректный комментарий. В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
    Согласно пункту 3 статьи 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
    Передача части помещения может быть договором аренды, если четко определены границы предназначенной для передачи в аренду части помещения и зарегистрированы в установленном порядке.
    При этом в соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.
    В данном случае полагаю, что следует заключить договор возмездного оказания услуг. Данный вывод основывается на том обстоятельстве, что в данном случае, возможно, затруднительно определить часть передаваемого помещения. В этом случае из анализа судебной практики следует, что заключение договора возмездного оказания услуг возможно.

  • 27 марта 2012 в 17:56 • #
    Сергей Григораш

    как я писал выше, возможность аренды части объекта подтверждается судебной практикой. и эта часть не обязательно должна пройти самостоятельный кадастровый учет. так что можно было бы сдать в аренду часть парковки как объекта недвижимости. "Возмездное оказание услуг", по-моему, здесь не очень. Есть такой подход налоговых органов, которые все пытаются свести к реализации (так как это им понятно). Они полагают, что, например, услуги не оказываются, а реализовываются. И аренда у них = это реализация услуг по предоставлению имущества в аренду.
    Мы в случаях с размещением рекламы на зданиях писали, что собственник возмездно предоставляется контрагенту право на размещение рекламы в определенном месте. Иногда даже, что возмездно предоставляется согласие на размещение рекламы ) Тоже не идеальная формулировка, но хотя бы нет такой четкой аналогии с арендой ))

  • 27 марта 2012 в 19:58 • #
    Наталья Мартынова

    Сергей, дело в том, что объектом аренды может быть только индивидуально определенная вещь. В случае, если такой объект не индивидуализирован, но договор заключен, указанный договор может быть признан незаключенным, и судебная практика в этом вопросе единодушна. При этом заключение договора возмездного оказания услуг в указанном случае не противоречит действующему законодательству и сложившейся практике. Но опять же, принимая во внимание то, что цель дискуссии - установление истины, я с удовольствием приму опровержение своей позиции в случае наличия обоснованных аргументов. В отношении же налогов НДС взимается и при реализации товаров, и услуг, и при предоставлении имущества в аренду. Здесь лишь вопрос толкования отношений налоговыми органами, что в конкретном случае вряд ли повлияет на результат)))

  • 27 марта 2012 в 20:48 • #
    Элла Форос

    Наталья, в аренду можно предоставить совершенно определенную часть парковки, где арендатор будет размещать инвентарь или уж всю парковку, здесь препятствий нет, поскольку это не просто земельный участок, она зарегистрирована как самостоятельный объект недвижимости (замощение) и сдавать его можно хоть по частям, хоть целиком. . Услуги это совершение определенных действий, либо осуществление определенной деятельности, владелец же парковки ничего подобного не совершает и не осуществляет, он просто предоставляет право осуществлять коммерческую деятельность на своей частной территрии (не препятствует осуществлению такой деятельности), в чем же здесь услуга?

  • 27 марта 2012 в 20:52 • #
    Наталья Мартынова

    Элла, говоря об услуге, я сделала поправку на невозможность определения и индивидуализации части. В случае возможности действительно можно заключить договор аренды.

  • 27 марта 2012 в 21:23 • #
    Сергей Григораш

    Конечно, объект нужно индивидуализировать, это без сомнения. Но вот способы индивидуализации могут быть разными, в том числе не только кадастровый учет сдаваемого в аренду объекта, но и иные способы. Почитайте например аргументацию из ПОСТАНОВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 19 июля 2007 г. по Делу N КГ-А40/6697-07. Там все подробно описано.
    А на возможность сдавать в аренду на самостоятельный объект недвижимости, а его часть напрямую указывает, например, статья 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость ))

    Но должен признать, с принятием закона о кадастре судебная практика относительно способов индивидуализации стала разной, в том числе и касательно такого способа индивидуализации, как выделение арендуемой части в плане. Но вот если описать поподробнее, а не только заштриховать на плане, то я думаю, все будет ок.

  • 28 марта 2012 в 09:25 • #
    Артем Николаевич Швайка

    Во-первых, здесь идет речь не о здании, а о земле. Во-вторых, в Пленуме, на который Вы ссылаетесь, идет речь об аренде участка крыши под размещение рекламных материалов и ВС приходит к выводу, что нужно заключать не договор оказания услуг, а не поименованный в ГК договор.

  • 28 марта 2012 в 12:34 • #
    Элла Форос

    Артем, речь идет не о земле, о заасфальтированной площадке, зарегистрированной как объект недвижимости "замощение".

  • 28 марта 2012 в 13:18 • #
    Артем Николаевич Швайка

    Земельный участок в смысле ГК остается земельным участком независимо от того растет на нем трава или уложен асфальт.

  • 28 марта 2012 в 13:31 • #
    Элла Форос

    При этом, асфальт, уложенный на земельный участок, в смысле ГК рассматривается как самостоятельный объект недвижимости, а не как земельный участок

  • 28 марта 2012 в 14:19 • #
    Сергей Григораш

    да, такое действительно может быть, когда формируется такой странный объект. однако на выводы нашей дискуссии это не влияет

  • 28 марта 2012 в 14:43 • #
    Артем Николаевич Швайка

    Т.е. у Вас есть отдельное свидетельство о праве собственности на земельный участок и отдельное свидетельство о праве собственности на асфальт?

  • 28 марта 2012 в 15:31 • #
    Элла Форос

    именно так и отдельные кадастровые паспорта

  • 28 марта 2012 в 15:48 • #
    Артем Николаевич Швайка

    1. Узаконенный бред... Завтра же оформлю право собственности на траву на даче, как на объект недвижимости.
    2. На существо первоначального вопроса не влияет.

  • 27 марта 2012 в 16:56 • #
    Вячеслав Питеров

    Согласен с Натальей. думаю её позиция верная

  • 27 марта 2012 в 19:24 • #
    Василий Левченко

    Я бы тоже согласился с Натальей, если бы она объяснила в этом договоре - кто будет плтить штрафы за вред причиненный экологии. Пара таких штрафов и у собственника отнимут парковку.

  • 27 марта 2012 в 21:26 • #
    Сергей Григораш

    Василий, добрый вечер! А в чем вопрос по экологии? Если в договоре четко прописано, что ответственность за причинение ущерба экологии лежит на Исполнителе, который и осуществляет деятельность, в ходе которой причиняется вред экологии, то все ок. Не так?

  • 28 марта 2012 в 08:20 • #
    Василий Левченко

    Да, так.

  • 29 марта 2012 в 21:36 • #
    Наталья Цепелева

    Элла, добрый день! Немного непонятно, Вы указали в своем посте, что в пользование площадь парковки передаваться не будет, но ведь в любом случае пользование частью этой площади предполагается. Если исходить из того, что парковка принадлежит владельцу торгового центра, как вариант можно сделать договор о сотрудничестве, которое будет заключаться в том, что один создает определенные условия, а второй оказывает услуги покупателям этого торгового центра, что позволит создать лучшие условия для покупателей и заинтересовать их в посещении торгового центра. Мне бы понравилось: пока моют машину я могла бы пройтись по магазину или наоборот. Ведь проблема порой, чем занять себя, пока ее моют. Аренду бы не советовала, слишком хорошо прописаны нормы права, к тому же либо придется заключать договор до одного года либо придется его регистировать. Также не стоит заключать договор о совместной деятельности, т.к. он предполагает создание общего имущества и общие убытки, (если иной порядок распределения убытков не будет отражен в договоре), к тому же есть свои сложности по бухучету.

  • 29 марта 2012 в 22:36 • #
    Элла Форос

    Добрый вечер, Наталья! Наша бухгалтерия не любит такие договоры. Мы решили сделать договор аренды части парковки и этим же договором предусмотреть право осуществления коммерческой деятельности на всей территории. Непосредственно на арендуемой площади будет сборная конструкция для размещения инвентаря и персонала. Целевое назначение - организация и осуществление деятельности по оказанию услуг автомойки. Договор будет заключен на неопределенный срок с правом отказа от исполнения уведомительным порядком, тогда он не подлежит регистрации.У них будет кассовый аппарат, та что арендная плата будет рассчитываться в процентах от выручки.
    Спасибо всем, кто участвовал в обсуждении.

  • 30 марта 2012 в 09:59 • #
    Наталья Цепелева

    Элла, добрый день, вопрос решен Вами грамотно, удачи!


Выберите из списка
2019
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008