Расторжение договора к/п земли
3 августа 2012 в 15:28

Расторжение договора к/п земли

Приветствую Вас коллеги. Прошу откликнуться тех, кто в градостроительном праве. Вот такое дело: молодая семья приобрела земельный участок стоимостью 2 млн. При осмотре участка они его как следует не осмотрели, а продавец не показал точные границы участка.
С документами все в порядке, за исключением того, что через участок проходит высоковольтные линии электропередач, предназначенные для всеобщего электроснабжения, а к этой линии подключены линии индивидуальные, ведущие через территорию покупателю к участку (соседнему) продавца. Все это однозначно является ограничением в пользовании участком, и дальнейшее строительство ИЖД будет не возможным, да и разрешение вряд ли выдадут, т.к. лини электропередач согласно Градостр.код. РФ относятся к красным линиям и строительство не допускается А если и выдадут, то это безопасно для жизни и здоровью и т.п.
Думаю иначе потребовать расторжения договора и возврата стоимости
ничего не предвидеться!
Что можете посоветовать по такому вопросу?
Благодарю.
С уважением, Дамиров Рамиль.

1629
Комментарии (40)
  • 3 августа 2012 в 19:58 • #
    Елена Иноземцева

    А что указано в Свидетельстве о праве собственности на зем.уч-к? Если зем. уч-к был приобретен с указанными в правоустанавливающих обременениями, то это означает, что покупатель согласился приобрести именно с обременением. В противном случае это является нарушением прав собственника, и соответственно подается иск к энергетикам об устранении нарушения.

  • 4 августа 2012 в 08:37 • #
    Евгений Труфанов

    Там, возможно покупатель был введён в заблуждение. А может продавец изначально имел корыстный замысел. Надо разбираться, брать историю владения участком, условия совершения сделки, исследовать интересы сторон, выявить волю и волеизъявление каждой стороны в следке. А потом - линия поведения. То ли реституция, то ли иск об убытках, то ли уголовное дело.

  • 4 августа 2012 в 11:57 • #
    Рамиль Дамиров

    Да Евгений именно введение в заблуждение! А воля сторон без понуждения, УД тут точно быть не может!

  • 4 августа 2012 в 11:55 • #
    Рамиль Дамиров

    В документах (кадпаспорте и св-ве) обременении нет.

  • 3 августа 2012 в 20:13 • #
    Сергей Зыкин

    Нужно смотреть все документы на участок. Спор (в том числе и судебный) возможен только в случае если во всех документах не указана ЛЭП. Если она проходит по документам то тогда покупатель знал о ней, но на момент продажи она его устроила и претензии предъявлять нельзя.

  • 4 августа 2012 в 11:58 • #
    Рамиль Дамиров

    Да претензий по договору нельзя, тут позиция продавца будет однозначной "надо было смотреть" и т.д.

  • 4 августа 2012 в 11:05 • #
    Гамлет Амирханян

    Полагаю, расторгнуть договор (имею в виду в принудительном порядке) или признать его недействительным не получится. Надо смотреть, установлена ли охранная зона ЛЭП на зем. участке в соответствии с Правилами, утв. постановлением Правительства РФ
    от 24.02.2009 N 160 (смотреть это надо в кадастровом паспорте участка; в свидетельстве о регистрации права собственности это не отражается, поскольку охранная зона не относится к обременениям, подлежащим гос. регистрации). Если нет - собственник участка вправе потребовать убрать ЛЭП со своего участка на основании ст. 304 ГК. Возможно, сети перебросят на участок продавца.:) Если да - уплаченные за участок деньги можно считать выброшенными на ветер..

  • 4 августа 2012 в 12:06 • #
    Рамиль Дамиров

    Приветствую Вас Гамлет! Обсолютно верно рассуждаете, я сам пришел к такому выводу после того как создал данную тему конференции!
    В документах это не отражается. Предьявить требования о расторжеини договора не перспективно. Дело в том что если все это так оставить в нынешнем виде то покупателю придется отступить на 10 м. от линий и от столба, тогда получается что 35% участка пользоваться не сможет. Дом можно построить, но а ходить получается не по всей своей территории!
    Линии электропер-ч согласно Град кодексу относиятся к красным линиям, если знаете напомните возможно ли вообще строительство и на каком расстоянии?

  • 4 августа 2012 в 14:35 • #
    Гамлет Амирханян

    Строить можно и в самой охранной зоне, но с согласия сетевой организации (см. п. 10 постановления № 160). А без согласия можно, наверно, сразу же за границей зоны. Точно не знаю, но какой смысл устанавливать охранную зону шириной, например, 10 м., если строить все равно нельзя на расстоянии, скажем, 2 м. от неё с каждой стороны? Не проще ли установить охранную зону сразу шириной 14 м. и разрешить строить хоть в сантиметре от неё? :) Но не уверен, это лишь мои соображения... Копаться нужно...

  • 5 августа 2012 в 02:36 • #
    Руслан Шувалов

    Я вот, если честно, не понимаю сути проблемы. Раз можно строиться, пусть строятся, если 35% участка из-за этого пропадают, и соответственно не могут быть использованы по праву собственности, то есть владение, распоряжение и пользование, значит сумму сделки нужно через суд уменьшить пропорционально, на те же 35%, и взыскать разницу с продавца, предварительно конечно собрав все необходимые документы от электросетей, корцов и т.п. Если ЛЭП была до заключения сделки, а лучше до приобретения права собственности продавцом этого зем. участка, то в чём проблема?

  • 5 августа 2012 в 11:22 • #
    Рамиль Дамиров

    Ну если не понимаете то тут уже ничего ни поделать. Надо будет будем взыскивать разницу!

  • 4 августа 2012 в 11:27 • #
    Анжела Прохорова

    Надо еще в договоре посмотреть, указано что-либо в нем по поводу охранной зоны ЛЭП продавцом, или участок продавался без каких-либо ограничений.

  • 4 августа 2012 в 12:07 • #
    Рамиль Дамиров

    В документах все чисто! Единственное в договоре указано что ограничений в пользовании нет! А договора вы сами понимаете кто пишет?!

  • 4 августа 2012 в 12:21 • #
    Гамлет Амирханян

    Совершенно верно, Анжела. Свою позицию я несколько скорректирую. Если про охранную зону ЛЭП в договоре ничего не сказано, покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные ст. 475 ГК, независимо от того, осматривал он участок или нет (тем более, ему показали "не совсем тот участок"). При осмотре на местности покупатель мог не разобраться, что ЛЭП проходит именно по данному участку. В любом случае, на продавце лежит обязанность оговорить недостатки товара. Однако если в кадастровом паспорте охранная зона была указана, положение покупателя незавидное.. Кадастровый паспорт входит в состав договорной документации, следовательно, продавец может заявить, что недостатки участка им были оговорены.

  • 4 августа 2012 в 12:25 • #
    Рамиль Дамиров

    Я же пишу что в документах ни чего нет! Посмотрите мой ответ Анжеле
    Единственное в договоре указано что ограничений в пользовании нет!

  • 4 августа 2012 в 12:29 • #
    Гамлет Амирханян

    Рамиль, не сердитесь.:) Когда я писал свой пост, Ваш ответ Анжеле еще не успел прочесть..:)

  • 4 августа 2012 в 12:38 • #
    Рамиль Дамиров

    Я не сержусь! Все это ведь является как раз таки ограничением в пользовании? Просто хочется к окончательному выводу по вопросу, либо заявить по 304 ГК, а если в суде дело пойдет что невозможно перенести эти ВЛ, то потребовать расторжения договора и возврата суммы по договору!

  • 4 августа 2012 в 12:44 • #
    Гамлет Амирханян

    Думаю, с 304-й лучше начать. Ведь участок, в принципе, покупатель не хочет терять, наверно? С другой стороны, Вы можете одновременно подать и по 304-й к энергетикам и по 475-й к продавцу. По 475-й заявить одно из требований, предусмотренных пунктом 1. Противоречия здесь не будет.

  • 4 августа 2012 в 12:48 • #
    Рамиль Дамиров

    Да Вы правы участок покупатель терять не хотел бы. Буду заявлять такие требования.
    Вы думаете сразу 2 иска или если не получиться по первой то 2-й вариант попробовать?

  • 4 августа 2012 в 13:27 • #
    Анжела Прохорова

    Рамиль, вот еще, как вариант, если участок сохранять за собой покупатель не захочет: "Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению." 178 ст. ГК.
    Назначение земельного участка, как я понимаю "Под ИЖД". В случае наличия охранной зоны под ЛЭП строительство ИЖД не получается. Доказать, что продавцу данное обстоятельство было известно, вряд ли составит для Вас труда громадного.

  • 4 августа 2012 в 13:34 • #
    Рамиль Дамиров

    Да согласен возможно применить эту норму. Участок под ИЖС. А что вы имеете в виду что строительство вообще не получиться? т.е если соблюсти град. регл-ты то все равно строить не получиться! Разрешения дает сельское поселение, в городе это бы сложнее с городской архитектурой.

  • 4 августа 2012 в 13:43 • #
    Анжела Прохорова

    Этот вопрос обсудите с архитектурой в вашей Администрации. Они Вам дадут более внятный ответ, от которого, думаю, и будете отталкиваться, когда будете определяться со своей позицией по данному делу. Успехов!

  • 4 августа 2012 в 13:45 • #
    Рамиль Дамиров

    Да спасибо!

  • 4 августа 2012 в 12:57 • #
    Гамлет Амирханян

    Да можно и одновременно. Ведь одно другому не помеха.

  • 4 августа 2012 в 13:40 • #
    Рамиль Дамиров

    А вот параллельно с 304 статьей применить и 1065 ГК РФ.

    Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
    В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

    (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав")

    Только вот меня ставит в сомнение фраза "самовольно возведенный объект". Покупатель когда являлся собственником проводил эти линии через свой участок к другому своему участку, т.е. вроде как согласовал с Облэнерго.
    Что скажите?

  • 4 августа 2012 в 13:49 • #
    Гамлет Амирханян

    Ну, доказать наличие оснований для применения ст. 1065 сложнее, чем для ст. 304. По ст. 304 не надо доказывать ни самовольность объекта, ни угрозу жизни и здоровью граждан.

  • 6 августа 2012 в 08:33 • #
    Дмитрий Кузнецов

    Рамиль если доказывать существенное изменение обстоятельств о которых знать сторона не могла, то надо доказать, что покупка земельного участка производилась для ИЖС и обе стороны это понимали, а потом предоставить экспертное (техническое) заключение о том, что строительство дома возможно или не возможно, но с большими ограничениями (к слову о 35% неиспользуемого участка). Сам факт того, что при передаче линии там было не доказывает наличие спец. познаний у покупателя, однако если возможно строительство можно требовать лишь возврата части суммы (пропорционально неиспользуемой части), но не расторжение.
    Наверное так.
    А вот к энергетикам обращаться уже после, и то не факт, ну нет этих сведений в кад. паспорте ну и что? А само землеустроительное дело смотрели? Возможно там это есть, а кад. паспорт это просто констатация факта причем конечная и которую можно скорректировать.
    Кстати высоковольтная это 380 или 10000? Если 10000 то там на определенном расстоянии жить нельзя (в советское время было что то вроде 25 метров).
    Кстати а столб тоже на земельном участке?
    А есть возможность изменить границы в иную сторону от линий? Например вправо или влево (в случае если там соседей нет), тоже решение.
    Варианты всегда есть, вопрос какой вариант выбрать, можно идти в суд, а можно если суд не пройдет оптимизировать как сами границы так и размещение энергетической установки (линии).
    И еще посмотрите на кадастровой карте (карта территории есть в органе осущ. кад учет или администрации поселения) эта ЛЭП идет также????? По факту бывает, что энергетики отклоняются от разрешенного им.

  • 6 августа 2012 в 12:05 • #
    Рамиль Дамиров

    Спасибо за ответ. В Межевом плане все это не нанесено, делалось в 2010 году. Один из столбов на участке, там вроде как 10000 вольт. Я тоже считаю что это высокая опасность и сельская администрация вряд ли даст разрешение на строит-во.
    Просто продавец когда являлся собственником провел через этот уасток ко второму своему участку, а покупатели непроверив точные границы купили его, а вот к энергетикам вопросов много!

  • 7 августа 2012 в 06:17 • #
    Дмитрий Кузнецов

    Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон:
    6. Границы охранной зоны в отношении отдельного объекта электросетевого хозяйства определяются организацией, которая владеет им на праве собственности или ином законном основании (далее - сетевая организация).
    Сетевая организация обращается в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий технический контроль и надзор в электроэнергетике, с заявлением о согласовании границ охранной зоны в отношении отдельных объектов электросетевого хозяйства, которое должно быть рассмотрено в течение 15 дней с даты его поступления в соответствующий орган.
    После согласования границ охранной зоны сетевая организация обращается в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости (орган кадастрового учета), с заявлением о внесении сведений о границах охранной зоны в документы государственного кадастрового учета недвижимого имущества, на основании которого указанный федеральный орган исполнительной власти принимает решение о внесении в документы государственного кадастрового учета недвижимого имущества сведений о границах охранной зоны.
    Охранная зона считается установленной с даты внесения в документы государственного кадастрового учета сведений о ее границах.
    ТРЕБОВАНИЯ К ГРАНИЦАМ УСТАНОВЛЕНИЯ ОХРАННЫХ ЗОН ОБЪЕКТОВ ЭЛЕКТРОСЕТЕВОГО ХОЗЯЙСТВА:
    Охранные зоны устанавливаются:
    а) вдоль воздушных линий электропередачи - в виде части поверхности участка земли и воздушного пространства (на высоту, соответствующую высоте опор воздушных линий электропередачи), ограниченной параллельными вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов при неотклоненном их положении на следующем расстоянии:

    Проектный номинальный класс напряжения, кВ 1 - 20 (от 1000 до 20000 Вольт ): расстояние в метрах 10 (5 - для линий с самонесущими или изолированными проводами, размещенных в границах населенных пунктов).
    Если твои линии самонесущие или изолированны то твоя охранная зона 5 метров в обе стороны....
    Ну и почитай , тут много чего интересного есть, помимо этого надо знать согласована ли эта установка ЛЭП в предусмотренном порядке. Сам факт нахождения ее на территории до вступления силу этих правил не разрешает их использование если на эту установку требовалось такое же согласование пускай и в другом порядке. Если они не согласованы, то их размещение подчинено новому порядку согласования ЛЭП (ВЛ 10).
    А лучше всего обратись в энерго-экспертизу.

  • 7 августа 2012 в 17:22 • #
    Рамиль Дамиров

    Дмитрий а вы бы лучше мне реквизиты этого Постановления Правительства я так понимаю сбросили бы?

  • 7 августа 2012 в 06:27 • #
    Дмитрий Кузнецов

    10. В пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются:
    а) строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений;

  • 7 августа 2012 в 06:33 • #
    Дмитрий Кузнецов

    Значит тебе надо сейчас потребовать в письменном виде от них перенести ЛЭП за пределы земельного участка по пути запроси законность их установки и факт согласования охранки. В ответе они должны указать основания их размещения, тебе повезет если ее размещение еще не согласовано. Тогда первое пока они не установили ее нарисуй в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий технический контроль и надзор в электроэнергетике, заявление о НЕсогласовании границ охранной зоны в связи с тем -то и тем-то (приложить энергоэкспертизу или что либо в этом роде, точно не скажу не занимался этим непосредственно).
    А когда они бросятся туда с заявлением им должны будут отказать.
    По пути к ним направишь заявление о котором говориться выше.
    Однако прежде найди хорошего специалиста-энергетика, мало ли что, там тоже хватает своих нюансов.

  • 7 августа 2012 в 17:25 • #
    Рамиль Дамиров

    В каком виде проходит эта линия сейчас ее можно перенести только на соседний участок или по границе с этим соседом, другого варианта нет!
    Я должен получит ответ от электросети относительно этой линии, от их ответа будет яснее что к чему!
    А какой конкретно орган осущ-т надзор за электросетевыми организациями?

  • 8 августа 2012 в 05:42 • #
    Дмитрий Кузнецов

    Рамиль - это Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон".
    Что касается уполномоченного органа Рамиль читай внимательнее - федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости (орган кадастрового учета). В твоем регионе предполагаю, это управление кадастра и картографии (Россреестр), других нет.

  • 8 августа 2012 в 13:05 • #
    Рамиль Дамиров

    Кадастровая палата это будет, это я в курсе, я имел в ввиду какой нибудь ТЕХНАДЗОР над электро сетевыми организациями на случай нарушения при проведении сетей!

  • 8 августа 2012 в 14:49 • #
    Рамиль Дамиров

    Это же Ростехнадзор - как же Дмитрий вы не в курсе!

  • 8 августа 2012 в 06:00 • #
    Дмитрий Кузнецов

    Перенести на другой или смежный должен решать специалист, может быть ее вообще необходимо вынести за пределы жилой зоны....
    Кстати!!!!! Рамиль, а может еще проверить градостроительные регламенты территории поселения и правила землепользования и застройки - это обязательные НПА для любого поселения, надо смотреть функциональность Вашей зоны застройки и разрешенные виды использования, может быть там и найдете , то что необходимо?

  • 8 августа 2012 в 13:08 • #
    Рамиль Дамиров

    Спасибо за обсуждение. Сейчас в до судебном порядке занимаюсь этим вопросом - выясняю, далее посмотрим что к чему.

  • 8 августа 2012 в 13:44 • #
    Дмитрий Кузнецов

    Градостроительные регламенты территории поселения и правила землепользования и застройки я не зря порекомендовал посмотреть, они могут устанавливать запреты и ограничения.
    Дело очень интересное будь добр Рамиль держи в курсе, любопытно чем и как закончится.

  • 9 августа 2012 в 05:36 • #
    Дмитрий Кузнецов

    Рамиль совсем забыл http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/
    ссылка на публичную кадастровую карту, попробуй проверь по кад. номеру может есть изменения или неучтенные (чем мог))))))))). Удачи!


Выберите из списка
2019
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008