Регистрация недвижимости

Регистрация недвижимости

Дорогие коллеги!
А вот поясните мне, видать чего-то непонимающей в последнихне последних) изменениях в ГК РФ.
Я, видимо, сидя в декрете, что-то проклепала, причем конкретно.
ФЗ О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ГЛАВЫ 1, 2, 3 И 4 ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 18.12.2012 — статья 2 пункт 8: «Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.»
Т.е., после 01.07.2013г., не подлежат гос.регистрации сделки с жильем, предприятиями, а также договора дарения.
Ага, как раз я только-только вышла на работу…
Я правильно понимаю, что это отменяет государственную регистрацию сделок с недвижимостью вообще как факт? Тогда каким образом вообще фиксируется факт сделки? И можно вообще нарисовать любой договор с квартирой и НЕ НОСИТЬ его в Росреестр? И никто не будет знать, что квартира продана, кто собственник, и мы вообще вернемся к тому хаосу 90-х, когда мошеннические сделки с жильем делались пачками? И никак нельзя было проверить, что за квартиру ты покупаешь?
Я просто тихо офигеваю, читая это. Все еще теплится надежда, что я неправильно поняла, но, кажется, зря…
Я это к чему. У меня вот ситуация: первая супруга моего мужа хочет продать квартиру, где, кроме нее, прописан несовершеннолетний сын ее и моего супруга. Получается, что теперь она может просто втихую подписать договор купли-продажи, нигде его не фиксируя, и никто и знать не будет, что она эту квартиру продала, а ребенок останется без жилья. При этом, допустим, сын, достигнув совершеннолетия, может оспорить эту сделку, как совершенную с нарушением требований закона, и расторгнуть ее. При этом люди, купившие квартиру, останутся без жилья и без денег, как это часто бывало в 90-е… Или будут долго и упорно судиться за эту квартиру, что оптимизма тоже не прибавляет.
Как теперь можно проверить историю недвижимости (жилой, или предприятия), если сделки с такой недвижимостью нигде фиксироваться не будут? И как запретить сделку, если нарушаются права ребенка/другого сособственника? Как вообще сейчас совершаются сделки с недвижкой?

967
Комментарии (22)
  • 29 июня 2015 в 12:13 • #
    Людмила Евтушенко

    На основе совершённой сделки регистрируется право на недвижимое имущество. Регистрация ПС на НИ является обязательной (кроме случаев, когда основанием его возникновения является наследование), такая регистрация является единственным доказательством наличия ПС. Но сделка считается совершённой не с момента регистрации прав, а с момента совершения самой сделки.
    Ситуация, смоделированная Вами, на мой взгляд является фантастической. Покупатель (добросовестный приобретатель), купивший квартиру или иное НИ, будет много лет тихо держать ДКП под матрасом (или в сейфе) и не озаботиться регистрацией перехода ПС? И как без регистрации его ПС будут возможны последующие отчуждения с переходом ПС?

  • 29 июня 2015 в 12:15 • #
    Гузель Муртазина

    Хаоса 90-х не должно быть. В Росреестре подлежат государственной регистрации переход права на недвижимость. Если сделка не подлежит регистрации, то в любом случае вы регистрируете права собственности приобретающего их лица, которое невозможно без заявления отчуждающего свои права собственника. Так что поход в регистрирующий орган вам не избежать, если конечно, вы не воспользуетесь услугой нотариуса.

  • 29 июня 2015 в 12:19 • #
    Юлия Рей

    Вот я об это и стукнулась головой. Для меня непонятно: если не регистрируется сделка, тогда регистрируется что? Для чего вообще все эти пляски с бубнами вокруг обязательной/необязательной регистрации сделки? Я пропустила эти изменения, сидя в декрете, теперь вот наверстываю)))).

  • 29 июня 2015 в 12:29 • #
    Людмила Евтушенко

    Регистрируются права на недвижимое имущество. Как возможно зарег. право, не представив правоустанавливающий документ (ДКП, например), о чём Вы говорите? Причём тут обязательность/необязательность, если сделки не рег. вовсе?

  • 29 июня 2015 в 12:43 • #
    Юлия Рей

    Я для себя понять хочу, как это сейчас происходит.
    " Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации."
    Эта норма с 01.07.13г. не работает.
    То же касается договоров купли-продажи предприятий и договора дарения недвижимости.
    Т.е., сама сделка не регистрируется.
    Тогда - регистрируется право нового собственника, так?
    В этом случае - приходит человек с договором купли-продажи квартиры - новый собственник - регистрировать право. Предъявляет договор. Получает свидетельство. Законность самой сделки Росреестр теперь не проверяет, как это было ранее, получается так.
    Нужен ли при регистрации права нового собственника - предыдущий собственник? Или Росреестр регистрирует право собственности исключительно по документам? С проверкой, соответственно, всех возможных ограничений и обременений? Или без проверки?
    А если продается квартира в залоге, а в ДКП залог не указан, будет ли Росреестр регистировать право? Или откажет?
    А если не откажет, как новый собственник будет доказывать, что он не знал об обременении?
    Я просто на самом деле сейчас уже не знаю. Давно не имела дела с жилой недвижкой. А надо.

  • 29 июня 2015 в 13:05 • #
    Людмила Евтушенко

    До вопроса "Тогда - регистрируется право нового собственника, так?"всё правильно. Ответ на вопрос: да, так.
    Далее - пошли Ваши фантазии. Ничего принципиально не изменилось в порядке регистрации перехода прав на НИ (необходимы заявления прежнего и нового правообладателя). И Росреестр по прежнему осуществляет юридическую экспертизу представленных документов на регистрацию перехода прав (договоров в т.ч.).
    Единственно, что стоит обсудить (на мой взгляд) в контексте моделируемой Вами ситуации, это начало течения СИД по сделке, "лежащей под матрасом" - переход ПС по которой не был зарегистрирован. Это в связи с тем, что ДКП на НИ считается заключённым с момента его подписания сторонами, а не с момента его регистрации как было до указанных изменений в регулировании.

  • 29 июня 2015 в 16:52 • #
    Михаил Захаров

    Добрый день Людмила. У Юлии возник вопрос связанный с применением данных ей норм на практике. Если эти нормы применяются после 01.01.2013 года, тогда, как они будут влиять на регистрацию ПС? Ст. 558, 560, 574, 584 ГК РФ.

  • 29 июня 2015 в 18:06 • #
    Людмила Евтушенко

    Регистрация ПС здесь вообще не при чём.

  • 1 июля 2015 в 10:00 • #
    Sergey Shostak

    Добрый день!
    Хочу дополнить очень хорошие ответы Людмилы Евтушенко. Регистрируется переход права собственности! Т.е., если вы заключили договор КП, то переход права собственности от продавца к покупателю следует зарегистрировать в установленном законом порядке. Продавец обязан сообщить о сделке в ФНС, заполнив декларацию, даже, если имущество было в собственности более трех лет, поэтому договоры КП квартиры, "лежащие по несколько лет без надлежащей регистрации права" - фикция, либо уклонение от подачи налоговой декларации в срок.

  • 29 июня 2015 в 20:25 • #
    Андрей Лауман

    Регистрируеются не сделки, а осуществляется государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества.
    Т.е. договор по сделке является основанием перехода прав и подается на регистрацию вместе со свидетельством о праве собственности, техпланом и кадастровым паспортом. Все сведения о зарегистрированных правах на объекты содержатся в ЕГРН, а все технические характеристики объектов в ГКН.

  • 30 июня 2015 в 19:55 • #
    Круглов Андрей

    Всё правильно... только не "ЕГРН", а "ЕГРП"....
    И кадастровый паспорт можно не сдавать, если сведения об Объекте уже есть в ГКН.

  • 29 июня 2015 в 22:43 • #
    Галина Старцева

    не регистрируются сделки с земельными участками, с нежилой недвижимостью

  • 29 июня 2015 в 22:45 • #
    Галина Старцева

    регистрируется только переход права собственности на земельные участки, на нежилую недвижимость, а с жилой недвижимостью всё по-прежнему, регистрируются сделки, так что не переживайте, Юля

  • 29 июня 2015 в 23:11 • #
    Людмила Евтушенко

    "...а с жилой недвижимостью всё по-прежнему, регистрируются сделки..."
    Ничего подобного.
    "Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона - т.е. с 1 марта 2013 г.
    (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

  • 30 июня 2015 в 20:28 • #
    Ольга Семенова

    Добрый день. Хаоса 90-х быть не может. Законодательство не отменяет государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности приобретателя. Так же как и ранее на государственную регистрацию подается два заявления: от продавца - на государственную регистрацию перехода права собственности и покупателя - на государственную регистрацию своего права. Заявления на государственную регистрацию сделки действительно не подаются. Кроме того, закон о регистрации прав обязывает государственного регистратора проводить правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию прав документов, а также проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенных, так как законодательство в этой части тоже изменилось).

  • 30 июня 2015 в 20:58 • #
    Светлана Иванова

    Добрый день, как всегда согласна с Людмилой и Ольгой. Регистрация перехода права собственности от Продавца к Покупателю и право за Покупателем.
    Человек пропустил этот момент, надо просто объяснить.
    Заявление от двух сторон - обязательное условие для регистрации перехода права собственности. Ранее регистрировался договор купли-продажи, дарения и т.д и это давало возможность зарегистрировать договор, но не переход права, если сторонами не предоставлен акт приема-передачи объекта. его можно было сдать позже и на основании этих двух документов происходила уже регистрация перехода права собственности.
    Сейчас многие боятся подписывать акт приема-передачи объекта, датированной датой договора. возникает вопрос: как это мы его передаем сразу? так и передаем. а для подстраховки грамотный юрист опишет нужные условия в договоре на случай, если регистрация перехода права не произойдет.
    Если имеется залог, ограничение на объект, в зависимости от ситуации, необходимо погасить ограничение до сделки, либо получить согласие залогодержателя на проведение сделки.
    кадастровый паспорт предоставлять не обязательно (тем более тех.план - это из прошлого). главное убедиться, что объект стоит на учете в ГКН. если стоит, значит ему присвоен кадастровый номер. наши службы обязаны в рамках взаимодействия запрашивать кадастровый паспорта сами. даже при наличии его в деле или предоставлении самими заявителями, они их запрашивают.

  • 30 июня 2015 в 21:02 • #
    Светлана Иванова

    кадастровый паспорт заказывается не только для того, чтобы увидеть его кадастровый номер, если он есть - он есть уже и в ЕГРП. его заказывает для сверки технических характеристик: этажи, этажность, площадь и т.д. так как если эти данные изменились, а в договоре объект со старыми данными для регистраторов - это уже совсем другой объект.

  • 30 июня 2015 в 21:27 • #
    Светлана Иванова

    все увлеклись регистрацией договоров и прав (я в том числе) и совсем забыли, что человек описал конкретную ситуацию про бывшую супругу и несовершеннолетних детей и т.д.

    Юлия, несовершеннолетние дети просто зарегистрированы в квартире или все-таки собственники? разница-то есть.

    бывшая супруга не сможет продать квартиру, если дети сособственники в тихушку. потребуется разрешение органов опеки на продажу их долей.

    а если они зарегистрированы в квартире, то с начала надо разобраться на основании чего принадлежит квартира собственнику и сохраняют ли они право проживания в квартире в случае продажи.

  • Кровельные работы

    Цена: 300 руб.

  • 3 июля 2015 в 09:51 • #
    Юлия Рей

    В 1997-м году была "куплена" КГТ, как оно тогда делалось. Предыдущий собственник выписался, мой муж со своей первой супругой прописались. Ребенок родился в 2002-м году, прописан с родителями. В 2005-м они развелись, муж выписался из КГТ, оставив жилье бывшей и сыну. В прошлом году она приватизировала КГТ на себя и ребенка (муж участвовал в приватизации квартиры своей матери ранее).
    Сейчас бывшая собирается съезжать в Москву. Флаг бы ей в руки, но она хочет продать здесь КГТ, а там снять квартиру где-то в Подмосковной области. О покупке жилья в Москве речи не идет. Соответственно, ребенок остается без жилья.
    Для меня вопрос - как ей помешать оставить ребенка без жилья. Не мне, естественно, мужу - как второму законному представителю. В опеку уже ходили. Что еще можно сделать?

  • 3 июля 2015 в 13:32 • #
    Светлана Иванова

    Юлия, что в опеке сказали? это главный тормоз продажи недвижимости несовершеннолетних детей

  • 30 июня 2015 в 22:50 • #
    Ольга Фетисова

    Уважаемая Юлия, вся процедура перехода права собственности на объект недвижимости практически не изменилась. Только теперь на договоре кп не стоит надпись "зарегистрирован за №", а стоит штамп о том, что выдано свидетельство о праве и № регистр.записи в ЕГРП. Покупатель и продавец вместе приходят на оформление процедуры перехода права собственности на объект недвижимости . Без продавца право собственности зарегистрировано не будет. Людмила вам всё верно и подробно объяснила.

  • 30 июня 2015 в 23:04 • #
    Сергей Чижов

    Насчет регистрации договоров и ПС Людмила все исчерпывающе объяснила. Что касается прав зарегистрированных по месту постоянного проживания несовершеннолетних лиц, то тут много не уточненных обстоятельств. Хорошо бы знать при каких обстоятельствах собственник стал собственником и где в это время был несовершеннолетний сын?


Выберите из списка
2019
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008