Реконструкция входной группы
29 января 2009 в 10:38

Реконструкция входной группы

Уважаемые, участники дискуссии. Дайте, пожалуйста, совет в следующей ситуации. В многоквартирном жилом доме находится торговая фирма (далее юридическое лицо), занимающая первый этаж дома и подвал (документы на право собственности оформлены). Данное юридическое лицо имеет отдельный вход, находящийся с фасада дома. В настоящее время юридическое лицо произвело облагораживание подвального помещения, с целью дальнейшей сдачи в аренду под торговые места. Входная группа в подвал находится отдельно от входа в дом (с торца). В настоящее время архитектура не подписывает документы о согласовании на реконструкцию входной группы, ссылаясь на отсутствие протокола согласования с жильцами дома размещения входной группы в пределах придомовой территории дома. Управлением дома занимается управляющая компания и ДЕЗ. Придомовая территория у них не оформлена свидетельства о праве собственности нет. Подскажите, как быть в данной ситуации и чем апеллировать в архитектуре. По-мнению архитектуры юридическое лицо должно было подписать протокол с указанием свидетельства о праве собственности на землю. На доводы о том, что у жильцов дома должно быть свидетельство о праве собственности на придомовую территорию и только после этого жильцы смогут распоряжаться землей, и соответственно согласовать протокол о ее использовании, архитектура реагирует отрицательно.

7155
Комментарии (11)
  • 29 января 2009 в 20:20 • #
    Сергей Тхак

    Нужно создать ТСЖ. А впоследствии добиваться передачи земельного участка в собственность ТСЖ. Но Это очень сложно и дорого.

  • 29 января 2009 в 20:24 • #
    Зоя Шаныгина

    Во-первых это довольно длительный процесс, во-вторых жильцы дома создавать ТСЖ не собираются, так как контингент проживающих - это бабушки-пенсионерки.

  • 30 января 2009 в 06:13 • #
    Ирина Павликовская

    Я Вам весьма сочувствую - сама в такой ситуации...Заниматься убеждением бабушек-пенсионеров некогда и бессмысленно, психология их везде одинакова - офисы в жилых домах им мешают только тем, что кто-то по их мнению "зарабатвает там деньги" - а они к этому не причастны и вынуждены "терпеть беспокойство" от клиентов офисов. Это сейчас происходит по всей стране - и причину подорожания цен на лекарство и повышения тарифов на коммуналку пенсионеры видят не в виртуальном для них понятии "ошибки государства и правительства", а в тех, что перед ними - коммерсанты, пробравшиеся в "их" жилой дом. И разыгрываются нешуточные войны на пустом месте.
    Выход я вижу только в получении решения суда на определенные действия. Обжалуйте в суд отказ административной структуры выдать нужные Вам документы либо их бездействие по этому поводу: если в законе прямо предусмотрен определенный список документов, необходимый для получения того или иного согласования и запрет административному органу требовать дополнительных документов - надо через суд заставить их выдать нужный документ. А при наличии решения суда и бабулькам будет нечего сказать. Раз Жилищный кодекс обязывает собственников нежилых помещений делать отдельный вход - не может административная структура противодействовать в этом Вам. Если только они не против ЖК...

  • 31 января 2009 в 15:13 • #
    Самвел Суренович Багдасарян

    Вопросы права собственности на общее имущество собственников многоквартирного дома презюмируются соответствующими ст. ГК РФ и применяются без учета наличия зарегистрированного права. По этому доводы об отсвтствии регистрации здесь и не принимаются. Вот в случае ели входная группа на момент реконструкции уже существовала, то его последующая реконструкция в пределах ранее сооруженной входной группы, на мой взгляд, не требует согласия остальных собственников дома.

  • 1 февраля 2009 в 18:00 • #
    Зоя Шаныгина

    Большое спасибо за ответ, Самвел Суренович. По поводу права собственности на общее имущество собственников многоквартирного дома я с Вами полностью согласна.
    Входная группа, на момент ее реконструкции существовала, так как торговое помещение функционирует с момента постройки дома примерно с 1965 года и полностью занимало и занимает первый и подвальный этажи. Не могли бы Вы разложить свое мнение в соответствии с действующим законодательством (если оно вытекает только из триады права собственностив соответствии с ГК и ЖК, то не надо).

  • 1 февраля 2009 в 22:44 • #
    Самвел Суренович Багдасарян

    Зоя, здравствуйте. Я постараюсь найти, но я это читал то ли в обзоре ВАС, то ли в его информационном письме по самовольному строительству 2008г.

  • 2 февраля 2009 в 00:15 • #
    Зоя Шаныгина

    За ранее большое спасибо!

  • 2 февраля 2009 в 19:23 • #
    Николай Матвеев

    При ЛЮБОЙ последующая реконструкция или ЛЮБЫХ реконструктивных работах по фасаду ТРЕБУЮТСЯ согласования со ВСЕМИ сособственниками.
    С уважением,
    Н.Матвеев

  • 2 февраля 2009 в 20:43 • #
    Самвел Суренович Багдасарян

    Это формально, с точки зрения требований ст. 222 ГК РФ. Я же говорю о том, что реконструкция уже существующей входной группы не требует согласия собственников, поскольку она уже имеется и её видоизменение в рамках существующей границы застройки не требует такого согласия. Такая реконструкция не может нарушать чьи то права и по мнению ВАС РФ самовольной постройкой не является. Равно как и сооружение входа в помещений 1 этажа через существующий балкон, так же не требует согласия собственнников квартир.

  • 2 февраля 2009 в 22:24 • #
    Николай Матвеев

    Самвел Суренович!
    Для начала давайте разведём понятия "реконструкция" и "реконструктивные работы по фасаду", а затем - посмотрим законодательство, регулирующее выполнение этих видов работ, в частности для "реконструкции" п.7.6) ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (№190-ФЗ от29.12ю2004 г.). Этот закон, кстати, не распространяется на такие виды работ как "переустройство помещений" и "реконструктивные работы по фасаду".
    И когда ссылаетесь на официальное решение/постановление, неплохо бы указывать, кроме официального органа, принявшего это решение/постановление конкретные дату и номер документа. А так - ОБС получается.:)
    Спорить далее не буду: нет времени, - готовлю тексты ППМов и РПМов. Извините. Всё есть в общем доступе в И-нете.
    С уважением,
    Н.Матвеев

  • 2 февраля 2009 в 19:14 • #
    Николай Матвеев

    Зоя! Как юрист - юристу! :)))
    Прежде всего будем с профессионалами говорить на их профессиональном языке, т.е. уточним терминологию.
    "В настоящее время юридическое лицо произвело облагораживание подвального помещения..."
    Что Вы понимаете под " облагораживанием"? Такого термина нет.
    Переустройство помещения (включает: переоборудование, перепланировку), косметический ремонт, капитальный ремонт...
    Как сказано в проекте? Кстати, кто его делал?
    Далее. Подвальное помещение оборудуется под торговые места. Помещение меняет функциональное назначение или уже уже предназначалось под торговлю? На смену функционального назначения помещения требуется получение разрешения ДО разработки какого-либо проекта, и ,тем более, ДО выполнения ремонтно-строительных работ.
    "Архитектура не подписывает документы о согласовании на реконструкцию ///?/// входной группы"
    "Реконструкцию" или "реконструктивные работы по фасаду?" Это большая разница! Как сказано в проекте?
    "Размещения входной группы в пределах придомовой территории дома".
    Судя по этой фразе, всё-таки "входной группы" ранее (в первоначальном проекте) дома не было, она является пристройкой к дому и, соотвественно,
    речь идёт о "реконструкции" (пристройке), а фраза "юридическое лицо имеет отдельный вход, находящийся с фасада дома", говорит лишь о том, что уже произведено самовольное строительство ("самострой"). Я правильно понимаю, или ошибаюсь?
    Без этих уточнений давать какой либо конкретный совет крайне затруднительно и безответственно.
    Далее. "Придомовая территория у них не оформлена свидетельства о праве собственности нет".
    На кого оформлена или не оформлена придомовая террритория - здесь не первостепенный вопрос.
    При реконструктивных работах по фасаду, смене функционального назначения помещения, реконструкции (пристройке, надстройке) - меняются технико-экономические параметры обекта недвижимости, поэтому НЕОБХОДИМО получить на подобные изменения согласие владельца (владельцев) этого объекта. При этом не нужно Вам создавать ТСЖ, хотя в ситуации с ТСЖ процедура согласования значительно проще.
    Совладение (кондоминимум) домом возникает ПО ФАКТУ возникновения нескольких владельцев. Фасады (стены) дома находятся в совместной собственности ВСЕХ владельцев дома. Вы посягнули на распоряжение их собственностью (изменение её существенных характеристик) без их согласия.
    А теперь о территории.
    Пристройка предполагает наличие какого-то земельного участка, на котором её возводят.
    Для этого Вам необходимо оформить землеотвод под эту пристройку. А это не вопросы Архитектурно-планировочного управления, а вопросы Земельного комитета (территориального отдела регулирования землепользования). А до оформления землеотвода Вам необходимо было получить соответсвующий правоустанавливающий документ (распоряжение территориального органа власти). Более того, при предпроектной проработке Вы должны заказать геоподоснову (топоплан земельного участка с обозначением проложенных на нём инженерных сетей), чтобы быть уверенными, что на занимаемом Вами под пристройку земельном участке не проложены какие-либо коммуникации (инженерные сети). Если они там есть, то пристройку делать не разрешат или Вам придётся выполнить Технические условия (ТУ) на вынос сетей из зоны застройки.
    Следует указать, что самострой собственности не создаёт. За него могут оштрафовать и предписать привести всё в исходное состояние за счёт произведшего самострой. Есть случаи, когда лица (физические, юридические), затевая перепланировку помещения в итоге лишались прав собственности на это помещение.
    Вместе с техническим заключением и проектом в АПУ Вы должны представить правоустанавливающие документы и документы из БТИ (поэтажный план с экспликацией и выпиской из паспорта БТИ, план земельного участка М1:500). Ваш проект помимо архитектурной, конструктивной и инженерной (отопление, вентиляция, канализация и т.д.) частей должен содержать проект производства работ и проект благоустройства территории.
    С уважением,
    Н.Матвеев


Выберите из списка
2018
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008