В 2001 году купили земельный участок без оформления (просто...
27 февраля 2009 в 16:31

В 2001 году купили земельный участок без оформления (просто отдали деньги и даже расписку не взяли), что делать?

В 2001 году был куплен земельный участок без оформления и без расписки о получении денег продавцом. Продавец выдал доверенность покупателю на переоформление участка и уехал далеко и надолго. Доверенность благополучно потеряли. Землю оформлять не сали. Построили на нем дом. Стали жить. Появляется через 7 лет продавец и просит за участок еще денег (нереальую для покупателя сумму). В противном случае грозится забрать землю обратно. У кого есть соображения по этому вопросу или может быть даже опыт в аналогичной ситуации? Буду очень признательна за советы.

2606
Комментарии (47)
  • 27 февраля 2009 в 16:37 • #
    Руслан Габдулсаитов

    Думаю, что плохи ваши дела. Даже приобретательская давность не катит.
    Как хоть какой то шанс, то это записать втихую ваш разговор где он прямо вас запугивает отобрать землю и озвучивает тот факт что деньги за эту землю от Вас получил. И ито это больше даст вам возможность не столько признать факт купли-продажи и оформить землю на себя, а только вернуть уже уплаченную сумму. Хотя даже это очень призрачно.

  • 27 февраля 2009 в 17:01 • #
    Венера Сорокина

    Заявление об установлении факта свершившийся сделки - такое возможно, как по Вашему? Доказательства: доверенность на оформление участка, свидетели видевшие передачу денег. Основание - молчаливое согласие на строительство дома. Уточню, приехал продавец несколько лет назад, но объявился с таким требованием в 2008 году. Причем объявился только потому, что покупатель его розыскал и попросил выдать новую довернность. Довернность продавец выдал, но только на оформление права собсвтенности на продавца.

  • 27 февраля 2009 в 17:48 • #
    Елена Малицкая

    Вы забваете про ст. 165 ГК РФ.Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
    Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки

    1. Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

  • 27 февраля 2009 в 16:58 • #
    Елена Малицкая

    а с домом как дела обстоят? оформляли как нибудь

  • 27 февраля 2009 в 17:02 • #
    Венера Сорокина

    В том-то и дело, что строился без разрешения, после строительства оформили техпаспорт на имя продавца, так как земельный участок принаделжит продавцу

  • 27 февраля 2009 в 17:11 • #
    Елена Малицкая

    ну вы даете.
    А документы (квитанции, чеки, договоры со строителями) что-нибудь осталось на ваше имя то??
    а дом к какой категории относится, там кто-нибудь прописан?

  • 27 февраля 2009 в 17:26 • #
    Венера Сорокина

    Чеки и все такое на материалы, услуги и другое есть. Есть также одна квитанция по оплате земельного налога в 2006 году. Есть расходы на оплату коммунальных услуг. Дом еще не сдан, никто не прописан.

  • 27 февраля 2009 в 17:40 • #
    Елена Малицкая

    Возможно за дом, возмещение вы получите. Да и то, спорно, хозяин скажет, это мой участок, я там строить не разрешал, они заняли самовольно землю и построили там дом, - вот вам и самовольная постройка.
    Так что в суде вам придется просто биться.
    Суд затянется на долгое время, и вероятнее всего всетаки не в вашу пользу, несмотря ни на что, так как сделка по земельному участку уже недействительна, так как договор между вами должен был быть составлен в письменной форме и зарегистрирован в УФРС - поэтому выход один, договаривайтесь с собственником.
    может быть не на этом этапе, но впоследующем.

  • 27 февраля 2009 в 17:05 • #
    константин гиляшов

    Граждане!
    На мой взгляд - Вы попали, насчет дома не знаю, возможно в суде и сможете отсудить деньги на строительство, но шансы небольшие!
    Продавец по человечески должен сказать большое спасибо!

  • 27 февраля 2009 в 17:11 • #
    Дмитрий Усанов

    Во первых, если нет никаких доказательств (свидетельские показания не подходят), воспользуйтесь диктофоном, запишите разговор с продавцом из которого будет следовать то, что он получил уплаченную сумму.

    Далее, запросите дубликат доверенности в нотариальной конторе где оформлялась доверенность.

    Сделайте оценку дома, который построили и обратитесь с иском в суд по месту нахождения земельного участка, о возврате неосновательного обогащения (ст.1102 ГК РФ)

    И уточните, на основании чего сам продавец утверждает, что это его имущество, может у него и правоустанавливающих документов нет?

  • 27 февраля 2009 в 17:22 • #
    Венера Сорокина

    Спасибо за хорошую идею.
    Земля продавца точно - акт есть на собственность.
    Довернность запросили.
    Теперь вот, что думаю, как исполнять решение?
    Арест дома для обеспечения иска. Реализация в случае невыплаты денег. А как же земля? Надо подумать.

  • 27 февраля 2009 в 17:50 • #
    Елена Малицкая

    доверенность не документ, который может подтвердить факт совершения сделки по купле продаже земельного участка.

  • 28 февраля 2009 в 12:46 • #
    Венера Сорокина

    Согласна! Это только как часть доказательств, которых у нас очень мало.
    Но всетаки как Вы думаете можно ли в данном случае подать заявление об установлении факта состоявшейся сделки?

  • 2 марта 2009 в 11:26 • #
    Елена Малицкая

    Сделка, вобщемто, это волеизъявление сторон, которое в данном случае должно было быть выражено в письменной форме, и зарегистрировано в уполномоченном органе.
    Был бы хотябы договор, я считаю, что доверенность в данном случае не может служить доказательство факта состоявшейся сделки. Но в совокупности доказательств её конечно нужно использовать.

  • 2 марта 2009 в 12:42 • #
    Венера Сорокина

    В общей юрисдикции нет практики по заявлениям об установлении факта состоявшейся сделки. Но, в арбитражной практике есть постановления, в которых ВАС считает установленным факт состоявшейся сделки. Я вот и думаю, можно ли применит такую же практику по данному делу. Это конечно неблагодарное занятие - подавать изначально спорные заявления, расчитывая, что удастся убедить суд, но может быть стоит попробовать?

  • 2 марта 2009 в 12:52 • #
    Елена Малицкая

    эта сделка ничтожна в силу закона и устанавливать факт, ну не знаю, может быть, другой иск заявить, например о понуждении заключить договор, и зарегистрировать его. Так как уклонялся, к примеру.
    Но здесь надо со сроком давности подумать.

    А вобще, может быть заявить в милицию, о мошенничестве. Так как в принципе состав преступления образуется, деьги взял, обещал продать, переоформить, но ничего не сделал, а сейчас утверждает, что ничего не было.

  • 28 февраля 2009 в 18:17 • #
    Дмитрий Усанов

    Никто не говорит о том, что доверенность подтверждает факт совершения сделки, однако доверенность будет служить доказательством, что отношения между покупателем и продавцом имели место.

  • 27 февраля 2009 в 17:31 • #
    Светлана Макарова

    По большому счету продавец просит уплатить повторно сумму за земельный участок. Необходимо взять дубликат доверенности в нот. конторе, пару свидетелей, в отношении передачи денег. Как уже писали выше- запись на диктофон (в качестве одного из подтверждений вымогательства),.
    Неплохо было бы взять правоустанавливающие документы у продавца (конечно получите отказ). Советую запросить все в архиве администрации. Обязательно платежки налога на зем. участок. Необходимо переделать тех. паспорт на дом на имя покупателя. Заранее обговорить с БТИ что дом принадлежит не владельцу участка.
    Собрать все квитанции, платежки в отношении строительных материалов (подтвердить что дом возведен вашими силами, за ваш счет и для вас). Будут не лишними и свидетельские показания.
    В отношении того, что продавец может потребовать признать за ним право собственности на дом- здесь бояться не стоит. Он должен подтвердить что дом был возведен его силами, за его счет (а это сделать практически невозможно). найдите доказательства что в момент возведения вами дома, продавет находился очень далеко и долго. В отношении участка-спорно, необходимо смотреть все документы, а вот по дому- получите возмещение (главное хорошо его оценить). Удачи.

  • Менеджер отдела

    Цена: 45 000 руб.

  • 27 февраля 2009 в 18:09 • #
    Венера Сорокина

    А что просить у суда, как сформулировать исковые требования?

  • 28 февраля 2009 в 10:53 • #
    Светлана Макарова

    ачните с признания права собственности на дом. Когда вопрос встанет о правах на землю под домом, укажите на доверенность, выданную продавцом, на отсутствие со стороны продавца претензий в отношении строительства вами на земельном участке дома, что подтверждает его согласие со стоительством. Коль нет возражений в отношении возведения дома в течение всего этого времени, и плюс доверенность, и свидетельские показания о передаче денег, суд признает право на дом за вами. А потом можно требовать либо возмещение за дом, либо дальше доказывать состоявшуюся сделку. По земле будет очень сложно и долго, но возможно. Необходимо узнать платил ли продавец в течение всего времени налоги.

  • 28 февраля 2009 в 12:43 • #
    Венера Сорокина

    Платил один раз в 2006 году.
    Вы имеете в виду заявление об установлении фака состоявшейся сделки.

  • 28 февраля 2009 в 14:31 • #
    Венера Сорокина

    Подумала и теперь не уверена, что можно ставить вопрос о признании права собственности на дом. Основания призанаия права собственности на дом (ст.222 ГК РФ) - пункт 3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
    Получается можно только взыскать расходы на его строительство.

  • 28 февраля 2009 в 16:05 • #
    Светлана Макарова

    Налог на землю? Это конечно хорошо.
    1Гос..Акт на землю признается как документ, подтверждающий право на землю. Если в доверенности сказано что продавец поручил осуществить действия по оформлению данного участка на него и не слова о том. что впоследующем будет переход на покупателя, то на такую доверенность надеяться не стоит. Собирайте доказательства того, что именно вами и за ваш счет был возведен дом, квитанции, свидетельские показания, оценка, Это сможете возместить. Также сможете взыскать с продавца уплаченный вами налог и доп. расходы (газ, электричество) если будут подтверждены.
    В гос. Акте какая категория земли и разрешенное использований? C какой целью был выдан гос. акт и под какие цели?

  • 2 марта 2009 в 10:52 • #
    Венера Сорокина

    По акту земля выделена на ведение личного подсобного хозяйства. А по кадастровому паспорту - разрешенное использование - индивидуальное строительство.
    А если в доверенности указано, что доверяется переоформление участка на покупателя (пока точо не знаем, доверенность истребовали)?

  • 27 февраля 2009 в 18:12 • #
    Елена Троянская

    гиблое дело. Вы никак не докажите что платили продавцу и что эта земля ваша.

  • 27 февраля 2009 в 21:31 • #
    Дмитрий Зиничев

    Товарищи, а какой документ у него на землю? У него она в собственности или ему выдали в пользование для ведения хозяйства?

  • 28 февраля 2009 в 10:50 • #
    Венера Сорокина

    Есть государсвтенный акт о предоставлении земельного участка в собственность. Только продавец этот участок в собственность до конца не оформил - тое сть не зарегистрировал право собственности в УФРС. Поэтому сделка не состоялась как положено, а были просто переданы деньги, в расчете, что по доверенности покупатель оформит землю на продавца и потом оформит переход права собственности. Для этого была выдана довернность.

  • 28 февраля 2009 в 13:45 • #
    константин гиляшов

    Согласен с В.Сорокиной, вы попали, и если не будет документов - расходники на домим, шансов 10-20!

  • 28 февраля 2009 в 13:57 • #
    Венера Сорокина

    Расходники на стройматериалы есть примерно на сумму 500 000 рублей. Есть договор на вывоз ТБО, есть договора на газ и электроэнергию. Есть уплаченный налог на землю (один). Что скажете?

  • 1 марта 2009 в 16:53 • #
    константин гиляшов

    Смотряя по ситуации, я бы боролся - шансы небольшие, но на мой взгляд они есть!
    Есть желание, скиньте в личку более полную инфу, но довольно интересно!

  • 2 марта 2009 в 10:56 • #
    Венера Сорокина

    Константин! Я не знаю куда скинуть. Не совсем владею сленгом. Поясните поподробнее пожалуйста.

  • 28 февраля 2009 в 16:12 • #
    Светлана Макарова

    Кстате, если только гос. акт, смотря в каком году и под каким условием выдавался, можно попробовать через администрацию изьять участок как неиспользуемый владельцем по назначению. Хотя оченьсложно.

  • 2 марта 2009 в 11:02 • #
    Венера Сорокина

    Да! Это сначала надо договороиться с администрацией, чтобы просили оштрафовать продавца, а потом просить администрацию обратиться в суд с иском об изъятии участка. Пойдет ли на это администрация.

  • 2 марта 2009 в 14:48 • #
    Наталья Старцева

    В декабре прошлого года проходила свидетелем по подобной ситуации в суде. Наши соседи передали деньги за земельный участок , оформили передачу денег нотариально, как...возврат долга. 1-я хозяйка передала по доверенности зем. участок сестре.(2-я хозяйка) та, с согласия 1-ой получила ден. средства за участок, и выдала доверенность на все регистр. действия жене соседа. Соседи возвели дом (80%готовности), подвели воду, зарегистрировали в УФРС право собственности на дом... на 1-ю хозяйку , тк. существовала договоренность, что после этого она оформляет землю в собственность и передает им, т.к. деньги давно получены. (сама земля - в аренде у муниципалитета, под жил. стр-во, естественно на 1-ю хозяйку. ) Все регистр действия совершали по доверенности . Отношения с 1 хоз. нормальные: "Оформляйте вы и потом и дооформим" А дальше... Обшивает мой сосед дом сайдингом, на участок толпа людей нагрянула- "покупатели с представителем агенства - представляются" он чуть с лесов не рухнул: долго поверить не мог... Сами покупатели, кстати тоже в шоке были - приехали смотреть землю, а тут уже дом соит, почти готовый к заселению... Первая хозяйка заняла вообще интересную позицию : нужна земля - покупайте ее у меня, иначе другие купят, желающих полно. А на дом - не претендую, забирайте под мышку его и удаляйтесь с моего участка, если цена на землю не устраивает...
    В суде сосед доказывал факт совершения сделки: передачи денег за участок. Те- заявили встречный иск о сносе самовольной постройки. В суд были приглашены окружающие арендаторы земель(застройщики участков), представители администрации города. Регистрацию права собственности на дом на 1-ю хозяйку( с помощью в том числе и свидетельских показаний, и чеков на стройматериалы) удалось отменить по суду. Администрации годода в наст. время расторгает (или уже) дог. аренды с хоз.№1 в связи с неиспользованием. Заключает ( в дальнейшем) с соседями, на основании узаканивания самовольной постройки. Конечно повлияло и наличие 2-х малолетних детей у соседа (для того, чтобы администрация пошла навстречу). и то, что сосед самостоятельно полностью в течении 5 лет постепенно возводил дом. И то, что на суд приглашены представители СМИ, и в результате "исследовательской" работы было выяснено, что в свое время 1-я хозяйка получила в аренду 3 земельных участка и все- для продажи. Дело до конца не доведено, но уже есть гарантия восстановления справедливости.
    Поэтому, думаю сдаваться не стоит. Одним из немаловажных доводов в суде было то, что все окрестные застройщики 1-хоз. в глаза не видели, в течении длительного времени не было возражений по поводу стоительства на данном зем. уч. Договор на воду - с соседом, земельный налог платился соседом (квитанции), на участке не было посадок, но он им же огорожен, т.е использовался, обслуживался и т.п.
    Желаю Вам удачи и не упускайте возможности доказать свою правоту ( свид. показания, диктофон, чеки, запрос документов, установление факта пользования, строительства, обслуживания, не оспариваемого никем в течении долгого времени. Внимательно присмотритесь к личности продавца зем. участка может тоже не все чисто?...
    Всего доброго!

  • 3 марта 2009 в 11:13 • #
    Венера Сорокина

    Большое спасибо Наталья!

  • 2 марта 2009 в 17:37 • #
    Оксана Воронкова

    идите к тому нотариусу, кторый выдал доверенность поднимите архив натариальных записей. Там будет от метка о том что вам была выдана такая доверенность и попробуйте взять дубликат.... дальше подумаю))) щас спешу))

  • 2 марта 2009 в 17:53 • #
    Оксана Воронкова

    Венер, получайте дубликат и начинайте оформление в свою собственность!!!!!!!!!!!! к тому же щас амнистия на землю!!!!!! вам нужно будет заказать межевание участка, по том получить кадастровый план, на ряду с эим заказать в архиве правоустанавливающие документы на землю( это м.б. постановление о предоставлении зем. участка и пр.. если постановления нет, то его нужно будет сделать в администрации), заплатить квитанцию на 500 рублей .И этот набор сдать в УФРС по месту нахождения земли. Главное завести дело. Потом понадобяться всякие согласия. Вот здесь станет вопрос с продавцом( это тот, который будет указан в постановлении). их можно будет "сделать" (ну уж есть он такой гад!). и дело сделано) Он дал довереность на оформление - дал! вы оформили!!!!

  • 3 марта 2009 в 11:22 • #
    Венера Сорокина

    Дело в том, что доверенность продавец отозвал. Но, мы успели сделать дубликат акта, кадастровый паспорт на землю и техпаспорт на дом, где естественно прдавец указан как владелец земельного участка, но с указанием, что права не зарегистрированы. Благодаря советам наших прекрасных отзывчивых коллег, сейчас мы обратились в отдел государственного земельного контроля Роснедвижимости с просьбой привлечь к ответственности продавца за неиспользование с целью последующего изъятия участка. Теперь ждем.

  • 3 марта 2009 в 17:51 • #
    Оксана Воронкова

    Венер, как-то я сомневаюсь в содействии Роснедвижимости(((но исключать ее тоже не стала бы) вот только я думаю надо идти не Роснедвижимость, а в администрацию и признавать участок безхозным( не помню сроки давности)!!!! Или напишите объявление в местную газету, проведении межевани с просьбой объявитсясобственника!! он конечно же не объявится!!!! на основании этого заявления землеустроительная огранизация, (которая будет производить замеры) будет иметь право подать результатызамеров в кадастр, а твм уже участку присвоят кадастровый номер и вашу фамилию)) потом в УФРС)

  • 3 марта 2009 в 17:54 • #
    Оксана Воронкова

    а у меня ситуация еще интересней!! при разделе дома в судебном решении указано вместо 1/2 дома, квартира 1,2,3,4.....и далее!!!! вы када - нибудь с таким встречались???!!!

  • 4 марта 2009 в 10:44 • #
    Венера Сорокина

    Когда происходит реальный раздел дома, все комнаты в нем нумеруются и указываются даже в свидетельстве как комната 1,2,3.

  • 5 марта 2009 в 21:03 • #
    Оксана Воронкова

    Не, венер, это дачный дом))) ддолжно былобыть указано 1/2 дома)))

  • 7 марта 2009 в 12:32 • #
    Венера Сорокина

    Оксана! Спорить не буду, не читала ничего похожего из судебной практики. Если по закону и по логике, то дачный дом, такая же недвижимость, делится так же как жилой дом, но может быть какая-то особенность есть. Надо осмотреть, стало интересно.

  • 5 марта 2009 в 00:22 • #
    Венера Валиуллина

    Если совсем плохо - пошебуршите там где он жил ранее. Такие "хорошие идеи" с потолка не возникают. Вам это поможет при любом раскладе.

  • 5 марта 2009 в 18:19 • #
    Венера Сорокина

    Венера! Добрый вечер! Не совсем поняла. Можно поподробнее.

  • 5 марта 2009 в 18:56 • #
    Венера Валиуллина

    Как правило "непорядочные люди" оставлют за собой "след" из похожих ситуаций. Если есть решения, уголовные дела(мошенничество и т.д.) повторный факт доказать легче. В моей практике были случаи когда "непорядочный человек" становился крайне сговорчивым.

  • Желаете ознакомиться с остальными комментариями или оставить свой? в сеть, чтобы получить полный доступ к функционалу Профессионалов.ru! Еще не участник сети?