Заключение договора

Здравствуйте! Помогите определиться…
Сохраняются ли обязательства сторон предварительного договора по заключению основного договора (договора аренды), если одна из сторон (юр. лицо) продала объект будущего договора?

346
Комментарии (42)
  • 11 мая 2010 в 15:31 • #
    Анна Миронова

    а можно подробности ситуации?

  • 11 мая 2010 в 15:38 • #
    Петр Олефир

    наша фирма заключила предварительный договор с ИП о намерении заключить договор аренды. На данный момент объект договора продается и меняется собственник. Понятно, что положения ст. 617 тут не применимы, т.к. договора аренды еще нет. Но не применяются ли условия о сохранении обязательств при смене сторон к предварительным договорам?

  • 11 мая 2010 в 15:47 • #
    Анна Миронова

    скажите, а собственник объекта аренды кто сейчас? И что это за объект?

  • 11 мая 2010 в 16:04 • #
    Петр Олефир

    собственник - сторона предварительного договора, объект- нежилое помещение

  • 11 мая 2010 в 17:24 • #
    Анна Миронова

    т.е. свид-во о собственности у ИП имеется...в договоре данный случай перепродажи предусмотрен? и кстати - есть ли неустойки в связи с незаключением д-ра аренды?

  • 11 мая 2010 в 17:47 • #
    Петр Олефир

    ИП - будущий арендатор. В договоре, конечно, ничего этого не предусмотрено. Санкций тоже нет

  • 11 мая 2010 в 17:50 • #
    Анна Миронова

    т.е. Вы представляете нынешнего собственника нежилого помещения и хотите обезопасить себя от претензий ИП? Так?

  • 11 мая 2010 в 18:17 • #
    Петр Олефир

    именно так)

  • Бухгалтер удалённо

    Цена: 5 000 руб.

  • 11 мая 2010 в 18:49 • #
    Анна Миронова

    а договор предварительный почему? почему сразу не основной?

  • 11 мая 2010 в 17:01 • #
    Константин Кочетков

    Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора. Предварительный договор аренды должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора аренды.
    Подобные ситуации, как у Вас должны быть по возможности предусмотрены предварительным договором. Поэтому обратите внимание на условия предварительного договора аренды: платежи, аванс или задаток, как обеспечение исполнения предварительного договора, срок, т.е. когда будет заключен основной договор аренды, ответсвенность сторон и т.д. Это поможет Вам для дальнейшего разрешения ситуации.
    Само же обстоятельство, что помещение продано не может служить основанием того, чтобы признать предварительный договор аренды недействительным, так как целью данного договора является юридически связать стороны еще до того, как у стороны (арендатора) появится право на необходимую для исполнения договора вещь. Зреть надо в корень, т.е. в сам договор (у Вас предусмотрено обеспечение или платеж?) Почитайте судебную практику, в частности Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 июля 2009 г. N 402/09

  • 11 мая 2010 в 18:17 • #
    Петр Олефир

    Постановление, конечно, полезное. Только у нас ситуация совсем другая: есть предварительный договор между старым собственником и потенциальным арендатором. Арендатор произвел некоторые улучшения помещения и внес страховой взнос. На сегодняшний день арендатор уже 3-й месяц пользуется помещением. Договора аренды нет. Новый собственник не хочет работать с этим арендатором. Что может сделать арендатор?

  • 11 мая 2010 в 23:27 • #
    Константин Кочетков

    А было ли разрешение на улучшения? (вряд ли) А когда должен был заключен основной договор? Договора аренды не было. С нового собственника вряд ли что можно взять, а вот со старого можно. Посмотреть бы договор? Вопросов много...

  • 12 мая 2010 в 11:08 • #
    Петр Олефир

    Да, было разрешение. Заключить основной договор должны были еще зимой, но пока нет необходимой правоустанавливающей документации на помещение. Т.е. Вы хотите сказать, что новый собственник не обязан заключать договор аренды с арендатором, но арендатор может потребовать возмещения произведенных улучшений со старого собственника? А каким образом тогда решить вопрос с неоплатой арендной платы? Арендатор не платит аренду, ссылаясь на отсутствие договора.

  • Бухгалтерские услуги

    Цена: 1 800 руб.

  • 12 мая 2010 в 11:08 • #
    Анна Миронова

    Петр, а на каком таком основании арендатор пользуется помещением без договора аренды (сильно подозреваю, что без оплаты аренды, потому как у т.н. "страхового взноса" другое назначение)? Хороший предварительный договор тогда получается! :)
    В общем, мораль. Поддерживаю г-на Кочеткова - без просмотра договора, все советы на форуме по Вашему вопросу - "выстрелы наугадку".

  • 12 мая 2010 в 12:13 • #
    Петр Олефир

    Полностью согласен! Предварительный договор "очень хороший". В электронном виде договора у меня нет, поэтому дать его Вам посмотреть не могу. Если есть соображения (хотя бы наугадку) -прошу помочь. Ситуацию запутали до предела. Осталось только подать в суд на арендатора, чтобы он освободил помещение, заплатил аренду за время пользования и возместить ему неотделимые улучшения))

  • 12 мая 2010 в 23:43 • #
    Константин Кочетков

    Аренды нет. Улучшения возможно будут признаны неосновательным обогащением арендодателя, так как нет договора, нет и оснований для получения улучшений и какой - либо платы. Потому что арендованного имущества нет (были только обязательство сторон по заключению основного договора в будущем) и его нельзя улучшить. Гражданско-правовая трактовка предварительного договора аренды не может квалифицировать стоимость таких работ как неотделимые улучшения, поскольку режим этих улучшений возникает лишь из основного договора аренды.

  • 13 мая 2010 в 11:06 • #
    Петр Олефир

    Я думаю, что действительно, проще всего будет выплатить арендатору стоимость ремонта и выгнать его.

  • 13 мая 2010 в 11:54 • #
    Константин Кочетков

    Только не забудте правильно оформить стоимость ремонта и передачу денег, чтобы потом у "арендатора" не было возможности в судебном порядке во второй раз требовать сумму за ремонт (улучшения).

  • Главный бухгалтер.

    Цена: 10 000 руб.

  • 13 мая 2010 в 14:17 • #
    Петр Олефир

    Честно говоря, хотелось бы с него потребовать компенсировать нам убытки в части упущенной выгоды, т.к. у нас были реальные претенденты на занимаемую им площадь.

  • 13 мая 2010 в 14:28 • #
    Константин Кочетков

    Предварительный договор обязывал стороны заключить основной договор в будущем. Срок предварительного договора закончил свое действие зимой. Если будующий арендатор не обращался к Вам с требованием заключить договор, то оснований занимать помещение у него не было. И взимание с него денежных средств в качестве оплаты за аренду у Вас так же не возникло. Если у вас к друг другу имеются какие-то претензии, то может быть их разрешить, не прибегая к судебному порядку, путем переговоров о взаимозачете. И составить акт об отсутсвии претензий друг к другу.

  • 13 мая 2010 в 16:01 • #
    Петр Олефир

    Наш арендатор очень конфликтный человек, а мы, получается, должны вернуть ему деньги за ремонт и арендную плату, в то время как он вел деятельность и получал доход. (сегодня выяснилось, что он заплатил арендную плату в размере, который был оговорен в проекте основного договора)

  • 13 мая 2010 в 17:30 • #
    Константин Кочетков

    Если сумма арендной платы была оговорена в предварительном договоре, то это не освобождает арендатора от ее уплаты, даже если предварительный договор прекратил свое действие, либо признан ничтожным. Так как арендатор продолжал пользоваться помещением.

  • 11 мая 2010 в 20:29 • #
    Рамиль Дамиров

    Если новый соб-к не хочет закл-ть дог-р аренды то его не заставишъ, арендатор даже если он потенц-й, произвел улучшение этого им-ва, то он может потребовать от прежнего и нынешнего соб-ка возмещ-я расходов связ- с улучш-ми арендов-го им-ва. ст. 621, 623 ГК РФ

  • 12 мая 2010 в 09:08 • #
    Александр Глуздов

    может потребовать если есть договор аренды, а его нет.

  • 12 мая 2010 в 11:11 • #
    Анна Миронова

    Я бы не была так категорична с выводами не видя договора. К примеру - с какого, простите за грубость, перепуга, потенциальный арендатор вдруг кинулся улучшать чужое имущество, которое должно по-красивому быть ему передано лишь в момент заключения договора аренды? Ему кто и как это разрешал?

  • 12 мая 2010 в 13:15 • #
    Рамиль Дамиров

    А факт его ползьовя этим им-вом, плата за него, произвед-е улучш-я - значит неоснов-е обог-е

  • 12 мая 2010 в 13:52 • #
    Анна Миронова

    1) арендатору (90% вероятности) никто пока не разрешат пользоваться помещением по предв. договору;
    2) плату он не вносил, как говорил Петр
    3) сведений о том, что собственник РАЗРЕШИЛ этому потенциальному влезать грязными руками в свое имущество нет. Этак я сейчас протюнингую Ваше авто без Вашего ведома, а потом скажу, что ы на мне неосновательно обогатились....:))))

  • 12 мая 2010 в 14:17 • #
    Рамиль Дамиров

    да причем тут авто, у меня есть такое им-во, вы там каким образом оказались и осущ-ли свою деят-ть неск-ко мсеяцев? Ибо это вторжение в част-ю соб-ть!

  • 12 мая 2010 в 15:00 • #
    Анна Миронова

    так вот и я про то же! если этот горе-арендатор без документально оформленного разрешения что-то улучшал, это будет такое же вторжение в частную собственность, а никакого неосновательного обогащения здесь уже не будет! :)
    кстати, - как три месяца арендатор там "тусил" и куда при этом смотрел арендодатель - хороший вопрос! :)

  • 12 мая 2010 в 20:46 • #
    Рамиль Дамиров

    Это лучше спросить у них

  • 12 мая 2010 в 13:03 • #
    Валентин Салмин

    Здрасвтуйте ( палка на двух концах)
    А) вы заключили передварительный договор на будующие время и внесли плату а собственик решил продать:
    1 собственник должен был вас уведомить в 10 дневный срок до подачи документов на продажу объекта если не уведомил смело подовайте в суд и возращайте свои деньги узнайте у нового собственника данные продовца и преложите к исковому заявлению.
    Б) данный договор не пролангируеться и самое печальное что предеться перезаключать новый договор, но что утишительно для вас если вы не внесли арендную плату.
    В заключении попросите у нового собственика копии документов на данное помещение это вас убережет от дальнейших неприятностей
    С уважением Валентин Менеджер - юрист (компании Арис Айпи)

  • 12 мая 2010 в 13:48 • #
    Анна Миронова

    Валентин, если Вы внимательно прочитаете все предыдущее, то поймете, что Петр как раз представляет интересы собственника, который вот-вот им перестанет им быть :) плюс ко всему "предварительный арендатор" сам успел многого наворотить - например, попользоваться помещением никому ничего не платя...
    потом если честно - советы такого рода не видя договора, ну..малополезны
    кстати, объясните плиз как копии доков на помещение могут подстраховать арендатора от дальнейшей продажи помещения арендодателем??? :)

  • 12 мая 2010 в 14:07 • #
    Валентин Салмин

    да немного невнимательно прочел можно былобпо другому помоч только что обратил внимание просто дело было похожие но там сразу в несли арендную плату да условие было немного другое . Что арендатор вступит в законные права через год , а плату внес после некоторого время собственник пропал оказалось что помещение продано ,а арендатора не предупредили о смене собственика стараемся бороться думаю победим обходными путями.
    все договора должны регистрироваться будет легче помочь.
    Чтто касаеться документов то нужно согласие всех жильцов если этот дом жилой разрешение префекта что даное лицо являеться собственником ну и т д

  • 12 мая 2010 в 14:57 • #
    Анна Миронова

    "все договора должны регистрироваться..."
    и как Вы это предлагаете сделать применительно к предварительному договору? :)

  • 12 мая 2010 в 16:29 • #
    Валентин Салмин

    Именно книму не как ксожалению

  • 12 мая 2010 в 15:29 • #
    Валентин Ким

    Статус предварительного договора определяется ст.429 ГК РФ. В соответствии с данной статьей в предварительном договоре должен быть указан срок заключения основного договора, а если он не указан, то основной договор подлежит заключению в течении года с момента заключения предварительного договора. Из вашего диалога с коллегами можно сделать вывод, что фраза: "Заключить основной договор должны были еще зимой..." означает, что сроки заключения основного договора истекли. Если это так, то в соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительном договоре прекращаются. Посему в вашей ситуации необходимо решать вопрос в судебном порядке, предъявив иск о незаконном занятии помещения. Что касается проведенных улучшений, то это другая проблема (на этом основании ответчик может предъявить встречный иск), которую необходимо будет решать на основании других документов (например, есть ли письменное разрешение на улучшение, есть ли смета ремонта, кто подрядчик, акты принятия выполненных работ и т.д.).

  • 12 мая 2010 в 15:58 • #
    Константин Кочетков

    Кидаю наугад:
    Исходя из требований статьи 164 ГК РФ предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания не является сделкой с недвижимостью.
    Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора. Договор же аренды предполагает обязательства по поводу недвижимого имущества, т.е. самого материального объекта (Такой договор не подлежит госрегистрации).
    Если пропущен срок заключения основного договора, то предварительный договор аренды теряет силу. Практика арбитражных судов по такого рода делам сложилась еднообразно. Требования о принуждении к заключению основного договора не удовлетворяются, если срок, установленный в предварительном договоре для заключения основного договора истек.

  • 12 мая 2010 в 16:29 • #
    Константин Кочетков

    А улучшения возможно будут признаны неосновательным обогащением арендодателя, так как нет договора, нет и оснований для получения улучшений и какой - либо платы. Потому что арендованного имущества нет (были только обязательство сторон по заключению основного договора в будущем) и его нельзя улучшить. Гражданско-правовая трактовка предварительного договора аренды не может квалифицировать стоимость таких работ как неотделимые улучшения, поскольку режим этих улучшений возникает лишь из основного договора аренды.

  • 13 мая 2010 в 22:59 • #
    Сергей Родионов

    Обязательство по заключению основного договора останутся на старом собственнике. ИП (несостоявшийся арендатор) сможет предъявить к старому собственнику требования, обусловленные несоблюдением предварительного договора.
    Новый собственник обязательств по предварительному договору не несет.

    Что касается затрат ИП на ремонт, то вопросы возмещения ИП этих затрат зависят от того, как эти затраты были оформлены.

    В общем случае - он должен предъявить иск о возврате неосновательного обогащения. К кому предъявить? Зависит от того, в какой период затраты были произведены - до перехода прав на объект к новому собственникоу, или же до такого перехода.

    В идеале новый собственник должен озаботиться "зачисткой" объекта от такого рода ситуаций. Сделать это можно двумя путями: во-первых, переложить эти риски на продаца соответствующим положением договра купли-продажи. Во-вторых, своеобразным аудитом объекта, с выяснением того, кто на каком основании и что на территории объекта делает.

    В любом случае необходим комплекс мероприятий, направленный как на устранение уже проявившихся конфликтов, так и на выявление потенциально рисковых ситуаций и их устранение.

  • 14 мая 2010 в 19:57 • #
    Чингиз Исабеков

    в соответствии с законодательством если объект договора уже не является собственностью одной из сторон то это счвитается нарушением договора и сторона нарушившая договор обязана выплатить неустойку или иной штраф упомянутый в договоре если таковые имеются.


Выберите из списка
2019
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008