3 декабря 2008 в 09:51

Залог (ипотека)

Как быть? ИП был приобретен объект недвижимости, который и стал залогом в банке, кредит погашен, но земля находилась в аренде у бывшего собственника (который в данный момент находится в другой стране и связаться с ним нет никакой возможности), которая тоже в свою очередь в залоге у банка, пока ИП не расторгнет договор аренды, или не заключит договор перенайма, в снятии обременнения ФРС отказывает.
Пытались заключить договор перенайма земельного участка, но администрация того района нам это не дает сделать и ввместе с тем налагает штраф за то, что земля не оформляется в собственность новым владельцем объекта недвижимости расположенного на ней. Подскажите пожалуйста как расторгуть договор аренды? Арендная плата не вносилась уже 2 года, но администрация не расторгает договор аренды в одностороннем порядке (условие договора)

474
Комментарии (25)
  • 3 декабря 2008 в 10:17 • #
    Наталия Куликова

    Расторгайте договор в судебном порядке.

  • 6 декабря 2008 в 18:03 • #
    Светлана Фаридовна Лисова

    Идея с расторжением договора мне тоже нравится, но такой иск может заявить только сторона в договоре, каковой покупатель строения не является.

  • 3 декабря 2008 в 12:26 • #
    Наталья Кречетова

    полностью согласна с Натальей Куликовой, в данном случае это единственный выход

  • 3 декабря 2008 в 15:41 • #
    Станислав Кузнецов

    Да, пожалуй, как грица, в суд так в суд!

  • 3 декабря 2008 в 16:45 • #
    dmitry uskollinen

    Договор аренды в данном случае следует расторгнуть в судебном порядке, поскольку нарушаются права собственника объекта недвижимости. На мой взгляд следует письменно ещё раз обратиться в администрацию с просьбой о выделении земельного участка под объектом недвижимости, а также, земельного участка необходимого для использования и обслуживания этого объекта. В случае отказа, администрация должна указать основания. После подготовительных мероприятий следует обратиться с иском в суд о расторжении договора аренды. За недостатком информации более подробно ответить на Ваш вопрос не могу. В практике аналогичный случай был, но нам легче было признать в судебном порядке постановление главы администрации недействительным

  • 4 декабря 2008 в 17:05 • #
    Наталья Щипановская

    Здравствуйте,
    после конкретного обращения в администрацию - конкретного ответа или его отсутствия - в суд с требованием о расторжении договора, только обязательно посмотрите ГК об основаниях расторжения договора судом. Если их нет, то подумайте над идеей направления в адрес Администрации дополнительного соглашения к договору о расторжении договора и обращения с просьбой издать соответствующий ненормативный акт (договор просто так она не заключает) и если Вам будет отказано или не будет ответа. у Вас будет возможность обжаловать действия (бездействия) Адмиистрации... по-крайней мере, судя по Вашей информации я бы так поступила.. Если пойдете в Арбитраж - обязательно учтите, что необходимо доказать нарушение Ваших экономических прав!!!
    удачи

  • 4 декабря 2008 в 20:22 • #
    Наталья Макеева

    1. договор подлежит расторжениею в судебном порядке. и обращаться в суд должна администрация-сторона договора, а не ИП, кот.к договору аренды земли не имеет нкакого отношения.
    2. ну получит адм. согл.о расторжени договора. от кого? от ИП? ну и что? ИП-не строна договора, кот.нужно расторгать. а какое сдесь незаконное действие(бездействие) адм.? поскольку в даном случае растржение договора по соглаш.сторн не выходит, а в одностороннем порядке он растожению не подлежит, даже если это указано в договоре-только через суд, обращение в суд с требованием о расторжении договора -ПРАВО, а не обязанность администрации.

    тут интересно другое-почему , приобретая имущество, вы должны еще и беспокоится об остальном? имущество должно идти на реализацию подготовленным, а получается, что "разгребать" проблемы по неправильно выставленному на продажу имуществу должны вы? нуждно требовать надлежащего оформления с того, кто имущество реализовывал. и еще момент- переход прав по залоговому имуществу и порядок его реализации. обратите на это внимание . именно поэтому адм. и занимает такую позицию.

  • 4 декабря 2008 в 22:40 • #
    Наталья Щипановская

    Наталья, я не совсем Вас поняла.
    С Вашим рассуждением про расторжение договора - если не сторона - согласна.
    Однако не стоит забывать, что ГК РФ говорит в статье 271 - о праве пользования земельным участком собственником недвижимости ...
    что-то мне кажется, не хватает информации, изложенной в вопросе.

  • 4 декабря 2008 в 23:13 • #
    Наталья Макеева

    а кто ж спорит по поводу ст.271?согласна. вот только реализация залогового имущества производится в установленном порядке.недвижимость должна была реализов.вместе с землей -с правом аренды на землю! однако, этого сделано небыло.а отказ в снятии обременения незаконен-поскольку обременение -обеспечение залога, а залог прекращается в случае продажи заложенного имущества. но суть тут в том, что допустив "ляп" по продаже права аренды земли вместе с недвиж. имущ., банк теперь пытается все упорядочить за счет покупателя недвижимости.
    а по поводу недостаточности информации-Вы правы. для формирования абсолютно четкой позиции сведений недостаточно. в частности, договор о залоге может многое сказать.

  • 5 декабря 2008 в 19:55 • #
    Светлана Фаридовна Лисова

    Полагаю, что ИП необходимо обжаловать отказ администрации в переоформлении на ИП договора аренды на основании ст.35 ЗК РФ. Иск будет содержать два требования: признать незаконным отказ и обязать заключить договор аренды. По этому поводу имеется постановление ВАС РФ.
    Можно попробовать оспорить и отказ ФРС в снятии обременения поскольку "..при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
    Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, НЕЗАВИСИМО ОТ ТОГО, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка".

  • 6 декабря 2008 в 11:27 • #
    Наталья Макеева

    "признать незаконным отказ"- а почему вы думаете, что адм. даст письменый отказ? ответом на обращение может быть, например, запрос документации, подтвержающей имеющиеся права (в том числе и запрос в банк о реализации залогового имущества-т.е.все действия, чтобы наглядно "ляп" банка был виден) или др.-бесконечно, все под веским основанием, разумно. в конце концов, адм. может направить все по продаже залогового имущества в прокуратуру. масса возможных вариантов для того, чтобы не давать отказа и повода для признания действий(безд) незакоными.тогда как?
    обязать заключить дог.аренды?-про нарушения банка, связ. спродажей недв. и непродажей права аренды я уже говорила. так какие перспективы, по-вашему в этом споре? если у вас была конкретная практика, где при таких обстоятельствах иски были удовлетворены-буду признательна, если дадите ссылку.
    а вот насчет оспаривания отказа ФРС-согласна. и вобще, почему-то все так и норовят найти нарушения в адм. и что-то у адм.обжаловать. сдесь налицо нарушения банка-почему это все пропускают? или думаете, что с банком споры бесперспективны? но это не так.

  • 6 декабря 2008 в 16:18 • #
    Светлана Фаридовна Лисова

    Ну не будет письменного отказа, обжалуем бездействие.
    Практика понуждения заключить договор приватизации земельного участка или договор аренды имеется в базе "Консультант плюс".
    Практики именно с заложенной землей нет. Но наличие обременения (залог) не является препятствием для заключения договора аренды имущества. Правда обременение сохранится. Но и это решаемо-кредит-то погашен. А в остальном как всегда.
    Уточняю. Поскольку в данном случае имеется спор о праве, то я предъявила бы иск к двум ответчикам: муниципальному образованию и комитету по управлению муниципальной собственностью с указанными выше требованиями на основании ст. 445 ГК РФ (заключение договора в обязательном порядке).
    Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения
    Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
    6. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса, а в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи или АРЕНДЫ земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. Если нет письменного отказа, то обжалуем бездействие.

    Ст. 445 ГК РФ
    1. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
    4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
    Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
    Что касается тяжбы с банками, у администрации более сильный ресурс -называется "административный" , если уж с администрацией судимся... Все нормально.

  • 6 декабря 2008 в 16:35 • #
    Наталья Макеева

    "то я предъявила бы иск к двум ответчикам: муниципальному образованию и комитету по управлению муниципальной собственностью с указанными выше требованиями" -тут поправка. Мун.образ. - и собственник земли, и арендодатель- в лице комитета.Т.е. комитет представляет собственника и совершает сделки от имени собственика. арендные платежи в бюджет МО.
    про 36 ЗК-эт все понятно.Но, как я поняла, залог на землю у банка, а право аренды не продавалось.продана только недв. аренда не расторгнута И к чему понуждать-продать арендованную залогодателлем землю или обязать заключить новую аренду на уже арендованную залогодателем землю? а 445ГК-не та тема.

  • 6 декабря 2008 в 16:43 • #
    Светлана Фаридовна Лисова

    Наталья, почему ст. 445 не та тема?

  • 6 декабря 2008 в 17:01 • #
    Наталья Макеева

    а где у нас тут публичный договор? аренды? во-первых, это оч.даже спорно (на мой взгляд-из практики споров по публичным договорам) И тут земля уже в аренде! вот в чем дело-то.
    Светлана, вы, как истиный адвокат, пропускаете то, что скользко))) вот мне просто интересно, неужели то, что я выше писала про "ляп"банка, не существенно?

  • 6 декабря 2008 в 17:11 • #
    Светлана Фаридовна Лисова

    Дело не в том, что это не публичный договор, а в том, что КУМС ОБЯЗАН его заключить.

    ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    ОПРЕДЕЛЕНИЕ
    от 23 марта 2007 г. N 1855/07

    О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО
    АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    Суд установил:

    индивидуальный предприниматель Новиков О.Ю. обратился в Арбитражный суд Московской области с требованием к администрации города Серпухова и Комитету по управлению имуществом города Серпухова (далее - КУИ города Серпухова) о признании действий (бездействия) ответчиков незаконными и понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка.
    В ходе судебного разбирательства истец уточнил свои требования и просил обязать ответчиков подготовить договор купли-продажи земельного участка, находящегося под нежилым зданием по адресу: Московская обл., г. Серпухов, ул. Ворошилова, д. 127-а, площадью 104 кв. метра, с кадастровым номером 50:58:04 05 02:0020 и направить договор для подписания индивидуальному предпринимателю Новикову О.Ю.
    Эти уточнения приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
    Решением от 17.03.2007 иск удовлетворен. На ответчиков возложена обязанность заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка, находящегося по адресу: Московская обл., г. Серпухов, ул. Ворошилова, д. 127-а, площадью 104 кв. метра, с кадастровым номером 50:58:04 05 02:0020.
    Постановлением суда апелляционной инстанции от 30.05.2006 решение оставлено без изменения.
    Постановлением суда кассационной инстанции от 27.11.2006 решение и постановление суда апелляционной инстанции отменены. В иске отказано.
    В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановления суда кассационной инстанции предприниматель Новиков О.Ю. просит его отменить, ссылаясь на неправильное толкование и применение судом норм права.
    Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.02.2007 N 1855/07 указанное заявление принято к производству.
    Рассмотрев заявление предпринимателя Новикова О.Ю., изучив материалы дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
    Согласно постановлению главы города Серпухова от 30.08.2001 N 916 утвержден акт государственной комиссии от 27.08.2001 о приемке в эксплуатацию после завершения строительством остановки общественного транспорта с двумя торговыми павильонами.
    Как следует из материалов дела, Новиков О.Ю. является собственником нежилого здания общей площадью 29,1 кв. метра, расположенного по адресу: г. Серпухов, ул. Ворошилова, д. 127-а. Основанием для регистрации права собственности послужило постановление главы города Серпухова от 30.08.2001 N 916 "Об утверждении акта госкомиссии по приемке в эксплуатацию остановки общественного транспорта с двумя торговыми павильонами по ул. Ворошилова, д. 127а, д. 129а". Эти обстоятельства подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права от 28.09.2001 и записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.09.2001 N 50-01.58-6.2001-442.1.
    В последующем между КУИ города Серпухова (арендодатель) и предпринимателем Новиковым О.Ю. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 18.02.2002 N 2671-II-4-2005, общей площадью 104 кв. метра (34 кв. метра - для размещения торгового павильона, 70 кв. метров - для обслуживания здания и благоустройства прилегающей территории).
    Пунктом 10.1 указанного договора предусмотрено, что договорные обязательства возникают с 01.12.2001, действуют в течение четырех лет и прекращаются 30.11.2005.
    Предприниматель Новиков О.Ю. обратился к главе администрации города Серпухова с заявлением от 10.09.2005 N 15, в котором просил не продлевать и не заключать договор аренды земельного участка, а предоставить его в собственность путем заключения договора купли-продажи указанного земельного участка.
    Аналогичное заявление Новикова О.Ю. было направлено в адрес главы администрации города Серпухова 15.12.2005.
    Суды первой и апелляционной

  • 6 декабря 2008 в 17:26 • #
    Наталья Макеева

    правильно.совершенно согласна.по приведенному вами спору-вобще непонятно, на что расчитывала адм.
    НО в случае, кот.предлжен для обсуждения-зем.участок уже в аренде у залогодателя и право аренды-залоговое имущество, которое вместе с недвиж.не реализовывалось.
    повторюсь:к чему понуждать адм.-продать арендованную залогодателлем землю или обязать заключить новую аренду на уже арендованную залогодателем землю? исходя из этого решения, можно требовать права на землю после истечения срока аренды у залогодателя-если применять это решение к обсуждаемому случаю. но что это даст сейчас? и мы не знаем, на сколько аренда у залогодателя. а может, на 49 лет? и что, проситьсуд обязать адм.заключить договор аренды зем.уч.или продать спустя 49 лет? А что сейчас людям делать? вопрос-то как-то на текущее время решать надо.

  • 6 декабря 2008 в 17:40 • #
    Светлана Фаридовна Лисова

    Это решение я привела, Наталья, на Ваше возражение о применении ст. 445 ГК РФ к возникшим правоотношениям.
    Что касается вопросов, заданных Любовью, то надо смотреть договор. Если даже в договоре купли-продажи строения о земельном участке ничего не сказано, то предполагается, что переданы и права на земельный участок. (п.4 ст. 35 ЗК РФ). Залог в данном случае правового значения не имеет

  • 6 декабря 2008 в 17:51 • #
    Наталья Макеева

    так я и сейчас возражаю по 445.и выше писала, что в этом случае главно-что земля в аренде, а при рассмотрении ответов в совокупности-в ареде у залогодателя. т.е. на сегодняшний момент-до истечения аренды-это все просто бесперспективно(ли с перспективой через энное кол-во лет).
    а вот что касается применения ст.445 вообще к публичным отношеиям-суды скланялись к обратному.но коль уже началась такая практика, полагаю, в дальнейшем будет именно так применяться, как в приведенном вами решении. и склонна думать, что так правильнее-с точки зрения права как такового.
    а что касается купли-продажи-Любовь написала-зем.уч.тоже в залоге. вот если в дог.купли-прод.указан один вид реализуемого залог.имущ.-тогда нет, земля(право) не реализовывалась.и еще надо смотреть как банк вообще залог оформлял: отдельно на землю и недвижимость, или нет. вот если нет, тогда дело другое. а если раздельно и на продажу только недвиж.выставил, то надо оспаривать это. претендуя на право аренды.но спор надо вести с банком. а адм., думается, при приведении банком всего в соотв., сама будет заинтерес. в скорейшем оформлении земли-бюжету арендные платежи всегда пригодятся. а так у них неисполнение бюджета идет по данному договору- запланированные доходы не поступают.

  • 6 декабря 2008 в 17:52 • #
    Светлана Фаридовна Лисова

    Наталья, еще раз прочитала Ваше последнее сообщение. Вы полагаете, что к покупателю переходит право аренды, но договор аренды на нового собственника строения не переоформляется? И договор аренды действует до истечения срока, указанного в договоре. Не могли бы изложить более подробно. Возможно я что-то упускаю в своих рассуждениях.

  • 6 декабря 2008 в 18:04 • #
    Наталья Макеева

    я думаю, что банк продал недвижимость без права аренды зем.уч., как я поняла из этой ситуации. на эту же мысь наводит и то, что ФРС не снимает обеспечения.и теперь, возможно, банк, поняв свое нарушение, а , может и не поняв, пытается решить вопрос таким образом, чтобы покупатель недвиж.оформлял землю сам. конечно, право аренды безусловно должно перейти нов.собственнику недвижимости. но в этом случае, покупка должна была быть недвиж. и права аренды. тогда снимается обеспечение в ФРС и переоформляется без проблем аренда земли с прежнего арендатора(залогодателя) на нового.именно переоформляется, поскольку право аренды он приобрел бы (если бы все было баноком оформлено как положено) по договору о покупке залогового имуществ (и недв. и права арендызем.уч.). а теперь, если это действитеьно так, и право аренды банком не было реализовано и,при этом, оформлено отдельно от недвижимости залогом(т.е. разбито на два вида залога), остается только либо в суд- о понужд.аключить аренду по истечении срока дог.аренды с залогодателем, либо требовать устранения нарушения у банка-можно тоже через суд, либо купив право аренды (как вариант, но тут надо, как я писала выше, смотреть, как банк оформлял залог и выставлял имущество на продажу).

  • 6 декабря 2008 в 18:29 • #
    Светлана Фаридовна Лисова

    Наталья, о чем же мы спорим, хотелось бы знать:)) Условия заданы другие.
    "Как быть? ИП был приобретен объект недвижимости, который и стал залогом в банке, кредит погашен, но земля находилась в аренде у бывшего собственника (который в данный момент находится в другой стране и связаться с ним нет никакой возможности), КОТОРАЯ ТОЖЕ В СВОЮ ОЧЕРЕДЬ В ЗАЛОГЕ У БАНКА пока ИП не расторгнет договор аренды, или не заключит договор перенайма, в снятии обременнения ФРС отказывает.
    ет.."
    Банк ничего не продавал. ИП купил объект у трекоторая тоже в свою очередь в залоге у банка, пока ИП не расторгнет договор аренды, или не заключит договор перенайма, в снятии обременнения ФРС отказывает.
    тьего лица и впоследствии передал в залог отдельно строение и отдельно землю. Если бы новый собственник не купил объект в целом, у банка не бало бы оснований заключать 2 договора залога, а у УФРС регистрировать обременение.
    Но все равно приятно пообщаться.

  • 6 декабря 2008 в 19:10 • #
    Наталья Макеева

    ага, не у банка, эт точно(была невнимательна)
    тогда все равно не все понятно: ИП купил объект у 3-го лица без приобретения (поскольку это 3-е лицо не имеет права продажи права аренды) и, следовательно, переоформления права аренды на землю, затем передал в залог банку недвижимость. или и недвиж.и землю? выходит, и то, и другое.но если право аренды на землю не переоформлено при покупке недвижимости, на каком основании земля была передана в залог, а банк этот залог принял и было зарегистрировано обременение? тем более, что если обремен.регистрировалось, значит и аренда земли-долгосрочная и тоже зарегистрирована?

  • 6 декабря 2008 в 19:14 • #
    Светлана Фаридовна Лисова

    Надо кликнуть Любовь, пусть расскажет снова да ладом.

  • 6 декабря 2008 в 19:19 • #
    Наталья Макеева

    точно! а то предполагаем, спорим тут без памяти... а может там вообще все просто и ясно)

  • Желаете ознакомиться с остальными комментариями или оставить свой? в сеть, чтобы получить полный доступ к функционалу Профессионалов.ru! Еще не участник сети?