В чем главная проблема ЖКХ. "Смотри в корень!".

В чем главная проблема ЖКХ. "Смотри в корень!".

В чем главная проблема ЖКХ. «Смотри в корень».
Я работаю управляющим ТСЖ и мне приходится взаимодействовать и со своим персоналом, и с администрацией и контролирующими органами, и с монополистами, и с собственниками своего дома. У всех этих категорий лиц, казалось бы разные, даже противоположные и непримиримые интересы. Персоналу надо, чтобы собственники дома ему больше платили за работу. Собственники хотят, чтобы персонал лучше — качественнее работал без повышения тарифов по зарплате. Монополисты хотят, чтобы их монополия принесла им как можно больше дохода за счет тех, кому они поставляют услуги (т.е. за счет жильцов домов) или за счет государственных бюджетных средств. Государственные контролирующие органы и организации постоянно издают такие нормативные акты, которые трудно выполнить и не нарушить. Легче дать «презенты» чтобы отвязались. И так далее. Так какие же у нас проблемы?
Вот говорят, главное — правовые проблемы, мол, у нас законов не хватает или они несовершенны. Все не достаточно прописано — вот по такому то и такому случаю не указано, что надо делать, или указано, но противоречиво. А по- моему, у нас законов выше крыши и правильных, и не правильных. И чем их больше становится, тем труднее найти справедливость.
Еще говорят, денег не хватает — финансовые проблемы. Но почему то, например, среди людей весьма и даже очень состоятельных больше таких, кому «не хватает денег» на квартплату, чем среди законопослушных, обязательных, которые оплачивают содержание общего имущества дома как положено и при этом они не так уж и богаты.
Еще говорят, что у нас организационные проблемы, неразбериха, много лишних инстанций, паразитические структуры в системе ЖКХ. С этим можно согласиться, но раз такое происходит, значит, это кому-то надо, так удобно. А кто- то станет безработным, если эти структуры сократить. И это тоже не есть хорошо.
Возможно, все это выглядит абстрактно.
Конечно, можно сказать, что мы находимся не на том уровне иерархии нашего общества, чтобы решать все эти проблемы. От нас ничего не зависит. Так ли это? Ведь мы — неразрывная часть всего этого целого. Пусть мы внизу. Но "как внизу, так и наверху ".
Каждый раз, сталкиваясь с очередной "новой " проблемой, задаешь себе вопрос: «А можно ли найти здесь гармоничное решение?».
Коллеги, если кому-нибудь удавалось именно на своем уровне и в своей профессиональной деятельности найти решение и реализовать нечто такое, что привело к изменению окружающей вас картины мира в лучшую сторону, то было бы интересно узнать об этом. ЖКХ, коммунальные услуги — это такое большое поле всяких интересных и многообразных вопросов. Не правда ли? Поделитесь опытом, не важно, какая была проблема или ситуация. Если есть конкретные примеры, то хорошо. Если из этих примеров найдем закономерности, принципы решения, будет еще лучше. Будем их применять.

279
Комментарии (2)
  • 22 июня 2011 в 15:57 • #
    Николай Долгов

    Доброе время суток.
    Председателем ТСЖ стал с мая прошлого года. До этого был мой знакомый, сосед по дому. Человек мирный, но после которого я взял дом с большими долгами и проблемами нерешенными, в частности: долг подрядчика по капремонту по 185ФЗ оказался более 300 т.р., лифт вне нашего подчинения, ГВС работает плохо, ругань среди соседей и проч., не говоря о документации.
    Проблема была в прозрачности работы председателя и как следствие - недоверия ему. Все далал в одиночку, когда просили показать какие-то документы - избегал всячески, отсюда домыслы, непроплаты и проч.. Я понимаю, что на его месте, возможно, сам бы сделал много ошибок, но я начал работу с созидания атмосферы доверия.
    Нашел помощника, который меня поддерживал, в т.ч. перед жильцами на собраниях (не секрет, что не все ходят, поэтому, надо и между собой вести работу). Начал с порядка на крыше - убрал все старое антенное хозяйство, заставил всех "тараканов" уйти с крыши и с чердака. Утеплил своими руками подвал. Провел освещение в подъезд... понемногу стали обустраивать подъезд. На собрании все подробно рассказал, свои планы, на вопросы ответил, начал сбор долгов. Спокойно, объяснял, убеждал, без конфликтов. Я как житель понимаю, что всем нужен порядок в доме, и все ждут порядка, в этом моя работа.
    Зимой поставили пластиковую дверь на входной каскад, сразу стало теплее, отрегулировали ГВС, пошла подача нормальная. Работы много, но долгов почти уже нет, сборы стабильные, отношения стали гораздо ровнее и стабильнее. К поставищкам иду с целью сделать отношения в нашу пользу, сейчас изучаю договор по теплу и пишу протокол разногласий, по лифту решаем вопрос со снижениме платы. Впервые за 25 лет под балконами цветы посадили (сами жильцы!). Да, взял в свои руки подбор техперсонала - большая экономия на сантехнике, плачу за выполненный объем работ по общим местам, а поквартирно - они сами с ним договариваются. Тоже самое электрик.
    Биллинг вывел на себя, считаем квартплату сами, бухгалтеру доплату за расчеты поставил в половину той, что отдавали подрядной организации.
    А еще собираемся группой в несколько председателей, решаем какие-то вопросы. советуемся. Сейчас вот поставил себе регулятор тепла киевский, будет экономия до 30% весной и осенью, ставится легко и регулируется просто. Взял на себя дилерство по этим машинкам - хорошее приобретение. Пригласили из соседнего города компанию по лифтремонту для того, чтобы нашего монополиста потеснить - стало легче жить )).
    Так что, все в наших руках. Альтернативы просто нет. Ко мне подошла знакомая, жаловалась, что ее избрали в ТСЖ председателем, она хочет передать все УК... Я говорю, потеряешь дом. Пока он в твоих руках - ты хоть что-то можешь поставить как надо. Отдашь - не ищи виновного.
    Так что закономерности простые - делать то дело, для которого поставлен, с целью обеспечить людей достойными условиями проживания. Убеждать людей, а не ругаться с ними. Решать вопросы, а не защищать себя любимого от всех остальных. Если не мы, то кто?
    С уважением, Николай

  • 28 июля 2011 в 23:12 • #
    Герман Дианов

    Здравствуйте! Согласен с Вами, Николай по поводу УК. Мне представилась возможность сравнить качество обслуживания дома самим ТСЖ с качеством обслуживания через УК. Сейчас ищу себе работу. Уволился из ТСЖ, где был управляющим и в одном из вариантов рассматривал должность зам. директора по эксплуатации УК. Не устроился, но поездить по их объектам успел. И суть уловил. Для УК главное, чтобы дома от них не уходили, чтобы даже при создании ТСЖ дом продолжала эксплуатировать она -УК. А как этого достичь? Я предложил, что надо исправить все недоделки, нарушения строителей, неисправности. Ведь собственники жалуются, что не получают нужного качества.
    А мне отвечают, что здесь должна быть тонкая политика. Если мы все сделаем, чтобы в доме не стало существенных проблем, то тогда собственники скорее создадут ТСЖ и уйдут от УК. А каждый дом приносит доход УК, иначе бы она этим не занималась. А еще много неплательщиков, и так денег не хватает, а если все потратим на устранение нарушений, а дом заберет на обслуживание ТСЖ, то как с этих должников потом деньги взять? Вот и приходится в каждом доме держать зацепку, чтобы дома не ушли в свободное плавание - в одном доме лифт постоянно останавливается. Говорят: "Ну и что? Мы же его каждый раз восстанавливаем, это рабочий процесс который осуществляет УК." Вот она как работает - вроде все исправляет, но оборудование до конца не исправляется. В другом доме 2 года нет горячей воды. Возмущаются, но боятся взять дом на себя с этими недоделками. В третьем - дренажная система неисправна, в подвале вода. А каких денег это стоит, господа инициаторы ТСЖ, вы знаете? А у вас в доме долги по платежам на миллион. Вот пусть собственники оплатят, тогда будем делать. Хотите дом взять на управление ТСЖ, ну что ж , берите с водой в подвале. И так далее. Я подумал, что если бы я так обслуживал свой дом, где я работал, меня бы выгнали через 2 месяца.
    В каждом доме управляемом УК сидит управдом от УК. Но это не такой управдом, как управляющий ТСЖ или Председатель. Управдомы не решают все проблемы. Их инициатива и возможности весьма ограничены. Обычно управдомы от УК - женщины средних лет, ближе к пенсионному возрасту с невысокой зарплатой и ограниченным кругом обязанностей. Поскольку собственники их уволить не могут, они могут работать относительно спокойно не слишком напрягаясь. Хотя ответственные женщины тоже есть.
    Итак, основное отличие в том, что руководство УК не близко к дому и решать оперативно все вопросы не может (а иногда не хочет по выше указанной причине). Кроме того, не всегда деньги, собираемые с данного дома идут на обслуживание этого дома. Самые дисциплинированные (в смысле оплаты квартплат) и самые благополучные( в смысле отсутствия технических проблем) дома оказываются в ущербе, т.к. часть денег, собираемых с этих домов тратится на решение проблем неблагополучных домов, где много неплательщиков или надо затыкать дыры. Получается, что неплательщики в выигрыше. Борьба с ними, суды и прочее - это длинное и нудное дело.Они есть в каждом доме и бороться с ними непросто. К тому же исполнительская система судов работает плохо. И еще, исполнить Постановление Правительства №731 УК не может - она не сможет конкретно по каждому дому в отдельности , отчитаться как тратятся собранные деньги именно с этого дома. Ведь бюджет у УК один общий. Но у домов обслуживаемых самим ТСЖ есть свои недостатки. Первое. Отсутствие сменного персонала (один сантехник и все). Второе. Если начинаются разборки между собственниками, то часто страдает от этого нанятый управляющий ТСЖ . Каждый новый председатель придя к власти хочет иметь своего управляющего. И чем более некомпетентен председатель, чем больше он был не в ладах с предыдущим председателем, чем больше он боится ответственности, тем скорее он выгонит действующего управляющего и посадит своего. Я считаю, что управляющему ТСЖ работать намного сложнее, чем управдому УК не только в техническом плане, но и в смысле правовой защищенности.. Это касается не только управляющего, но и бухгалтера, и даже других работников.
    Третье. Текучка кадров в ТСЖ, на мой взгл


Выберите из списка
2012
2012
2011
2009