Девелоперы и билдеры

В России применим канадский опыт строительства малоэтажного жилья

Крупнейший город Канады Торонто представляет собой скопление поселков площадью по 150–200 га каждый, соединенных между собой трассами и автобанами. Земля принадлежит муниципалитету. Он имеет четкий перспективный план развития города на 25 лет вперед. Каждый гражданин может прийти в муниципалитет и узнать о будущей судьбе участка, на котором он хочет построить дом: не пройдет ли на этом месте железная дорога, автобан или что-то другое. После этого человек может быть уверен, что его дом никто никогда не снесет. Исключение составляют только форс-мажорные обстоятельства. В этих случаях планы развития города могут пересматриваться.

В Канаде хорошо отлажена система разделения функций при комплексной застройке территорий. Есть девелоперы — компании, которые занимаются инженерной подготовкой территорий под застройку, и билдеры — организации, которые строят собственно дома. Бывает, что одна фирма и территории готовит, и строительство ведет. Но чаще всего эти функции выполняют разные участники рынка.

Как же осуществляется процедура постройки дома? Все начинается с того, что девелопер выкупает на аукционе у муниципалитета земельный участок, к границам которого уже подведены коммуникации: водопровод, канализация, газ, электричество, связь. Он проводит инженерную подготовку участка, строит дороги, разводит коммуникации по всему участку. Кстати, все стадии этих работ ведутся под контролем муниципальных служб.
После этого девелопер продает землю, уже нарезанную на участки (лоты), непосредственно билдеру. Тот, в свою очередь, строит несколько модел-хаусов («типовых домов»), а также разрабатывает 15–20 проектов жилья, любой из которых покупатель может себе заказать. Срок строительства дома «под ключ» (с чистовой отделкой и оборудованием) составляет четыре-пять месяцев.

На рынке недвижимости Канады наиболее распространены каркасно-деревянные дома высотой не более двух этажей. Уже ставшие привычными для нас высотки в Канаде очень редки. В основном это административные здания, хотя существует и рынок элитного многоэтажного жилья.

Канадские дома имеют причудливый внешний вид. Сложные конфигурации домов, нависающие эркеры, подрезанные этажи — все это с точки зрения российских строителей неконструктивно. Однако использование деревянного каркаса, заполненного эффективным утеплителем, в сочетании с разнообразными отделочными материалами (сайдинг, кирпич, натуральный и искусственный камень, штукатурка) позволяет создать незабываемые образы. При этом получается дом с высокой тепловой эффективностью.

Однако каркасно-деревянные жилища нельзя назвать чисто канадским изобретением. Раньше в России возводились аналоги таких строений — каркасно-насыпные дома. Их стены набивали внутри соломой, глиной, шлаком, опилками.

Дома в Торонто расположены близко друг к другу, расстояние между ними часто не превышает полутора метров. Площадь участка под домом, по нашим меркам, слишком мала. Она составляет всего три-четыре сотки. При этом дома площадью меньше 160 кв. м там практически не строят. При этом сами канадцы называют жилье площадью 160–200 кв. м «социальным»! Как правило, типичные канадские дома имеют площадь 300–600 кв. м. И это без учета площади подвалов и гаражей.

В канадских домах нет прихожих. Входные двери ведут непосредственно в жилое помещение. И это при уличной температуре зимой под минус 40 градусов! Требуемая температура поддерживается в доме за счет отопления его по безынерционной воздушной системе. В Торонто дома обогреваются природным газом, в провинции Юкон — соляркой или электричеством. Еще в Канаде практически невозможно найти дом, стены которого изнутри оклеены обоями. Местные жители предпочитают окраску.

Внутренние дороги и внутриквартальные проезды в Канаде асфальтирует девелопер еще перед началом строительства. Для постройки каркасных деревянных домов не нужно тяжелой техники, которая могла бы деформировать дорожное покрытие. Грузоподъемная техника практически не используется. А дома собирают, что называется, вручную.

Во многих районах Торонто имеются системы дренажа и отвода ливневых поверхностных вод. Вода собирается в пруды, украшающие ландшафт. Земля под прудами и парками вокруг них, а также под дорогами и проездами после окончания строительства остается в собственности муниципалитета. А вот школы в Канаде есть далеко не в каждом поселке или районе. Однако это не мешает детям постигать азы науки. Комфортабельные школьные автобусы возят их в большие школы, рассчитанные на ребятишек из нескольких поселков.

Канадский рынок недвижимости характеризуется большой динамичностью. За неделю после начала продаж цены на недвижимость могут подскочить на 15-20%. В канадском городе Уайт Хорс с населением в 30 тысяч человек каждый год совершается около 3 тыс. сделок с недвижимостью. Показатель весьма внушительный!

В Торонто 1 кв. м жилья в полностью отделанном каркасно-деревянном доме стоит около 50 тыс. рублей в переводе на наши деньги. Относительная дешевизна канадского жилья объясняется несколькими причинами: короткими сроками строительства, высоким качеством стройматериалов, низкими процентными ставками по кредитам, высокой производительностью труда.

Любопытен еще один факт. В Канаде девелоперы и билдеры покупают землю и осуществляют строительство за счет банковских кредитов, и поэтому работы по инженерной подготовке территорий и строительству домов ведутся очень быстро. «Недостроев» здесь практически не встретишь. Кстати, покупатели также редко приобретают жилье на собственные деньги. В основном они пользуются ипотекой.

В общем, у канадских строителей и риэлторов можно перенять много полезных вещей: разделение на девелоперов и билдеров, деревянно-каркасную технологию строительства, комплексную инженерную подготовку территорий.

Автор Михаил Палочкин
www.altapress.ru

Взято здесь http://lowbuild.ru/lb_analit/lb_analit030.htm

278
Комментарии (4)
  • 28 июля 2009 в 18:56 • #
    Григорий Смирнов

    Классно.
    И нам надо к этому стремиться... и наверное придем... нет других вариантов.
    Как раньше строили и рынок все кушал, строить уже не получается... итак уже понастроили страхов.
    А люди стали лучше разбираться, хотят лучшего качества своей жизни и считать лучше научились.

    Для меня было просто удивительно, когда два года назад одни из моих друзей семьи - хороший средний класс, что называется упакованы - построили себе каркасный дом! причем в весьма престижном месте и денег на себя не жалели... просто считать хорошо умеют.
    Коробка им обошлась в 1,5 млн.руб. (такой же по теплу и комфорту дом из кирпича им обошелся бы в 3-4 млн.руб.), а затем на отделку и мебель потратили 4 млн.руб.... в саду сажали деревья по 1,5 метра, на всякий ладшафтный и фито дизайн ещё несколько млн. - вообщем не экономят на себе любимых. - А коробка каркасная (термопрофиль - СМЛ - эковата) за 1,5 млн. руб. !!! ...снаружи сделали модную штукатурку "Короед", внутри - дорогущие обои - "конфетка", а не дом. - завидую белой завистью :).

    Про комплексную разработку территории - тоже - её уже давно хотят потребители, жильцы...
    Но, одна компания - любая - её просто не потянет. поэтому у нас и столько зависших проектов.
    Надо объединяться.
    Идеальный вариант - как в канаде, планируют и управляет этим процессом муниципалитеты, но у нас это на долго... и рискованно... :(
    Придется самим, договариваться и проявлять иннициативу...

  • 5 августа 2009 в 10:19 • #
    Николай Клюшин

    Хотел бы тоже пару слов сказать про комплексную разработку территорий.
    Полностью согласен с тем, что одна компания (не говорю про огромные холдинги) не способна это потянуть. В самой статье указывается, что и разработка и строительство идет на кредитной основе. Ставки по кредитам у них сейчас 1-4% (друг живет в Монреале, цифры реальные) - у нас теперь это нереально, под 36% в рублях никто брать кредит не будет. В долларах тоже, т.к. ситуация на валютном рынке сами знаете какая. Отсюда практически полная остановка строек и банкротства.
    Согласен также и с тем, что планировать освоение территорий должен муниципалитет, с одной оговоркой: инициатива граждан должна приниматься. У нас на деле к сожалению ситуация обратная. Когда собственник обращается в администрацию, от него в лучшем случае пытаются отмахнуться, а в худшем и вообще пошлют, дескать что вы тут лезете, у нас свои планы на ваши участки.
    И наконец в корне не согласен с тем, что муниципалитеты должны освоением территорий УПРАВЛЯТЬ. Контролировать освоение - да, в соответствии с разработанными планами. Если же у нас в стране дать чиновникам возможность чем-либо управлять, в лучшем случае это кончится затягиванием освоения на годы и в итоге ростом цены готового кв.м., а в худшем, что надо заметить уже сейчас происходит повсеместно, перераспределением собственности в пользу самих чиновников и близких к администрации структур.

  • 5 августа 2009 в 16:23 • #
    Геннадий Метёлкин

    //////Экономическое развитие России тормозят пять проблем:
    Коррупция
    Неэффективная кредитная политика банков
    Естественные монополии
    Местные монополии – компании, созданные коррумпированными чиновниками
    Нерентабельные предприятия с низкой производительностью труда, которые жили за счет растущего спроса на сырье.

    Призрак рецессии бродит по рынку загородки http://www.e-xecutive.ru/about/history/1102557/

  • 5 августа 2009 в 16:33 • #
    Николай Клюшин

    Спасибо, хорошая статья.


Выберите из списка
2012
2012
2011
2010
2009