Недвижимость — где мы живём?
28 августа 2011 в 21:28

Недвижимость — где мы живём?

Недвижимость — где мы живём?
Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.
К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.
Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
В англо-саксонской правовой системе, недвижимость делится на «real-estate» — недвижимость как объекты материального мира (здания, сооружения, земельные участки и т.д.); и на «real-property» — имущественные права на объекты недвижимости.
Недвижимость может являться предметом лизинга. Залог недвижимости, равно как и получение кредита под залог недвижимости принято называть ипотекой.
В римском праве переход права собственности на недвижимость мог быть осуществлен путем простой, лишенной всяких форм передачи ее, а установление сервитута или ипотеки — путем простого договора между одним лицом и другим, не известного третьим лицам.
По германскому же обычному праву переход земли из рук в руки был обставлен различными довольно сложными формальностями (символическая передача земли, инвеститура, Auflassung).
В связи с рецепцией римского права старые германские публичные формы сделок с недвижимостью стали приходить в забвение. Но это вредило развитию ипотеки. Кредитор, предоставлявший кредит под залог недвижимости, никогда не мог быть уверен в том, что на той же недвижимости нет других, ранее установленных закладных прав; вследствие этого такие ссуды были сопряжены с большим риском и поэтому давались на очень тяжелых условиях.
В связи с этим в конце XVIII века в Европе возник институт ипотечной записки, или ипотечных книг: всякое закладное право на недвижимость теперь имело юридическую силу для третьих лиц только тогда, если оно было записано в особые книги, ведомые официальными учреждениями и открытые для справок всех заинтересованных лиц. Теперь кредитору было достаточно убедиться в том, что на недвижимость, даваемую ему в залог, в ипотечной книге не значится другого закладного права и тогда его приоритет на удовлетворение из этой недвижимости был гарантирован.
Но в интересах кредиторов было желательным, чтобы не только закладные права, но вообще всякие права на недвижимость были видны из книги: кредитор стремился обезопасить себя, на случай если залогодатель окажется не имеющим права собственности или на его недвижимость обнаружатся какие-нибудь иные вещные права, существенно понижающие ценность имения, например, право пожизненного пользования третьих лиц.
Ввиду этого в течение XIX века ипотечные книги во всей Европе превратились в поземельные книги. Было установлено правило, что всякий акт, имеющий вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога или сервитута и т.д.), должен быть записан в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу. Это так называемый принцип публичности всех вещно-правовых актов на недвижимость (или иначе — принцип внесения). Был принят также принцип достоверности поземельных книг: всякая запись в книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц даже тогда, когда она не соответствует действительности. Заинтересованные лица могут добиваться исправления поземельной книги, но пока она не исправлена, она считается истинной.
В Российской империи сделки с недвижимостью совершались при посредстве так называемого крепостного порядка. Акты на недвижимость (купчая крепость, закладная крепость и т.д.) должны были быть удостоверены нотариусами, которые заносили их в свои реестры, которые служили суррогатом поземельных книг.
Согласно действующему российскому праву, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными только при условии такой регистрации. При этом регистрирующий орган производит соответствующую запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Сделка с недвижимостью (приватизация, мена, дарение, завещание, купля-продажа, рента) при отсутствии государственной регистрации считается незаключенной и не несет правовых последствий. При этом регистрации подлежит как сам договор, так и переход права собственности по данному договору. В России регистрацию сделок с недвижимостью ведет специальный государственный орган — Федеральная регистрационная служба.
Квартира (от нем. Quartier) — один из видов жилого помещения, состоящий из одной или нескольких смежных комнат с отдельным наружным выходом, составляющее отдельную часть дома.
По жилищному законодательству Российской Федерации квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком помещении
Типовые серии жилых домов — типы домов массовых серий, строившихся в городах СССР и в некоторых странах Варшавского договора, и являющихся основой архитектурного облика многих спальных районов этих городов. По технологии строительства серийные дома разделяются на панельные, блочные и кирпичные.
В силу политических, идеологических и демографических причин, период хрущёвской «оттепели» был первым в истории советской плановой экономики, когда наряду с развитием тяжёлой промышленности предполагалось значительное увеличение производства потребительских товаров и всего, так или иначе связанного с потребностями людей, а не военно-промышленного комплекса и ресурсопотребляющих сырьевых отраслей.
Брошенный лозунг «Догнать и перегнать Америку (по производству …)» косвенно свидетельствовал о признании советским руководством отставания уровня развития экономики от наиболее развитых стран (хотя в официальной пропаганде они продолжали считаться «загнивающей» и обречённой экономической формацией). Отставание касалось качества питания (душевого потребления важнейших продуктов, прежде всего — мяса), жилищных условий (особенно в сравнении с США), возможности приобрести те или иные товары длительного пользования (бытовая техника и др.), транспортной подвижности (уровень автомобилизации, развитость железнодорожных и авиаперевозок) и т.д.
С начала 1960-х гг. жилищное строительство в СССР было основано на промышленном домостроении — сооружении микрорайонов из 5- и 9-этажных серийных панельных домов. Это снижало себестоимость строительства и позволяло увеличить ввод жилья, а также делало его намного более комфортным, чем коммунальные квартиры, уже потому, что отныне каждая квартира проектировалась из расчёта заселения одной семьёй, а не несколькими. Одновременно со строительством крупнопанельных домов стали появляться и серийные дома из «блоков» — тех же панелей, только не во всю стену.
В СССР предвестниками грядущего массового строительства на основе индустриальных блоков и панелей стали шлакоблочные «сталинки». Шлакоблочные «сталинки» нередко имеют унылый вид. Архитектура утилитарна, отсутствуют украшения, неоштукатуренный силикатный кирпич для наружных стен, почти плоские фасады со стандартным лепным декором. Первый в СССР четырёхэтажный каркасно-панельный дом сооружён в 1948 году в Москве на 5-й ул. Соколиной горы (Г. Кузнецов, Б. Смирнов). В настоящее время его адрес — Проспект Будённого, 43. В это время руководством страны перед строителями была поставлена задача создать максимально дешёвый проект жилого дома с возможностью посемейного заселения (то есть с отдельными, а не коммунальными квартирами). Первым этапом выполнения этой задачи было внедрение идеи индустриального панельного домостроения с несущим каркасом. В 1948—1951 году М.В. Посохин, А.А. Мндоянц и В.П. Лагутенко застроили 10-этажными каркасно-панельными домами квартал в Москве (улицы Куусинена, Зорге). В том же году разработан проект бескаркасного панельного дома (строятся с 1950 года в Магнитогорске). В 1954 году в Москве на 6-й ул. Октябрьского поля сооружён 7-этажный бескаркасный панельный дом (Г. Кузнецов, Б. Смирнов, Л. Врангель, З. Нестерова, Н.А. Остерман). Хрущёвки, проектирование которых велось с конца 1940-х, пошли в серию после исторического постановления 1955 года «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве» («внешне-показная сторона архитектуры, изобилующая большими излишествами», характерная для сталинской эпохи, теперь «не соответствует линии Партии и Правительства в архитектурно-строительном деле. … Советской архитектуре должна быть свойственна простота, строгость форм и экономичность решений»).
Идеологическое и научное обоснование нового курса сводилось к следующим пунктам:

  • коммунальная квартира не являлась проектом советской власти, а была результатом экономии средств во время индустриализации;
  • проживание нескольких семей в одной квартире — ненормально и является социальной проблемой;
  • коммунальные квартиры — экономически невыгодный тип жилья, не удовлетворяющий современным требованиям;
  • проблема коммунальных квартир может быть решена посредством массового строительства с использованием новых технологий.
    Поворотной точкой стали постановления «О мерах по дальнейшей индустриализации, улучшению качества и снижению стоимости строительства» 1956 и «О Развитии жилищного строительства в СССР» 1957 года. Задание партии строителям состояло в том, чтобы разработать к осени 1956 года проекты, позволяющие резко удешевить строительство жилья и сделать его доступным для трудящихся. Так появились знаменитые «хрущёвки». Цель проекта была в том, чтобы в 1980 году каждая советская семья встретила коммунизм в отдельной квартире.
    Впрочем, к середине 1980-х годов отдельные квартиры имелись только у 85% семей: в 1986 году Михаил Горбачёв отодвинул сроки на 15 лет, выдвинув лозунг «Каждой советской семье — отдельную квартиру к 2000 году».
    В 1959 году XXI съезд отметил существование жилищной проблемы и назвал развитие жилищного строительства «одной из важнейших задач». Предусматривалось, что в 1959—1965 гг. будет сдано в 2,3 раза больше квартир, чем в прошлой семилетке. Причём упор делался на отдельные, а не коммунальные квартиры.
    Прототипом для первых «хрущёвок» стали блочные здания (Plattenbau), строившиеся в Берлине и Дрездене с 1920-x годов. Строительство жилых домов «хрущёвок» продолжалось с 1959 по 1985 год. В 1956—1965 годы в СССР было построено больше 13 тысяч жилых домов, и почти все — пятиэтажки. Это позволило ежегодно вводить 110 млн. квадратных метров жилья. Была создана соответствующая производственная база и инфраструктура: домостроительные комбинаты, заводы ЖБИ и т.д. Первые домостроительные комбинаты были созданы в 1959 году в системе Главленинградстроя, в 1962 году организованы в Москве и в других городах. В частности, за период 1966—1970 годов в Ленинграде 942 тысячи человек получили жилую площадь, причём 809 тысяч вселились в новые дома и 133 тысяч получили площадь в старых домах. С 1960 года ведётся строительство жилых 9-этажных панельных домов, с 1963 года — 12-этажных.
    Жилье. Основной темой настоящей книги является описание мероприятий, связанных с сохранением жилья — самой основной потребностью человека. Если спросить, какие основные проблемы, с которыми сталкиваются политики, ученые и практики, занимающиеся жильем? В первую очередь называют самые большие, самые понятные и каждый день ощутимые пробле¬мы — отсутствие жилья, высокие расходы, связанные с жильем и его обслуживанием, невыполнение в срок ремонтов и работ по обслуживанию жилья и их некачественное исполнение.
    Промышленно развитые страны до сих пор также не сумели решить все проблемы по жилью. Упомянутые три основных недостатка до сих пор в этих странах очень актуальны, несмотря на то, что именно в этих странах в строительстве жилья используют, бесспорно, лучшую строительную технологию и организацию. В этих странах имеется также множество специа¬листов, имеющих опыт по решению проблем, связанных с обеспечением жильем.
    Очевидно, что при обеспечении жильем важным является цена жилья, которая увязывает в одно целое размеры жилья, и его достаточность качества. Со временем в рыночной экономике жилье превратилось из основной потребности человека в его достояние, конкретно в недви¬жимость, которую строят зачастую для получения дохода. При этом учитывают ее стоимость в сделках купли-продажи, а не потребительскую стоимость, т.е. исполнения функциональных целей. Такие изменения в обществе означают, что семья может позволить себе лишь такое жилье, за которое она сможет платить, а не такое жилье, которое она могла бы только сама построить и иметь для нормального и уютного проживания, независимо от величины семьи и образа жизни. Жилье, как дом, в традиционном понимании превращается в товар, который покупается и продается как каждый другой предмет обихода. При этом сохранилось название жилья как места проживания.
    В последнем столетии большинство цивилизованных народов и их правительства стали активно заниматься проблемами жилья, стремясь обеспечить целесообразное, светлое, без¬опасное и «здоровое» жилье, соответствующее доходам как более обеспеченного среднего слоя населения, так и социальным группам с доходами ниже среднего. Можно утверждать, что успех жилищной политики определяется тем, насколько удовлетворены нужды и пожелания каждого гражданина.

Качество и функции жилья. В эстонском обществе все значимее становится потребность в качественном жилье. Качество жилья можно рассматривать как абстрактное выражение эстети¬ческих норм общества. Учитывая, что потребность в жилье есть одна из самых основных потребностей человека, условный показатель качества жилья выражается такими прямыми и понятными для человека пожеланиями как «хочу отдыхать, развиваться как личность, создать семью и воспитывать детей». Значит, качество жилья в самом широком понимании должно отражать то, в какой степени конкретное жилье сможет удовлетворить потребности и поже¬лания одного человека и его семьи. На разных этапах развития общества и в разных обществах по разному понимали понятие «качество».
Качество — это совокупность таких свойств продукта и услуги, которые делают продукт (жилье) приемлемым на рынке жилья, а также подходящим для его потребителя. Тем самым категория качества должна определять и оценивать то, в какой степени на самом деле достигнуто задуманное. Качество жилья можно рассматривать как абстрактное выражение эстетических норм общества. Качество жилья в самом широком понимании должно отражать то, в какой степени конкретное жилье сможет удовлетворить потребности и пожелания человека и его семьи.
На основе вышеизложенного можно прийти к следующему понятию, что качество жилья — это не только материальные и технические требования, установленные для жилого дома — к ним добавляются также социальные отношения (к примеру, права и обязанности владельца и нанимателя жилья), экономические условия (соответствие расходов на жилье с доходами жите¬лей) и экологические условия (например, чистота воздуха). Исходя из этого понятия, нельзя определить качество жилья, как объективно достаточную величину, которую можно было бы выразить либо одной или несколькими обобщающими и условно объективными величинами. Качество жилья должно содержать в себе подходящую для жителя жизненную среду, которая должна соответствовать его представлению о доме и другим целям и потребностям, которые, однако, со временем меняются, учитывая кратковременные и долговременные цели, а также зависят от географических широт и культурных условий.
Рассматривая жилье с точки зрения потребностей жителя, используют нормативные понятия о качестве жилья. Такой подход признало также большинство политиков. Поэтому все споры и дискуссии, связанные с качеством жилья, сводятся к показанию обоснованности конкретных технических норм.
Так как жилой дом в техническом понимании является строительной конструкцией, зданием, он имеет сходство со всеми видами недвижимости, которые покупаются и продаются вместе с участком земли. В таких сделках определяющим является целесообразность и доходность инвестиций. Если человек (семья) имеет достаточно денег, он может купить себе такое жилье, дом или квартиру, которая подходит именно ему. Покупая жилье, средняя семья или индивид осуществляет самую большую инвестицию в течение жизни. Если обычные товары широкого потребления активно используются после покупки, что, как правило, заканчивается полным истощением товара или его выбрасыванием, то с недвижимостью такая схема непригодна. Хотя теоретически можно говорить о реальном жизненном цикле строения, который заканчивается полной амортизацией строения, то в повседневной жизни очень редки случаи, когда дело доходит до сноса дома из-за полной амортизации. Правда, неумелое управление недвижи¬мостью может привести к более быстрой и неизбежной амортизации строения. И тем не менее можно утверждать, что строения сносят в основном по той причине, что они находятся в неудобных местах, стали мешать или потеряли свои потребительские свойства из-за изменившейся технологии или способов использования. Для жилого дома критерием сноса является необратимое падение качества жилья. Жилые дома имеют одно очень важное исключение. Отношение человека к строению зависит от социальных условий, окружающих человека, так как жилье является домом для человека даже в короткие промежутки времени.
Жилье должно предоставить для жителя конкретные возможности. При этом трудно опре¬делить, какие свойства должны быть первичными для того, чтобы образовалось полное пони¬мание о подходящем и качественном жилье. Очевидно, существуют как общие функции, так и условия, вытекающие из особенностей семьи. Жилье является таким товаром первой необхо¬димости, поощрение потребления которого в политическом аспекте полезно для общества. Многие негативные явления в обществе, такие как заболевания, вандализм, дискриминация, стресс, распад семьи и т.д. усиливаются из-за плохих жилищных условий конкретного индивида.
Общество должно быть заинтересовано в решении жилищных проблем,
максимально учитывая при этом интересы всех сторон. На рынке жилья могут возникнуть ситуации, где многие решения не учитывают интересы всех сторон. К примеру, жилой дом, находящийся в неудовлетворительном состоянии, оказывает влияние на всю окружающую среду, прибавляя бытовые проблемы для соседей. Плохие жилищные условия влекут за собой социальные проблемы, решению которых общество вынуждено уделить все больше внимания.

Также как строения имеют долговечный характер, так и решения в жилищной политике имеют долгосрочные последствия. Прошлые решения влияют на сегодняшнее жилищное управление. Долговечность жилых строений и их высокая цена являются причиной, почему их не меняют или не перестраивают при первом пожелании. Поэтому в интересах будущих поколений надо строить сегодня жилые дома так, чтобы сохранялась необходимая жизненная среда, которая отвечала бы и его ожиданиям. Сегодняшние управляющие недвижимостью отвечают за жилищные условия перед будущими поколениями.
На рынке жилья существует множество жилых домов с разными показателями качества. Когда быстро растет спрос на жилье, предложение (т.е. строительство нового жилья) отстает от спроса. В соответствии с рыночными законами у владельцев жилых нанимаемых площадей появляется возможность поднять цену на наем, что влияет на приемлемость жилья для всех квартиросъемщиков, которые уже имеют жилую площадь. Когда на рынке восстанавливается равновесие спроса и предложения, жилье становится снова приемлемым по цене, хотя технические условия в этих жилых помещениях не изменились.

  1. Хочу изменить свои условия и качество жилья.
    Таким образом, ключом изменения жилья, как важнейшей части нашей жизненной среды, являются качество и функции жилья. Улучшая эти показатели жилья, мы достигнем роста удовлетворенности человека — потребителя жилья. Как этого добиться? В сфере ухода за недвижимостью сегодня царит еще настоящая путаница. В общем, понимая суть и основные цели процесса, на уровне практического общения по-своему растолковывают детали и на свой собственный лад. Это значит, что мы нуждаемся в технически и экономически обоснованной договоренности в отношении общего языка для мероприятий в сфере ухода за недвижимостью. Этим языком и является стандарт и его рабочие инструменты.
    Трактовка стандарта
    Стандарт мероприятий по обеспечению ухода за недвижимостью предусмотрен для использования по организации мероприятий по уходу за недвижимостью. В трактовке стандарта недвижимостью является ограниченная часть участка земли со всеми находящимися на нем строениями, стационарными установками, озеленением и с обязанностями владельца недвижимости.
    Целевое назначение принятия стандарта связано с обеспечением для всех сторон, занимаю¬щихся недвижимостью во время ее жизненного цикла возможностью заниматься планиро¬ванием однозначного ухода за недвижимостью и его реализацией. Стандарт предусмотрен для пользования:
  2. владельцам недвижимости при планировании стратегии по уходу за собственной недвижимостью, на основе него разработки планов мероприятий для заключения договоренностей по обеспечению ухода и использованию помещений;
  3. проектировщикам строений при разработке ими проектов новостроек или реконст¬рукций для экономического обоснования проектных решений на весь жизненный цикл строений;
  4. предприятиям, занимающимся уходом за недвижимостью, для планирования их работы заключения договоров, для составления отчетов по оказанию услуг и для экономического анализа результатов;
  5. пользователям участков, зданий, помещений (пользователям-владельцам, арендато¬рам, съемщикам жилых домов и офисов) для заказа необходимых для них услуг, для оценки услуг и контроля сопутствующих расходов;
  6. оценщикам недвижимости, маклерам и покупателям для получения правдивой информации о возможных будущих обязанностях и расходах, связанных с разными по назначению объектами;
  7. организациям публичного сектора (госдепартаменты, местные самоуправления) для подготовки однозначно понимаемых правовых актов, для сравнения собираемых данных, для осуществления компетентных оценок, в том числе, связанных с жилищным хозяйством.
    Каждая недвижимость влечет за собой обязанности для владельцев, вытекающие из правовых актов. Вместе с тем каждое строение, размещенное на участке земли вместе с техносооружениями, требует постоянного ухода для того, чтобы обеспечить нормальное функционирование техносистем и строений, а также предусмотреть их использование в намеченных целях.
    В настоящем стандарте исходным является принцип, согласно которому все мероприятия по обеспечению ухода за недвижимостью и целенаправленному использованию, подразделяют иерархически на первичные мероприятия на основе их существенных признаков. Первичные мероприятия описываются в стандарте, как правило, через объемы, расходы и достигаемые результаты. Значит, каждое такое мероприятие можно сформулировать также в качестве (договорной) обязанности и достижение результата должно по этим обязанностям контролироваться через соответствие достигнутых результатов к предъявляемым требованиям.
    В повседневной практике большинство владельцев-жителей индивидуальных домов (т.е. объектов недвижимости) ухаживают за своими домами индивидуально и лишь частично при¬влекают профессиональных предпринимателей к этой деятельности. Созданные на основе настоящего стандарта инструменты добрых обычаев для ухода за недвижимостью позволят жителям и их сообществам руководствоваться принципами стандарта, особенно тогда, когда необходимо общаться с предпринимателями по уходу за недвижимостью.
431
Комментарии (2)
  • 2 сентября 2011 в 16:54 • #
    Руслан Дзалаев

    Интересная информация.

  • 2 сентября 2011 в 17:36 • #
    Vladimir merkulov

    Добрый день Руслан,
    у меня много интересной информации,я обучаю всех бесплатно "Управление недвижимости" и люблю партию ЛДПР, это честно!!!
    мои сайты и сообщества:
    http://my.mail.ru/community/samo-upravlenie
    http://pgrising.okis.ru/


Выберите из списка
2018
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008