Top.Mail.Ru
Последняя информация о COVID-19
Разночтения в жилищном законодательстве
11 сентября 2013 в 13:22

Разночтения в жилищном законодательстве

В течение 2013г. жилищное законодательство пополнилось разночтениями в порядке определения объемов потребляемых коммунальных ресурсов и в порядке их оплаты.
Правилами горячего водоснабжения (ПП РФ от 29.07.2013 № 642) абонентом признается любое лицо, обязанное заключить договор с поставщиком ресурса. Управляющие компании обязаны заключить договор в силу действия п.4 п.п.д) «Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (ПП РФ от 15.05.2013 № 416) и п.12 ст.161 Жилищного кодекса РФ. Федеральным законом от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении» лицо, приобретающее тепловую энергию для оказания коммунальных услуг по горячему водоснабжению считается потребителем (п.9), ст.2). Таким образом принимается, что в отношениях с поставщиками управляющие компании являются потребителями (абонентами). В действительности, управляющая организация:
- не является собственником помещений и имущества в многоквартирных домах, находящихся в управлении;
- не владеет на праве собственности или на ином законном основании присоединенными сетями энергоснабжения;
- не имеет мощностей для приема, хранения и отпуска коммунальных ресурсов (включая тепловую энергию);
- не приобретает коммунальные ресурсы (включая тепловую энергию) в свою собственность, не осуществляет реализацию этих коммунальных ресурсов потребителям;
- вступает в отношения с собственниками помещений и с поставщиками коммунальных ресурсов (включая тепловую энергию) исключительно в обязательственные правоотношения;
- не является абонентом, потребляющим коммунальные ресурсы (включая тепловую энергию) через присоединенную сеть.
В соответствии с пунктом 13 «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011. № 354, управляющая компания приобретает коммунальные ресурсы у организаций коммунального комплекса (поставщиков электрической энергии, газоснабжающих организаций, организаций, осуществляющих горячее и холодное водоснабжение) в собственность собственников помещений в многоквартирном доме (но не в свою собственность). В зависимости от содержания счетов-фактур, выставляемых поставщиками коммунальных ресурсов, управляющие компании действуют по правилам поручения, комиссии или агентирования (от своего имени или от имени собственников помещений; главы 49–52 ГК РФ). Абонентами, потребляющими тепловую энергию через присоединенную сеть, являются собственники помещений в многоквартирных домах (собственники этой присоединенной сети), а не УК. Счета на оплату коммунальных ресурсов, выставляемые управляющей компанией собственникам помещений в многоквартирных домах, являются отчетами УК перед собственниками о количестве и стоимости коммунальных ресурсов, приобретенных для каждого собственника (статьи 974, 989, 999, 1008 ГК РФ). Оплата собственниками счетов УК означает принятие каждым собственником отчета УК (статьи 975, 989, 1000, 1008 ГК РФ), освобождающим УК от всех обязательств перед поставщиками коммунальных ресурсов (кроме обязанности перечислить поставщику (в рамках управления многоквартирным домом) денежные средства, уплаченные собственниками за потребленные ими коммунальные ресурсы).
Объемы ресурсов, подлежащие оплате управляющей компанией поставщикам и соответствующие потребленным собственниками, определены в п.21 «Правил,обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями» (ПП РФ от 14.02.2012 № 124). Однако, п.8 «Типового договора ГВС» (ПП РФ от 29.07.2013 № 643) предусматривается порядок определения потребленного объема не соответствующий ПП РФ 124 и отличающийся от объема, оплаченного собственниками управляющей компании. Кроме этого, в редакции ПП РФ 643 на управляющую компанию ложится ответственность за перечисление средств без учета задолженности собственников, неустойка в размере удвоенной ставки рефинансирования (п.37 ПП РФ № 643) и автоматический акцепт актов сверки через 10 дней после выставления поставщиком (п.12 ПП РФ № 643). Это противоречит «Требованиям к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг» (ПП РФ от 28.03. 2012 г. N 253, в которых управляющая компания считается «исполнителем»:
«5. Размер платежа исполнителя, причитающегося к перечислению в пользу ресурсоснабжающей организации, поставляющей конкретный вид ресурса, в общем размере платежей потребителя (далее — платеж исполнителя) определяется в следующем порядке:
а) в отношении платежей потребителя, перечисленных исполнителю за расчетные периоды, следующие за датой вступления в силу настоящего документа:
при осуществлении потребителем оплаты по платежному документу в полном размере — в размере указанной в платежном документе платы за конкретную коммунальную услугу, начисленной потребителю за данный расчетный период в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
при осуществлении потребителем оплаты по платежному документу не в полном размере — в размере, пропорциональном размеру платы за конкретную коммунальную услугу в общем размере указанных в платежном документе платежей за работы и услуги, выполненные (предоставленные) за данный расчетный период;»

Решением Верховного суда РФ от 08.06.2012г. № АКПИ12–604 определено:
«…управляющая организация, товарищество или кооператив, не являются хозяйствующими субъектами с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов жильцов как непосредственных потребителей коммунальных услуг. Данные организации осуществляют деятельность по предоставлению коммунальных услуг на основании договора управления многоквартирным домом и оплачивают объем коммунального ресурса, поставляемого по договору ресурсоснабжения, только из поступивших платежей потребителей.
При таком положении размер платы за коммунальный ресурс по договору ресурсоснабжения должен быть равен размеру платы за коммунальную услугу, оплачиваемую всеми потребителями коммунальных услуг в соответствии с Правилами их предоставления.».
Таким образом, требования ПП РФ № 642, 643 от 29.07.2013 в части определения потребленных объемов и порядка их оплаты находятся в противоречии с ПП РФ 124 от 14.02.2012, ПП РФ 253 от 28.03.2012 и позиции Верховного суда РФ.

Пунктом 87д) Правил ГВС (ПП РФ № 642) предусматривается прекращение поставки горячей воды абоненту (управляющей компании) при наличии задолженности. Т.е допускается отключение горячей воды собственникам помещений всех домов, находящихся в управлении должника. Это противоречит положениям Правил предоставления коммунальных услуг, допускающих ограничение и прекращение коммунальных услуг должникам без ущемления интересов добросовестных плательщиков. Пунктами 29 и 30 Правил ПП РФ № 124 предусматриваются действия по заключению прямых договоров с собственниками помещений и перевыборы управляющей компании или способа управления, но не отключение горячего водоснабжения. Поставщики горячей воды уже начали отключения многоквартирных домов, как метод нажима на управляющие компании для погашения задолженности за поставленные ресурсы, причем часто задолженности созданы искусственно и не подтверждены ни расчетами, ни судами, ни актами сверки. Используется право акцепта любого объема по акту сверки не подписанному управляющей компанией в течении 10 дней (п.12 ПП РФ № 643).
Пунктом 27д) Правил ПП РФ № 642 на ресурсоснабжающую организацию возлагается обязанность только участвовать в приемке приборов учета, а на управляющую компанию- ответственность по установке (п.28в)). Это противоречит требованиям части 9 и 10 ст.13 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении», согласно которым, поставщик проводит работы по установке приборов учета, а управляющая компания лишь информирует собственников об установщиках.
Механизм ускоренного снижения финансовой устойчивости управляющих компаний налицо.

В части начислений платежей собственникам помещений также имеются разногласия.

Распоряжением Министерства СК и ЖКХ МО от 17.07.2013 № 102 установлены нормативы потребления на общедомовые нужды (ОДН). Однако, не откорректированы нормативы потребления, определенные расчетным методом ещё в 2007г и учитывающие общедомовые нужды с коэффициентом 0,07. В соответствии с изменениями, внесенными ПП РФ от 16.04.2013 № 344, коэффициент должен быть 0,09 (формула 26), но органы местного самоуправления провести корректировку не могут, т.к. это теперь полномочия субъекта федерации. Результатом действия Распоряжения № 102 стало принятие администрациями городов московской области решений об уменьшении тарифа на содержание и текущий ремонт за счет исключения платы за освещение мест общего пользования и затрат на ремонт электрооборудования. Что противоречит разъяснениям, данным Минрегионом РФ в письме от 18 июня 2007 г. N 11356-ЮТ/07. Относительно площадей общего пользования также есть разногласия. При утверждении нормативов в 2007г органами местного самоуправления расчеты обычно не прилагались. Не известно, какие площади общего пользования были применены. Письмом Минрегиона от 22 ноября 2012 г. N 29433-ВК/19 предполагается применение площадей, указанных в техническом паспорте дома. Можно предполагать, что учитывались площади и технических подвалов, и чердаков. Но ПП РФ № 344 при расчете ОДН с коэффициентом 0,09, общие площади определяются без учета подвалов и чердаков. Управляющие компании вынуждены применять нормативы 2007г без учета областного Распоряжения № 102, что приводит к недосбору средств из-за занижения начислений по ОДН.
Можно утверждать, что принятые в 2013 году постановления Правительства РФ находятся в противоречии с ранее принятыми нормативно-правовыми актами, вводят механизм ускоренного снижения финансовой устойчивости управляющих компаний, не обеспечивают полноту оплаты потребленных коммунальных ресурсов. Разночтения в жилищном законодательстве

4542
Комментарии (8)
  • 13 сентября 2013 в 11:54 • #
    Анатолий Вавакин

    умом совершенно не понять, а точнее что не понятного, все делается с умыслом для вредительства...А ведь при Сталине даже была такая статья-"вредительство" по которой могли и жизни лишить. Сегодня на дворе иные устои, и чем больше вреда нанесешь стране тем больше наград получишь. Умом Россию не понять, хотя что тут не понятного.

  • 15 сентября 2013 в 01:20 • #
    Владимир Мальцев

    Что может быть проще условия : ОСУЩЕСТВЛЯЕТ КТО-ТО УСЛУГУ (подачу воды , тепла , электроэнергии, вывоз мусора , уборку территории или подъезда ) организуй учет счетчиком или табелем или жетоном , любой удобной формой и согласуй с получателем услуги - жильцом ли, ТСЖ ли , Упрвляющей компанией и всем все станет понятно если цифры будут отражены в выставленном счете и за дом в целом и за конкретную квартиру в часности. А если свет в подвале 3 дня горел по вине побывавшего там сантехника или электрика , то и оплата в счете выставлена на обслуживающую организацию ,а не как общее освещение по дому. Только не интересно это снабженцам услуг и ничто к этому их не принуждает ,закона такого НЕТУ. ЖАЛЬ.

  • 17 сентября 2013 в 19:53 • #
    Лариса Панкратова

    Я работала в коммунальном хозяйстве и нормы на эл.энергию уже вводили.Но норма была 75 кВт\час на человека.Это было лет 10 назад Уже тогда этого было мало,а сейчас при современном эл.оборудовании норма должна быть не менее 200 кВт\час на человека.Иначе как и раньше усилится воровство,только и всего.Но для правительства такие нормы не выгодны и поэтому все это опять будет бить по нашему карману.

  • Цена договорная

  • 10 октября 2013 в 14:03 • #
    Владимир Кириллов

    Здравствуйте!

    уважаемый автор, просто Вы несколько ошиблись, приравняв в начале статьи управляющую организацию к абоненту. тот факт, что она обязана заключить договор о приобретении коммунальных ресурсов для целей предоставления коммун услуг никто не оспаривает. просто Вы путаете документы, ссылаясь на правила горячего водоснабжения, тогда как эти правила утверждены во исполнение Федерального закона "О водоснабжении и водоотведении", где понятие абонента описано иначе. -- это к пост правит Российской Федерации от 2013 № 642.

    если говорить о теплоснабжении. 190-ФЗ. действительно, пункт 9 статьи 2 Закона описывает потребителя и как пользователя помещением, сооружением, так и лица, для которого энергия нужна при последующем оказании коммунальной услуги. но в этом-то вся и прелесть, что ОДНИМ ПОНЯТИЕМ СВЯЗАНЫ КАК "ЖИТЕЛИ", ТАК И УПР ОРГАНИЗАЦИИ, ТСЖ. Мы с Вами знаем о норме части 8 статьи 5 Жилищного кодекса Российской Федерации - верховенство Кодекса в жилищных правоотношениях (кроме конституционных и междунар актов). Кодекс по статье 157 даёт по сути ссылку на нормы Правил по постановлению Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, а те на Правила заключения договоров - пост правит Российской Федерации от 14 02 2012 № 124 да на требования к расчётам по пост правит Российской Федерации от марта 2012 № 253.

    а в них - пункты 26, 27 Правил 14 02 2012 и пункты 2, 3 Требований от марта 2012 - заявлено о возможной уступке прав требования, об императиве по нормам частей 6.3 и 7.1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации Российской Федерации (пусть и пока с исключением платы за общедомовые нужды, но в ГосДуме уже есть проект фед закона об исключении "скобок" об общедом нуждах по этим частям статьи 155).

    поэтому любые размышления в данном аспекте и о фед законе № 416-ФЗ от 2011 и принятых по нему актах Правительства Российской Федерации, в т.ч. заявленного пост № 642 от 2013, не требуют внимания, поскольку на законе не основаны.

    цитаты из Фед закона № 416-ФЗ:

    "Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе

    Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:
     1) абонент - физическое либо юридическое лицо, ЗАКЛЮЧИВШЕЕ ИЛИ ОБЯЗАННОЕ ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР ГОРЯЧЕГО ВОДОСНАБЖЕНИЯ, ХОЛОДНОГО ВОДОСНАБЖЕНИЯ и (или) договор водоотведения, единый договор холодного водоснабжения и водоотведения;"

    "Статья 13. Договор горячего или холодного водоснабжения

    1. По договору горячего или холодного водоснабжения (далее также - договор водоснабжения) организация, осуществляющая горячее водоснабжение или холодное водоснабжение, обязуется подавать абоненту через присоединенную водопроводную сеть горячую, питьевую и (или) техническую воду установленного качества в объеме, определенном договором водоснабжения, а абонент обязуется оплачивать принятую воду и соблюдать предусмотренный договором водоснабжения режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении водопроводных сетей и исправность используемых им приборов учета." -- т.е. отношения с потребителями.

  • 11 октября 2013 в 21:09 • #
    Леонид Чупраков

    1.Понятие абонента в "Правилах" ПП РФ №642:
    "абонент" - физическое либо юридическое лицо, заключившее или обязанное заключить договор горячего водоснабжения;
    Понятие абонента в Законе о водоснабжении и водоотведении (416-ФЗ):
    абонент - физическое либо юридическое лицо, заключившее или обязанное заключить договор горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) договор водоотведения, единый договор холодного водоснабжения и водоотведения;

    Вы какие-то другие определения нашли в этих документах?
    ПП РФ №642 не распространяется только на непосредственное управление. Или УК не обязана заключить договор горячего водоснабжения?
    2. В моем городе поставщики дружно проигнорировали ПП РФ №124, а вот ПП РФ №642 декламируют просто хором. Вообще должен сказать, что поставщики больше поддерживаются надзорными органами, чем УК. Поэтому, видимо, наличие закона не гарантирует его исполнения поставщиками. законы трактуются выборочно. В низовых судах решения часто принимаются без учета позиции ВАС, а на письма Минрегиона просто плюют. Вот Вам и приоритет жилищного законодательства. Если прокурор говорит, что поставщики обоснованно вообще не принимают к учету показания ИПУ и имеют право отключать горячую воду всему дому за искусственно созданную тем самым задолженность УК - это нормальная практика? Я каждый день вижу странности правоприменения на практике. Работаю на несколько компаний, опыт есть, инфаркт тоже. Всем УК хочется помочь, но реальный путь полько один - уходить от статуса исполнителя коммунальных услуг в непосредственное управление и выбирать советы домов, а на их базе создавать ТОСы (ст.27, ФЗ №131 О местном самоуправлении). Тогда будет проще и УК и администрации города, и надзорным органам.

  • 13 октября 2013 в 17:10 • #
    Анатолий Морозов

    Имею практику с 1995 года. В непосредственное управление и УК, а вернее управляющие организации - некоммерческие. Смысл думаю понятен.

  • 14 октября 2013 в 14:02 • #
    Владимир Кириллов

    Ваша цитата: "Вы какие-то другие определения нашли в этих документах? " --- ответ: так и я о том же. что лицо, обязанное заключить договор водоснабжения.... и проч. Но управляющая организация заключает договор о приобретении коммунального ресурса, а не о водоснабжении - ведь это коммун услуга - статья 153 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает перечень таких услуг. а подобный Кодекс заявляет о своей "высшей силе" (за редким исключением), часть 8 статьи 5.

    управляющая организация должна заключить договор. но не холодного водоснабжения и иже с ним, а договор о приобретении коммунального ресурса.

    насчёт игнорирования Постановления № 124 - Вы правы. но и сами поймите, что эти Правила (по-хорошему или плохому) "забюрократизировали" договорные отношения (точнее преддоговорные). По идее в нашей ситуации так и надо - мол, мало ли упр организаций-"однодневок", а то и по две-три штуки на дом приходят "управлять".

    насчёт писем Минрегиона России - ладно поставщики, так органы местного самоуправления не желают платить за должников-нанимателей, что предусмотрено как "бытом, жизнью", так и нормами гражданского законодательства (собственник несёт бремя, статьи 210 с оговоркой и 249 императивно) да жилищного законодательства - второе предложение части 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (заметьте, безотносительно к причинам "разности" в плате, более того, приводятся слова "размер вносимой нанимателем платы", но не "установленной платы"). письмо Минрегиона России на эту тему есть от 06.03.2009 №6175–АД/14 - со словами о задолженности.

    а как же Письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 14 октября 2008 г. N 26084-СК/14 «Об изменении практики осуществления государственного контроля за содержанием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с новым жилищным законодательством Российской Федерации», где, по сути, раскрыта сущность реформирования жкх - собственники являются "главными" в доме, они определяют существенные условия договоров управления домом, выбирают способ управления и управляющую организацию. поэтому и обязанности у упр орг возникают по договору и по нормам Правил содержания имущества по постановлению Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, но никак не по постановлению Госстроя России от 23.09.2003 № 170 (Правила и нормы техн экспл жил фонда) - полный маразм же.

    даже "новенькие" правила управления домами от апр 2013 № 416 и минимальный перечень работ и услуг по пост от марта 2013 № 290 (Правительственные, федеральные) - и то в пункте 2 Правил оказания услу отсылают к договору управления домом или к решению органов управления товарищества, к уставу товарищества. поэтому, пока не достигнуто соглашение по перечню работ и услуг - разговор об ответственности за просрочку (невыполнение) или некачественное выполнение работ будет беспочвенным и на законе неоснованным.

    о том и пункты 17, 31-35 Правил содержания имущества по постановлению Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (собственники утверждают перечень работ и услуг, при этом размер платы за содержание и ремонт жил помещ должен быть СОРАЗМЕРЕН утверждённому перечню).

    об ответственности пункт 40 тех же Правил от 13.08.2006 указывает - ссылка на договор. и уже исходя из договора или причинения вреда будет вопрос об исковом производстве да по деликту разборки.

  • 14 октября 2013 в 15:01 • #
    Владимир Кириллов

    Ваша цитата: "что поставщики обоснованно вообще не принимают к учету показания ИПУ и имеют право отключать горячую воду всему дому за искусственно созданную тем самым задолженность УК - это нормальная практика?" --- ответ: вообще маразм. Разъяснения высших судебных органов обеих "систем судов" были "в пользу упр организации и тсж с жителями". да и постановление Правительства Российской Федерации от 1999 № 1 (насколько помню) на эту тему всегда указывало "на особый статус" жилищных "контор". о том и пост правит Российской Федерации от 08.08.2012 № 808, например, в пункте 98 (и аналогичные нормы будут по всем видам коммунальных услуг): "В отношении граждан-потребителей, управляющих организаций, товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом и заключивших договор с ресурсоснабжающими организациями, порядок ограничения и прекращения подачи тепловой энергии устанавливается в соответствии с жилищным законодательством.".

    насчёт непринятия показаний ИПУ - а если реализуется норма части 7.1 или 6.3 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, а если применяем пункты 26, 27 Правил по пост правит Российской Федерации от 14.02.2012 № 124 да пунктов 2, 3 Требований по пост от марта 2012 № 253. тут уже обязаны. да и вопрос даже не в том, кто примет или нет - лишь бы кто-нибудь принял. по умолчанию, конечно, управляющая организация или Товарищество собственников жилья. в этом их смысл - быть "на передовой", "фронт-менеджером", защитником и "реализатором" прав и гарантий потребителей.


Выберите из списка
2020
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008