Что такое "потребительская стоимость жилья" и как её измерить?

28 октября в 10:28
874
Ответы (53)
  • 29 октября 2018 в 15:01 • #

    Разумно задать вопрос автору данного термина: "Потребительская стоимость".
    Если он некое потребительское свойство оценил, пусть расскажет, в каких единицах? И что в жилье он (т.е. автор) потребляет?
    Если под термином подразумевается расположение жилого объекта относительно центра города, вокзала, аэропорта, близость к метро, торговому центру, фитнес центру, наличие консьержа, охраны, индивидуальной парковки, вид из окна, и т.п.... срабатывает некий рыночный механизм расчёта? И в разных городах эта стоимость разная.
    В данный термин можно внести всё, что угодно объясняя это дополнительными удобствами, работающими на удорожание жилья.

  • 29 октября 2018 в 16:19 • #
    можно внести всё, что угодно

    Если так, то тогда ИЗМЕРИТЬ такую стоимость можно только "чисто теоретически", то есть "как угодно"! А Потребителя "мотивировать" отсутствие альтернативы, дескать - "Спеши КУПИТЬ, а то подорожает!"
    Но количество денег у потребителей уже не соответствует всей сумме квадратных метров жилья, предлагаемого "на свободном рынке". А Государство вынужденно мотивировать потребителей на приобретение уже построенного жилья, чтобы как-то компенсировать затраты на "удовлетворение потребностей Обманутых Дольщиков".

    задать вопрос автору данного термина: "Потребительская стоимость"

    А кто автор "данного термина", если в документах МинСтроя РФ такой термин вообще не упоминается, а предлагается определять сметную стоимость СТРОИТЕЛЬСТВА "ресурсным методом"?
    ЖИЛЬЁ - это прежде всего материальный ОБЪЕКТ, который вполне поддаётся измерениям, а СТРОИТЕЛЬСТВО - это процесс, который зависит от множества различных факторов, неоднозначно влияющих на его ценообразование (затраты)!

    Термин "потребительная стоимость" упоминается ещё в первом томе "Капитала" у Маркса, а после него многократно использовался многими экономистами не только в строительстве, но и вообще в т.н. "товароведении"! (см. в Википедии)
    А современные маркетологи считают, что цену товара определяет не сам производитель товара, а ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ СПРОС на этот товар!
    Отсюда и возникает некоторое различие между "потребительной стоимостью" и "потребительской стоимостью", но в современной экономической литературе оба термина применяются как равнозначные.

    А вообще-то этот вопрос - как её измерить - постоянно возникает при проектировании ИЖС, которое (как известно) не подлежит минстроевскому регулированию цен! Из-за чего и происходят многие "недоразумения", в том числе - на сайте "Профессионалов.Ру" при определении КАЧЕСТВА предлагаемых проектов индивидуального жилья.

  • 29 октября 2018 в 16:47 • #

    Алексу Александрову

    И что в жилье он (т.е. автор) потребляет?

    А хрен его знает, что уважаемый автор употребляет в своём жилье. Хочется надеяться, что ничего запрещённого. С виду вроде бы человек приличный, хоть и архитектор...
    А вот жильё наверняка потребляет со своего владельца немалые денежные средства на оплату услуг ЖКХ.

  • 29 октября 2018 в 17:16 • #
    жильё наверняка потребляет со своего владельца немалые денежные средства на оплату услуг ЖКХ

    Задача Потребителя - "максимум полезности при минимуме затрат" (минимакс). Жильё в данном случае не является Потребителем услуг, потому что это материальный объект с заданными свойствами (потребительная стоимость задана). А предпочтения Потребителя - субъективны!
    При индивидуальном проектировании Архитектор должен учитывать именно "потребительскую стоимость", то есть измерять эту стоимость именно с "кочки зрения" Потребителя.
    Стоимость услуг Архитектора включается в "потребительную стоимость" именно как результат интеллектуальной деятельности (РИД), а не как "товар" или "услуга ЖКХ.

  • 29 октября 2018 в 17:27 • #
    вроде бы человек приличный, хоть и архитектор...

    Такое определение уже радует!
    Обычно чиновники говорят, что "все архитекторы маненько йопнутые, особенно частные"! Но такая "мини-йопнутость" - это не заданное свойство, а именно адаптация профессиональных навыков Архитектора под менталитет Заказчика (застройщика).

  • 29 октября 2018 в 21:12 • #

    Потребительская стоимость - это хороший показатель и естественно он дифференцируется в зависимости от потребителя. В этом году я построил дом на 102 км от Москвы. Я выезжаю из московской квартиры и через 70 минут (без пробок) или 100 минут с пробками - доезжаю до цели. Мои соседи тратят на дорогу 200, а некоторые и 240 минут для того чтобы добраться до места.
    На сегодняшний день я потратил на строительство дома - около 700 тысяч рублей и заплатил за участок около 300 тысяч. Мои соседи затратили ( кто на приобретение готового дома, кто на строительство (сип панели и брус) от 3 до 6 млн рублей. Дома по метражу вообщем равнозначные .
    Вопрос - как определить потребительскую стоимость каждого из домов ?
    Я думаю, что все дома будут наполнены одинаковыми по смыслу и содержанием начинкой : кроватями, кухнями, бытовой техникой и пр. белибердой, то есть функционально они все одинаковы.
    Есть каверзный вопрос : автомобиль МЕрседес и автомобиль Жигули : функционал одинаков, но потребительские качества отличаются, и типа их сравнивать нельзя...Однако можно и здесь решающим является стоимость владения.
    Тем не менее , потребительские качества жилища отличаются не своим функционалом и стоимостью начинки, а полезными свойства для конкретного потребителя, стало быть показатель имеет чисто субъективную оценку.

  • 30 октября 2018 в 00:23 • #

    Потребительская стоимость - это субъективная стоимость для конкретного потребителя. В оценочной деятельности она не фигурирует, так как является субъективной. Для ясности: возможно, данная квартира ему дорога как память, он там родился, провел детство, а тот скрипучий диван - это тот самый диван, на котором он познал первую любовь и она (квартира) имеет для него куда большую ценность, чем рынок готов за нее заплатить.
    См. ФЗ-135 от 29.07. 1998 г. "Об оценочной деятельности" и Федеральные стандарты оценки (ФСО), которые являются калькой с International Valuation Standarts (IVS).
    В частности ФСО №2 "Цель оценки и виды стоимости".
    Там определены следующие виды стоимости:
    1. рыночная стоимость;
    2. инвестиционная стоимость;
    3. ликвидационная стоимость;
    4. кадастровая стоимость.
    Из всех видов стоимости в подавляющем числе случаев оценивается «рыночная стоимость»: Под рыночной стоимостью, согласно №135-ФЗ, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
    - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
    -стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
    - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
    - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
    - платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
    Существует 3 Подхода (группы методов) в оценке рыночной стоимости:
    1. Доходный - Капитализация денежных потоков от объекта;
    2. Сравнительный - Статистика и сравнение аналогов;
    3. Затратный: калькуляция затрат для создания аналога.

    Сметная стоимость – только один из методов Затратного подхода к оценке (прогноз) рыночной стоимости объекта.
    В Америке и в Европе применяются ОДНОВРЕМЕННО все три подхода при оценке инвестиционных проектов, капвложений в строительство, территориальном планировании и управлении земельными ресурсами. У меня тоже достаточно успешный опыт применения оценочных методов в территориальном планировании и строительстве.
    Вру, один раз не получилось, потому что «олигарх» считал себя самым умным и не послушал меня – получил значительный убыток.

  • 30 октября 2018 в 08:36 • #
    Под рыночной стоимостью, согласно №135-ФЗ, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции

    При рыночной оценке ЖИЛЬЯ "наиболее вероятная цена" определяется ТОРГОМ между продавцом и покупателем. При этом "покупатель" не обязательно является "потребителем", например, какое-нибудь агентство недвижимости (посредник). То есть, субъективное мнение конечного Потребителя (пользователя) как бы "не имеет значения", а посредник выступает как бы "экспертом" по оценке недвижимости, в которой вообще нет никакой доли его затрат на строительство.
    И если уж делается ссылка на ФЗ-135, то тогда в определение потребительской стоимости включается государственный "регулятор рынка", так ведь?
    И опять получается противоречие - "свободный" рынок и регулятор стоимости!
    При этом государственное регулирование подразумевает введение неких стандартов, обязательных для применения всеми участниками строительства жилья во всех регионах страны. И здесь опять имеет место противоречие с местными условиями строительства, которые не могут быть детально учтены в этих государственных стандартах.
    Поэтому МинСтрой РФ и не может дать единую методику ценообразования в строительстве жилья (особенно для ИЖС!), а только пытается выработать некие рекомендации для бюджетного финансирования строительства в регионах.

    А как быть с т.н. "проектным финансирование", когда сметная стоимость определяется "ресурсным методом" ещё на стадии выполнения проектно-конструкторских работ? Для строительных объектов, финансируемых из бюджета, такая методика является как бы СТАНДАРТНОЙ.
    Но для долевого строительства МКД (и особенно для ИЖС) такой "несубъективный" расчёт потребительской стоимости абсолютно не годится!
    В последнее время явно проявляется тенденция участия самих городских жителей в организации проектирования и строительства жилья, то есть с учётом именно "субъективных" факторов. А в архитектуре Запада этот тренд так и обозначается "Соучастие Потребителей" и используется на практике ещё с 70-х годов прошлого века.
    В Российской Федерации этот тренд (пока) продвигается в секторе ИЖС, поэтому и возник вопрос использования на практике теории "потребительской стоимости" - вместо т. н. "рыночной".

  • 30 октября 2018 в 08:44 • #

    Дмитрию Гречишкину:

    потребительские качества жилища отличаются не своим функционалом и стоимостью начинки, а полезными свойства для конкретного потребителя

    Полностью согласен!
    И считаю, что учитывать ПОЛЕЗНОСТЬ конкретного объекта строительства необходимо ещё на стадии проектирования и непременно с учётом многообразия факторов, не только влияющих на стоимость строительства, но и на условия эксплуатации построенного объекта конкретным Потребителем (или сообществом таких Потребителей).

  • 30 октября 2018 в 09:00 • #

    Александру Николаеву:

    3. Затратный: калькуляция затрат для создания аналога.

    Вот этот метод наиболее вероятно определяет потребности и возможности создания проекта "по аналогу". Частные архитекторы при проектировании индивидуальных жилых домов для конкретного Застройщика (заказчика) именно этим методом и пользуются.
    Но результат выполнения проекта "в натуре" во много зависит именно от "субъективных потребностей" Заказчика и множества реальных факторов, проявляющихся на конкретном участке застройки.

  • 30 октября 2018 в 13:33 • #

    Различие терминов "потребительНАЯ и потребительСКАЯ стоимости" разъяснял ещё советский экономист Г. Азгальдов в своей работе "Потребительная стоимость и её измерение" (Издательство "Экономика - Москва, 1971). С полным текстом можно ознакомиться на www.qualimety.ru
    А в потребительской кооперации принято определять (измерять) именно ПОТРЕБИТЕЛЬСКУЮ стоимость (как бы СЕБЕстоимость для потребителя).

  • 30 октября 2018 в 14:48 • #
    При рыночной оценке ЖИЛЬЯ "наиболее вероятная цена" определяется ТОРГОМ между продавцом и покупателем

    Нет, это не "вероятная" цена - это фактическая.
    Несомненно, при оценке (прогнозе наиболее вероятной стоимости на свободном рынке) учитываются полезные свойства, как то: площадь объекта недвижимости, местоположение (удаленность от метро, наличие рядом объектов городской инфраструктуры...)и др. Для коммерческой недвижимости - предполагаемая доходность...
    Например, расчет доходности будущего сооружения для его владельца позволяет определить верхнюю границу ценового диапазона, которую может заплатить будущий собственник.
    Есть еще одно существенное и очень важное замечание:
    ОЦЕНИВАЮТСЯ ПРАВА!
    Например: колхоз еще в советское время понастроил собственными силами объекты производственной структуры - мастерские, здание правления колхоза и т.д. Естественно, строили шабашники и никто ничего официально не оформлял, ни разрешение на строительство, ни актов приемки... НИЧЕГО. Числились в активе бухгалтерского баланса стройматериалы. Все.
    В рыночное время, колхоз задолжал молокозаводу крупную сумму. Банкротство и переход имущества этому молочному заводу. Оценка: все объекты были оценены дешево, т.к. НЕ ЯВЛЯЛИСЬ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ (Объект недвижимости - это объект с надлежаще оформленными, зарегистрированными и признаваемыми государством ПРАВАМИ), а являлись по-сути - хорошо и красиво складированными строительными материалами, вот они так и были оценены: как права на стройматериалы с поправкой на то, что они "Хорошо складированы". Это реальный случай из моей практики.
    Второй реальный случай про потребительскую стоимость, вернее ценность: Помните скандал с ГАЗПРОМОМ по поводу их попытки построить башню в центре Санкт-Петербурга? Ту, что построили теперь на Лахте? Совершенно правильно, что на Охте ее строить не разрешили по архитектурным соображениям. НО… Газпромом был выкуплен участок земли порядка 34 га, который по периметру был окружен полосой земли шириной от 15 до 25 метров, общей площадью порядка 3,5 га, права на которую были совместны с Городом –т.е долевая собственность, по-моему 50/50. Т.е общий участок представлял собой почти равнобедренный треугольник, где то 350х220 м. между Невой, р. Охта и Красногвардейской площадью. Так вот, Газпром выкупил у Города его долю в этой полосе, что бы объединить со своим участком и получить разрешение на строительство гостиничного и туристического комплекса с включением туда памятника архитектуры: остатков крепости Ниеншанц. Все теперь уже в рамках градостроительных регламентов. Эта крепость была обнаружена при земляных работах, проведены археологические исследования за счет Газпрома. Газпром предложил за свой счет провести специальные консервационные работы с целью сохранения развалин и использования их в туристических целях. Но 2 депутата из Заксобрания из «либералов» подали в прокуратуру на главу КУГИ, за то, что она якобы продешевила. Они посчитали, что по аналогу стоимость доли должна была быть раза в три дороже. Действительно, если взять за аналог землю под жилую застройку, то так оно и есть. Но. В этой полосе НЕВОЗМОЖНО было разместить ни жилой застройки, ни коммерческой, ни торговой – разве что - ларьки с пивом, ввиду узости и неудобной конфигурации участка. Короче, этот участок в 3,5 га был интересен только КОНКРЕТНОМУ потребителю - Газпрому, т.к. его собственный участок в 34 га находился внутри. Только для него эти 3,5 га представляли какую то ПОТРЕБИТЕЛЬСКУЮ ценность. Кроме того, Газпром затратил сумму в 5 раз большую на укрепление набережной Охты, чем стоимость выкупленной доли. Чем закончилось – ничем. Пользоваться участком ни Газпром ни Город не могут. Ситуация заведена в юридический тупик. Во всяком случае, так было на 2015 г. Можете посмотреть на Гуглкарте – там и сейчас обнесенное забором болото и лягушки квакают. На мой взгляд, «либералы» во главе с доктором экономических наук, на законных основаниях, используя противоречия между потребительской и рыночной стоимостью, устроили форменный саботаж.

  • 30 октября 2018 в 15:46 • #
    используя противоречия между потребительской и рыночной стоимостью, устроили форменный саботаж

    В этом "примере" как раз наглядно представлены ПРОТИВОРЕЧИЯ в определении потребительНОЙ и потребительСКОЙ стоимостью земельного участка. То есть, упоминание в данном случае "рыночной" стоимость не совсем корректно - как с юридической, так и с социально-экономической позиции.
    Переход ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ на недвижимость влечёт за собой изменение полезных (субъективных) свойств этой собственности, то есть именно ЦЕННОСТИ для нового приобретателя (потребителя).
    А при равноценном обмене товарами (в свободной торговле) предполагается, что ОБЕ стороны являются "выгодоприобретателями". Взаимоотношения "ГазПрома" с городскими властями Санкт-Петербурга назвать "торгово-розничной торговлей" можно только с большой натяжкой...

    Мне более понятен "пример" с колхозным строительством, так как я с 1983 по 1986 год работал именно в колхозе (архитектором колхоза) после окончания Целиноградского сельхозинститута (ныне Казахский Агротехнический Университет).
    Колхоз за счёт собственных средств тоже в своё время понастроил много жилых домов, детсад, школу, общежитие и даже межколхозный санаторий. Но не на все эти объекты была заказана проектная документация, хотя на балансе колхоза эти объекты недвижимости каким-то образом (возведённые хозспособом?) учитывались.
    А мелиорацией этот колхоз занимался как "опытное хозяйство МинВодХоза СССР", то есть, при частичном финансировании из союзного бюджета. И в дополнение к производственным мощностям (полям орошения) были выделены средства на т.н. "соцкультбыт" для мелиораторов. Точную цифру я уже не помню, но речь шла о нескольких миллионах рублей (советских рублей образца 1961 года).
    "Деньги есть, но вы там держитесь"... потому что ФОНДОВ НЕТУ, то есть, никто материально-техническим обеспечением этого строительства не озадачился! Зам председателя колхоза по строительству хватается за голову и начинают возражать, дескать "не сможем ОСВОИТЬ!" А Председатель говорит, мол у архитектора есть "в заначке" неоприходованные объекты, которые реально уже построены, а "на бумаге" их ещё нету. И мне потом полгода пришлось заниматься не "архитектурой сельских населённых мест", а именно этой как бы "проектной" документацией, за счёт которой колхоз "досрочно" отчитывался о выполнении взятых на себя обязательств.
    И никаких финансовых нарушений при этом не было, потому что ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ на построенные объекты перешли от колхоза - опытному хозяйству МинВодХоза, то есть Государству.
    При этом колхоз получил реальную (потребительскую?) стоимость этих объектов недвижимости в виде денежных средств на свой банковский счёт.

  • 30 октября 2018 в 16:02 • #

    Как и потребительская стоимость любого другого товара - количество денег, которые потребитель согласен за этот товар выложить.
    В метрическую систему вряд ли получится внести - мало того, что эта штука довольно субъективная, так ещё и меняется со временем.

  • 30 октября 2018 в 16:15 • #
    В метрическую систему вряд ли получится внести

    Никто этого делать и не собирается!
    Речь идёт об использовании различных МЕТОДОВ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ при проектировании жилья. Минстрой РФ этим как бы тоже "занимается", но исключительно в целях финансирования строительства за счёт бюджетных средств (ресурсным методом).
    А методы определения ПОТРЕБИТЕЛЬНОЙ стоимости лучше всего подходят именно к ИЖС, ... ... заниматься которым Минстрой РФ "не имеет полномочий".

  • 30 октября 2018 в 16:21 • #

    Виктору М:

    мало того, что эта штука довольно субъективная, так ещё и меняется со временем.

    Всё в этом мире "меняется со временем"!
    Но Потребитель уже сегодня предъявляет СВОИ предпочтения в определении стоимости ПРОЕКТИРУЕМОГО (для этого потребителя) "доступного и комфортного" ЖИЛЬЯ.
    В данном контексте говорить о "проектируемом жилье" как о ТОВАРЕ - не совсем корректно!

  • 30 октября 2018 в 16:26 • #

    Ну, что касается метрической системы - так это такой вопрос был внесён на голосование, ажно с тремя вариантами ответа. Кем внесён - не знаю. Видимо, кем-то не шибко серьёзным.
    Может быть, сия стоимость лучше всего подходит к ИЖС... Однако, как и всякий предмет, ВСЯКОЕ ЖИЛЬЁ имеет свою потребительную стоимость. Если не будет лень - можете убедиться в этом на практике.

  • 30 октября 2018 в 16:29 • #

    "В данном контексте говорить о "проектируемом жилье" как о ТОВАРЕ - не совсем корректно!"
    ----------------------------------------
    Ну, может быть, и не совсем... Но в достаточной степени.

  • 30 октября 2018 в 16:31 • #
    ВСЯКОЕ ЖИЛЬЁ имеет свою потребительную стоимость

    Совершенное верно, Виктор!
    И не только потребительную, но и ПОТРЕБИТЕЛЬСКУЮ!
    В этом есть какая-то разница, так ведь?
    А на этой разнице можно сэкономить реальные деньги Потребителя - именно "на практике"!

  • 30 октября 2018 в 17:25 • #

    потребительская, рыночная стоимость в казахстанском законодательстве нет определения, но она сейчас определяется рынком недвижимости. примерно можно составить представление о ценах в данном регионе по газете платных и бесплатных объявлений. есть специальные газеты такие по недвижимости. Конечно, потом продавец и покупатель потом обговорят цену. но цена в объявлении обычно выставляется так. Обычно в пересчете это выглядит как 1000 долларов за квадратный метр в Алмате.

  • 30 октября 2018 в 20:30 • #
    продавец и покупатель потом обговорят цену

    Ага ... но никому об этом не расскажут!
    Продавец выставляет свою цену, которую экономисты называют "потребительНОЙ стоимостью" (по Марксу), а покупатель предлагает продавцу СВОЮ, под которой подразумевается "потребительСКАЯ стоимость" (по "западным" теориям)!
    Если между ними нет посредника, то вероятность совпадения этих двух стоимостей приближается к 100%. А цена, с которой согласятся ОБА участника торга, называется ДОГОВОРНОЙ ценой или РЫНОЧНОЙ стоимостью.
    Ибо сказано свыше: "Согласие есть продукт при полном непротивлении сторон!"
    Это всем известно, но вопрос здесь немного в другом...
    Как (каким методом) можно наиболее точно вычислить потребительСКУЮ стоимость жилья, которое ещё не построено, а только проектируется (прогнозируется, планируется) для конкретного Застройщика (заказчика)?

    1000 долларов "за квадратный метр" - это вообще "не в тему"!
    Какой-такой "квадратный метр", если у казахов все юрты КРУГЛЫЕ? :-)

  • 30 октября 2018 в 20:40 • #

    Из последних новостей Минстроя РФ:
    "При актуализации методических документов в области ценообразования и сметного нормирования, предусматривающих переход на ресурсный метод определения сметной стоимости строительства, учтено 4979 замечаний и предложений федеральных и региональных органов исполнительной власти, 112 организаций строительного комплекса, а также экспертных сообществ".

    У т.н. "экспертного сообщества" тоже есть претензии к такому переходу, если уже "учтено 4979 замечаний и предложений"... По всей видимости этот переход затянется не на один год!

  • 31 октября 2018 в 10:30 • #

    Для лучшего понимания СМЫСЛА определения стоимости следует пояснить:

    Методы составления смет
    Правильное составление сметы важно, как с юридической точки зрения, так и с экономической. Документ, составленный не по регламенту, просто-напросто не будет принят к рассмотрению. Если же речь идёт об экономических просчётах и неправильно подобранных формулах, то в этом случае бюджет стройки может значительно увеличиться.

    На сегодняшний день существует 5 методов определения сметной стоимости.
    1. Базисно-индексный (индексный) метод определения стоимости.
    В данном случае стоимость работ определяется на основании данных, взятых из единичных расценок, и показателей индексов перерасчёта в текущие цены (публикуются каждый месяц). Таким образом, базисно-индексный метод определения сметной стоимости даёт возможность получать наиболее актуальные стоимостные показатели по отношению к дате составления сметы. Существует несколько методов применения индексов перерасчёта (КП) при составлении смет:
    ☛ В целом на смету. В данном случае сумма прямых затрат умножается на КП. Такой метод применим для составления смет на один вид работ, материалов и других ресурсов.
    ☛ На каждый раздел сметы. В том случае, если в смету входит несколько разделов (монтаж систем электрообеспечения, ремонт оборудования и т.д.), то к определённому виду работы применяется соответствующий индекс перерасчёта в текущие цены.
    ☛ К каждой отдельной расценки.
    ☛ К элементам расценок (элементам прямых затрат). Индексы перерасчёта применяют к каждому пункту из расценки с их последующим суммированием, для определения конечных прямых затрат.
    ПЗ = (ЗП(ед)*КПкЗП + ЭМ(ед)*КПкЭМ + Мат(ед)*КПкМат)*Объем
    ЗП(ед) – Заработная плата рабочих по единичной расценке
    КПкЗП – Индекс пересчета к зарплате
    ЭМ (ед) – Стоимость эксплуатации машин по единичной расценке
    КПкЭМ – Индекс пересчета к эксплуатации машин
    Мат (ед) – Стоимость материалов по единичной расценке
    КПкМат – Индекс пересчета к материалам
    Объем – объем работ по расценке.
    2. Ресурсный метод определения стоимости.
    Исходя из своего названия, данный способ определения цен подразумевает составление смет на основе определения реальной стоимости элементов, входящих в состав сметы.
    Стоимость работ определяют путём суммирования стоимости материалов, стоимости зарплаты рабочих и стоимости эксплуатации машин, необходимых для проведения тех или иных работ. Однако в отличие от предыдущего метода определения стоимости смет, расчёт осуществляется на основании реальных цен на ресурсы (то есть, действующих на данный момент).
    Несмотря на точность подобного метода, используют его не так часто, как другие по причине большого количества времени на проведение оценки различных работ. К тому же, довольно сложно обосновать цену на тот или иной материал. Поэтому, в бюджетных организациях ресурсный метод определения стоимости используется не часто.
    В классическом ресурсном методе формула для расчета ПЗ выглядит следующим образом:
    ПЗ = Трудоемкость X Стоимость чел/час + Количество маш/час X Стоимость маш/час +Кол-во мат. * Цена мат. в действующих на мо­мент ведения работ ценах
    ПЗ - стоимость работы (прямые затраты),
    Трудоемкость -количество человеко-часов необходимых для выполнения работы,
    Стоимость чел/час - стоимость одного человеко-часа,
    Количество маш/час - количество машино-часов необходимых для выполнения работы,
    Стоимость маш/час - стоимость одного машино-часа,
    Количество мат.- количество материала, требуемое для выполнения работы,
    Цена мат. - цена материала.
    3. Ресурсно-индексный метод.
    Используется в качестве комбинированного способа определения сметной стоимости. Сочетает в себе способы ресурсного и индексного методов. Например, в смете стоимость материалов может быть просчитана в действующих ценах (ресурсный метод) а заработная плата рабочих и другие показатели могут быть рассчитаны с применением коэффициентов.
    4. Базисно-компенсационный метод.
    Метод, на основании которого осуществляется суммирование стоимости, исчисляемой в базисном уровнем цен и дополнительных затрат, связанных с ростом тарифов и цен на потребляе

  • 31 октября 2018 в 10:41 • #

    4. Базисно-компенсационный метод.
    Метод, на основании которого осуществляется суммирование стоимости, исчисляемой в базисном уровнем цен и дополнительных затрат, связанных с ростом тарифов и цен на потребляемые ресурсы в строительстве. Стоит иметь в виду, что итоговая стоимость (например, при составлении смет на пусконаладочные работы) определяется базисным уровнем цен на начало строительства, а так же всех фактических затрат (компенсационный фонд).

    5. На основе стоимостных показателей по объектам-аналогам.
    Расценки для сметных расчётов берутся исходя из данных смет на объекты-аналоги.
    Метод составления смет выбирается в зависимости от потребностей заказчика, его целей и цифр, которые он хочет получить.

    Таким образом, наиболее рациональным методом для определения сметной стоимости ИЖС можно считать именно ПЯТЫЙ метод составления сметы. То есть, на основе объекта-аналога, который предварительно выбирает САМ индивидуальный застройщик (например, из каталога проектов), разрабатывается индивидуальная проектно-конструкторская документация и смета - с учётом МЕСТНЫХ условий строительства объекта и финансовых возможностей Заказчика (застройщика).
    Такой вариант (на наш взгляд) будет наиболее полно отвечать определению ПОТРЕБИТЕЛЬСКАЯ СТОИМОСТЬ ЖИЛЬЯ.

  • 1 ноября 2018 в 00:49 • #
    определению ПОТРЕБИТЕЛЬСКАЯ СТОИМОСТЬ ЖИЛЬЯ...

    Нет определения ПОТРЕБИТЕЛЬСКАЯ СТОИМОСТЬ в нормативных документах, относящихся к сфере гражданско-правовых отношений. Употребление такого термина в гражданских актах может привести к признанию ничтожности сделки, в силу хотя бы ее несоответствие форме т.е. признания ничтожности по виду регулируемых правоотношений — являющиеся таковыми в силу прямого указания в законе. Например, кредитный договор, форма заключения которого не соблюдена, и т. д. (см. п. 73 ППВС № 25).
    Представьте себе кредитный договор, где стоимость денег (% за пользование предоставленной суммой) будет определена как «потребительская стоимость».
    Т.е вот для этого человека потребительская стоимость высока (ну ему срочно нужны деньги, на лечение, например) ему процент выше, а вот этому деньги нужны для очередной игрушки, ну не очень то и нужны - то ему % меньше? так что ли? В экономической теории есть понятие полезности. Рассматривается даже "Петербургский парадокс", который разрешается, если из Закона уменьшения предельной полезности (из которого следует закон роста предельных издержек). Поясню: 100 000 рублей для бедного человека имеет большую полезность, чем те же 100 000 для миллиардера. Какова "потребительская стоимость" однокомнатной квартиры для человека, который арендует жилье, но хочет иметь собственное, и какова "потребительская стоимость" этой же квартиры для человека, который намеревается купить ее для сдачи в аренду (инвестиционных целей)? Какова "потребительская" стоимость квартиры для строительной компании, которая ее построила? А если сошлись в цене? По потребительской стоимости? Тогда для продавца и покупателя они одинаковы. Что явно не так. Потребительская стоимость - это некая теоретическая конструкция в рамках трудовой теории стоимости Маркса. И определяется она как сумма всех благ, которые может предоставить эта вещь в использовании. Но как мы можем формализовать "потребительскую стоимость", что бы использовать термин в реальных сделках? Нет, нам нужен инвариант.
    Не стоит изобретать велосипед. Есть, и уже столетиями пользуются четко формализованными понятиями, главное из которых в рыночной экономике - рыночная стоимость.
    Определение рыночной стоимости - это ПРОГНОЗИРОВАНИЕ цены сделки по жестко регламентируемым правилам, (Федеральные стандарты оценки, IVS) несоблюдение которых чревато серьезными последствиями для оценщика, вплоть до уголовного преследования.
    То, что Вы предлагаете в качестве Потребительской стоимости, расчет который производится "по аналогам" давно разработанный комплекс методов в рамках Сравнительного подхода в оценке. Ежегодно издаются сборники «аналогов» по разным сегментам рынка, да вот хотя бы: тут у меня завалялась:
    Лейфер Л.А. / справочник оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Артикул: 21825 Такие есть для большинства сегментов. Только они дорогие.
    Возможно, я что то не понял в том, какой смысл Вы вкладываете в понятие «Потребительская стоимость». Тогда представьте себе депутатом Госдумы и дайте четкое определение этому понятию, для включения его в Закон о какой ни будь строительной деятельности. В гражданско-правовой акт. Ссылки на книги не пройдут, необходимо однозначное понимание терминов у всех участников дискуссии, иначе дискуссия вырождается в информационный шум, если каждый будет понимать свое под терминами.

  • 1 ноября 2018 в 09:48 • #
    представьте себе депутатом Госдумы и дайте четкое определение этому понятию, для включения его в Закон о какой-нибудь строительной деятельности.

    Вы правильно заметили, Александр, что "Нет определения ПОТРЕБИТЕЛЬСКАЯ СТОИМОСТЬ в нормативных документах, относящихся к сфере гражданско-правовых отношений".
    Но современные российские экономисты уже перестали употреблять в своих как бы "научных" статьях даже марксистский термин "потребительНАЯ стоимость", при этом разные экономисты дают разное толкование (определение) этой стоимости.
    В тоже время определение "потребительСКИЕ" (товары, корзины, свойства, ... кооперация и тп) постоянно используются именно "депутатами" различных уровней.
    Или вот такая как бы "официальная" структура - РосПотребНадзор - так же оперирует именно этим "термином", а не тем, который сформулирован ещё Марксом в первом томе "Капитала".
    С какой стати я буду оспаривать определение Карла Маркса, ... которого во всём Мире знает Любой Дурак?!! К тому же это ведь не просто "неточности перевода", а именно РАЗНИЦА в методах расчёта стоимости!
    Хороший пример Вы привели с определением ПОЛЕЗНОСТИ для разных категорий граждан (потребителей), очевидно в этом и заключается одна БОЛЬШАЯ РАЗНИЦА в расчётах: продавец рассчитывает по-своему, а покупатель - явно как-то ИНАЧЕ (субъективно?).
    Но тезис "Покупатель ВСЕГДА ПРАВ" уже явно не действует в современных российских условиях ГОСУДАРСТВЕННОГО регулирования цен на строительство ЖИЛЬЯ.
    А вот в ИЖС (на наш взгляд) именно учёт ПОЛЕЗНОСТИ конкретного проектного решения - вместо предложения т.н. "Дома Вашей Мечты" - как раз даёт наиболее точную оценку предстоящих затрат Потребителя (застройщика). То есть, в этом случае (при ИЖС) Потребитель (индивидуальный застройщик) принимает непосредственное участие в определении ПОЛЕЗНОСТИ (для себя любимого) того или иного варианта проектного решения.
    При этом выбор конкретного аналога намного упрощает (ограничивает, определяет) подготовку проектной документации, и каждый такой ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ проект наиболее полно соответствует интересам Потребителя (индивидуального застройщика).

    Тот вариант, который сейчас разрабатывается в Минстрое РФ, это тоже (пока ещё) НЕ РЕГЛАМЕНТИРОВАННЫЙ метод (ресурсная смета), который будет определять стоимость СТРОИТЕЛЬСТВА - для строительной организации, а не стоимость ЖИЛЬЯ - для Потребителя.
    А что касается "гражданско-правовых" отношений, то (наверное) в юридических документах можно использовать термин "договорная цена" ... или другие подходящие (для ИЖС) формулировки из Гражданского Кодекса РФ.
    Из практики моего участия в ИЖС могу привести такие примеры - именно для разных "категорий граждан" - в разных регионах России, когда стоимость ЖИЛЬЯ (именно потребительСКАЯ) получается более выгодной (для потребителя), чем при подрядно-коммерческом строительстве. И даже намного ниже кадастровой или рыночной, которые определяются "официальными структурами".

  • 1 ноября 2018 в 11:50 • #

    Всё-таки сделаю "ссылку" на авторитетную статью экономиста Г. Азгальдова (1971 год):
    "Для того, чтобы в Науке смогли зародиться её новые разделы или новые методы, обязательно должны существовать два условия:
    Первое. Необходима ПОТРЕБНОСТЬ в этих новых разделах или новых методах, та самая потребность, которая по выражению Ф.Энгельса, двигает Науку быстрее, чем десяток университетов.
    Второе. Необходима ВОЗМОЖНОСТЬ РАЗВИТИЯ этих новых разделов или методов, определяемая общим уровнем Науки в целом и уровнем развития некоторых смежных её отраслей, и особенно математики" (конец цитаты).

    Именно эти две причины и предопределили появление ПРОБЛЕМЫ ИЗМЕРЕНИЯ "потребительской стоимости жилья" на современном этапе развития архитектуры в России (пока - только в ИЖС)! То есть, соотношение потребности и возможности не может устанавливаться каким-либо Регламентом, а носит исключительно рекомендательный характер.

  • 1 ноября 2018 в 14:37 • #

    Хорошо. Вот архитектор/конструктор принимает некое решение: "вот эта опция, которую мы сейчас предложим покупателю повышает потребительские свойства данного жилья". Как это капитализировать? Т.е. перевести в денежное измерение?
    1. Вариант: скалькулировать затраты на эту дополнительную опцию (ресурсным или иным методом);
    2. Экспертное заключение, т.е. мнение , что введение этой опции повысит рыночную стоимость этого жилья.
    Некоторые решения можно капитализировать. Например, вот это решение уменьшает теплопотери - рассчитываем сохраненный денежный поток - капитализируем его, получаем: вот столько затратим на реализацию этого решения- столько получим экономии от его реализации. Далее дело техники.
    Но есть решения денежная оценка которых неочевидна. Здание министерства с/х в Казани (загуглите если не видели) все в грифонах, сфинксах и лошадях. Несомненно, они увеличили сметную стоимость офисного здания, но увеличили ли сфинксы потребительскую стоимость ? Скорее всего да, в целом для города (увеличивается поток туристов, что бы сфоткаться на фоне, внушается священный трепет мелким чиновникам и просителям, входящим в министерство...). Но как это выразить в денежном формате?
    Как выразить живописность фона, на котором построен дом ИЖС? В Сравнительном подходе используется поправка к нейтральному аналогу. Величина этой поправки - на совести эксперта - оценщика. В нечетких описаниях плохо формализуемой потребительской стоимости мы в конечном итоге придем к чисто экспертной оценке: "это стоит столько то." "Почему?"- "Потому что я так считаю, а я эксперт, у меня и справка есть". Я, в принципе, не против.

  • 1 ноября 2018 в 14:41 • #

    Ещё одна "радостная" весть из Минстроя!
    На совещании Министра с Союзом малых городов была высказана очень МУДРАЯ (smart?) фраза:

    Министр призвал участников совещания активнее участвовать в конкурсе малых городов и исторических поселений. Он обратил внимание, что отправляя заявку желательно иметь не только концепцию, но и готовую проектно-сметную документацию, что позволит увеличить шансы на получение финансирования. «Наличие проектно-сметной документации — это 80% успеха», — подчеркнул Владимир Якушев.

    Воооот!!!
    Успехи уже можно ИЗМЕРЯТЬ количественно - в %%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%!!!
    А то - "рейтинг, рейтинг"...

  • 1 ноября 2018 в 15:07 • #
    есть решения денежная оценка которых неочевидна

    Совершенно верно, Александр!
    РЕШЕНИЯ, которые принимает Потребитель - СУБЪЕКТИВНЫ!
    Этого не отрицает ни один современный маркетолог. Но ПРЕДпринимать какие-то решения без учёта (соотношения) возможностей/потребностей ведёт к явному провалу такого "предприятия".
    Финансовые возможности какого-либо предприятия (мероприятия, процесса строительства) всегда ОГРАНИЧЕНЫ конкретными цифрами бюджета этого предприятия, то есть это уже заранее ДАНО.
    А "что требуется показать" в проекте?
    Очевидно, не только все "ништяки", которые имеются в распоряжении проектировщиков (в базе данных), но именно некий вполне определяемый НАБОР (корзину?) таких "ништяков" именно для конкретного Потребителя или группы потребителей (потребительского общества) в конкретном месте и в данное время.
    В зависимости от финансовых возможностей именно этого Потребителя архитектор/конструктор и предлагает наиболее оптимальный (рациональный) вариант - НЕОБХОДИМО и ДОСТАТОЧНО.
    Если средств на реализацию кого-либо проекта НЕ ДОСТАТОЧНО, то надо искать другой вариант - совместно с Потребителем, а не с Минстроем РФ!
    В ИЖС это уже так и делается, поэтому "пример" с навороченной архитектурой или с "шибко умными" хай-техническими девайсами - для ИЖС не актуален...
    На смену "хай-теку" уже давно приходит стиль "кантри", что как раз и говорит о предпочтениях Потребителя.
    Между прочим, смена тренда "Движение к Потребителю" на тренд "Соучастие Потребителя" на т.н. "загнивающем Западе" прогнозировалась ещё в середине 80-х годов - опять сошлюсь на книжку - "Архитектура Запада" (Стройиздат - Москва, 1986).

    ДОГОНЯЕМ?!

  • 1 ноября 2018 в 15:12 • #
    "Почему?"- "Потому что я так считаю, а я эксперт, у меня и справка есть".

    "Ну и чьто???" - спрашивает Потребитель. - "ДЕНЕГ-то на этот вариант - НЕТУ!"

  • 1 ноября 2018 в 15:45 • #
    Вот архитектор/конструктор принимает некое решение: "вот эта опция, которую мы сейчас предложим покупателю повышает потребительские свойства данного жилья". Как это капитализировать?

    Потребитель принимает (либо НЕ принимает) решение, которое предлагает архитектор/конструктор. При этом (как и всякий другой покупатель) старается СНИЗИТЬ, а не повысить т.н. "рыночную" СЕБЕстоимость строительства (процесса, а не материального объекта). Возможен такой вариант в современных РЫНОЧНЫХ условиях?
    В ИЖС - несомненно, В О З М О Ж Е Н !
    Потому что ИЖС не подразумевает получения ПРИБЫЛИ непосредственно от процесса строительства (это НЕкоммерческое строительство). И как тут не вспомнить известное высказывание одного "Генерального Эксперта-Экономиста":
    "ЭКОНОМИКА ДОЛЖНА БЫТЬ ЭКОНОМНОЙ!"
    А ИЖС - тем более!!!

  • 1 ноября 2018 в 17:06 • #
    Здание министерства с/х в Казани

    Весьма ПОМПЕЗНОЕ сооружение, но это как раз "хороший пример" КАК НЕ НАДО ДЕЛАТЬ! Перерасход необходимых средств (затрат) явно превышает потребности самих "пользователей" этим шедевром расточительности (сотрудников министервства). Если это было спроектировано "для поднятия престижа" архитектуры Казани, то всё-равно "не дотягивает" до безумной расточительности архитекторов Астаны.
    Но в Астане "потребители" помалкивают, а вот в самой Казани "эксперты" как бы "не совсем согласны" с таким решением:

    Росохранкультура настаивает на том, что строительство здания министерства сельского хозяйства и продовольствия Республики Татарстан в зоне Казанского кремля ведется незаконно. В ведомстве считают, что постройка будет принижать значение кремля.
  • 1 ноября 2018 в 18:35 • #

    Тем не менее здание построено. Ну "Восток - дело тонкое" Я сам с удовольствием пофоткался с площадки Кремля на фоне этого здания. Вообще-то Казань - очень красивый и удобный город. Не беря, во внимание Москву - это другая тема, и я давно там не был, ну не считая пересадок в аэропортах - Казань второй для меня город по красоте после Санкт-Петербурга. К Казани, я еще вернусь в свете наших разговоров о сметах и стоимости строительства. Я еще на работе, босс должен вызвать, так что - продолжу в следующий раз.

  • 1 ноября 2018 в 19:56 • #
    "Восток - дело тонкое"

    Этточно! "Астана - це нэ Европа!"
    В Целинограде такие вопросы решались более ЭКОНОМНО!

  • 2 ноября 2018 в 21:53 • #
    Не беря, во внимание Москву - это другая тема

    Тюмень по отношению к Москве тоже "восток - дело тонкое", поэтому над методами расчёта сметной стоимости надо ещё думать и думать!
    Одномоментный переход на ресурсный метод ценообразования несет риски для строительной отрасли.
    Такое заявление 2 ноября 2018 года сделал в Тюмени глава Минстроя России Владимир Якушев в ходе круглого стола Комитета Госдумы по энергетике.

  • 3 ноября 2018 в 02:18 • #

    Вот блин, пропал целый пост. Придется писать заново...

    При этом (как и всякий другой покупатель) старается СНИЗИТЬ, а не повысить т.н. "рыночную" СЕБЕстоимость строительства (процесса, а не материального объекта)

    Нет. Он хочет снизить ЦЕНУ конкретного объекта.
    1. Рыночная стоимость (себестоимость) это термин, отражающий групповое свойство типичного объекта в типичных условиях. Т.е это ИНВАРИАНТ Группы. Даже если мы употребляем термин "Рыночная стоимость" применительно к конкретному объекту, то, прежде всего, рассматриваем объект как типичного представителя группы, а уж потом корректируем стоимость в зависимости от индивидуальных особенностей. Здесь важно не упустить момент: Неустранимый функциональный износ за счет «Сверхулучшений» - позиций и элементов сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным рыночным стандартам. Примером может служить ситуация, когда собственник, дома, приспосабливая его «под себя», вносил какие-либо изменения для собственного удобства/удовольствия (инвестиционная стоимость. Или – «потребительская»?), излишние с точки зрения типичного пользователя (сегмента рынка). Как раз – здание упомянутого министерства. Кстати, строго говоря, в маркетинге «сегмент рынка» - это группа людей, а не товаров или услуг.
    2. По большому счету, Потребителю должно быть "наплевать" на себестоимость. Это СЕБЕ стоимость производителя, а не ТЕБЕ стоимость. Это проблемы производителя, а не покупателя. И ЭТО ОДНА ИЗ ЦЕНТРАЛЬНЫХ ПОЗИЦИЙ, откуда я намерен критиковать существующую систему сметного "ценообразования" в строительстве.
    Вот вспомнилось. В конце 90-х началась «кадастровая лихорадка» в России. Стоимость работ определялась Сборником ОНЗТ (Общественно-необходимых затрат труда) от 1996 г. Этот сборник был введен как нормативный документ для составления смет на землеустроительные и кадастровые работы, финансируемые за счет бюджетных средств или средств компаний с госучастием: Газпром, Транснефть и т.д. С математической точки зрения он представлял собой сборник уравнений множественной регрессии на группы работ, где коэффициенты регрессии корректировались в зависимости от некоторых индивидуальных особенностей комплекса работ. Ну что то вроде, наверняка хорошо знакомого Вам «СБЦ на проектно-изыскательские работы». Мало того, что он вызывал сомнения с математической точки зрения – для создания такого множества уравнений регрессии необходимо обработать результаты очень большого объема данных, которые вряд ли были в распоряжении составителей Сборника, в нем еще были заложены КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ ошибки, типа: «Стоимость работ повышается коэффициентом k=1,3 в случае использования современного оборудования». Какая мне на фиг, разница, чем ты там измерял: GPS, электронным тахеометром или аршином, если точность работ регламентирована? (т.е. при разных способах производства работ, конечный продукт должен быть один и тот же). Поскольку сборник был неадекватен, но он был нормативным документом, обязательным к использованию, то договора заключались исходя из торговли, компетентности и адекватности специалистов, а потом манипуляциями с этим сборником писалась ОПРАВДАТЕЛЬНАЯ СМЕТА, ну чтоб отстали. Вы даже не представляете, какие суммы можно было оправдать. Хороший был сборник, некоторым помог наверняка накатать диссертацию, а другим своровать в особо крупных размерах. Я даже могу конкретно предположить – кому. Но они далече, на свободе, но далече…
    И еще вопрос для размышления: Вы когда либо требовали в магазине производственную калькуляцию при покупке утюга, например, колбасы или автомобиля? Ну ту, где: Вот з/плата основного производственного персонала, а вот коэффициенты производственных и общехозяйственных затрат, ежеквартально разносимых бухгалтером по базе з/пл основного производственного персонала? Ту, которую составляет для ВНУТРЕННЕГО использования промышленное предприятие? Полагаю –нет.

  • 3 ноября 2018 в 13:01 • #
    Он хочет снизить ЦЕНУ конкретного объекта

    Я думаю, что ключевое слово здесь - "ХОЧЕТ"!
    Но не может?
    А почему не может, его ведь никто НЕ ЗАСТАВЛЯЕТ ПОКУПАТЬ товар, который не отвечает ЕГО (потребительСКИМ) запросам?
    Любой Потребитель имеет именно СВОИ представления о соотношении цены и качества какого-то КОНКРЕТНОГО (полезного для НЕГО) товара или услуги. А эти представления не всегда совпадают с ценой конкретного товара от конкретного производителя!
    Маркетологи тоже как бы "предполагают", что именно торговля (рынок) определяет некий "баланс интересов" Производителя и Потребителя. Но при этом ещё имеют и СВОЙ "предполагаемый" ИНТЕРЕС (маржу).
    А Государство "предполагает", что в цене товара ДОЛЖНЫ БЫТЬ учтены и ЕГО (Государства) вполне конкретные ИНТЕРЕСЫ (таможенные сборы, налоги и т.п.), по-другом ведь не бывает?
    А кто в результате этого увлекательного процесса оплачивает ВСЕ ЗАТРАТЫ, которые включены в эту "потребительНУЮ" (по Марксу) стоимость?
    Именно П О Т Р Е Б И Т Е Л И , ... ... то есть МЫФСЕ (граждане этой страны).
    В этом как раз и заключается т.н. "социальный фактор", влияющий на ценообразование в конкретной сфере потребления (например, в ИЖС).

    Понятно, что никто из Потребителей не будет требовать в магазине "производственную калькуляцию при покупке утюга, например". Просто из МНОЖЕСТВА утюгов (группы товаров), Потребитель выберет именно тот утюг (материальный объект), который наиболее полно СООТВЕТСТВУЕТ его представлениям (соотношению) цены и качества именно этого товара.
    Но здесь-то речь идёт не "о товароведении", а об определении СТОИМОСТИ (цены и качества) ЖИЛЬЯ, которое ещё не произведено "в натуре", а только ещё проектируется. Ибо переход от бюджетного (нормативного) к т.н. "проектному финансированию" уже является "Нашим Приоритетом".
    Можно, конечно, назвать такое ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ "проектной стоимостью" или "виртуальной стоимостью", но без учёта интересов Потребителя никакой метод определения стоимости ЖИЛЬЯ не будет отвечать интересам ВСЕГО социума.
    "По факту" сейчас именно так и есть:
    Сложившаяся практика ценообразования в строительстве не устраивает ни Потребителей, ни Продавцов недвижимости (Домов Вашей Мечты), ни Строительный Business! А т.н. Р Е Г У Л Я Т О Р (Минстрой?) не может определиться с методом (инвариантом?) составления сметной стоимости - без участия в этой "увлекательной" процедуре самих граждан - "по месту жительства".

    Вообще-то и Минстрой уже убедился в том, что РЕСУРСНЫЙ МЕТОД ещё как бы "не созрел" для нынешней ситуации (кризис, санкции, обманутые дольщики, всякие пирамидольщики и тп). Поэтому этот вопрос - об измерении ПОТРЕБИТЕЛЬСКОЙ стоимости - остаётся открытым для дискуссии, в том числе - с участием в этой дискуссии самих Потребителей.
    Впрочем, и сам "формат общения" в разделе "Вопрос-ответ" не совсем подходит для такой дискуссии на профессиональном уровне. Поэтому надо попробовать открыть конференцию на эту тему в сообществе "Союз строителей 21 века"...

  • 3 ноября 2018 в 13:09 • #

    Напоследок ещё одно высказывание Главы Минстроя на эту тему:

    «В настоящее время на площадке правительства проходит масштабное обсуждение вопросов введения переходного периода», - сообщил Владимир Якушев. Позиция Минстроя России заключается в том, что переход должен быть выполнен, но поэтапно и с обязательным введением переходного периода, в рамках которого при сохранении действующего базисно-индексного метода определения сметной стоимости строительства с последующим переходом на ресурсно-индексный способ. И только затем, после тщательного моделирования и опробирования на пилотных проектах,и обеспечения эффективного функционирования ФГИС ЦС в части наполнения данными, ресурсный метод может быть использован для всех бюджетных строек.

  • 3 ноября 2018 в 17:06 • #
    Я думаю, что ключевое слово здесь - "ХОЧЕТ"! Но не может?

    Почему не может? Это зависит от конкретной ситуации и умения конкретных людей торговаться.
    Я вообще не понимаю, в чем проблемы с ресурсным методом. Государственные элементные сметные нормы (ГЭСН) начали издаваться еще в 2001 году и охватывают подавляющую часть возможных строительных работ. Вижу только одну: составление ресурсным методом требует больше времени и обработки большего объема информации (о цене ресурсов на текущий момент). Т.е. по сути - маркетинговые исследования. А так как инвестиционный цикл строительства занимает какое то время, то надо еще и мониторить эти цены. Вот возьмем сметы на строительство Автомобильной газонаполнительной насосной станции: это где то 80 локальных смет. Каждая локальная смета включает 25-30 позиций. Итого как минимум 2000 позиций. В каждой позиции задействовано порядка 5 ресурсов (как минимум: Труд, машины и механизмы, 2-3 материала, Может быть электроэнергия, вода...)) Итого 10 000 позиций по ресурсам. Пусть половина позиций повторяется. Может и больше. Ну пусть повторяется 9/10 позиций по ресурсам. Итого: заказчику со стороны государства необходимо провести маркетинговые исследования как минимум по 1000 позиций. И еще мониторить и рассчитывать по базе поставки (франко- склад продавца, франко-вагон на станции продавца....франко -приобъектный склад, я уже не говорю о международных поставках с их CIF ифами и FOB ами). Вы представляете, какую армию надо иметь, что бы отследить цены? И что будет? А будет следующее:
    Государство, в лучшем случае, раз в год будет издавать сборники цен на ресурсы, для использования их совместно с ГЭСН для ресурсного метода. А потом, будет издавать ежеквартально коэффициенты-дефляторы к этим сборникам цен. И чем это будет отличаться от базисно- индексного метода? Да, по сути - ничем. Есть второй способ. Государство при закрытии актов выполненных работ по ресурсным сметам (КС-6, КС-3, КС-2) будет требовать от подрядчика приложения счетов на материалы и справок о зарплате и даже гостиничные чеки для командировочных и кучу первичных бухгалтерских документов. Это якобы будет способствовать реальной оценке строительных работ ресурсным методом. Типа: нормы расхода ресурсов из ГЭСН, а цены из предоставленных подрядчиком счетов. Во всяком случае, по многим позициям будет именно так. А подрядчик? А он будет подсовывать липовые счета и договариваться о фиктивном завышении цен на ресурсы.Государство будет подозревать и начнет создавать контрольно-ревизионные комиссии, увеличивая армию "смотрящих за ценами на ресурсы" со всеми вытекающими последствиями для коррупции и падения производительности труда.

  • 3 ноября 2018 в 18:42 • #
    в чем проблемы с ресурсным методом

    Именно в том, что этот метод НЕ ОТВЕЧАЕТ современным потребностям, а только создаёт дополнительные бюрократические процедурости. К тому же отследить достоверность информации, которую будут вносить в эту ФГИС ЦС производители (поставщики) ресурсов, уже сейчас "не представляется возможным"!
    А базисно-индексный метод никто ещё не отменял - "будет действовать на весь переходный период".
    Но Потребителя жилья (индивидуального застройщика) это уже совсем никак не устраивает, поэтому такая "инициатива" - использовать именно "потребительскую" стоимость при проектировании жилья - исходит не от строительных фирм или чиновников Минстроя, а именно от ЧАСТНЫХ (индивидуальных) застройщиков.
    А какие предложения выдвигает т.н. мАаркетниг - видно по назойливой рекламе - "Дом ВАШЕЙ Мечты", в котором единственным "измерителем" является "стоимость 1 кв. метра какой-то площади жилья". Все остальные показатели - просто СУПЕР и при этом ЛУЧШЕ ВСЕХ!
    И попробуйте "объяснить" Потребителю (или эффективным маркетологам), что кроме цены (в рублях?) в оценку жилья включаются ещё многие другие показатели КАЧЕСТВА, которые можно тоже определить (измерить, подтвердить) каким-то конкретными методами измерения. А потом и сравнить с неким СТАНДАРТОМ, утверждённым "соответствующим государственным организмом".
    То есть, сравнительный метод оценки (по аналогу) даёт более точные обоснования сметной стоимости строительства.

  • 3 ноября 2018 в 19:35 • #
    не может определиться с методом (инвариантом?) составления сметной стоимости

    Инвариант это не метод. Это некоторое свойство, которое не меняется при определенных преобразованиях. Например: площадь треугольника не меняется при повороте и параллельном переносе этого треугольника - площадь это инвариант группы афинных преобразований (поворот и параллельный перенос). Скорость света и интервал (ds^2=C^2t^2-X^2-Y^2-Z^2)- инварианты относительно преобразований систем отсчета (преобразований Лоренца - Пуанкаре). В любой системе отсчета скорость света и интервал те же. Групповой инвариант - это свойство, которое не меняется при переходе от одного элемента группы к другому. Например: Иванов Вовочка, Петров Леша и Сидорова Катя - все разные дети, но у них есть инвариант - все они ученики 3 класса "Б" 148 Московской школы.
    Рыночная стоимость - это не метод, это инвариант для определенного сегмента рынка, в рамках которого все объекты считаются одинаковыми и взаимозаменяемыми. Это абстрагирование, которое необходимо для определенного уровня обобщения. Рыночная стоимость применима только к сегменту в целом, как температура не может быть применена к конкретной молекуле воздуха, а только к некоторому макроскопическому объему.

    То есть, сравнительный метод оценки (по аналогу) даёт более точные обоснования сметной стоимости строительства.

    Сравнительный подход (не метод, а целый набор методов) не может служить обоснованием сметной стоимости. Это "параллельные" методы, которые оба могут служить обоснованием ПРОГНОЗИРУЕМОЙ стоимости или цены объекта недвижимости или издержек на создание данного объекта.
    Использование ВСЕХ подходов, каждого в свое время и месте, на своем уровне позволит более точно прогнозировать стоимость будущего объекта.
    Как это делается:
    Много места надо, поэтому буду писать несколькими постами.

  • 3 ноября 2018 в 20:32 • #

    ЧАСТЬ 1 Доходный Подход
    1. Допустим, некая инвестиционная компания получила сведения от маркетологов, что в результате демографических и климатических изменений прогнозируется рост туристов в штат Флорида до 50 000 чел в год. И прогнозируется доходность инвестиций выше среднерыночной, не 5% а 10%.
    2. «Ага»,- говорит совет директоров, - а не слабо ли нам построить гостиничный комплекс на 10 000 мест, а пусть посчитают.
    3. Маркетолог: «10 000 мест будут распределяться так: примерно 1/10 дорогие номера, рынок показывает, что средняя цена за номер в таком сегменте -1000 баксов/сутки. 50% - номеров в среднем сегменте – стоимостью – 500 баксов в сутки, 40 процентов – стоимостью 200 баксов в сутки. Итого имеем 1000 мест по 1000, 5000 мест по 500 и 4000 по 200 = 4 млн300тыс/сутки – валовой потенциальный доход (ВПД). В год, с учетом сезонности и средней наполняемости (тут он тоже смотрит всякие графики) ВПД= 800 млн баксов/год
    4. Бизнес анализ говорит, что операционные издержки (содержание персонала, коммунальные платежи и прочее) составляют 37,5% от ВПД. Тогда чистый операционный доход (I)= 500 млн /год.
    5. Ставка капитализации 10% на капитал (return ON capital). За 10 лет мы хотим вернуть капитал. Тогда ставка возмещения капитала (return OF capital) =100%/10лет = 10% Итого, ставка капитализации =10+10=20%
    6. Верхняя граница стоимости отелей с участком земли PV=I/R =500 млн/0,2 = 2,5 млрд баксов.
    7. Архитектор (опытный в сфере строительства отелей) – мне на туристическое рыло нуно 40 кв метров. На 10 000 мест = 400 000 м кВ. Но это только полезная площадь. Общая площадь с учетом баров, ресторанов, спа салонов , технической площади: умножай на 2 = 800 000 кв метров. По укрупненным показателям восстановительной стоимости – 2500 баксов за м2. Итого примерно на стройку – 2 млрд баксов. Площадь застройки -10 га.
    8. Земля стоит порядка 5000 баксов за кВ метр (вполне вероятно во Флориде, да еще под отелями). Если больше, то пересмотрим наши инвестиционные решения либо в сторону уменьшения будущей прибыли, либо сроков возврата капитала. Если меньше – то это наш дополнительный доход – но это вряд ли. Рынок и муниципальные власти не дадут снять сливки с дифференциальной ренты.
    9. ИТАК имеем Верхняя граница стоимости будущего объекта недвижимости 2,5 млрд, из которых 2 млрд – стройка, 0,5 млрд – участок земли. Итак задание архитектору – 10 000 мест за 2 млрд баксов.

  • 3 ноября 2018 в 21:07 • #

    Часть 2 Сравнительный подход.
    1. Архитектор принес на совет директоров эскиз концепта: Здание из стекла и бетона с системами центрального кондиционирования, интеллектуальными системами пожаротушения и уйней, позволяющей прямо с 20 этажа прыгать в море-океан, держа в руке утренней кофе. Строительный объем – 4 000 000 метров кубических. По справочникам аналогов национальной американской ассоциации архитекторов- 1 м куб такого здания – 400 баксов с учетом атлантов и кориатидок - 500. Совет директоров: что ты нам принес? – Ну вот: 10 000 мест за 2 млрд. Совет директоров: а оборудование на что будем покупать? Убрать уйню, атлантов и кореатид. Тогда – 1 млрд 600 млн. Вот так пойдет, а на 400 млн – оборудование.
    2. Долго ли коротко, но родилась стадия «П» с укрупненной разбивкой по объемам конструктивных элементов, инженерных систем, внутриплощадочных и внешних сетей, которые стоимость которых рассчитана по укрупненным показателям по справочникам той же ассоциации.

  • 3 ноября 2018 в 21:18 • #

    Совет директоров объявляет тендер. Верхняя цена 1 600 000 000
    1. Компании подрядчики и специализированные субподрядчики смотрят на «П» и прикидывают уже детализированные проекты узлов, систем и сетей (РД). Они создают рабочую документацию, согласовывают технические решения на совместных совещаниях и т.д.
    2. Одновременно, по своим ЭЛЕМЕНТНЫМ данным уже прикидывают предполагаемую стоимость работ, материалов .. Каждая строительная компания ведет собственную статистику по поставщикам и стоимости работ, и на основании этой статистики калькулирует СЕБЕ стоимость. И с этой калькуляцией выходит на тендер. Конечно, они используют и элементные сметные нормы, которые создаются местными или федеральными СРО. (Они там не только допуски дают но и полезным делом занимаются – рекомендации и статистику ведут. Издают технические и стоимостные справочники, проводят обучение )
    Примерно так делается.

  • 3 ноября 2018 в 23:05 • #
    Каждая строительная компания ведет собственную статистику по поставщикам и стоимости работ, и на основании этой статистики калькулирует СЕБЕ стоимость.

    Этот коммерческо-подрядный способ известен давным-давно.
    Но для ИЖС это уже не актуально, потому что ПОТРЕБИТЕЛЬ (сам индивидуальный застройщик) в принятии решений НЕ УЧАСТВУЕТ! То есть, решение принимается неким "экспертным сообществом", ... у которого "и справка имеется, и лицензия".
    Обоснование цены (ценообразование), о котором идёт "дискуссия на площадке Правительства", в данном примере делается для ИНВЕСТОРА, а не для "конечного Потребителя" - жителей конкретного (данного) поселения. И всё-равно при проектировании необходимо учитывать "социально-субъективный" фактор - некий "инвестиционный КЛИМАТ", который чаще всего определяется наличием некой "социальной инфраструктуры" и лояльностью местного организма самоуправления.

    Архитектор в этом примере "принёс эскиз концепта" именно "по аналогу" - с последующей "привязкой" предлагаемых проектных решений "по месту строительства", то есть с учётом ПРЕДполагаемого согласия местного населения и местного руководства. И не факт, что архитектор "угадал"!

    Использование ВСЕХ подходов, каждого в свое время и месте, на своем уровне позволит более точно прогнозировать стоимость будущего объекта.

    И опять как бы "вопрос" - это ПОТРЕБИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ (по Марксу) или?
    Минстрой тоже говорит, что "надо опробовать на пилотных проектах" - методом "научного тыка" (подходит либо НЕ подходит?). А Потребитель (в ИЖС) будет искать то, что ему надо, но чего "в натуре" ещё нету (по своей стоимости)!
    Примерно как в известном кино: "А у Вас есть точно такой ... только без крыльев? Нету? ... Будем искать!"

    Сделать "без крыльев" - не проблема (по аналогу) - как с крыльями, только без крыльев. Получится даже ЭКОномнее...
    А если Потребителю надо "точно такой, ... только с перламутровыми пуговицами"?

    "Точно такой, только не этот" - это и есть инвариант с дополнением.

  • 4 ноября 2018 в 08:28 • #

    Александр, предлагаю перенести эту дискуссию в конференцию с таким же названием - в сообществе "Союз строителей 21 века" (находится на модерации).
    Для "использования ВСЕХ подходов" необходимо найти какую-то ОБЩУЮ "платформу", исключающую вариант "Jedem das Seine"! А затем дифференцировать и дополнять основные положения (скелет? каркас? основу? норматив?) методом "от общего - к частному".

  • 6 ноября 2018 в 04:04 • #

    Автор вопроса ввёл многих собеседников на данной конференции в заблуждение воспрошая, что такое термин "потребительская стоимость" не удосужив пояснить, что он сам имел в виду под термином "потребление" - приобретение или пользование жильём.
    Вот многие и стали путать в своих сообщениях смысл, который так "конкретно" вкладывал в свой вопрос между:

    стоимостью содержания жилья

    её же можно также окрестить, как потребительская стоимость жилья, то есть стоимость затрат лица на потребление/пользование данным жильём, и

    продажной/рыночной стоимостью жилья

    которую лицо считает возможным заплатить за потребление/приобретение данного жилья.
    Корректнее надо доносить свои мысли, Валерий Петров.
    Хотя и "стоимость содержания жилья", и "продажная стоимость жилья" при расчёте зависят от множества факторов и территориальной принадлежности жилья, и общего уровня благосостояния населения территории, где находится данное жильё, и от материалов, из которых исполнено это жильё, и от класса исполнения жилья А-В-С, и от уровня проекта жилья, и от кучи прочих факторов.
    Так что для профессионала, к которому Вы, Валерий, себя причисляете, вопросы в таком низкоуровневом изложении считаю, мягко говоря, некорректными. )

  • 6 ноября 2018 в 15:43 • #
    Корректнее надо доносить свои мысли

    Куда уж "конкретнее" - начали с первоисточника ("Капитал" К. Маркса), а закончили постановлениями Минстроя РФ.
    Может быть, надо было начать с Самого Высшего Уровня - из "РосКосмоса, например? Оттуда же "виднее" (с самого верху)!
    Если БЫ на этот вопрос был ОДНОЗНАЧНЫЙ ответ, то я бы тоже уже ЗНАЛ ОТВЕТ и не задавал бы такой вопрос "Профессионалам.ру".
    Архитектор при проектировании жилого объекта ДОЛЖЕН учитывать мнение ЖИТЕЛЕЙ (заказчиков, совладельцев, потребителей, пользователей) этого объекта и при этом ЗНАТЬ все ограничения (нормы?) потребительских "ништяков" (предпочтений Потребителя).
    Как только "МЫФСЕ" (потребители) начинаем оценивать такой Объект "со своей кочки зрения", то из множества отдельных деталей составить общую картину (Дом Своей Мечты?) может только сам конкретный Потребитель. Но осуществить его "мечту" в реальности (место и время) можно только ПОСЛЕ того, как с этим конкретным потребителем будет согласован проект и смета на этот конкретный ОБЪЕКТ. Совсем НЕФАКТ, что в реальности получится именно ТО, что представлял себе Заказчик (индивидуальный застройщик) в первом приближении. Потому что МЕТОДЫ расчёта сметной стоимости не всегда соответствуют понятию "потребительской" сметной стоимости.
    То есть, именно ЕГО понятия (заказчика-застройщика-собственника жилья) не всегда совпадают с интересами "профессионалов строительного Businessa".

    Ещё старик Витрувий как бы "намекал" на то, что Архитектура - это не поп-музыка, а "застывшая экономика": ПОЛЬЗА+ПРОЧНОСТЬ+КРАСОТА"!
    А в настоящее время есть различные методы ИЗМЕРЕНИЯ этих трёх оставляющих понятий Архитектуры, которые МОЖНО изложить "непрофессионалу"-Потребителю понятными словами, макетами, схемами, чертежами и РАСЧЁТАМИ!
    Затраты на жильё сравниваются ведь не по количеству букв и эмоций, а в определённых ДЕНЕЖНЫХ единицах измерения?!!

  • 18 ноября 2018 в 15:02 • #

    Как я вас понимаю, сам сейчас хочу подыскать себе хорошую недвижимость в Татарстане, потому что деньги есть, но нет времени этим вопросом заняться, а просить кого-то этим всем заниматься не вариант, так как квартиру я ж себе выбираю, по этому лучше чем я никто меня не поймет. Кстати, вот тут https://ammis.ru/ есть достаточно не плохие варианты.

  • 18 ноября 2018 в 16:32 • #

    "Достаточно не плохие варианты" - это не оценка, а предположение.
    Ничего полезного на этом сайте нет, банальная реклама:

    "Идем на расширение: как зрительно увеличить площадь квартиры.
    Сначала избавьтесь от хлама. Затем — примените советы дизайнеров"...

    Сначала избавьтесь от таких "советов дизайнеров"! И сравните Ваши возможности (финансовые ресурсы) - с Вашими потребностями (по площади и качеству квартиры) - и с ценами на "вторичном рынке" (готового жилья).

  • 23 января в 07:50 • #

    Здравствуйте доброго вам времени суток всех благ и здоровья вам и вашим близким.Потребительская стоимость жилья это на мой взгляд соотношение между ценой и возможностью купит это жилье мне кажется что этого достигла вот эта компания http://xn----ctbjampbpdmkmlhhf.xn--p1ai

  • 23 января в 12:17 • #
    этого достигла вот эта компания

    Достигла соотношения или достигла повышения потребительской стоимости?
    За счёт ЧЕГО (или кого?) "достигла"?

>