Уважаемые профессионалы! Необходима помощь в сфере ЖКХ. Может ли собственник жилого помещения многоквартирного дома заключить договор управления только по решению собрания собственников о наделении правом заключения договора без выдачи доверенности?

23 марта в 11:48
Категории: Юриспруденция
576
Ответы (19)
  • 23 марта 2017 в 23:23 • #
    Александр Варзар

    Нет.

  • 24 марта 2017 в 10:49 • #
    Наталья Паршина

    Спасибо за ответ! Я тоже говорю нет, но ни городской суд, ни областной суд не считают так. И на признание такого договора недействительным, ответили отказом. Может быть написать кассацию?

  • 24 марта 2017 в 19:11 • #
    Дмитрий Лебедев

    Здравствуйте, может, его право основано на решение собрания собственников МКД, по результатам голосования и внесено в протокол голосования. После чего, выбранный собственник действует от имени собственников МКД в качестве, например, старшего по дому или, как указано в ЖК РФ, в качестве председателя совета МКД или члена Совета МКД, наделенного правом подписывать Договоры, включая управления, от имени собственников МКД.

  • 25 марта 2017 в 19:13 • #
    Александр Колесников

    Ну на самом деле и городской и областной суд правы. Прежде чем погрузиться в пучину юридической казуистики, неплохо ознакомиться с действующими руководящими документами. Например, с "Жилищным Кодексом РФ"
    В ст 46 гл 6 русским по белому написано:
    "...Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание..."
    Почитайте главу 6 она посвящено общему имуществу и конкретно ОБЩЕМУ СОБРАНИЮ СОБСТВЕННИКОВ.
    Теперь по кассационной жалобе. Надо понимать, чем отличается апелляция от кассации. Если мы действительно говорим о кассации, то необходимо учитывть следующее обстоятельство:
    - Кассационная жалоба касается решений ВСТУПИВШИХ в законную силу
    - Она должна содержать указание на то, в чем заключается допущенное нарушение норм права, повлиявшее на исход дела с приведением обоснованных доводов. Другими словами, если к делу не приобщены существенные доказательства, не допрошены ключевые свидетели и т.п. Если таких нарушений выявлено не будет, то жалобу оставят без удовлетворения. и возможно (?) отклонят сразу по представлению судьи кассационной инстанции, если в материалах он не найдет нарушений правовых норм.

  • 25 марта 2017 в 23:00 • #
    Наталья Паршина

    А как же ст. 162 ЖК РФ
    Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. (в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 21.07.2014 N 263-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ).
    А ст. 161.1 ЖК РФ
    Председатель совета дома
    3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц.

    Одного лишь решения общего собрания для надлежащего подтверждения полномочий представителя недостаточно. Выбор представителя на общем собрании даже с такой, например, формулировкой решения в протоколе данного собрания как «Уполномочить ФИО на заключение договора управления от имени собственников, проголосовавших за принятие данного решения» имеет правовое значения лишь как решение об избрании конкретного лица.
    Для возможности совершения одним лицом от имени другого лица той или иной сделки статья 182 ГК РФ, регулирующая представительство, предусматривает обязательность наличия полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления.

    Разве этого не достаточно!

  • 26 марта 2017 в 18:00 • #
    Дмитрий Лебедев

    Здравствуйте Наталья, не путайте доверенность от одного физика к другому и доверенность, которую дают собственники помещений представителю. Если в суд, тогда да, от каждого доверенность нужна с соблюдением норм ГК и ГПК РФ, а вот для заключения Договора с УК достаточно предоставление полномочий для совершения таких действий указанное как в протоколе собрания, так и в принятом решении.

  • 26 марта 2017 в 18:03 • #
    Сергей Ефремов

    Председатель совета дома
    3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями.

  • 26 марта 2017 в 18:26 • #
    Наталья Паршина

    Здравствуйте Дмитрий!
    Я не говорю о доверенности для суда нотариально заверенную. Представитель для участия в собрании должен иметь доверенность. А заключение договора управления
    это сделка и начало товарно-денежных отношений. Сделка заключенная с третьими лицами требует выдачи доверенности.
    В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. В соответствии с положениями части 8 ст. 161.1 ЖК РФ полномочия по заключению договора управления, выполнению контроля по такому договору, председатель осуществляет на основании доверенности (доверенностей), выданной (выданных) собственниками помещений в многоквартирном доме. При этом согласно п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями.

  • 26 марта 2017 в 20:23 • #
    Александр Варзар

    Уважаемая Наталья!
    Вы правы абсолютно во всем.
    На тему доверенностей и действий в чужом интересе есть множество решений, постановлений, выводов. Как у судов всех инстанций, так и в статьях, посвященных этой теме.
    Любая доверенность, по сути, должна четко и однозначно выражать намерение доверителя совершить сделку на ограниченных условиях. Т.е. - время заключения, сроки действия, цена, объемы и прочие основные и главные условия.
    Действие лица от имени другого возможно лишь при наличии доверенности, заверенной весьма ограниченными вариантами.
    Протокол собрания таковым НЕ ЯВЛЯЕТСЯ.
    В противном случае, мы бы получили коллизию - исходя из разных ситуаций гражданское право действовало бы каждый раз по новому.
    Попробуйте прийти на с/з с протоколом собрания истцов...
    Попробуйте отдать документы на регистрацию договора купли-продажи недвижимости на основании протокола собрания совладельцев...

    К сожалению, практика рейдерства и сопутствующие этому явлению ухищрения "хитросделанных" специалистов создали тягучую черную болотную жижу псевдознаний. И многие, попадая в нее, утрачивают чувство реальности и стремления к критическому восприятию действительности.
    Суды - не исключение!

    У меня была ситуация, когда в качестве доказательства отношений между истцом и ответчиком, истце принес договор между ним и третьим лицом. И рожденные этим договором какие-то акты. На вопрос - какое отношение они имеют к ответчику, было сказано - вы что, нам не верите? Мы с ними заключили договор, и он подтверждает реальность нашей претензии.
    Как говориться, без комментариев. Суд я выиграл, судья вменяемый был. Но могло быть и хуже.

    Вывод: Вы правы, на основании протокола договор с ресурсоснабжающей организацией заключать НЕЛЬЗЯ. Следовательно, он не действителен с момента заключения.
    ОДНАКО! Ресурсы потреблялись, а значит, кто-то должен за них платить.
    ОДНАКО!
    Есть такие статьи 1102 - 1109 в ГК РФ - и если ресурсоснабжающая организация ЗНАЛА или должна была знать об отсутствии встречных обязательств, то все, что она передала, остается в пользу получателя, без компенсации.
    Такая конструкция весьма невыгодна ресурсоснабженцам и они пошли на ухищрения.
    А вот решение суда зависело от Вашей конструкции.

    Успехов.

  • 27 марта 2017 в 00:38 • #
    Анна Самороковская

    Нет

  • 27 марта 2017 в 09:40 • #
    Наталья Паршина

    Спасибо!!!

  • 27 марта 2017 в 12:30 • #
    Наталья Чайковская

    Дословно из ЖК РФ: Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

    1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Из приведенного текста следует, что о доверенности на подписание договора управления МКД в данной статье ЖК ничего не сказано, договор подписывает собственник каждого жилого помещения МКД лично.

  • 27 марта 2017 в 17:57 • #
    Дмитрий Лебедев

    Наталья, исходя из Вашего мнения, практически все Договоры управления МКД недействительны, причем во всей РФ. Я сам в сфере ЖКХ работаю, и никаких проблем с заключением Договоров, исходя из полномочий, которые предоставлены избранному собственнику на подписание Договора от имени остальных собственников не имеется. В протоколе собрания собственников МКД прямо указывается, наделить "Иванова" правом подписания Договора управления, а до этого, собрание голосует за заключение Договора управления с конкретной УК. Здесь главное не путать Договор управления и обслуживания. Договор управления заключается со всеми собственниками, но подписывается одним из собственников, которого избрало собрание или с председателем совета МКД. А Договор обслуживания подписывается каждым собственником, так как собственники избрали непосредственное управление МКД.
    Суды правы в Вашем случае. Однако Вы можете оспорить собрание собственников и вот тогда Договор будет признан незаключенным.

  • 27 марта 2017 в 19:19 • #
    федор гордиенко

    А где ответ Илшата,он же везде в теме!

  • 27 марта 2017 в 19:20 • #
    Александр Колесников

    Дмитрий, полностью с Вами согласен. Если что-то не устраивает - собаку надо искать в собрании собственников и пытаться оспорить решение СОБРАНИЯ в суде, а не решение СУДА в вышестоящей инстанции. Возможно тогда что-то и получится. Но нужен ОЧЕНЬ хороший (и видимо очень дорогой?) адвокат и именно по этим вопросам. Тогда стоит соотнести затраченные ресурсы, как материальные, так и нематериальные, с желаемым результатом. Может оно того и не стОит?

  • 27 марта 2017 в 19:59 • #
    Ольга Лучкина

    Добрый день, коллеги. Я считаю, что суд не прав и вот по чему. Во— первых, протокол всего лишь подтверждает намерение собственников заключить договор с УК, при этом согласно жк рф договор подписывается с каждым собственником отдельно, при наличии 50% и одного голоса. Во вторых, если собственники избрали председателя мкд и желают подписать договор управления им, то должны выдать доверенность председателю. Я усматриваю здесь, делегирование полномочий от конкретного собственника одному лицу- председателю. В противном случае здесь усматривается самоуправство. Так как протоколом только лишь подтверждается намерение, но не действие.

  • 28 марта 2017 в 11:35 • #
    Наталья Паршина

    Дмитрий, я излагаю не свое мнение, а Законы на которые нужно опираться!
    А если по всей РФ заключены такие договоры управления МКД, тогда понятно почему в сфере ЖКХ такой бардак, произвол и самоуправство!

  • 28 марта 2017 в 11:38 • #
    Наталья Паршина

    Ольга полностью с Вами согласна! А данной ситуации, полномочия для подписания договора управления были делегированы даже не председателю, а собственнику данного дома без доверенности.

  • 31 марта 2017 в 19:21 • #
    Дмитрий Лебедев

    При таком мнении, все Ваши потуги в суде будут равны нулю. Смотрите судебную практику.

>